GridnevDen
Зарег.: 26 апр. 2020
Сообщений: 9
Откуда: Moscow
Посл. визит: 03 июн. 2021
Подпись:
Чтобы продать что-то ненужное, надо сначала купить что-то ненужное...
-
27.04.20, 18:28
Да, подсказали умные люди уже проверить дней пять чеки и заказать проверку оборотки. Вот как планку таксы узнать? Инсайт?27.04.20, 15:09al25 писал(а):
Эти вещи не зависят друг от друга. Вам хорошо бы узнать к МАП еще и выручку магазина и внутреннюю планку таксы за площадь на сегодня у пятерки.27.04.20, 15:00GridnevDen писал(а):Поэтому если реально «Пятёрочка» там хорошо платит и съезжать не планирует, то может быть это и мой вариант. -
27.04.20, 18:23
Ситуации разные бывают, и я как раз рассчитываю на снижение цен на падающем в кризис рынке. Думаю сильнее, и в первую очередь накроет общепит, особенно тех кто закредитован, а выручки нет. Текущих собственников помещений тоже опосредованно накроет и возможно будут сливаться хорошие объекты по привлекательным ценам. Наступила новая реальность и почему бы не попробовать поймать 7 лет? Супермаркеты конечно не так сильно пострадают. У них всё условно неплохо.27.04.20, 08:34bukinist писал(а):GridnevDen,
Думаю что с документами проблема.
Или дом под снос, или полуподвал, или назначение не то....
Поймите, чудес не бывает....
7 лет окупаемости- это 15 проц. годовых почти.
Кто ж в здравом уме будет продавать такой доходный объект ? -
27.04.20, 15:00
Большое спасибо за развёрнутый ответ! Да, пока считаю «на пальцах» так как пока не подвернулся действительно привлекательный объект чтобы смотреть реальные затраты по нему. Да и повторюсь, что фокусировался на помещения под ресторан. Там по большому счёту на мне будут только налоги, а остальное на арендаторах.27.04.20, 08:51al25 писал(а):
Вы как считаете доходность? Арендный платеж, на что то умножаете? и Все?27.04.20, 08:28GridnevDen писал(а):Понятен ответ Ваш и Максима Д, что пул арендаторов на такие объекты ограничен практически только «Пятёрочкой» и других на такие площади найди сложно. Это единственная проблема?
Я приведу пример, здание в прошлом году продавалось. Это офис, ну я про сам принцип.
Загрузка 100%.
ГАП- 17.882 тыс.рублей.
затраты: 10 902 тыс. рублей,
из них:
- налог 3.517 тыс.руб.
- охрана 2 775 тыс.р
-з/п и страховые 1 443тыс.р.
-аренда земли 1 205 тыс. р.
электро и теплоэнергия 622 тыс. руб.
понятно, что это полностью здание и некоторые расходы Вам не грозят.
По этому и не покупают что там нужной инвестору окупаемости нет. Коммерческая недвижка в Москве, это очень сильнее чем жилая, по уровню грамотности, погружению и доходу, эти люди прибыль в сделке видят сразу. И никто ее упустит. Народ разным движняками занимается, разнообразной покупкой, делением целого на части, сдачей и последующей продажей, управлением и прочим. У всех толковых участников рынка есть КАКОЕ ТО КОЛИЧЕСТВО клиентов с миллиардами рублей, готовых на моментальную сделку при понятной прибыли.
И я бы хотел инвестировать надолго, чтобы получать пассивный доход вдолгую, без цели перепродажи и всяких движняков. Поэтому если реально «Пятёрочка» там хорошо платит и съезжать не планирует, то может быть это и мой вариант. Конечно это при условии что документы в порядке и здание не под снос. -
27.04.20, 08:28
Я честно говоря внимания на это не обратил. На Циане достаточно много таких неточностей в описании объектов. На один объект может быть одновременно больше десяти объявлений причём с разными данными. Чаще всего встречаю «путаницу» с этажом. Написано 1эт, звоню говорят «полуподвал», смотрю документы-«подвал»... Ну не суть. У меня вопрос был в другом - почему такие объекты, с коротким сроком окупаемости, что для меня как инвестора является основным параметром, так плохо продаются? Какие тут подводные камни?27.04.20, 07:16gunka писал(а):Я, конечно, ни разу не спец, но вот что меня удивляет: это здание (по адресу в линке) - обычная блочная пятиэтажка 1-510, каким-то образом ставшая "административным зданием" и называющаяся "БЦ". ..
Т.е. кто-то целый жилой дом перевел из "жилого" в "нежилое"?!
И его даже в программу реновации не включили, хотя вокруг все "пятиэтажки" обещают выкосить! 
Понятен ответ Ваш и Максима Д, что пул арендаторов на такие объекты ограничен практически только «Пятёрочкой» и других на такие площади найди сложно. Это единственная проблема? -
26.04.20, 20:3326.04.20, 20:12kitchenanalyst писал(а):
странно
Да, спасибо, конечно... РиЕлторы...
Буду признателен за комментарии по сути вопроса..
Рейтинг +2
