Разница между агентом и брокером? 10 / 20430

Мне являющемуся юным помошником риэлтора стало вот интересно, какая разница между Риэлтором и Брокером по недвижимости. Я конечно понимаю что разница есть и существенная местами, но всё-таки..... Даже больше интересна суть работы брокера, что входит в обязанности, конкретные действия в работе?

внешняя ссылка

Основные понятия
Об использовании слова РИЭЛТОР - слово РИЭЛТОР зарегистрировано как торговая марка Российской Гильдии Риэлторов. Использование слова РИЭЛТОР на территории России подразумевает принадлежность лица, использующего это слово, к коллективному или индивидуальному членству в Российской Гильдии Риэлторов.

Использование слова Риэлтор допускается в соответствии с Законом “ Об авторских правах и смежных правах” №5351-ФК. В противном случае это рассматривается как нарушение , охраняемых Законом, авторских и иных прав , принадлежащих Российской Гильдии Риэлторов.

Риэлтор - лицо ( юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества, который является прямым или корпоративным членом Российской гильдии Риэлторов, которое действует по лицензии, выданной на основании Закона РФ “О лицензировании отдельных видов деятельности в РФ” и которое признает, а в своей практической работе использует нормы настоящего “Стандарта практики” и “Кодекса этики” РГР.

Риэлторская деятельность - профессиональная деятельность риэлтора по совершению им от имени клиента и за его счет , либо от своего имени , но за счет и в интересах потребителя риэлторских услуг, гражданских сделок с объектами недвижимости и правами на них, на рынке недвижимости в соответствии с действующим законодательством.

Профессиональный риэлтор - физическое лицо, успешно прошедшее государственную аттестацию по учебной программе в соответствии с действующим законодательством и имеющий специальное разрешение (именная лицензионная карточка).

Брокер - профессиональный риэлтор, имеющей соответствующую лицензию, которая дает ему следующие права :

на возмездной основе: вести переговоры с потребителем риэлторских услуг по продаже, покупке недвижимости
аренде или обмену недвижимости
усовершенствованию недвижимости
собирать арендную плату
представлять интересы потребителя риэлторских услуг при осуществлении продажи, аренды или других операций с недвижимосгью
доводить до сведения потенциальных покупателей рекламу, информацию о продаже, аренде или других операциях с недвижимостью
помогать или предлагать на возмездной основе помощь какому-либо л”цу в поиске объекта недвижимости для покупки или аренды
получать гонорар, комиссионные или другое вознаграждение за работу по поиску покупателя или продавца недвижимого имущества
рекламировать или публично информировать, что он занимается риэлторской деятельностью
платить налоги с доходов, полученных от лицензированных видов риэлторской деятельности в соответствии с действующим законодательством.

Агент - лицо, которое за зарплату, комиссионные или иное вознаграждение выполняет (прямо или косвенно, регулярно или от случая к случаю) работу по поручению брокера связанную с продажей, покупкой обменом или арендой недвижимого имущества и , который платит налоги с личных доходов.

Риэлторский статус - право, подтвержденное соответствующей лицензией, проводить операции с недвижимостью, которым обладает профессиональный риэлтор (брокер, аген, управляющий недвижимостью).

Объект недвижимости - недвижимое имущество, зарегистрированное в органах государственной регистрации, права на которое отчуждаются.

Потребитель риэлторских услуг -лицо, заключившие с риэлтором надлежащий договор ( агентский договор, договор поручения, и т.д. ) на оказание услуг.

Клиент - продавец и/или покупатель, вступивший с риэлтором в договорные отношения.

Агентский договор - договор между риэлтором и потребителем риэлторских услуг, заключенный в соответствии с нормами ст. 1005 ГК РФ.

Эксклюзивный договор - договор “продавец -риэлтор”, в котором, применительно к статье 1007 ГК РФ , установлены ограничения права продавца на время действия агентского договора, предлагать другому риэлтору право на рекламу и (или) реализацию своей собственности по договору о возмездном предоставлении услуг.

Покупатель - лицо, изъявившее готовность приобрести права на объект недвижимого имущества (покупатель, арендатор, наниматель), и для этой цели вступивший в договорные отношения с риэлтором.

Продавец - лицо, имеющее зарегистрированные права на распоряжение недвижимым имуществом, готовое уступить или изменить эти права (продавец, арендодатель, наймодатель) и для этой цели вступивший в договорйые отношения с риэлтором.

Договор- “продавец - риэлтор” - агентский договор (ст. 1005 ГК РФ), в котором продавец нанимает риэлтора для поиска покупателя на принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество или права на него.

Договор- “покупатель - риэлтор” - агентский договор , в котором покупатель нанимает риэлтора для поиска определенного типа объекта недвижимости или прав на него;

Совершение сделки - возникновение или передача прав на недвижимое имущество, на основании возмездного договора, который зарегистрирован в органах государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.

Кооперативная сделка - сделка, в подготовке и проведении которой каждую сторону представляет риэлтор, действующий на основании агентского договора.

Реклама риэлтора - реклама, распространение которой не противоречит действующему законодательству, в которой однозначно определен профессиональный статус риэлтора, подтвержденный лицензией, в которой описаны виды предоставляемых услуг , и которая адресована всем потенциальным клиентам.

Представительский статус - совокупность прав, которые принадлежат клиенту и, которые клиент передает риэлтору в объеме , определенном в договоре об оказании риэлторских услуг или подоговору представительства или по доверенности.

А если коротко и ясно?

MikeRamz писал(а):
А если коротко и ясно?

А тут по другому не скажешь.
Ответ Ильи еще удивительно лаконичен.

Вообще-то, по хорошему, то, что РГР провернуло с "Риелтор", можно было бы опротестовать.
Тут я на днях обсуждал это с приятелем. Он потрясающий юрист и один из лучших адвокатов, которых я вообще знаю. Прикол в том, что абсолютно состоявшись, как блестящий защитник, он еще и художник, тоже абсолютно состоявшийся. Член и многочлен забугорных союзов художников и пр. Не сочтите Христа ради за рекламу, но смотрите, какие классные картины у него внешняя ссылка .

Так вот. Была бы цена вопроса. Как он мне сказал - до ВС даже не придется доходить, чтобы развернуть всю панаму.

тем не менее, еще довольно значительное время, может быть, годы, название "риэлтор" будет оставаться общеупотребительным для всех работающих на рынке невижимости. И никакие санкции со стороны РГР тут не помогут.

Хотелось бы услышать мнения коллег о разнице между словом "риэлтОр" и "риэлтЕр" :?:

. Якобы, там, где "Е", принадлежности к РГР никакой, а там, где "О", самый что ни-на-есть официально зовущийся работник с недвижимостью, зарегистрированный в РГР. Так ли это? Мне, конечно, всё-равно, но за 4 неполных года работы в данной сфере, я раз пять-шесть учавствовал в подобных дискуссиях, и каждый раз слышал разные мнения.
И ещё. Несколько раз обращал внимание - в рекламных буклетах АН часто в одном и том же тексте, слово "риэлто(е)р", было отписано и в том и в другом варианте. Грамматическая ошибка?

Нет никакой разницы и все правы, называя себя так или этак. Слово в русском языке новое и официально никак не закрепленное, так что имею право на жизнь все версии буквосочетаний.

Хоть горшком назови, только в печь не ставь!

Вадим В. писал(а):
Мне являющемуся юным помошником риэлтора стало вот интересно, какая разница между Риэлтором и Брокером по недвижимости. Я конечно понимаю что разница есть и существенная местами, но всё-таки..... Даже больше интересна суть работы брокера, что входит в обязанности, конкретные действия в работе?

Оба понятия - и риэлтор Realtor® и брокер по недвижимости пришли в российский обиход из Америки. В первоисточнике - в американской практике - эти понятия несопостасвимы, т.к. относятся к разным парам. Понятие Брокер относится к лицензионному закону, описывающему правила продажди чужой собственности (Брокер, по определению - человек или организация, занимающиеся продажей не принадлежащего им на правах собственности имущества. Тот, кто перепродает принадлежащее ему (выкупленное) имущество, называется Дилер). Пару Брокеру должен составлять Агент по продажам - sales person. Понятие Риэлтор - Realtor® - отражает факт принадлежности к НАР.

Рассмотрим для начала пару Риэлтор (Realtor®) - Не-Риэлтор. Realtor® - это просто член Национальной Ассоциации Риэлторов Америки, платящий ежегодные членские взносы и практикующий в соответствии с принятыми НАР Канонами этики. Каноны Этики не являются законом, но их нарушение может привести к наказанию, в том числе и денежному. Разбор полетов осуществляет Арбитражная комиссия местного отделения НАР, при этом если провинившаяся сторона не является риэлтором - наказание применено быть, увы, не может. Остается идти в суд. Суды опираются на Кодексы этики. которые являются законом для всех лицензированных агентов или брокеров по недвижимости, независимо от членства в НАР.

Членство в НАР - индивидуальное, но очень хитрое. Если твой брокер является Realtor®, то и ты обязан вступить в НАР. Если твой брокер - не Realtor®, то это твое личное решение - вступать или не вступать. Членские взносы для индивидуальных членов и для комапний одинаковы - примерно $360 в год, правда в эту сумму входит членство в организациях всех уровней сразу: Национальной Ассоциации, штата и местного отделения.

Пара Брокер - Агент по продажам отражает особенности американского лицензионного закона. В Америке никто не имеет права практиковать продажи, сдачу в наем или управление чужой недвижимостью без соответствующей лицензии. Строго говоря, продавать и проделывать прочие операции с недвижимостью и получать вознаграждение имеет право только брокер, т.е. агент не может напрямую получать комиссионные от клиента - это одно из самых наказуемых нарушений закона. Брокером может являться человек или организация (при условии, что в ней есть человек или люди, обладающие брокерской лицензией, занимающие ключевые позиции). Брокер нанимает себе лицензированных агентов по продажам. Здесь начинается высший пилотаж: лицензию агент получает сам, сам сдает все экзамены, проходит все соответствующее обучение, но лицензия (на имя агента!) формально принадлежит его брокеру. Слава Богу, не крепостное право - агент может переходить от одного брокера к другому, и лицензия его, соответственно, переходит к другому брокеру. Это связано со сложностями очень детально разработанного агентского законодательства в Америке (о котором, похоже, российские юристы еще не начали задумываться), т.е. законодательства, описывающего доверительные обязательства агента перед принципалом - клиентом.

Краткое резюме: агент не может работать без брокера. Агент, как и брокер, несет всю ответственность пред законом, но, в отличие от брокера, не имеет права нанимать себе (держать лицензии) других агентов. Брокер отвечает полностью за деятельность и свою лично, и всех агентов, чьи лицензии он держит.

РГР пытается защитить термин Риэлтор на основании шатко выстроенной логической цепочки: РГР является коллективным членом НАР, что дает право всем членам РГР носить гордое звание Realtor®. Это нормально и правильно. Дальше начинается словесная эквилибристика: членство в РГР - коллективное, т.е. доступно только юр.лицам. Посему - утверждают столпы РГР - каждый сотрудник юр.лица - члена РГР - тоже может называть себя Realtor®. А это уже, извините, бред. Придумывать слова с разными буквами - риэлтор или риэлтер или, как справделиво сказали, хоть горшком назови - личное дело каждого. Пока нет нормального закона и принятых профессиональным сообществом разумных правил - все это просто словесная игра. Извините за многословие.
Светлана Столярова, Local-n-Global Realty, USA

Супер!!! Светлана, спасибо за хороший материал! Вы не будете возражать, если мы разместим его в новостях и разошлем подписчикам, с сохранением авторства конечно?