"Рынок недвижимости задает загадки" - отличная статья об аналитике на рынке недвижимости 9 / 2549

Автор - Елена Вознесенская, газета "Квадратный метр"

В последние несколько лет цены на рынке жилья неуклонно росли вверх, но год назад наметились первые признаки стабилизации, а затем — едва заметного, но неуклонного снижения. Все эти изменения никогда не оставались незамеченными, фиксировались аналитическими службами банков и агентств. Сегодня, после осеннего оживления, сложилась уникальная ситуация: мнения специалистов разделились.

Одни считают, что стоимость квартир продолжает медленно, но верно падать, другие полагают, что цены на жилье начали очередной виток роста. А многие эксперты утверждают, что никаких изменений не происходит. Чем объясняется такой разнобой в суждениях, каковы реальные тенденции?
В настоящее время аналитические службы существуют в любых уважающих себя агентствах недвижимости, консалтинговых и девелоперских компаниях. Их цель — изучать закономерности рынка, делать выводы о текущей ситуации и, соответственно, предполагать будущее развитие событий.
Известный резон в появлении аналитиков, безусловно, существует. Проблема в том, что залогом любого успешного анализа является наличие прозрачного, в принципе поддающегося рассмотрению явления, в нашем случае — рынка. Доступна и открыта ли информация о сделках с недвижимостью? Увы, совершенно нет, поэтому все попытки разложить по полочкам имеющиеся сведения обречены.

Секреты старой «кухни»

Возьмем, к примеру, первичный рынок жилья. Надо быть наивным, чтобы полагать, будто бы декларируемые девелоперами цены на недвижимость имеют прямое отношение к реальной стоимости приобретений. Политика удержания цен, активно проводимая в последние годы, привела к тому, что никто не знает наверняка, за какую цену сегодня реализуются квартиры в новостройках.
«Мониторить» рынок «вторички» намного проще, именно поэтому риэлторские компании сводки по ней предлагают чаще и охотнее. Но и здесь существует необъятный простор для разного рода «злоупотреблений»...

Читать полностью >>>.

На мой взгляд, с информационной доступностью на рынке жилья действительно полный швах. И не риэлторы тут первые виноваты: цены предложений доступны всем. А цены реальных сделок?

- Каких-таких реальных сделок? - скажет вам любой из тех, кто работает в продаже. - Тех самых, где в договоре купли-продажи указывается стоимость объекта по оценке БТИ? Это вот они и есть - реальные?

И какая тут, прости Господи, аналитика?

Марта писал(а):
И какая тут, прости Господи, аналитика?

Вы правы, Марта. Реальной аналитики нет. Т.е. на уровне реальных, состоявшихся цен.

Есть некая тень от них, на уровне публичных цен предложения, зубчатый зигзаг которой мы чуть-чуть уменьшаем (каждый с достоверностью своего опыта), и предполагаем, что сие и есмь реальность.

Марта писал(а):
На мой взгляд, с информационной доступностью на рынке жилья действительно полный швах. И не риэлторы тут первые виноваты: цены предложений доступны всем. А цены реальных сделок?

- Каких-таких реальных сделок? - скажет вам любой из тех, кто работает в продаже. - Тех самых, где в договоре купли-продажи указывается стоимость объекта по оценке БТИ? Это вот они и есть - реальные?

И какая тут, прости Господи, аналитика?

Нормальная аналитика.
Другой нет и не будет в ближайшие 2-3 года по причине

1. Занижения налогооблагаемой базы.
2. Непрозрачности рынка недвижимости
3. Несоответствия цен БТИ и рыночных цен.

Существует и нормально функционирует Аналитика ПРЕДЛОЖЕНИЙ, а не аналитика СДЕЛОК.
Сейчас разрыв составляет 5-10%
Вот и уменьшайте эту самую среднюю цену предложений на эти самые проценты и получите сделки анреал.

Если посмотреть на нашу аналитику, то мы на "каждом углу" кричим о всем вышенаписанном.

Существует и нормально функционирует Аналитика ПРЕДЛОЖЕНИЙ, а не аналитика СДЕЛОК.
Сейчас разрыв составляет 5-10%

Илья, 5-10% - это по Уфе? Если не секрет, откуда данные?

Червяков Игорь

5-10% были, есть и будут всегда. Это мое твердое убеждение, если конечно не брать в расчет сделки, которые проходят слету без торгов, в результате недооцененности объекта.

Марта Савенко

В том-то и дело, Игорь

а в Москве сейчас многие говорят о 15-20 %. Само собой, риэлторы, услышав эти цифры и вопрос журналиста о том, насколько они соответствуют действительности, отводят глаза.

Поэтому я и спросила Илью: откуда данные?

Марта писал(а):
Существует и нормально функционирует Аналитика ПРЕДЛОЖЕНИЙ, а не аналитика СДЕЛОК.
Сейчас разрыв составляет 5-10%

Илья, 5-10% - это по Уфе? Если не секрет, откуда данные?

Это по Уфе. ИМХО,
это результат торга Продавца и Покупателя.
проценты выведены эмперическим путем, путем практики, ежедневной работы аналитического отдела нашего АН.
5-10% это сейчас, на стабильном рынке, когда соотношение спрос-предложение находится в равновесном состоянии.

15-20 - это явно завышено.
Продавец, выставляя объект на продажу, готов к торгу на эти пресловутые 5-10%.
На 15-20 - не готов, он просто убирает объект с продажи.

Не зря порог в 14% определен МВФ как "возникновение кризиса на рынке недвижимости". То есть падение цен больше чем на 14 % - это "обрушение рынка недвижимости".
Отсюда видно, насколько инертен, по сравнению с фондовым рынком РН

Здесь вот еще что важно.
Важно при анализе убирать явно завышенные и явно заниженные цены. Это уже тонкости работы аналитиков.

Илья, спасибо! О важных вещах напомнили.