отказываются продавать комнату 22 / 3942

Ситуация такая.

В начале декабря нашел 2 смежные комнаты в четырехкомнатной квартире продающиеся за 1850 рублей. 12 и 13 метров. Продавец действует через агентство Адвек*. Заключил с продавцом "соглашение о переходе прав" (предварительный договор), а с агентством "договор о намерении о покупке". Дополнительным условием договора было то, что продавец доплачивает и покупает себе двухкомнатную квартиру.
Внес аванс в агентство.

В результате продавец с агентом через неделю нашли вариант со встречной покупкой. Еще через неделю сделка развалилась.
Потом опять тоже самое.
и так до середины февраля.
Теперь говорят что цены поднялись и я должен им за их комнаты заплатить больше, хотя в договоре написано что цену они не имеют права поднимать. Договор продлен до 31 марта 2008г. Написал им письмо с предложением продлить договор. На что получил письменный ответ с отказом.
В предварительном договоре есть пункт что при отказе продавца от проведении сделки при готовности покупателя продавец выплачивает штраф в размере 4% от суммы договора.

Можно ли их через суд заставить продать комнаты и взыскать с них штраф?

Скорее всего, да, хотя надо бы смотреть договор. Если это делать - то немедленно.

Подал заявление в районный суд сказали позвонить в понедельник. К вечеру выложу договор.

Это нужно делать с юристом! Ведь если другая сторона будет с юристом, то ваши шансы минимальны!

Тут смысл в основном проучить продавца.

а они не отказываются проводить сделку, отказываются продлевать договор

проучите теперь лучше себя, чтобы в след.раз составлять правильные договоры без доп.условий, позволяющих легко отказаться от сделки

очень было бы интересно узнать мнение юриста

Договор в студию.

СОГЛАШЕНИЕ №_______
О ПОРЯДКЕ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
г. Санкт-Петербург "____"_____________ 200__ г.

Стороны соглашения: ___________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________________________________________,
проживающий(ие) по адресу: ____________________________________________________________________________________, далее «Продавец», и ____________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________________________________________,
проживающий(ие) по адресу: ____________________________________________________________________________________,
_____________________________________________________________________________________________________________, далее «Покупатель» заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Продавец обязуется передать, а Покупатель принять право собственности на объект недвижимости жилищного фонда
(далее - «Объект»), характеристики которого указаны в р. 2 настоящего Соглашения, в порядке и на условиях, определенных
настоящим Соглашением.
1.2. Продавец обязуется передать Покупателю право собственности на Объект посредством заключения договора ___________________________________, далее «Договор отчуждения».
1.3. Стороны _______________________ провести нотариальное удостоверение Договора отчуждения Объекта.
1.4. Стороны поручают ООО «М2-Капитал», далее «Агентство», осуществлять контроль по выполнению положений настоящего Соглашения.
2. ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА
2.1. Объект представляет собой ____________, состоящую из ___ комнат в ___ комнатной квартире, расположенной по адресу: ______________________________________________________________________________________________________________, общей площадью ____ кв.м, жилой площадью ____ кв.м., кухни ____ кв.м., расположенную на ___ этаже ___ этажного дома.
Данные подтверждены справкой ф.7, представленной Продавцом, выданной ____________________________________________ «___» ______________ 200__г.
2.2. Объект принадлежит Продавцу на основании: ___________________________________________________________________
______________ номер __________________ от «___» ___________ 200__г., выдан ______________________________________.
(договора передачи квартиры в собственность граждан (приватизации), договора купли-продажи, договора мены, договора дарения, свидетельства о праве на наследство, решения суда о признании права собственности, договора об инвестиционной деятельности, иное)
2.3. I. Состояние Объекта ________________________________________________ (удовлетворительное, неудовлетворительное, иное)
II. Объект телефонизирован, абонентский номер: _______________________________ (индивидуальный, блокированный, коммунальный, АВУ, Продавец оставляет в объекте, Продавец забирает в другой адрес). Агентство не несет ответственности за фактическое переоформление телефона (абонентского номера) на Покупателя
III. Комплектация Объекта (указать, что передается Покупателю):
1. Сантехника: а) раковина на кухне ______ б) раковина в ванной ______ в) ванна _____ г) унитаз ____ д) водопроводные краны _____
2. Кухонная плита __________ 3. Ручки и шпингалеты на окнах ___________ 4. Дверные ручки __________ 5. Электрические розетки ________
6. Электрический счетчик ______ 7. Кафель на стенах ______________ 8. Подвесные потолки ________ 9. Застекление лоджии/балкона ______
10. Прочее _________________________________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
IV. В случае изменения состояния Объекта и/или его комплектации, указанной в п.п. I, II, III, Продавец обязуется компенсировать расходы, необходимые для восстановления прежнего состояния Объекта, из денег, причитающихся ему за продажу Объекта.
3. ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ПРОДАВЦОМ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
3.1. Право собственности на Объект и отсутствие обременений подтверждается Выпиской из Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество.
3.2. Продавец гарантирует истинность следующих положений:
3.2.1. Продавец является единственным владельцем Объекта.
3.2.2. Право собственности Продавца не ограничено наличием прав на недвижимость третьих лиц (право проживания, регистрация, аренда, обязательства по договору и т.п.)
3.2.3. Право собственности Продавца не ограничено наличием бывшей супруги/супруга и/или несовершеннолетних, имеющих право претендовать на Объект и/или имеющих какие-либо права на Объект.
3.2.4. Отсутствуют лица, ранее зарегистрированные (прописанные) в Объекте и имеющие право восстановить регистрацию, право проживания (например: проходящие службу в Вооруженных Силах, находящиеся в местах лишения свободы, больницах, длительных командировках).
3.2.5. Нет данных о наличии каких-либо претензий со стороны предыдущих владельцев Объекта и их наследников, которые могли бы оспорить на право собственности.

3.2.6. Никто из владельцев Объекта, а также зарегистрированных и проживающих в Объекте, не состоит на учете в псих/нарко/туб диспансерах; никто из владельцев Объекта, а также зарегистрированных и проживающих в Объекте, не признан в судебном порядке недееспособным или ограниченно дееспособным.
3.2.7. Объект не подвергался какой-либо перепланировке или реконструкции, произведенной вне установленного порядка.
3.2.8. На момент подписания настоящего Соглашения Объект не является предметом аналогичного действующего соглашения и/или договора.
3.2.9. Объект не продан, не подарен, не отчужден иным образом, в споре и под запретом, арестом не состоит, на Объект отсутствуют права и притязания третьих лиц.
3.3. Уточнения Продавца к положениям п. 3.2:______________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
3.4. Продавец сознает, что несоответствие истине положений п. п. 3.2, 3.3 настоящего Соглашения может нанести всем участникам сделки ущерб, который обязуется возместить в полном объеме ____________________________ (подпись продавца).

4. ОБЯЗАННОСТИ ПРОДАВЦА
4.1. В течение срока действия настоящего Соглашения не предлагать и не отчуждать Объект никакому другому лицу, кроме Покупателя, не совершать обмена с участием Объекта, не производить регистрацию в Объекте третьих лиц.
4.2. Подготовить все необходимые документы для заключения и государственной регистрации договора отчужденна Объекта. (правоустанавливающие документы, Паспорт на Объект, справки ф.7 и ф.9, Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, Справку о содержании правоустанавливающих документов, Справку о переходе прав собственности на Объект, разрешение органа местного самоуправления).
4.3. При необходимости представить разрешение на регистрацию (прописку) по новому' месту жительства (ф-15, ф. 6).
4.4. Произвести лично или через доверенное лицо заключение договора отчуждения Объекта в срок до «____»________200__г.
4.5.1. Предоставить Агентству и Покупателю справку о регистрации в Объекте (ф.9), взятую не ранее дня, предшествующего дню отчуждения Объекта.
4.5.2. Подтвердить Агентству и Покупателю снятие с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в Объекте на момент отчуждения, предоставив в срок не позднее _____ дней с момента государственной регистрации договора отчуждения Объекта, справку о регистрации (ф.9), подтверждающую отсутствие ранее зарегистрированных (прописанных) в Объекте, и паспорта всех ранее зарегистрированных лиц с отметкой о снятии с регистрации (выписки из Объекта), а для лиц, не имевших право собственности на Объект (только зарегистрированных в нем по месту жительства или пребывания) также нотариально удостоверенное обязательство о перерегистрации по новому месту жительства с указанием на согласие с утратой права пользования Объектом согласно ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
4.6. Произвести полное освобождение Объекта от имущества в соответствии с п. 2.3 настоящего Соглашения в срок не позднее
____ дней с момента государственной регистрации договора отчуждения Объекта.
4.6.1. В случае если Продавец в соответствии с п. 11.1 настоящего Договора приобретает Альтернативный объект, то освобождение Объекта производится в срок, указанный в п. 4.6 настоящего Договора, но не позднее _____ дней с момента освобождения Альтернативного объекта.
4.7. Передать Объект и ключи от Объекта Покупателю по Акту приема-передачи в присутствии представителей Агентства (консультантов по операциям с недвижимостью) не позднее _____________ дней со дня государственной регистрации договора отчуждения Объекта, но не раньше дня освобождения альтернативного объекта
4.8. Произвести полную оплату всех коммунальных услуг, в том числе и услуг Городской Телефонной Сети и Междугородной Телефонной Сети и передать Покупателю оплаченные счета не позднее дня подписания Акта приема-передачи.
4.9. Самостоятельно оплатить все налоги, связанные с отчуждением Объекта.
4.10. Снять обременение с договора отчуждения Объекта в случае, если такое существует, в срок до «____»_______ 200__г.
4.11. Незамедлительно сообщать Покупателю и Агентству о возникающих при исполнении настоящего Соглашения изменениях в сведениях, изложенных в р. р. 2 и 3 настоящего Соглашения и/или об обстоятельствах, которые могут повлиять на ход сделки.
4.12. По окончании взаиморасчетов выдать Покупателю расписку по форме, установленной Агентством.

5. ОБЯЗАННОСТИ ПОКУПАТЕЛЯ
5.1. Осуществить расчеты с Продавцом в соответствии с р. 8 настоящего Соглашения.
5.2. Произвести лично или через доверенное лицо заключение договора отчуждения Объекта на Покупателя или на назначенное им лицо, см. п. 6.1 настоящего Соглашения, в срок, указанный в п. 4.4 Соглашения.
5.3. Сдать на государственную регистрацию в Федеральную Регистрационную Службу по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на срок 10 рабочих дней, с момента заключения договора отчуждения Объекта самостоятельно или с помощью агентства.
5.4. Оплатить все расходы Продавца, связанные с оплатой услуг третьих лиц по отчуждению Объекта, в том числе Агентства и Консультантов по операциям с недвижимостью.
5.5. Принять Объект и ключи от Объекта от Продавца и подписать Акт приема-передачи, в срок указанный в п. 4.7 настоящего Соглашения.

6. НАЗНАЧЕННОЕ ЛИЦО
6 1. Стороны соглашаются подготовить все документы и оформить право собственности на Объект в пользу третьего лица ___________________________________________________________________________________, проживающего по адресу: ________________________________________________________, именуемого в дальнейшем «Назначенное лицо».
6.2. Покупатель обязуется самостоятельно координировать действия Назначенного лица для выполнения всех обязательств по подготовке документов и оформления права собственности на Объект.

7. СРОКИ ВЫПОЛНЕНИЯ ДЕЙСТВИЙ СТОРОН
7.1. Изменение сроков выполнения действий сторон по настоящему Соглашению допускается только при взаимном письменном согласии сторон или при возникновении обстоятельств непреодолимой силы, указанных в Законодательстве РФ.
7.2. В случае задержки производства действий при отсутствии вины Продавца или Покупателя, допускается продление срока исполнения обязательства (этапа), согласованное сторонами в письменном виде.
7.3. Уважительными причинами, которые могут изменить сроки исполнения обязательств, признаются:
7.3.1. Болезнь лица, участвующего в проведении сделки, повлекшая за собой невозможность соблюдения этим лицом ранее оговоренных сроков;
7.3.2. Вынужденное отсутствие одного из участников сделки, если другие участники заблаговременно и в письменной форме извещены об этом;
7.3.3. Временное закрытие, изменение порядка работы и т.п. государственных структур, участвующих в оформлении и регистрации сделок с недвижимостью.
8. СУММА СОГЛАШЕНИЯ. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
8.1. Денежная сумма, уплачиваемая Покупателем Продавцу за передачу права собственности на Объект, составляет _______________(_______________________________________________________________________________________) рублей.
8.1.1. Денежная сумма, вносимая в качестве аванса, составляет
____________(______________________________________________________________________________________) рублей.
8.2. Взаиморасчеты сторон проводятся с использованием:____________________________________________________________
(Банковского сейфа, другими способами).
8.3. В целях надлежащего осуществления взаиморасчетов между сторонами Покупатель обязуется осуществить передачу денежных средств в следующей последовательности:
1-ый этап: сумма, указанная в п. 8.1.1 настоящего Соглашения не позднее «____» _________ 200__г.
2-ой этап: остальные денежные средства до «____»____________200_г., но не позднее дня заключения договора отчуждения Объекта.
8.4. Выплата денежных средств Продавцу в сумме указанной в п. 8.1 осуществляется в следующем порядке.
8.4.1. После государственной регистрации договора отчуждения Объекта - 50 %;
8.4.2. После снятия с регистрационного учета в Объекте прежних жильцов (бывших собственников и несобственников Объекта) и предоставления прежними жильцами - несобственниками Объекта нотариально удостоверенного обязательства о перерегистрации по новому месту жительства, при условии выполнения п.п.4.3, 4.4, 4.5.1, 4.5.2. (в том числе в части постановки на регистрационный учет по новому месту жительства для лиц, находящихся под опекой или попечительством), 4.10, 8.4.1 - 40%;
8.4.3. После подписания Акта приема-передачи Объекта при условии выполнения п.п. 4.6, 4.7, 4,8, 8.4.2., написания расписки согласно п. 4.12 - 10%.
8.5. Порядок расчетов между Сторонами, указанный в п. 8.3, 8.4. настоящего Соглашения, может быть изменен в соглашении о порядке расчетов.
8.6. Стороны пришли к соглашению о том, что цена Объекта по. Договору отчуждения будет составлять: ____________________(__________________________________________________________________________________) рублей.
(стоимость по данным технической инвентаризации, либо рыночная стоимость, указанная в п. 8.1. настоящего Соглашения, либо иное)

9. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
9.1. Стороны договора несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего Соглашения в соответствии с ГК РФ.
9.2. В случае отказа Продавца от государственной регистрации и/или заключения договора отчуждения Объекта при готовности Покупателя к проведению сделки Продавец выплачивает Покупателю штраф 4% от суммы настоящего Соглашения (п. 8.1. Соглашения).

9.3. В случае отказа Покупателя от государственной регистрации и/или заключения договора отчуждения Объекта при готовности Продавца к проведению сделки Покупатель выплачивает Продавцу штраф 4% от суммы настоящего Соглашения (п. 8.1. Соглашения).
9.4. В случае нарушения Покупателем сроков внесения денег в соответствии р. 8 настоящего Соглашения Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 1000 рублей за каждый день просрочки.
9.5. В случае нарушения Продавцом сроков заключения договора отчуждения Объекта и/или снятия с регистрации (выписки) из Объекта и/или освобождения Объекта, с учетом нарушения п. п. 4.4, 4.5, 4.6, 4.7, 4.8, 4.10, с Продавца удерживаются пени в пользу Покупателя в размере 1000 рублей за каждый день просрочки.
9.6. В случае если одна из сторон не исполняет или ненадлежащим образом исполняет обязательства по настоящему Соглашению, другая сторона вправе обратиться в Федеральный суд с иском о понуждении исполнения обязанностей в соответствии с р. р. 4, 5, 8 настоящего Соглашения и о возмещении возникших убытков.
9.7. Продавец несет полную имущественную ответственность за сохранность Объекта с момента перехода права собственности к Покупателю до момента передачи ключей от Объекта Покупателю и подписания сторонами Акта приема-передачи.
9.8. В случае если результаты экспертизы, проведенной Страховой компанией, показывают наличие повышенного риска (увеличение тарифа по сравнению со стандартным), либо Страховая компания отказывается страховать право собственности, либо в случае несоответствия истине положений р. 3 настоящего Соглашения, Покупатель вправе расторгнуть настоящее Соглашение в одностороннем порядке в срок до внесения аванса (либо залога, либо задатка) в другое агентство недвижимости для приобретения Альтернативного объекта (п. 11.1. настоящего Соглашения)
9.9. Агентство не несет ответственности за последствия действий сторон по осуществлению расчетов и/или по внесению неотделимых улучшений в Объект до заключения и/или проведения государственной регистрации договора отчуждения Объекта.

10. РАЗРЕШЕНИЕ РАЗНОГЛАСИЙ
10.1. Споры, возникшие по выполнению условий настоящего Соглашения, разрешаются сторонами путем переговоров. Если переговоры не приведут к положительному результату, стороны вправе обратиться в суд.

11. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
11.1. _________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
11.2. Обязанность по согласованию (в т.ч. уточнению) с Агентством сроков и этапов проведения сделки лежит на Покупателе и Продавце Объекта
12. СРОК ДЕЙСТВИЯ СОГЛАШЕНИЯ
12.1. Данное Соглашение действует с момента подписания и до срока, указанного в п.п. 4.4. и 5.2., а в случае наступления событий, указанных в п.п. 4.5. и 5.2. – до полного исполнения сторонами своих обязательств.
12.2. Настоящее Соглашение может быть досрочно расторгнуто по требованию Покупателя в случае виновного нарушения Продавцом более чем на 3 дня срока заключения договора отчуждения (п. 4.4. настоящего Соглашения).

13. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Ф.И.О. Ф.И.О.

Паспортные данные Паспортные данные

Fast++ писал(а):
проучите теперь лучше себя,

Присоединяюсь, а специалистам заплатить, - никак? денег жалко?

Fast++ писал(а):
а они не отказываются проводить сделку, отказываются продлевать договор

проучите теперь лучше себя, чтобы в след.раз составлять правильные договоры без доп.условий, позволяющих легко отказаться от сделки

очень было бы интересно узнать мнение юриста

Они написали письменный отказ от продажи.

подавайте в суд, по договору у вас есть все на то основания
гражданские дела тянутся долго и нудно, но 4% есть все шансы отсудить

конечно, если обратная сторона не докажет, что данная сделка была заключена на жутко невыгодных для нее условиях
на что есть все основания, т.к. понуждение к продаже 2 комнат за сумму 1850 тыс.,
которые сейчас стоят 2.-2.5 млн или даже дороже - есть кабальные условия, на которые сторона продавца пошла вследствие стечения
ах... очень тяжелых семейных обстоятельств (((

ст.179 ГК РФ