Антикварная недвижимость - и все о ней 1 / 691
26 фев. 2008
Всем доброго вечера!
- и стала поэтому искать материалы в сети по этой теме. Среди прочих полезностей попалась интересная статья в . Публикую с сокращениями и небольшой правкой (не поднимается рука предлагать читателю некоторые пассажи), полный текст - .
Антикварная Москва дорожает, как и элитная
Текст: Григорий Смолицкий
...Историческую застройку Москвы профессионалы рынка недвижимости дружно относят к сегменту «элитное жилье» по многим параметрам, и прежде всего - по стоимости. Стоимость квадратного метра в историческом московском доме доходит до 25 тысяч долларов. Хотя при желании можно найти антикварное жилье в пределах 5-10 тысяч долларов.
Строго говоря, объектом исторической застройки считаются здания и сооружения, построенные до 1917 года. Однако риэлторы-практики относят к этой категории и более поздние постройки, - до середины XX века.
Из-за больших коридоров и комнат, высоких потолков, удачных планировок старомосковские дома считались элитными до середины 90-х годов – до той поры, пока не начали в Москве появляться элитные «новомосковские» дома.
"«Новички» помимо обширных комнат и высоких потолков, обладали почти совершенной инженерной начинкой, но самое главное, могли похвастаться собственным подземным гаражом, закрытой территорией, совершенными охранными технологиями, - рассказывает ведущий специалист агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова. — Новая элита начала теснить в этом сегменте элиту старую, понизив спрос на нее, склонив к понижению цен. Но ненадолго: спрос на историческую недвижимость вернулся в 2003–2004 годах. В это время из Европы к нам пришла мода на антикварные вещи, на антикварные дома".
Как их классифицируют
...Исторические здания Москвы можно разделить на два вида: особняки и многоквартирные дома, разъясняет Алена Каприелова. Особняки строились в XVIII-XIX веках. В качестве примера можно назвать дом «Россия» на Сретенском бульваре.
Многоквартирные дома строились, в основном, в первой половине ХХ века, жилье в них предоставлялось видным партийным и советским деятелям. Например, дом в Романовом переулке, 5, дом на Котельнической набережной. Первый был построен архитектором Мейснером, в нем проживали Рокоссовский, Малиновский, Фурцева; в 20-х годах он был известен как 5-й дом Советов. В доме на Котельнической набережной, построенном в 1953 году (легендарной сталинской высотке) квартиры предоставляли творческой интеллигенции: там проживали Твардовский, Раневская, Лучко…
Алла Аксенова (DOKI) обращает внимание, что для классификации домов по времени постройки, этажности и архитектурному стилю введено понятие морфотипов. Их выделяют шесть: «старомосковский малоэтажный, разреженный», «старомосковский малоэтажный периметральный», «традиционно-разноэтажный», «периметрально-компактный», «конструктивизм» и «неоклассицизм».
«Разреженный» и «периметральный» предполагают застройку домами преимущественно первой половины ХIХ в., высотой не более трех этажей и длиной фасада не более 40 метров. При этом, если первый тип формируется отдельно стоящими друг от друга зданиями, то второй предполагает, что здания примыкают друг к другу и составляют единый фасад по линии застройки улицы.
К «традиционно-разноэтажному» морфотипу относят территории, застроенные 3–4-этажными домами во второй половине ХIX века.
«Периметрально-компактный» предполагает 4–7-этажную застройку конца ХIX – начала ХХ веков (иногда середины ХХ века), высотой не более 70 метров.
Исторические здания, построенные в эпоху Сталина, причисляют к морфотипам «конструктивизм» и «неоклассицизм». Под «конструктивизмом» понимают территорию, застроенную 6–8-этажными зданиями в 1920–1930 годах по оригинальным авторским проектам.
Последний тип – «неоклассицизм». Это застройка 1940–1950 годов по оригинальным авторским проектам с максимальной высотой здания 12 этажей.
Юридические тонкости
Еще один важный момент, который необходимо знать будущим покупателям — юридический статус зданий. И по этому признаку они делятся на две категории. Как объясняет заместитель директора АНО «Центр опеки наследия» Сергей Конев, одни имеют статус памятника архитектуры (федерального, регионального или местного значения), другие – нет. Это накладывает отпечаток на те сложности и юридические ограничения, с которыми столкнется владелец недвижимости.
В любом случае, ремонт и изменения нужно согласовывать. Если дом памятником архитектуры не признан, то согласования проходят в местном отделе архитектуры.
Не памятником, но объектом исторической застройки, в основном, считаются здания и сооружения, построенные до революции. Предмет охраны в этих зданиях – в первую очередь, фасад. В этом и заключается основное его отличие от объекта культурного наследия – памятника арихитектуры. Такое здание можно частично разобрать, перестроить, при этом сохраняя фасадную часть здания.
Если иметь дело с памятником, то для любого изменения надо получать разрешение в управлении по охране памятников. Как уточнил Сергей Конев, сейчас с собственниками квартир начали заключать договор охраны, причем предмет договора определяется индивидуально. Это могут быть детали интерьера, например, камины. В Москве и Санкт-Петербурге такой договор при покупке обязательно заключается.
Что важно: сегодня, если сами жильцы дома не подадут заявку на изменение статуса дома – он не изменится. Соответственно, покупая квартиру в доме, не являющимся памятником, можно спокойно делать согласованный с архитекторами ремонт.
Инвесткомпании вкладываются в историю
Конечно, когда мы говорим об историческом жилье, то возраст приходится учитывать. Сразу на ум приходят сгнившие деревянные перекрытия, прохудившиеся трубы и тому подобные «прелести». Впрочем, как полагает Алена Каприелова (NRG), почти все московские здания отреставрированы и реконструированы.
Сергей Конев (АНО «Центр опеки наследия»), в свою очередь утверждает, что ничего невозможного нет, и все вопросы состояния дома вполне разрешимы. Сегодня есть технические решения, например, для дублирования деревянных перекрытий. (выделено мной - М.С.)
Кроме того, нынче инвестиционные компании выкупают исторические дома, сами расселяют жильцов, выполняют работы по реставрации здания с учетом современных высоких требований к жилью, при этом первые этажи отдают либо под офисы, либо под развлекательные центры, кафе, парковки и так далее. Покупка квартиры в таком доме позволяет собственнику вселяться в уже готовое жилье.
Например, дом в Большом Афанасьевском переулке, 32. Это восьмиэтажное здание, построенное в стиле русского модерна. В огороженном и охраняемом внутреннем дворе — детская площадка, есть подземный гараж, тренажерный зал, бассейн, сауна, джакузи, душевые кабины, массажный кабинет, бильярдная с кафе-баром и каминным залом. Охраняется здание собственной службой безопасности. Всего в доме 12 квартир общей площадью от 120 до 400 кв. м. Высота потолков колеблется от 3,5 до 4,5 м. Квартиры (все с камином) продаются как с полной внутренней отделкой, так и без нее.
Другой пример — реконструированный дом 1913 года во 2-м Обыденском переулке, 3. Детально восстановленный фасад, укрепленные входные дубовые двери со стальным каркасом. Внутренний двор благоустроен и озеленен: живые изгороди, фонтаны, светильники. Разумеется, здание тщательно охраняется.
Старина не дешевеет
Как заметила в самом начале статьи Алла Аксенова (DOKI), временно замерший спрос на историю возобновился в 2003-2004 гг. (выделено мной - М.С.) Риэлторские агентства даже дают примерную цифру – около 5% клиентов любят именно исторические дома.
«Для этих людей важна атмосфера и тот дух, которых несет в себе подобное жилье, — замечает Алена Каприелова (NRG), — Тем более, если дом отреставрирован: сочетание «атмосфера + современный уровень комфорта» создают максимально выгодное сочетание».
Сергей Конев (АНО «Центр опеки наследия») считает, что практически невозможно вывести какую-то среднюю цену исторического дома даже для одного района. Она колеблется в рамках от 5–10 до 25 тысяч у.е. за квадратный метр, то есть находится на уровне цены элитного жилья. Но в каждом конкретном случае цена устанавливается индивидуально. Очевидно одно — старинные дома вряд ли будут дешеветь, только дорожать. Заметим, что такие дорогие объекты подрастают в цене, как правило, на спокойном рынке, когда цены на более дешевое жилье стабилизируются. (выделено мной - М.С.)
Что нужно учесть
Самый главный минус: центр в будни капитально забит пробками, часто рядом с домом нет места для парковок. В результате чего к вечеру припаркованные автомобили забивают все тротуары, так что даже становится сложно пройти. Кроме того, не стоит забывать и об ограничениях ремонта и перепланировки.
Мне в целом статья понравилась, и не потому, что она тешит меня, как собственника, лестными надеждами - но потому, что весьма информативна. А вот о тех моментах, которые я выделила в тексте, хотелось бы спросить вас, коллеги.
Действительно ли владельцу интересного объекта в историческом центре стоит подождать, пока прекратится рост цен на квартиры эконом-класса? Или все же, если уж растет - так все растет?
Правда ли, что с 2003-2004 гг. наблюдается возобновление спроса на исторические дома, антикварные тенденции в недвижимости?
И наконец, что это за новые технические решения для дублирования деревянных перекрытий? Очень интересно: в нашем доме перекрытия деревянные до 4 этажа, выше - ж/б. Видимо, при реконструкции с выселением жильцов и было бы проведено такое дублирование, но пока в доме живут люди, это нереально, так?
- и стала поэтому искать материалы в сети по этой теме. Среди прочих полезностей попалась интересная статья в . Публикую с сокращениями и небольшой правкой (не поднимается рука предлагать читателю некоторые пассажи), полный текст - .
Антикварная Москва дорожает, как и элитная
Текст: Григорий Смолицкий
...Историческую застройку Москвы профессионалы рынка недвижимости дружно относят к сегменту «элитное жилье» по многим параметрам, и прежде всего - по стоимости. Стоимость квадратного метра в историческом московском доме доходит до 25 тысяч долларов. Хотя при желании можно найти антикварное жилье в пределах 5-10 тысяч долларов.
Строго говоря, объектом исторической застройки считаются здания и сооружения, построенные до 1917 года. Однако риэлторы-практики относят к этой категории и более поздние постройки, - до середины XX века.
Из-за больших коридоров и комнат, высоких потолков, удачных планировок старомосковские дома считались элитными до середины 90-х годов – до той поры, пока не начали в Москве появляться элитные «новомосковские» дома.
"«Новички» помимо обширных комнат и высоких потолков, обладали почти совершенной инженерной начинкой, но самое главное, могли похвастаться собственным подземным гаражом, закрытой территорией, совершенными охранными технологиями, - рассказывает ведущий специалист агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова. — Новая элита начала теснить в этом сегменте элиту старую, понизив спрос на нее, склонив к понижению цен. Но ненадолго: спрос на историческую недвижимость вернулся в 2003–2004 годах. В это время из Европы к нам пришла мода на антикварные вещи, на антикварные дома".
Как их классифицируют
...Исторические здания Москвы можно разделить на два вида: особняки и многоквартирные дома, разъясняет Алена Каприелова. Особняки строились в XVIII-XIX веках. В качестве примера можно назвать дом «Россия» на Сретенском бульваре.
Многоквартирные дома строились, в основном, в первой половине ХХ века, жилье в них предоставлялось видным партийным и советским деятелям. Например, дом в Романовом переулке, 5, дом на Котельнической набережной. Первый был построен архитектором Мейснером, в нем проживали Рокоссовский, Малиновский, Фурцева; в 20-х годах он был известен как 5-й дом Советов. В доме на Котельнической набережной, построенном в 1953 году (легендарной сталинской высотке) квартиры предоставляли творческой интеллигенции: там проживали Твардовский, Раневская, Лучко…
Алла Аксенова (DOKI) обращает внимание, что для классификации домов по времени постройки, этажности и архитектурному стилю введено понятие морфотипов. Их выделяют шесть: «старомосковский малоэтажный, разреженный», «старомосковский малоэтажный периметральный», «традиционно-разноэтажный», «периметрально-компактный», «конструктивизм» и «неоклассицизм».
«Разреженный» и «периметральный» предполагают застройку домами преимущественно первой половины ХIХ в., высотой не более трех этажей и длиной фасада не более 40 метров. При этом, если первый тип формируется отдельно стоящими друг от друга зданиями, то второй предполагает, что здания примыкают друг к другу и составляют единый фасад по линии застройки улицы.
К «традиционно-разноэтажному» морфотипу относят территории, застроенные 3–4-этажными домами во второй половине ХIX века.
«Периметрально-компактный» предполагает 4–7-этажную застройку конца ХIX – начала ХХ веков (иногда середины ХХ века), высотой не более 70 метров.
Исторические здания, построенные в эпоху Сталина, причисляют к морфотипам «конструктивизм» и «неоклассицизм». Под «конструктивизмом» понимают территорию, застроенную 6–8-этажными зданиями в 1920–1930 годах по оригинальным авторским проектам.
Последний тип – «неоклассицизм». Это застройка 1940–1950 годов по оригинальным авторским проектам с максимальной высотой здания 12 этажей.
Юридические тонкости
Еще один важный момент, который необходимо знать будущим покупателям — юридический статус зданий. И по этому признаку они делятся на две категории. Как объясняет заместитель директора АНО «Центр опеки наследия» Сергей Конев, одни имеют статус памятника архитектуры (федерального, регионального или местного значения), другие – нет. Это накладывает отпечаток на те сложности и юридические ограничения, с которыми столкнется владелец недвижимости.
В любом случае, ремонт и изменения нужно согласовывать. Если дом памятником архитектуры не признан, то согласования проходят в местном отделе архитектуры.
Не памятником, но объектом исторической застройки, в основном, считаются здания и сооружения, построенные до революции. Предмет охраны в этих зданиях – в первую очередь, фасад. В этом и заключается основное его отличие от объекта культурного наследия – памятника арихитектуры. Такое здание можно частично разобрать, перестроить, при этом сохраняя фасадную часть здания.
Если иметь дело с памятником, то для любого изменения надо получать разрешение в управлении по охране памятников. Как уточнил Сергей Конев, сейчас с собственниками квартир начали заключать договор охраны, причем предмет договора определяется индивидуально. Это могут быть детали интерьера, например, камины. В Москве и Санкт-Петербурге такой договор при покупке обязательно заключается.
Что важно: сегодня, если сами жильцы дома не подадут заявку на изменение статуса дома – он не изменится. Соответственно, покупая квартиру в доме, не являющимся памятником, можно спокойно делать согласованный с архитекторами ремонт.
Инвесткомпании вкладываются в историю
Конечно, когда мы говорим об историческом жилье, то возраст приходится учитывать. Сразу на ум приходят сгнившие деревянные перекрытия, прохудившиеся трубы и тому подобные «прелести». Впрочем, как полагает Алена Каприелова (NRG), почти все московские здания отреставрированы и реконструированы.
Сергей Конев (АНО «Центр опеки наследия»), в свою очередь утверждает, что ничего невозможного нет, и все вопросы состояния дома вполне разрешимы. Сегодня есть технические решения, например, для дублирования деревянных перекрытий. (выделено мной - М.С.)
Кроме того, нынче инвестиционные компании выкупают исторические дома, сами расселяют жильцов, выполняют работы по реставрации здания с учетом современных высоких требований к жилью, при этом первые этажи отдают либо под офисы, либо под развлекательные центры, кафе, парковки и так далее. Покупка квартиры в таком доме позволяет собственнику вселяться в уже готовое жилье.
Например, дом в Большом Афанасьевском переулке, 32. Это восьмиэтажное здание, построенное в стиле русского модерна. В огороженном и охраняемом внутреннем дворе — детская площадка, есть подземный гараж, тренажерный зал, бассейн, сауна, джакузи, душевые кабины, массажный кабинет, бильярдная с кафе-баром и каминным залом. Охраняется здание собственной службой безопасности. Всего в доме 12 квартир общей площадью от 120 до 400 кв. м. Высота потолков колеблется от 3,5 до 4,5 м. Квартиры (все с камином) продаются как с полной внутренней отделкой, так и без нее.
Другой пример — реконструированный дом 1913 года во 2-м Обыденском переулке, 3. Детально восстановленный фасад, укрепленные входные дубовые двери со стальным каркасом. Внутренний двор благоустроен и озеленен: живые изгороди, фонтаны, светильники. Разумеется, здание тщательно охраняется.
Старина не дешевеет
Как заметила в самом начале статьи Алла Аксенова (DOKI), временно замерший спрос на историю возобновился в 2003-2004 гг. (выделено мной - М.С.) Риэлторские агентства даже дают примерную цифру – около 5% клиентов любят именно исторические дома.
«Для этих людей важна атмосфера и тот дух, которых несет в себе подобное жилье, — замечает Алена Каприелова (NRG), — Тем более, если дом отреставрирован: сочетание «атмосфера + современный уровень комфорта» создают максимально выгодное сочетание».
Сергей Конев (АНО «Центр опеки наследия») считает, что практически невозможно вывести какую-то среднюю цену исторического дома даже для одного района. Она колеблется в рамках от 5–10 до 25 тысяч у.е. за квадратный метр, то есть находится на уровне цены элитного жилья. Но в каждом конкретном случае цена устанавливается индивидуально. Очевидно одно — старинные дома вряд ли будут дешеветь, только дорожать. Заметим, что такие дорогие объекты подрастают в цене, как правило, на спокойном рынке, когда цены на более дешевое жилье стабилизируются. (выделено мной - М.С.)
Что нужно учесть
Самый главный минус: центр в будни капитально забит пробками, часто рядом с домом нет места для парковок. В результате чего к вечеру припаркованные автомобили забивают все тротуары, так что даже становится сложно пройти. Кроме того, не стоит забывать и об ограничениях ремонта и перепланировки.
Мне в целом статья понравилась, и не потому, что она тешит меня, как собственника, лестными надеждами - но потому, что весьма информативна. А вот о тех моментах, которые я выделила в тексте, хотелось бы спросить вас, коллеги.
Действительно ли владельцу интересного объекта в историческом центре стоит подождать, пока прекратится рост цен на квартиры эконом-класса? Или все же, если уж растет - так все растет?
Правда ли, что с 2003-2004 гг. наблюдается возобновление спроса на исторические дома, антикварные тенденции в недвижимости?
И наконец, что это за новые технические решения для дублирования деревянных перекрытий? Очень интересно: в нашем доме перекрытия деревянные до 4 этажа, выше - ж/б. Видимо, при реконструкции с выселением жильцов и было бы проведено такое дублирование, но пока в доме живут люди, это нереально, так?
Искренне,
Марта
___________________________
. Чтобы чаще встречаться.
Марта
___________________________
. Чтобы чаще встречаться.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость
