Если так работают риэлторы, то риэлтерскому бизнесу конец!!! 51 / 22403
26 окт. 2007
Добрый день!
Расскажу Вам свой опыт покупки помещения и земли в Н.Новгороде.
Наша фирма искала помещение под офис в Н.Новгороде.
Смотрю объявление в газете "Продается офис ....... 25 млн. рублей." Читаю и понимаю, что что-то знакомое. Вспоминаю, 3 часа назад на сайте видел объявление от собственника этого офиса. Он просил 19 млн. Я до этого уже разговаривал с хозяином и договорился о встрече.
Звоню. Попадаю в АН «Риэлт-бюро». Ответил некий Николай Иванович. Спрашиваю о характеристиках объекта (подробно т.к. владею уже всей информацией по помещению ). Николай кроме площади и примерного адреса информацией не владеет, но обещает позвонить через 30 минут уточнить. Я так как бы случайно спрашиваю а сколько стоит объект. Я говорю не знаю, у меня только Ваш телефон (хотя газета с его объявлением перед глазами). Он мне - цена 25,5 млн. рублей. Супер, цена выросла на 500 т.р. за 30 секунд разговора, по сравнению с его объявлением в газете за сегодняшнее число.
Через 30 минут звонок от Николая, а я как раз с хозяином и разговариваю.
Николай мне описывает помещение, рассказывает, что у него эксклюзивный договор на продажу помещения, что только для Вас, могу договориться с хозяином, чтобы он Вам скинул т.к. это наш постоянный клиент. Я не выдержал и говорю, что я уже видел в другом месте это объявление по цене 19 млн. и считаю, что накинуть скромные 6,5 млн. рублей просто неприлично.
Первая его реакция - Вы ошиблись офис не тот, я эксклюзивный продавец.
Пришлось рассказать ему более подробную информацию о характеристиках офиса (какую он не знал сам).
В ответ это случайность, Вас скорее всего обманывают, я сейчас свяжусь с продавцом и все выясню, мы эксклюзивные продавцы.
Через 3 минут звонок собственнику помещения (а я сижу рядом).
Вопрос - "Вы помещение .... продаете. По чем?"
Ответ - "Да, продаю, цена......".
И все. Весь разговор.
Через 5 минут звонок мне от Николая. "Я связался с хозяином помещения. Мы с ним поговорили и он объяснил, что ему срочно нужны деньги и он сегодня утром только снизил цену. А нас не поставил в известность."
Я ему в ответ на сайте стоит дата объявления. Оно вист уже 3 дня.
"Ну ладно, тогда извините", ответил Николай.
Но на прощание он опять убил меня: "А хотите мы Вам оформим всю сделку. Для Вас совершенно бесплатно. За все платит собственник, ведь у нас с ним эксклюзивный договор".
Я ему - "А что Вы будете делать?" "В чем сложность - вот продавец, вот его свидетельство, вот технический план".
"Мы все за Вас сделаем, сбегаем в БТИ, юстицию. Это ведь так сложно, а кто составит Вам договор?".
Я не выдержал и бросил трубку.
Спрашиваю собственника - "А кто звонил?".
"Не знаю, первый раз номер вижу".
Вот такие риэлторы работают в Н.Новгороде. Так по простому увидел чужое объявление и скромно накинул 6 млн. рублей, а после слов , что я не знаю цену, еще 500 тыщ. скромно. Хотя бы с собственником созвонился и согласовал цену продажи!
Вот по этому городе и работает 260 агентств (сегодня на этом сайте видел информацию), из которых не более 10 настоящие агентства. А остальные просто пугают людей своей неграмотностью и бросают тень на весь бизнес.
Давно пора законодательно ограничить этот бизнес. Нужно создать, что-то наподобие саморегулирующих организаций (как арбитражные управляющие) которые сами бы исключали из своего числа таких "специалистов".
И еще одна особенность Нижегородский риэлторов - накидывать цену (особенно любят удваивать), когда узнают какую компанию представляешь.
Пример:
1.Кстово. Хотим купить магазин. Цена 20 млн. рублей. Цена нормальная - готовы к сделке. Но одна проблема - арендатор. Риэлтор говорит – «Решу!». Через два дня звонит вопрос с арендатором решен, но цена 31 млн. рублей.
Мы в шоке, а почему, за два дня цена выросла.
Ответ отличный - "Вам же нужно это помещение. А так же фирма у вас очень богатая. Значит купите и за 31 млн. рублей".
2. Земля. Нижний. Около 2 Га. Цена продажи собственником - 2,5 млн $. В интернете и в газете этот участок продавали 11 контор. Цена от 2,7 млн$ до 4 млн.$. Особенно нам понравились продавцы за 4 млн.$.
На вопрос почему так дорого.
Отличный ответ - "Вам что денег жалко. У вас же богатая контора".
Супер - если денег много нужно покупать дорого.
3. И еще не мог не рассказать. Зимой срочно искали офис для нашего представительства в Н.Новгороде. Шесть объявлений от разных агентств на один объект. И в 4 при первом звонке у меня спросили - "А Вы знаете наши цены? У Вас деньги есть?".
Ужас, 3-х и 4-х я уже послал после этой фразы. Неужели я буду звонить просто так. И опять же два другие агентства скромно накинули - одно 2 другое 3 млн. рублей.
Да, пусть из 10 звонящих 7-8 звонят просто так, но 2-3 будут потенциальными клиентами и их Вы потеряете. Вот нас и потеряли. Нам пришлось через "органы" найти собственника, договариваться о встрече, "пробивать" историю помещения.
В итоге мы заключили сделку сами.
Купили у собственника за 15 млн. рублей (но потеряли 2,5 месяца). А если бы риэлторы брали бы разумные 3-4%, мы с радостью с ними работали сэкономив 2, 5 месяца.
4. И опять еще. Не мог не рассказать. Случай в Арзамасе. Хотели купить участок. Некий риэлтор Михаил Р. предлагает земельный участок. Расхваливает его. И его основной аргумент (причем по секрету и только для меня) – уже есть у хозяев участка покупатель из Москвы, но я специально для Вас продам придержу и продам. Михаил – это прошлый век, разводить на том, что есть покупатель, но специально для Вас продам срочно. Вам Михаил только лохов разводить на московских вокзалах, а не недвижимостью торговать за несколько млн. $. Дальше я его уже слушал как сказку читал - особенно мне понравились , что у него все схвачено в этом городе , он вхож везде и данная цена участка ничто по сравнению со ценами на недвижимость в городе, приведя пример продажи торгового центра за 1 млн. евро. При этом продавца он знает лично и сумма сделки точная.
Однако, совершенно случайно данный торговый центр купили наши друзья и уважаемый риэлтор Михаил Р. перепутал компанию покупателя и завысил цену продажи всего на 12 млн. рублей (на 40%). Осторожнее будьте такие риэлторы, рассказывая сказки о Ваших связях и вашей осведомленности. Может оказаться что покупатель знает больше Вас. Как таким «профессионал» в недвижимости после этого можно доверять сопровождение много миллионных сделок.
А Вы так называемые "риэлторы" (обращение именно к описанным выше товарищам, а не к всему сообществе профессионалов) не подумали, что если фирма готова вложить несколько млн $. только в землю, то по крайней мере у нее уже есть "связи" на уровне города или области и она может "пробить" любую сделку . Не подумали, что эту фирму возглавляют и в ней работаю не идиоты раз заработали столько денег. Им не впихнешь дрянь по цене золота. Они знают реальную цену объекта (его инвестиционный потолок цены).
Молодежь и бабушки (не обижайтесь, но риэлторы в возрасте 20-25 или 55-60 лет предлагающие коммерческую недвижимость за несколько млн. $ и рассуждающие о ее перспективности и о быстрых прибылях это ..... извращение) в так называемых агентствах насмотрелись сериалов о быстрых и больших деньгах в Москве и все ринулись в риэлторы (хуже только с туристическими агентствами - там все решили что это очень легко и прибыльно и тур. агентство сейчас открываются чуть ли не на кухне в общежитии). Как они упорно рассказываю - купите это так выгодно, Вы на этом заработаете миллионы. Неужели думайте что инвестор дурак и послушается Вас. Кто вкладывает млн $ прежде чем начать поиск объекта вложения денег проведет анализ этого рынка и не сам, а с привлечение специалистов. Он знает инвестиционную стоимость объекта лучше Вас.
И еще, не пытайтесь облагодетельствовать покупателя (особенно интересующемуся землей более 2 Га) говорят, что если, что мы Вас можем напрямую вывести к Губернатору. Общаясь в Нижнем ощущение, что каждый второй риэлтор лично знает Валерия Павлиновича и может Вас с ним познакомить и помочь в продвижении проекта.
Инвестор, имея такие день только на покупку земельного участка ,сам найдет дорогу и в Министерство инвестиционной политики и в Правительство НО. Занимайтесь риэлторы своими делами. Качество и успех вашей работы зависит не от громких фраз кого ты знаешь, о чем слышал, как «проехал» по ушам клиенту, качество и успех Вашей работы зависит от качества объекта который виды продаете, от чистоты его документов, от полноты ваше информации по земельному участку, от облегчения (убыстрения) процесса покупки. До 90% нижегородских риэлторов продают объект зная лишь его название, примерная площадь и примерное место положение, все остальное: форма права на объект, планировка, мощности, коммуникации, чистота сделки, наличие парковки, форма совершения сделки и т.п. узнается потом.
Т.е. создается впечатление, что в их базе находятся объекты внесенные туда из других баз или газет и только, если появится клиент, агент позвонит собственнику (продавцу или арендодателю). Я уже не говорю, про то чтобы посмотреть планировку объекта недвижимости или земельного участка – это бумажка охраняется как военная тайна.
На просьбу показать свидетельство или планировку ответ, давайте сначала подпишем договор. Мы вам ничего не покажем. Особенно нас «порадовали» в этом смысле 2 бабушки из агентства (не помню названия) расположенного на 2-ом этаже в здании на пересечении ул. Воровского и Б.Покровской. Нам был очень интересен их участок, мы даже принесли доверенность от головной фирмы, закрасив название фирмы. Какой же был нам ответ: «Что эту бумажку можно засунуть…..».
Пришлось просто встать и уйти на середине разговора. Работайте дальше так же. Участок уже 1,5 года так и продается.
Я всегда пытаюсь объяснить, что могу подписать договор, но его смысл «ноль». Выходя на новый рынок ни одна крупная фирма не афиширует своих планов, что бы не знали конкуренты, у нас есть 3-4 дочки для этого. Поэтому подписывая договор одной дочкой я всегда могу оформить сделку на другую дочку или создать новое ООО это 10 тыщ рублей и неделя работы. При этом я имею ввиду только заключение договоров по тем объектам, что уже в продаже, информацию о которых клиент нашел в интернете или газете. Если даете объявление, то покажите обратившемуся все документы, раскройте всю информацию.
Риэлторы лучше просто хорошо работайте, предоставьте клиенту полный пакет документов, окажите хорошо и быстро услуги по их сопровождению. Станьте полезной инвестору, а не пытайтесь обмануть его. Берите пример с Областного Правительства. Как там работают с инвестором. Как там собирают и отдают инвестору весь пакет документов на рассмотрение и ни кто не скрывает названия фирм. Да 10 и9 инвесторов уйдут , но 1 то останется, запомнит Вас и в будущем ему не надо будет искать к кому обратиться в Нижнем. Вы станете его коллегой и помощником навсегда.
Хотелось бы отметить компанию «Триумф». Рассматривали один из их участков. Так они дали нам для обдумывания весь пакет документов. Все планы. Координаты компании разработчика проекта. Учитесь у них. И это не реклама. Да нам не подошел их участок, но мы всегда знаем, если будут в Нижнем проблемы есть куда обратиться.
Риэтор это специалист. Что бы им стать нужно иметь опят работы не менее 5 лет и желательно начать в других областях (КУМИ, БТИ, Юстиция и пр.), чтобы понять все тонкости рынка недвижимости, завести полезные связи, показать себя на низовой работе и самое главное научиться общаться с состоятельными и состоявшимися в бизнесе людьми.
Если уж Вы "накидываете" свою цену так хотя бы согласуйте ее с собственником. Чтобы у 10 продавцом была одна цена, а не разброс в 1-2 млн. $. Покупатель видя это, чувствует, что его хотят обмануть и отказывается от сделки.
Берите пример с других регионов (Татарстан, Башкортостан). Да, и там бывает, что один участок продает несколько контор, но у всех одна цена, все показывают любую документацию. Что им скрывать. Ведь % они получат с продавца. А Нижегородцы хотят поиметь с обоих сторон, и еще желательно не только процент, а и сверх маржу (6,5 млн. помните). Вот по этому большинство из таких «профессиональных» риэлторов скоро умрут. Придут московские, иностранные компании, и останутся несколько настоящих крупных местных игроков и все вам «профессионалы» конец.
Приходит время настоящих специалистов. Дикий рынок даже в сфере недвижимости проходит. Учитесь Николай Иванович и Михаил Р., меняйтесь, больше работайте или у Вас нет будущего.
Прошу прошение за такой долгий опус просто наболело. Надоело понимать, что большинство нижегородских риэлторов считает тебя (инвестора) буратино с большим мешков денег на поле дураков.
[/b]
Расскажу Вам свой опыт покупки помещения и земли в Н.Новгороде.
Наша фирма искала помещение под офис в Н.Новгороде.
Смотрю объявление в газете "Продается офис ....... 25 млн. рублей." Читаю и понимаю, что что-то знакомое. Вспоминаю, 3 часа назад на сайте видел объявление от собственника этого офиса. Он просил 19 млн. Я до этого уже разговаривал с хозяином и договорился о встрече.
Звоню. Попадаю в АН «Риэлт-бюро». Ответил некий Николай Иванович. Спрашиваю о характеристиках объекта (подробно т.к. владею уже всей информацией по помещению ). Николай кроме площади и примерного адреса информацией не владеет, но обещает позвонить через 30 минут уточнить. Я так как бы случайно спрашиваю а сколько стоит объект. Я говорю не знаю, у меня только Ваш телефон (хотя газета с его объявлением перед глазами). Он мне - цена 25,5 млн. рублей. Супер, цена выросла на 500 т.р. за 30 секунд разговора, по сравнению с его объявлением в газете за сегодняшнее число.
Через 30 минут звонок от Николая, а я как раз с хозяином и разговариваю.
Николай мне описывает помещение, рассказывает, что у него эксклюзивный договор на продажу помещения, что только для Вас, могу договориться с хозяином, чтобы он Вам скинул т.к. это наш постоянный клиент. Я не выдержал и говорю, что я уже видел в другом месте это объявление по цене 19 млн. и считаю, что накинуть скромные 6,5 млн. рублей просто неприлично.
Первая его реакция - Вы ошиблись офис не тот, я эксклюзивный продавец.
Пришлось рассказать ему более подробную информацию о характеристиках офиса (какую он не знал сам).
В ответ это случайность, Вас скорее всего обманывают, я сейчас свяжусь с продавцом и все выясню, мы эксклюзивные продавцы.
Через 3 минут звонок собственнику помещения (а я сижу рядом).
Вопрос - "Вы помещение .... продаете. По чем?"
Ответ - "Да, продаю, цена......".
И все. Весь разговор.
Через 5 минут звонок мне от Николая. "Я связался с хозяином помещения. Мы с ним поговорили и он объяснил, что ему срочно нужны деньги и он сегодня утром только снизил цену. А нас не поставил в известность."
Я ему в ответ на сайте стоит дата объявления. Оно вист уже 3 дня.
"Ну ладно, тогда извините", ответил Николай.
Но на прощание он опять убил меня: "А хотите мы Вам оформим всю сделку. Для Вас совершенно бесплатно. За все платит собственник, ведь у нас с ним эксклюзивный договор".
Я ему - "А что Вы будете делать?" "В чем сложность - вот продавец, вот его свидетельство, вот технический план".
"Мы все за Вас сделаем, сбегаем в БТИ, юстицию. Это ведь так сложно, а кто составит Вам договор?".
Я не выдержал и бросил трубку.
Спрашиваю собственника - "А кто звонил?".
"Не знаю, первый раз номер вижу".
Вот такие риэлторы работают в Н.Новгороде. Так по простому увидел чужое объявление и скромно накинул 6 млн. рублей, а после слов , что я не знаю цену, еще 500 тыщ. скромно. Хотя бы с собственником созвонился и согласовал цену продажи!
Вот по этому городе и работает 260 агентств (сегодня на этом сайте видел информацию), из которых не более 10 настоящие агентства. А остальные просто пугают людей своей неграмотностью и бросают тень на весь бизнес.
Давно пора законодательно ограничить этот бизнес. Нужно создать, что-то наподобие саморегулирующих организаций (как арбитражные управляющие) которые сами бы исключали из своего числа таких "специалистов".
И еще одна особенность Нижегородский риэлторов - накидывать цену (особенно любят удваивать), когда узнают какую компанию представляешь.
Пример:
1.Кстово. Хотим купить магазин. Цена 20 млн. рублей. Цена нормальная - готовы к сделке. Но одна проблема - арендатор. Риэлтор говорит – «Решу!». Через два дня звонит вопрос с арендатором решен, но цена 31 млн. рублей.
Мы в шоке, а почему, за два дня цена выросла.
Ответ отличный - "Вам же нужно это помещение. А так же фирма у вас очень богатая. Значит купите и за 31 млн. рублей".
2. Земля. Нижний. Около 2 Га. Цена продажи собственником - 2,5 млн $. В интернете и в газете этот участок продавали 11 контор. Цена от 2,7 млн$ до 4 млн.$. Особенно нам понравились продавцы за 4 млн.$.
На вопрос почему так дорого.
Отличный ответ - "Вам что денег жалко. У вас же богатая контора".
Супер - если денег много нужно покупать дорого.
3. И еще не мог не рассказать. Зимой срочно искали офис для нашего представительства в Н.Новгороде. Шесть объявлений от разных агентств на один объект. И в 4 при первом звонке у меня спросили - "А Вы знаете наши цены? У Вас деньги есть?".
Ужас, 3-х и 4-х я уже послал после этой фразы. Неужели я буду звонить просто так. И опять же два другие агентства скромно накинули - одно 2 другое 3 млн. рублей.
Да, пусть из 10 звонящих 7-8 звонят просто так, но 2-3 будут потенциальными клиентами и их Вы потеряете. Вот нас и потеряли. Нам пришлось через "органы" найти собственника, договариваться о встрече, "пробивать" историю помещения.
В итоге мы заключили сделку сами.
Купили у собственника за 15 млн. рублей (но потеряли 2,5 месяца). А если бы риэлторы брали бы разумные 3-4%, мы с радостью с ними работали сэкономив 2, 5 месяца.
4. И опять еще. Не мог не рассказать. Случай в Арзамасе. Хотели купить участок. Некий риэлтор Михаил Р. предлагает земельный участок. Расхваливает его. И его основной аргумент (причем по секрету и только для меня) – уже есть у хозяев участка покупатель из Москвы, но я специально для Вас продам придержу и продам. Михаил – это прошлый век, разводить на том, что есть покупатель, но специально для Вас продам срочно. Вам Михаил только лохов разводить на московских вокзалах, а не недвижимостью торговать за несколько млн. $. Дальше я его уже слушал как сказку читал - особенно мне понравились , что у него все схвачено в этом городе , он вхож везде и данная цена участка ничто по сравнению со ценами на недвижимость в городе, приведя пример продажи торгового центра за 1 млн. евро. При этом продавца он знает лично и сумма сделки точная.
Однако, совершенно случайно данный торговый центр купили наши друзья и уважаемый риэлтор Михаил Р. перепутал компанию покупателя и завысил цену продажи всего на 12 млн. рублей (на 40%). Осторожнее будьте такие риэлторы, рассказывая сказки о Ваших связях и вашей осведомленности. Может оказаться что покупатель знает больше Вас. Как таким «профессионал» в недвижимости после этого можно доверять сопровождение много миллионных сделок.
А Вы так называемые "риэлторы" (обращение именно к описанным выше товарищам, а не к всему сообществе профессионалов) не подумали, что если фирма готова вложить несколько млн $. только в землю, то по крайней мере у нее уже есть "связи" на уровне города или области и она может "пробить" любую сделку . Не подумали, что эту фирму возглавляют и в ней работаю не идиоты раз заработали столько денег. Им не впихнешь дрянь по цене золота. Они знают реальную цену объекта (его инвестиционный потолок цены).
Молодежь и бабушки (не обижайтесь, но риэлторы в возрасте 20-25 или 55-60 лет предлагающие коммерческую недвижимость за несколько млн. $ и рассуждающие о ее перспективности и о быстрых прибылях это ..... извращение) в так называемых агентствах насмотрелись сериалов о быстрых и больших деньгах в Москве и все ринулись в риэлторы (хуже только с туристическими агентствами - там все решили что это очень легко и прибыльно и тур. агентство сейчас открываются чуть ли не на кухне в общежитии). Как они упорно рассказываю - купите это так выгодно, Вы на этом заработаете миллионы. Неужели думайте что инвестор дурак и послушается Вас. Кто вкладывает млн $ прежде чем начать поиск объекта вложения денег проведет анализ этого рынка и не сам, а с привлечение специалистов. Он знает инвестиционную стоимость объекта лучше Вас.
И еще, не пытайтесь облагодетельствовать покупателя (особенно интересующемуся землей более 2 Га) говорят, что если, что мы Вас можем напрямую вывести к Губернатору. Общаясь в Нижнем ощущение, что каждый второй риэлтор лично знает Валерия Павлиновича и может Вас с ним познакомить и помочь в продвижении проекта.
Инвестор, имея такие день только на покупку земельного участка ,сам найдет дорогу и в Министерство инвестиционной политики и в Правительство НО. Занимайтесь риэлторы своими делами. Качество и успех вашей работы зависит не от громких фраз кого ты знаешь, о чем слышал, как «проехал» по ушам клиенту, качество и успех Вашей работы зависит от качества объекта который виды продаете, от чистоты его документов, от полноты ваше информации по земельному участку, от облегчения (убыстрения) процесса покупки. До 90% нижегородских риэлторов продают объект зная лишь его название, примерная площадь и примерное место положение, все остальное: форма права на объект, планировка, мощности, коммуникации, чистота сделки, наличие парковки, форма совершения сделки и т.п. узнается потом.
Т.е. создается впечатление, что в их базе находятся объекты внесенные туда из других баз или газет и только, если появится клиент, агент позвонит собственнику (продавцу или арендодателю). Я уже не говорю, про то чтобы посмотреть планировку объекта недвижимости или земельного участка – это бумажка охраняется как военная тайна.
На просьбу показать свидетельство или планировку ответ, давайте сначала подпишем договор. Мы вам ничего не покажем. Особенно нас «порадовали» в этом смысле 2 бабушки из агентства (не помню названия) расположенного на 2-ом этаже в здании на пересечении ул. Воровского и Б.Покровской. Нам был очень интересен их участок, мы даже принесли доверенность от головной фирмы, закрасив название фирмы. Какой же был нам ответ: «Что эту бумажку можно засунуть…..».
Пришлось просто встать и уйти на середине разговора. Работайте дальше так же. Участок уже 1,5 года так и продается.
Я всегда пытаюсь объяснить, что могу подписать договор, но его смысл «ноль». Выходя на новый рынок ни одна крупная фирма не афиширует своих планов, что бы не знали конкуренты, у нас есть 3-4 дочки для этого. Поэтому подписывая договор одной дочкой я всегда могу оформить сделку на другую дочку или создать новое ООО это 10 тыщ рублей и неделя работы. При этом я имею ввиду только заключение договоров по тем объектам, что уже в продаже, информацию о которых клиент нашел в интернете или газете. Если даете объявление, то покажите обратившемуся все документы, раскройте всю информацию.
Риэлторы лучше просто хорошо работайте, предоставьте клиенту полный пакет документов, окажите хорошо и быстро услуги по их сопровождению. Станьте полезной инвестору, а не пытайтесь обмануть его. Берите пример с Областного Правительства. Как там работают с инвестором. Как там собирают и отдают инвестору весь пакет документов на рассмотрение и ни кто не скрывает названия фирм. Да 10 и9 инвесторов уйдут , но 1 то останется, запомнит Вас и в будущем ему не надо будет искать к кому обратиться в Нижнем. Вы станете его коллегой и помощником навсегда.
Хотелось бы отметить компанию «Триумф». Рассматривали один из их участков. Так они дали нам для обдумывания весь пакет документов. Все планы. Координаты компании разработчика проекта. Учитесь у них. И это не реклама. Да нам не подошел их участок, но мы всегда знаем, если будут в Нижнем проблемы есть куда обратиться.
Риэтор это специалист. Что бы им стать нужно иметь опят работы не менее 5 лет и желательно начать в других областях (КУМИ, БТИ, Юстиция и пр.), чтобы понять все тонкости рынка недвижимости, завести полезные связи, показать себя на низовой работе и самое главное научиться общаться с состоятельными и состоявшимися в бизнесе людьми.
Если уж Вы "накидываете" свою цену так хотя бы согласуйте ее с собственником. Чтобы у 10 продавцом была одна цена, а не разброс в 1-2 млн. $. Покупатель видя это, чувствует, что его хотят обмануть и отказывается от сделки.
Берите пример с других регионов (Татарстан, Башкортостан). Да, и там бывает, что один участок продает несколько контор, но у всех одна цена, все показывают любую документацию. Что им скрывать. Ведь % они получат с продавца. А Нижегородцы хотят поиметь с обоих сторон, и еще желательно не только процент, а и сверх маржу (6,5 млн. помните). Вот по этому большинство из таких «профессиональных» риэлторов скоро умрут. Придут московские, иностранные компании, и останутся несколько настоящих крупных местных игроков и все вам «профессионалы» конец.
Приходит время настоящих специалистов. Дикий рынок даже в сфере недвижимости проходит. Учитесь Николай Иванович и Михаил Р., меняйтесь, больше работайте или у Вас нет будущего.
Прошу прошение за такой долгий опус просто наболело. Надоело понимать, что большинство нижегородских риэлторов считает тебя (инвестора) буратино с большим мешков денег на поле дураков.
[/b]
26 окт. 2007
Не повезло, Вам, однако. 
Как же можно раскрыть информацию, если продавцы выставляют нам объекты гораздо дороже, чем сами продают в итоге или в процессе.
Как же мы можем торговать по одной с ним цене, если все что предлагает продавец, обзванивая агентства, это накинуть на его цену свои комиссионные. Как вы думаете в результате прямых переговоров между собственником и покупателем в результате торгов, что в первую очередь сторговывается к обоюдному согласию сторон? Правильно думаете, в первую очередь улетает тот добавленный процент и не важен его размер 3-4% или 10-20%.
Везет Триумфу они на эксклюзивах сидят, а с какого перепуга побежит смотреть участок риэлтор из простого агентства, не набегаешься, только и будешь носиться по городу и области собирая планировки и прочую необходимую документацию по объекту.
Вот так берут и ставят на свои сайты примерные описания, глядишь прокатит и прокатывает, так как живут и развиваются не только Триумф, но и другие помельче.
Вы, полазив по городу(ам) уже знаете, что исправной документации на объект нет у 90% собственников и как правило, все приходится приводить в порядок в момент внесения аванса за объект.
Я не оправдываю случайных людей на этом рынке, они были, есть и будут, так же впрочем есть и будут неграмотные работники областного правительства, с которыми я по долгу службы сталкиваюсь с какой-то периодичностью. Полное ощущение, что в департамент инвестиционной политики постоянно набирают новых людей, ну прям как в агентства недвижимости, текучка там такая же. Вы лукавите, восхваляя их или вам повезло.
А вообще, спасибо, было интересно почитать мнение грамотного клиента. Удачи, Вам!
Как же можно раскрыть информацию, если продавцы выставляют нам объекты гораздо дороже, чем сами продают в итоге или в процессе.
Как же мы можем торговать по одной с ним цене, если все что предлагает продавец, обзванивая агентства, это накинуть на его цену свои комиссионные. Как вы думаете в результате прямых переговоров между собственником и покупателем в результате торгов, что в первую очередь сторговывается к обоюдному согласию сторон? Правильно думаете, в первую очередь улетает тот добавленный процент и не важен его размер 3-4% или 10-20%.
Везет Триумфу они на эксклюзивах сидят, а с какого перепуга побежит смотреть участок риэлтор из простого агентства, не набегаешься, только и будешь носиться по городу и области собирая планировки и прочую необходимую документацию по объекту.
Вот так берут и ставят на свои сайты примерные описания, глядишь прокатит и прокатывает, так как живут и развиваются не только Триумф, но и другие помельче.
Вы, полазив по городу(ам) уже знаете, что исправной документации на объект нет у 90% собственников и как правило, все приходится приводить в порядок в момент внесения аванса за объект.
Я не оправдываю случайных людей на этом рынке, они были, есть и будут, так же впрочем есть и будут неграмотные работники областного правительства, с которыми я по долгу службы сталкиваюсь с какой-то периодичностью. Полное ощущение, что в департамент инвестиционной политики постоянно набирают новых людей, ну прям как в агентства недвижимости, текучка там такая же. Вы лукавите, восхваляя их или вам повезло.
А вообще, спасибо, было интересно почитать мнение грамотного клиента. Удачи, Вам!
Нижегородский риэлтор 89534157333.
внешняя ссылка
внешняя ссылка
26 окт. 2007
интересно, познавательно. со многими утверждениями согласен, с некоторыми нет.
Насчет ценообразования, часто сам собственник не знает цену, звонишь ему три раза и каждый раз новая цена (если не эксклюзив). Буквально недавно был эпизод, торговый зал, более 400м, цена аренды 700руб за квадрат (для тлт это средняя цена аренды торговых площадей), но помещение стоит уже ни один месяц, предыдущий арендатор просуществовал там недолго, съехал.
Предлагаем собственнику, давайте цену снизим до 600 руб за квадрат, есть реальный арендатор, видел и фото и схему, все нравится.
Ответ: нет, у меня таких желающих немеренно.
Прошел месяц, собственник сам сдал помещение за 400 руб/м.
Т.е. разница более 70%.
Как я потом понял его мысль -
Я сам без вас сдам за 400 руб/м, а если вы хотите сдать, то тогда за 700руб. где тут логика, я не знаю.
и таких примеров много
насчет договоров, если объект эксклюзивный, то ессно смысла нет заключать предварительный договор с арендатором, а если этот же объект у нескольких ан ?
пс у нас пока небольшой опыт работы в ком.аренде (с января сего года) но стараемся исправлять ошибки в работе.
Legalman, спасибо за это сообщение, сразу много мыслей родилось в голове, кое что прояснилось (почему ведут себя клиенты так а не иначе, на Вашем примере).
Поменьше на Вашем пути "левых" агентов.
Насчет ценообразования, часто сам собственник не знает цену, звонишь ему три раза и каждый раз новая цена (если не эксклюзив). Буквально недавно был эпизод, торговый зал, более 400м, цена аренды 700руб за квадрат (для тлт это средняя цена аренды торговых площадей), но помещение стоит уже ни один месяц, предыдущий арендатор просуществовал там недолго, съехал.
Предлагаем собственнику, давайте цену снизим до 600 руб за квадрат, есть реальный арендатор, видел и фото и схему, все нравится.
Ответ: нет, у меня таких желающих немеренно.
Прошел месяц, собственник сам сдал помещение за 400 руб/м.
Т.е. разница более 70%.
Как я потом понял его мысль -
Я сам без вас сдам за 400 руб/м, а если вы хотите сдать, то тогда за 700руб. где тут логика, я не знаю.
и таких примеров много
насчет договоров, если объект эксклюзивный, то ессно смысла нет заключать предварительный договор с арендатором, а если этот же объект у нескольких ан ?
пс у нас пока небольшой опыт работы в ком.аренде (с января сего года) но стараемся исправлять ошибки в работе.
Legalman, спасибо за это сообщение, сразу много мыслей родилось в голове, кое что прояснилось (почему ведут себя клиенты так а не иначе, на Вашем примере).
Поменьше на Вашем пути "левых" агентов.
АН Дом на Волге
Обмен, покупка, продажа квартир, коттеджей (8482) 50-70-70. Аренда квартир (8482) 53-61-47.
Обмен, покупка, продажа квартир, коттеджей (8482) 50-70-70. Аренда квартир (8482) 53-61-47.
26 окт. 2007
Legalman писал(а):Прошу прошение за такой долгий опус просто наболело. Надоело понимать, что большинство ... считает тебя (инвестора) буратино с большим мешков денег на поле дураков.
У вас ОЧЕНЬ редкая ГРАМОТНАЯ позиция.
Чертовски приятно было вашу точку прочитать на этом сайте.
Вы совершенно правы.
Но, ИМХО, если вы руководитель, то стоит эту проблему переложить на менеджеров среднего звена.
Они, как правило, в итоге отшелушат всю дребедень.
Вы только достанете авторучку...
Мысли пачкают мозги
26 окт. 2007
Та же практика процветает при продаже загородки в Мособласти... Никаких эксклюзивов, а уж тем более если объект тянет более чем на миллион бакинских. Сталкивался несколько раз, будучи работником Миэль. Звонок, хочу купить коттедж (ну дальше приблизительные ТТХ и все такое). Ок, приходит чел в офис, подписываем бумаги, ищу денек-другой... Нахожу вариант, в объявлении о продаже телефон коллег из отдела загородной недвижимости. Ну думаю, вот свезло! Свои ребята, сработаемся... Договорились о просмотре, едем. Ходим смотрим, хозяин на месте - сама любезность, 3 агента. Я-то дурень, грешным делом, думал что все "наши"... Ага. Одна "наша", остальные Инком и еще что-то. У всех разные цены 
Мля, я готов был перед заказчиком сквозь землю провалиться, ведь спрашивал же перед поездкой у "коллеги", эксклюзив? Да, подтвердила тупорылая. Хозяин сам не въезжает в тему, заказал услугу у всех подряд. Документов ни у кого нет, где-то в банке (с огурцами что ли?)... Никто толком ничего не знает, но покупателей приводят исправно (после нас еще пришли смотреть к Инкомовской "подруге"), денег в рекламу вбухивают. ЗАЧЕМ????
Это было 5 лет назад. Сейчас мы не беремся перевоспитывать продавцов, но без оргиналов правоустановки даже разговор не буду затевать, хоть дачка это или особняк, ибо считаю бессмысленной потерей времени. И своего, и собственника.
Чтобы вот такого г...на не получалось.
Мля, я готов был перед заказчиком сквозь землю провалиться, ведь спрашивал же перед поездкой у "коллеги", эксклюзив? Да, подтвердила тупорылая. Хозяин сам не въезжает в тему, заказал услугу у всех подряд. Документов ни у кого нет, где-то в банке (с огурцами что ли?)... Никто толком ничего не знает, но покупателей приводят исправно (после нас еще пришли смотреть к Инкомовской "подруге"), денег в рекламу вбухивают. ЗАЧЕМ????
Это было 5 лет назад. Сейчас мы не беремся перевоспитывать продавцов, но без оргиналов правоустановки даже разговор не буду затевать, хоть дачка это или особняк, ибо считаю бессмысленной потерей времени. И своего, и собственника.
Чтобы вот такого г...на не получалось.
Агентство недвижимости - это не фонд помощи малоимущим гражданам. Это бизнес-структура, созданная для зарабатывания денежных средств. Клиент должен это знать.
27 окт. 2007
Доброй ночи!
Что-то я в пятницу ночью не тем занимаюсь!!!
Согласен, полностью согласен.
Тема взаимоотношения с "собственниками" (кавычки не зря стоят) вообще отдельный разговор и он еще намного длиннее, чем тема взаимоотношения с риэлторами.
Пример:
1. Предлагали участок 0,21 га в центе Нижегородского района. Не поверите - цена 10 млн. евро. Вы понимаете - 10 млн. евро. Цена такого участка в Каннах недалеко от набережной Круазет 5-4 млн. евро. За 10 млн. евро можно купить более 2 Га с пригороде Канн Мужан (лучший панорамный вид с холмов на Лазурное побережье под организацию гостиницы с гольф полем).
Спрашиваем, но уже ради интереса, а можно посмотреть документы.
Ответ, можно смотрите.
Все документы - это эскизный проект на строительство офисного центра, при этом необходимо расселить еще 6 или 7 семей. А у собственника в этом доме 2 квартиры и письмо с визой главы города, что город в принципе не возражает против строительства на этом месте офисного центра.
Вот такая продажа и они не одни такие.
2. Недавно предлагали 3 Га в центре за 5 млн. евро, но случайно у продавца всего лишь письмо с визой, что город не против строительства на этом месте офисного центра. Плюс расселите еще 18 семей и 2 коммерческих здания.
Согласен. Среди продавцов 90% не имеют предмета продажи, а имею только желание продать и пытаются продать это желание, думая, если они чуть ближе к власти, чем обычные риэлторы инвесторы должны в очередь стоять к ним с просьбой - "Возьмите наши деньги".
Хотя вина в этом опять таких "профессиональных" риэлторов, которые "подсказывают" "собственникам" продавайте, которые не имеют опыта работы, не умеют убеждать, доказывать, разговаривать, убеждать "продавцов", и убеждать не на уровне эмоций, а используя свои знания и имения (возвращаюсь к первому письму об уровне подготовки риэлторов).
Хотя причина описанных выше проблем, скорее всего в не понимании риэлторов потенциального инвестора (особенно если это Московский, Питерский или особенно иностранный инвестор). А риэлторы не правильно доносят информацию о потребностях рынка до "собственников".
Пример:
1. Весна 2007 года отличный участок в заречной части Нижнего. 3 Га. Риэлтор предлагает расселить 5 домов и 4 гаража. Цена вопроса 1,5-1,7 млн.$. Деньги не большие, но мы отказались и предложили ему самому расселить, а мы купим готовый участок. Мы готовы были купить участок по цене до 3 млн.$.
Риэлтору не понять - они готовы переплатить 1,5 млн. Почему.
Объясняю.
Профиль деятельности нашей компании строительство и дальнейшее использование самими или с "якорными" арендаторам данных площадей. Именно строительство. Компания приобретает только готовые участки. Расселить и подготовить участок должны другие компании - компании, чей бизнес выделение, подготовка и последующая продажа участка. Каждый должен заниматься своим делом.
Так построен бизнес во всем мире. Кто-то формирует участок, кто-то его оформляет, кто-то продает, кто-то строит, кто-то обслуживает, кто-то управляет готовым объектом.
В Нижнем, уже есть примеры, когда готовый объект собственник отдает Управляющей компании и она уже его обслуживает, наполняет арендаторами.
В России всегда все шло шиворот на выворот. Процесс пошел с другой стороны. С верхушки - Управляющие компании. Может он дойдет и до формирования полностью готовых участков.
Если Вы хотите продать участок сформируйте его, оформите, подведите коммуникации и заложите свою норму прибыли. Пусть это станет работа Вашим бизнесом, а не наличие писем с визой главы города и желанием продать это все за 10 млн. евро.
Глупые инвесторы с 10 млн. евро уже прошли, хотя их ни когда и не было, были инвесторы готовые рискнуть, но суммой не более 1-2 млн долл. Или я не прав? Такие покупки (продажи) был раньше. При нынешних ценах такие сделки не проходят.
Вы скажете – «Это риски, а вдруг никто участок не купит». Не купят если Вы не правильно и не грамотно его подготовите (опять возвращаюсь к опыту большинства риэлторов), а если все по правилам инвестор обязательно найдется. У всех крупных инвесторов требования почти одинаковые:
1. Форма земельного участка приближенная к квадрату или прямоугольнику (идеальные пропорции 3:1 или 3:2)
2. Наличие коммуникаций (газ, вода, электричество по нормам 1 МВт на 1,5 Га застройки)
3. Наличие в визуальной близости остановок общественного транспорта, метро, оживленных перекрестков, светофоров или центров притяжения другого профиля.
4. Расположение на провой стороне дороги при движении из центра.
Для торговых центров свои требования:
1. Цена продажи не дороже 7 летней арендной платы, при этом расчет ведется не от общей площади, а от площади, сдаваемой в аренду.
2. Электричество - 110-120 Вт на 1 кв.м. торговой площади.
3. 1 парковочное место на 10 кв.м. торговой площади.
4. Канализация – фекальная и ливневая.
5. Наличие системы пожаротушения, дымоудаления, охранно-пожарной сигнализации, вентиляции, и желательно централизованное кондиционирование объекта.
Да, это риски, но почему инвестор должен идти на эти риски, вкладывая в строительство гораздо больше денег, а Вы не готовы рискнуть и сформировать участок, ведь это Ваш бизнес, то что Вы умеете делать или проблема в том, что Вы делаете вид, что умеете делать, прикрываясь плохими инвесторами не дающими Вам денег.
Скорее всего Ваш ответ ответ – «У Вас много денег вот Вы и рискуйте, а я на Вас заработаю когда буду расселять и еще поимею денег когда договорюсь с жильцами по цене. А потом еще за оформление возьму и опять поимею денег, ведь везде нужно платить откат, а чиновников я то же знаю и с ними договорюсь».
Вот он корень зла. Русская мечта - халява. Вера с глупого инвестора который придет и даст денег. Т.е. инвестор должен рисковать, а Вы будете зарабатывать деньги.
Опять говорю добрые слова об Областном Правительстве НО. Они идут по правильному пути. Не зря сейчас создано специальное министерство, которое формирует земельные участки и будет продавать их готовыми инвесторам (правда пока лишь под жилищное строительство).
Шанцев, как и его министру работают уже на другом, боле высоком уровне. Они мыслят по европейски. Зачем отдавать участок с обременение его расселить, если Правительство сделает это само, подведет туда коммуникации и продаст участок в 10 раз дороже, да к тому же уже Правительство будет на равных разговаривать с инвестором, будет требовать от него повышенных налогов, зарплат и прочего.
Правительство НО, это один из главных конкурентов риэлторам. По крайней мере на рынке коммерческой недвижимости (земельные участки от 1 Га).
Однако, что-то я отошел от примеров.
Пример 2: Казань, лето 2007 году. Участок более 2 Га на новой строящейся трассе в центе города. Отличное место, отличный участок, нормальная цена, но одно но - форма участка 350 на 60 метров.
Риэлтор нам - берите отличное место, цена хорошая, а что длинный это ерунда, сделаете центр длинным и худым. Мы отказалась.
Объясню.
Строительство торговых центров это тоже наука. В мире эту науку проходят уже более 100 лет. Там знают, что 50% посетителей торговых центров не "влезают" выше 3 этажа, что пятно застройки должно быть приближенная к квадрату или прямоугольнику (пропорции 3:1 или 3:2), что парковка должна быть 1 место на 10 кв.м. торговой площади. Следовательно, и здание должно быть квадратным или прямоугольным.
Так вот наше здание просто не уместилось на это участке. Тупо на снимок из космоса был поставлен проект центра и он не влез. Все вопрос даже дальше не пошел отдела развития. Вот такая наука.
По той же причине мы отказались от участка в Тольятти, Автозаводский район, напротив 6 квартал (длина 330 ширина 90).
Обычным риэлторам (бабушкам и мальчикам) нас не понять. Мы для них жадные, глупые, снобы. Мы плохие т.к. не даем на нас заработать.
Что-то я в пятницу ночью не тем занимаюсь!!!
Червяков Игорь писал(а):Вы, полазив по городу(ам) уже знаете, что исправной документации на объект нет у 90% собственников и как правило, все приходится приводить в порядок в момент внесения аванса за объект.
Согласен, полностью согласен.
Тема взаимоотношения с "собственниками" (кавычки не зря стоят) вообще отдельный разговор и он еще намного длиннее, чем тема взаимоотношения с риэлторами.
Пример:
1. Предлагали участок 0,21 га в центе Нижегородского района. Не поверите - цена 10 млн. евро. Вы понимаете - 10 млн. евро. Цена такого участка в Каннах недалеко от набережной Круазет 5-4 млн. евро. За 10 млн. евро можно купить более 2 Га с пригороде Канн Мужан (лучший панорамный вид с холмов на Лазурное побережье под организацию гостиницы с гольф полем).
Спрашиваем, но уже ради интереса, а можно посмотреть документы.
Ответ, можно смотрите.
Все документы - это эскизный проект на строительство офисного центра, при этом необходимо расселить еще 6 или 7 семей. А у собственника в этом доме 2 квартиры и письмо с визой главы города, что город в принципе не возражает против строительства на этом месте офисного центра.
Вот такая продажа и они не одни такие.
2. Недавно предлагали 3 Га в центре за 5 млн. евро, но случайно у продавца всего лишь письмо с визой, что город не против строительства на этом месте офисного центра. Плюс расселите еще 18 семей и 2 коммерческих здания.
Согласен. Среди продавцов 90% не имеют предмета продажи, а имею только желание продать и пытаются продать это желание, думая, если они чуть ближе к власти, чем обычные риэлторы инвесторы должны в очередь стоять к ним с просьбой - "Возьмите наши деньги".
Хотя вина в этом опять таких "профессиональных" риэлторов, которые "подсказывают" "собственникам" продавайте, которые не имеют опыта работы, не умеют убеждать, доказывать, разговаривать, убеждать "продавцов", и убеждать не на уровне эмоций, а используя свои знания и имения (возвращаюсь к первому письму об уровне подготовки риэлторов).
Хотя причина описанных выше проблем, скорее всего в не понимании риэлторов потенциального инвестора (особенно если это Московский, Питерский или особенно иностранный инвестор). А риэлторы не правильно доносят информацию о потребностях рынка до "собственников".
Пример:
1. Весна 2007 года отличный участок в заречной части Нижнего. 3 Га. Риэлтор предлагает расселить 5 домов и 4 гаража. Цена вопроса 1,5-1,7 млн.$. Деньги не большие, но мы отказались и предложили ему самому расселить, а мы купим готовый участок. Мы готовы были купить участок по цене до 3 млн.$.
Риэлтору не понять - они готовы переплатить 1,5 млн. Почему.
Объясняю.
Профиль деятельности нашей компании строительство и дальнейшее использование самими или с "якорными" арендаторам данных площадей. Именно строительство. Компания приобретает только готовые участки. Расселить и подготовить участок должны другие компании - компании, чей бизнес выделение, подготовка и последующая продажа участка. Каждый должен заниматься своим делом.
Так построен бизнес во всем мире. Кто-то формирует участок, кто-то его оформляет, кто-то продает, кто-то строит, кто-то обслуживает, кто-то управляет готовым объектом.
В Нижнем, уже есть примеры, когда готовый объект собственник отдает Управляющей компании и она уже его обслуживает, наполняет арендаторами.
В России всегда все шло шиворот на выворот. Процесс пошел с другой стороны. С верхушки - Управляющие компании. Может он дойдет и до формирования полностью готовых участков.
Если Вы хотите продать участок сформируйте его, оформите, подведите коммуникации и заложите свою норму прибыли. Пусть это станет работа Вашим бизнесом, а не наличие писем с визой главы города и желанием продать это все за 10 млн. евро.
Глупые инвесторы с 10 млн. евро уже прошли, хотя их ни когда и не было, были инвесторы готовые рискнуть, но суммой не более 1-2 млн долл. Или я не прав? Такие покупки (продажи) был раньше. При нынешних ценах такие сделки не проходят.
Вы скажете – «Это риски, а вдруг никто участок не купит». Не купят если Вы не правильно и не грамотно его подготовите (опять возвращаюсь к опыту большинства риэлторов), а если все по правилам инвестор обязательно найдется. У всех крупных инвесторов требования почти одинаковые:
1. Форма земельного участка приближенная к квадрату или прямоугольнику (идеальные пропорции 3:1 или 3:2)
2. Наличие коммуникаций (газ, вода, электричество по нормам 1 МВт на 1,5 Га застройки)
3. Наличие в визуальной близости остановок общественного транспорта, метро, оживленных перекрестков, светофоров или центров притяжения другого профиля.
4. Расположение на провой стороне дороги при движении из центра.
Для торговых центров свои требования:
1. Цена продажи не дороже 7 летней арендной платы, при этом расчет ведется не от общей площади, а от площади, сдаваемой в аренду.
2. Электричество - 110-120 Вт на 1 кв.м. торговой площади.
3. 1 парковочное место на 10 кв.м. торговой площади.
4. Канализация – фекальная и ливневая.
5. Наличие системы пожаротушения, дымоудаления, охранно-пожарной сигнализации, вентиляции, и желательно централизованное кондиционирование объекта.
Да, это риски, но почему инвестор должен идти на эти риски, вкладывая в строительство гораздо больше денег, а Вы не готовы рискнуть и сформировать участок, ведь это Ваш бизнес, то что Вы умеете делать или проблема в том, что Вы делаете вид, что умеете делать, прикрываясь плохими инвесторами не дающими Вам денег.
Скорее всего Ваш ответ ответ – «У Вас много денег вот Вы и рискуйте, а я на Вас заработаю когда буду расселять и еще поимею денег когда договорюсь с жильцами по цене. А потом еще за оформление возьму и опять поимею денег, ведь везде нужно платить откат, а чиновников я то же знаю и с ними договорюсь».
Вот он корень зла. Русская мечта - халява. Вера с глупого инвестора который придет и даст денег. Т.е. инвестор должен рисковать, а Вы будете зарабатывать деньги.
Опять говорю добрые слова об Областном Правительстве НО. Они идут по правильному пути. Не зря сейчас создано специальное министерство, которое формирует земельные участки и будет продавать их готовыми инвесторам (правда пока лишь под жилищное строительство).
Шанцев, как и его министру работают уже на другом, боле высоком уровне. Они мыслят по европейски. Зачем отдавать участок с обременение его расселить, если Правительство сделает это само, подведет туда коммуникации и продаст участок в 10 раз дороже, да к тому же уже Правительство будет на равных разговаривать с инвестором, будет требовать от него повышенных налогов, зарплат и прочего.
Правительство НО, это один из главных конкурентов риэлторам. По крайней мере на рынке коммерческой недвижимости (земельные участки от 1 Га).
Однако, что-то я отошел от примеров.
Пример 2: Казань, лето 2007 году. Участок более 2 Га на новой строящейся трассе в центе города. Отличное место, отличный участок, нормальная цена, но одно но - форма участка 350 на 60 метров.
Риэлтор нам - берите отличное место, цена хорошая, а что длинный это ерунда, сделаете центр длинным и худым. Мы отказалась.
Объясню.
Строительство торговых центров это тоже наука. В мире эту науку проходят уже более 100 лет. Там знают, что 50% посетителей торговых центров не "влезают" выше 3 этажа, что пятно застройки должно быть приближенная к квадрату или прямоугольнику (пропорции 3:1 или 3:2), что парковка должна быть 1 место на 10 кв.м. торговой площади. Следовательно, и здание должно быть квадратным или прямоугольным.
Так вот наше здание просто не уместилось на это участке. Тупо на снимок из космоса был поставлен проект центра и он не влез. Все вопрос даже дальше не пошел отдела развития. Вот такая наука.
По той же причине мы отказались от участка в Тольятти, Автозаводский район, напротив 6 квартал (длина 330 ширина 90).
Обычным риэлторам (бабушкам и мальчикам) нас не понять. Мы для них жадные, глупые, снобы. Мы плохие т.к. не даем на нас заработать.
27 окт. 2007
Anthony писал(а):Сейчас мы не беремся перевоспитывать продавцов, но без оргиналов правоустановки даже разговор не буду затевать, хоть дачка это или особняк, ибо считаю бессмысленной потерей времени. И своего, и собственника.
Чтобы вот такого г...на не получалось.
Когда риэлторы начнут ценить свое время и время потенциальных инвесторов и бизнес пойдет лучше.
Лучше отказать утверждающим, что все нормально только продайте. Если Вы специалист «разведите» их на предпродажную подготовку документов. И вам хорошо – Вы заработали на подготовке документов и инвестору хорошо, он не рассматривает «кота» в мешке.
Конечно, легче сказать, они против, говорят и так продадим, если не у Вас, то у других. Вот он корень зла, Вы не цените себя как профессионала, по поведению Вы обычный обыватель, мечтающий стать богатым, а нужно не мечтать, а работать, работать, зная себе цену и свой уровень.
Да, может первое время придется данным «собственникам» и бесплатно оформить документы, но у Вас будет шанс показать себя, выделиться из серой массы, подготовить объект к продаже.
Или договоритесь с потенциальным инвестором, который интересуется объектом, оформите документы под него, бесплатно, а деньги отбейте, на проценте. Рискуйте. Дерзайте. А главное работайте, работайте.
Поверьте, большинство людей порядочные и данная работа не пройдет не замеченной. Хотя шанс, что Вас кинет «собственник» или инвестор тоже велик, что ж это риски, риски как и в любом другом бизнесе.
Выбор только за Вами. Или Вы работаете и зарабатываете, или Вы ищете причину почему Вы не заработали.
27 окт. 2007
Legalman писал(а):...нужно не мечтать, а работать, работать, зная себе цену и свой уровень....
Выбор только за Вами. Или Вы работаете и зарабатываете, или Вы ищете причину почему Вы не заработали.
Я очень-очень давно заметил: в каких бы занятиях люди не зарабатывали себе на жизнь
, если они нормально, профессионально и вменяемо работают, то у них приблизительно одинаковая здравая житейская философия. Мысли пачкают мозги
27 окт. 2007
Очень приятно почитать сообщения осведомленного человека. И во многом по поводу механизма "как же вам нижегородские риэлторы нужно работать" согласен. Критика для исполнителя - всегда хорошо, главное сделать правильные выводы.
Но вот что не приятно, так это ну очень очень поучительно как то это выглядит. Предлагаю Вам самому поработать с продавцами в качестве риэлтора (а не покупателя с деньгами), которые, к сожалению, действительно на 90% уверены, что у них такой классный объект, что его и так "москвичи" купят. И уверяю Вас, очень нечасто удается доказать им, что нужно потратить денюжку на доведения объекта до "продукта".
А ведь риэлтор пытается заработать, и поэтому вынужден верить продавцу, что тот все быстро сделает, но только после нахождения покупателя. И, думаю, это проблема не только НН, но и той же Москвы и др.
А что касается правительства НО, то стратегия подготовки участков - это правильно, вот только как можно сравнить бюджеты Microsoft, тратящей кучу денег на разработки, и парней из гаражного кооператива с отвертками в руках. Увы, но бюджеты у них разные, как, соответственно, и технологии, полностью от них зависящие.
Говорю не ради красного словца, сам стараюсь работать только на эксклюзивах, но в случае возможности от денег не откажусь.
А вам все же советую быть пооткровеннее с риэлторами (это по поводу вашей доверенности с закрашенным названием организации), ведь если Вы просите быть честными, то и сами как-то. У меня ни разу не было, чтобы действительно серьезные инвесторы не называли мне свою компанию и цели приобретения, мало того перед просмотром все
передают мне подписанное первыми лицами соглашение о конфиденциальности.
Не хотел ни кого обидеть, просто как-то неприятно было читать некоторые НАСТАВЛЕНИЯ.
Но вот что не приятно, так это ну очень очень поучительно как то это выглядит. Предлагаю Вам самому поработать с продавцами в качестве риэлтора (а не покупателя с деньгами), которые, к сожалению, действительно на 90% уверены, что у них такой классный объект, что его и так "москвичи" купят. И уверяю Вас, очень нечасто удается доказать им, что нужно потратить денюжку на доведения объекта до "продукта".
А ведь риэлтор пытается заработать, и поэтому вынужден верить продавцу, что тот все быстро сделает, но только после нахождения покупателя. И, думаю, это проблема не только НН, но и той же Москвы и др.
А что касается правительства НО, то стратегия подготовки участков - это правильно, вот только как можно сравнить бюджеты Microsoft, тратящей кучу денег на разработки, и парней из гаражного кооператива с отвертками в руках. Увы, но бюджеты у них разные, как, соответственно, и технологии, полностью от них зависящие.
Говорю не ради красного словца, сам стараюсь работать только на эксклюзивах, но в случае возможности от денег не откажусь.
А вам все же советую быть пооткровеннее с риэлторами (это по поводу вашей доверенности с закрашенным названием организации), ведь если Вы просите быть честными, то и сами как-то. У меня ни разу не было, чтобы действительно серьезные инвесторы не называли мне свою компанию и цели приобретения, мало того перед просмотром все
передают мне подписанное первыми лицами соглашение о конфиденциальности.
Не хотел ни кого обидеть, просто как-то неприятно было читать некоторые НАСТАВЛЕНИЯ.
"Магазин Готового Бизнеса"
8(831)430-12-53
8(831)430-12-53
27 окт. 2007
Legalman писал(а):Доброй ночи!
Что-то я в пятницу ночью не тем занимаюсь!!!
Да уж! В пятницу ночью джентельмены пьют и закусывают!
Да на Нерсе сервера меняют.
Ладно, инвестор, давайте поговорим.
О риэлторах:
Риэлтор (амер.) он же Маклер (нем.) - посредник, избранный сторонами для достижения согласия (кажется по Далю) и no mas.
Вешать на риэлтора спекулянтские заморочки не стоит, у него другие функции.
Входной порог в профессию до неприличия низок, отсюда и случайные люди, т.е. все кому не лень. А вообще здесь весь срез общества присутствует, как и в дольшинстве других профессий, про якобы врачей и юристов рассказывать?
Legalman писал(а):Когда риэлторы начнут ценить свое время и время потенциальных инвесторов и бизнес пойдет лучше.
Об инвесторах:
Во все города миллионники инвестиционные компании прут по десятке в месяц, НН не исключение. Заход цивилизованной, т.е. не пещерной компании с манией преследования конкурентной средой, происходит посредством выстраивания де-юре отношений с участниками регионального рынка. Ещё из дома выбирают оператора из числа риэлторов, высылают требования к искомому объекту, заключают договор на услуги, проплачивают аванс по договору. Уполномоченный риэлтор собирает инфу в регионе, вовсю расходуя авансовый платеж ездит по пещерным агентствам и отделяя мух от котлет, высылает заказчику упакованные и отсортированные котлеты согласно заявки.
Мутный инвестор лазит сам и ковыряется во всем гов..е рынка частных лиц самостоятельно, экономия однако, но перепачкаешься вдоволь и получишь к пережевыванию только шлак годами валяющийся на рынке, а кроме шлака есть ещё и потенциально продаваемые объекты, которых нет на рынке, но при определенном стечении обстоятельств могут быть проданы. Мутный этой инфы не получает, не для него товар, а для понятных и безопасных.
Legalman писал(а):Вот он корень зла. Русская мечта - халява.
О Каннах:
Legalman писал(а):1. Предлагали участок 0,21 га в центе Нижегородского района. Не поверите - цена 10 млн. евро. Вы понимаете - 10 млн. евро. Цена такого участка в Каннах недалеко от набережной Круазет 5-4 млн. евро
Ну уж 10 не десять, но вобщем все правильно, откуда в Каннах возьмутся 14 годовых на аренде, отсюда и дешевизна земельки, это не здесь много, а там мало!!!
Legalman писал(а):Берите пример с Областного Правительства. Как там работают с инвестором.
О правительстве НО (Нижегородской области):
Выбрать вы у них ничего не сможете, да и не выбрали однако, раз здесь оказались. Ничем они не рискуют, ночью спят спокойно, не инвесторы подиж ты. Взял бесплатную земельку, нарезал на клочки, ТУ получил, а то и выполнил, ведь не на свои же кровные, а за средства налогоплательщиков и увеличив стоимость с нуля в десять раз получил нулевую прибыль на конкретном участке, но когда участков сотни, иногда простреливает отдача и покрывает расходы на влеты из-за просчетов. Просчеты в оценке привлекательности того или иного имущества выставляемого на конкурсы уже наели оскомину от смеха в профессиональной среде нашего города. Много профессиональных игроков кормится на их, так называемых, инвестиционных конкурсах, покупая за бесценок наиболее ценное и осваивая самостоятельно или перепродавая.
Когда им становится особенно грустно из-за неудач, они начинают приторговывать на аукционах чужим имуществом, справедливо считая его своим, т.е. муниципальным. очень наглядна и показательна.
Legalman писал(а):1. Форма земельного участка приближенная к квадрату или прямоугольнику (идеальные пропорции 3:1 или 3:2)
Мой ребенок в 5 лет научился строить дома из Лего не только в этих пропорциях, но и более хитроумные конструкции. Какой менеджер (учитель) вас научил мыслить так прямолинейно, жизнь многообразнее и потому интереснее, был бы трафик, а у трафика доходы и этот трафик в этом городе съест любую хитроумную конструкцию. Это же не сытые Канны в конце-то концов, а голодный до хлеба и зрелищ Нижний Новгород, который с 1917 года все только обделяли и закрывали.
Если вы ещё здесь, сходите сегодня на праздник по случаю открытия ТЦ "Фантастика" на ул. Родионова, вы поразитесь многотысячной толпе страждущего люда. Я там не был и не буду, но я уверен, что там будет ажиотаж. Найдите в рунете и почитайте доклады по результатам первых месяцев работы Меги в Н.Новгороде, они со стула падали от такого оборота, который им не снился ни в одной из европейских столиц.
Legalman писал(а):А риэлторы не правильно доносят информацию о потребностях рынка до "собственников".
И последнее, вашей же фразой:
Legalman писал(а):Выбор только за Вами. Или Вы работаете и зарабатываете, или Вы ищете причину почему Вы не заработали.
Почти по подписи в моих сообщениях, когда, Вы, нашли кучу причин, что бы не потратиться на средства для достижения результата в одном из самых сытых городов России.
Последний раз редактировалось Червяков Игорь 27.10.07, 15:02, всего редактировалось 3 раза.
Нижегородский риэлтор 89534157333.
внешняя ссылка
внешняя ссылка
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей
