Соотношение: цена Х арендная плата 21 / 7246

Постоянно приходится слышать о соотношении стоимости объекта к арендной ставке. Отсюда вопрос: можно ли использовать данное соотношение для каких-то прогнозов? Существуют ли какие-то ориентировочные цифры, показывающие состояние рынка на данном соотношении?
Пример. Стоимость 2-х комнатной квартиры улучшенной планировки в блочном типовом 16-ти этажном доме 80-х годов постройки в Центральном районе г. Волгограда составляет 2900 тыс.р. Снять в аренду такую квартиру можно за 10 тыс.р. в месяц. Таким образом, примитивно, стоимость покрывает 290 мес. аренды, или 24,2 года. Является ли это соотношение критичным, и дальше надо ждать сокращение цифры ввиду подтягивания арендной ставки, или корректировки стоимости квартиры? Или это соотношение может сохраняться неопределенное время?

Тюмень, т.(9044)97-63-44, http://www.domino72.ru

По-моему, это соотношение разное, во-первых, для разных регионов, во-вторых, для разных состояний рынка. По поводу регионов: у нас за посл. год ставка арендной платы значительно выросла. 1-комн. 86 серии (34/18/8), кирпич в центре сдается за 12 т.р. Стоит такая квартира 1900 - 2000 т.р. Самое интересное, что и хрущ (32/18/6) в центре может сдаваться за такую же цену, а стоит она 1500 - 1650 т.р. вот и считайте, что получится у нас: по первому случаю: 167 месяцев или 14 лет, по второму случаю:133 месяца или 11 лет. Т.е. разница с Вашими выкладками получается в 2 раза.

Еще один индекс, вводимый аналитиками САН «ЭКСПЕРТ» в январе 2008 г., - это КПРН (коэффициент перегретости рынка недвижимости Уфы). Несмотря на спорность существования данного коэффициента (ведутся многочисленные дискуссии о правомерности его применения, о влиянии мирового кризиса и переизбытка денег в экономике на цены на жилье), все же приведем методику его подсчета. С точки зрения инвестора, цена на недвижимость определяется тем доходом, который можно получить при сдаче ее в аренду. То есть деньги, вложенные в покупку квартиры, например, должны отбиваться от сдачи ее в аренду. Средний срок окупаемости, применяемый в расчетах покупки квартиры 10 лет. Исходя из этого выводится инвестиционная формула стоимости жилья, которая определяется как сумма всех арендных платежей за 10 лет с учетом удешевления денег (инфляция), бременем содержания (квартплата, налог на недвижимость), затратами на поддержание недвижимости в нормальном техническом состоянии (текущий и капитальный ремонт), удорожание самой недвижимости в течение этих лет. На 1 февраля 2008 г. КПРН=1,3. Это говорит о том, что цены на рынке жилой недвижимости Уфы завышены на 30% относительно аренды жилья. То есть пресловутый «пузырь на рынке недвижимости» Уфы раздут на 30%. Хочется отметить, что в декабре 2006 года это значение достигало 70%. За год коэффициент снизился на 40%. То есть на лицо «медленное сдутие пузыря». Глобального схлопывания не произошло, несмотря на некоторые прогнозы аналитиков. Цены на жилье в Уфе не обрушились. Арендные ставки на квартиры растут быстрее, чем рост стоимости жилья. Поэтому пузырь сдувается, уровень спрос-предложение находится в равновесном состоянии. Тем более, что с учетом инфляции в 11% за 2007 год, и снижением цен на жилье на 10%, общее снижение цен составило почти 20% (относительно стоимости денег вначале 2007 года).

внешняя ссылка

Тольятти (8482) 50-70-70

разве 10 лет? я почему то предполагал что 7 лет. Неоднократно подсчитывал цены продаж в коммерческой, часто цена продажи показывала 7-летний срок аренды.
Если у нас в среднем цена 1-шки моск.планировки 1700тр, а аренда 5000 (чистыми деньгами, т.е. после вычитания коммунальных платежей, без доп.вложений (мебель, ремонт и т.п.). Это ж сколько тогда получается перегретость ????? 200% чтоли ???? :-k

Или я что то не так считаю ?

Виталий писал(а):
разве 10 лет? я почему то предполагал что 7 лет. Неоднократно подсчитывал цены продаж в коммерческой, часто цена продажи показывала 7-летний срок аренды.
Если у нас в среднем цена 1-шки моск.планировки 1700тр, а аренда 5000 (чистыми деньгами, т.е. после вычитания коммунальных платежей, без доп.вложений (мебель, ремонт и т.п.). Это ж сколько тогда получается перегретость ????? 200% чтоли ???? Или я что то не так считаю ?

формулу не мы придумали. МВФ. 10 лет по формуле МВФ - нормальный по западным меркам (Западной Европы) срок окупаемости жилой недвижимости.
Посчитал, получается 100% перегретость. Вывод: будут расти арендные платежи. У нас это уже произошло. И пузырь сдуется до удобоваримых размеров.
Но покупать инвестиционно квартиру в ТЛТ = на сегодня АБСУРД ](*,)

Мой прогноз по ТЛТ: ужесточение выдачи ипотечных кредитов приведет к перетоку ипотечников на рынок аренды. Арендные ставки начнут стремительно рости. Думаю, процентов на 40-50 за 2008 год. С рынка аренды просто "вымоются" дешевые квартиры. Снимать будут надолго, соответственно сузится количество предложений на рынке аренды в ТЛТ.

Илья писал(а):
формулу не мы придумали. МВФ. 10 лет по формуле МВФ - нормальный по западным меркам (Западной Европы) срок окупаемости жилой недвижимости.

В Врн коммерческую недвижимость стараются продавать по ценам 7-летней арендной платы. И аренду стараются ставить исходя из 7-8 лет отбивки. И сдают.

Александр Дидусенко писал(а):
Илья писал(а):
формулу не мы придумали. МВФ. 10 лет по формуле МВФ - нормальный по западным меркам (Западной Европы) срок окупаемости жилой недвижимости.

В Врн коммерческую недвижимость стараются продавать по ценам 7-летней арендной платы. И аренду стараются ставить исходя из 7-8 лет отбивки. И сдают.

коммерческая - да. Я про жилую писал

Тольятти (8482) 50-70-70

Илья писал(а):
Мой прогноз по ТЛТ: ужесточение выдачи ипотечных кредитов приведет к перетоку ипотечников на рынок аренды. Арендные ставки начнут стремительно рости. Думаю, процентов на 40-50 за 2008 год. С рынка аренды просто "вымоются" дешевые квартиры. Снимать будут надолго, соответственно сузится количество предложений на рынке аренды в ТЛТ.

цены на квартиры не дают роста, а в скоре думаю и падение будет значительное. Также действительно замечен активный рост аренды, которого к примеру не было 2006-2007г.г. Но однозначно уверен, действительно сильный рост аренды будет в августе-сентября 2008 (май-июль способствуют падению арендных ставок в связи с дачниками, которые сдают свои квартиры на летний период по ценам на 20-30% ниже рыночных), сейчас народ будет в ожидании (до конца февраля-марта).
мелкие АН жалуются, катастрофически упали доходы с продаж, многие пытаются открывать отделы аренды (не спасет, наивные, тут итак все забито посредниками). Блин надо быстрее коммерческую разворачивать, одним местом чувствую, что в 2008 нас начнут прижимать конкуры :twisted:

Тюмень, т.(9044)97-63-44, http://www.domino72.ru

Илья писал(а):
Арендные ставки начнут стремительно рости. Думаю, процентов на 40-50 за 2008 год. С рынка аренды просто "вымоются" дешевые квартиры.

Что и наблюдалось у нас в 2007 году.

Виталий писал(а):
мелкие АН жалуются, катастрофически упали доходы с продаж

Не катастрофически (хотя...у многих в апреле-октябре 2007 года были крупные проблемы), но упали, конечно. Хотя, хорошие риэлторы показывают примерно такой же уровень дохода, что и в 2006. А вот у плохоньких резко упал заработок.

то же самое у нас было весь 2007 год
Ничего, пережили.
Ряды АН города очень сильно порядели и произошла еще более сильная поляризация (правило Парето 80на20 рулит)