Риэлтор чудит из-за перехода в самозанятые или дело серьезнее? 145 / 1830
07 окт.
Всем доброго дня !
Летом решил альтернативно продать квартиру (Б) в бетоне и купить две других, тоже в бетоне (в этой сделке начать с квартиры А). Вторую квартиру в бетоне на вырученные деньги расчитываю купить с разрывом сделки во времени. Ей владеет мой дальний родственник, оплатил ему длинный договор задатка, зарегистрировал обременение, и вероятность ухода этой квартиры "налево" невысокая.
Раньше тоже продавал недвижимость, в том числе альтеративно, но проверенный риэлтор временно уехал в 2022г и связи с ним нет.
Заключил договор с другим агентом, открыл аккредитив на 3 месяца для оплаты за его услуг, по деньгам не торговался, и согласился на цену агента 270 тыр. Фиксированную цену продажи квартиры с учетом падающего рынка предложил агент, и т.к. она примерно совпадала с моими ожиданиями, то согласился.
На агента возложил коммуникации и налаживание отношений с покупателем, в чем сам не силён:
- показ квартиры А, поиск покупателя на согласованных условиях, ведение переговоров
- ведение переговоров,подготовка и организация подписания договора задатка по шаблону, двух договоров аккредитивов (деньги мне и продавцу другой квартиры) по шаблону банка
- ведение переговоров, подготовка и организация подписания ДКП по шаблону на продаваемую квартиру А (НА квартиру Б будет подписан без его участия, с проектом текста ДКП ознакомлен)
- ведение переговоров, подготовка и организация подписания двух технических договоров (на квартиры А и Б) с помогайцами при нотариусе для синхронной регистрации переходов права собственности. Нотариуса с командой помогайцев определили заранее по взаимному согласию. Их типовые условия и шаблон договора агент получил от помогайцев и от меня.
- услуги от помогайцев по синхронизации регистрации оплачу я, а госпошлины и технические расходы каждый покупатель сам за себя.
(см схему 1 из агентского договора)
- рекламу квартиры Б (продаваемая мной квартира) оплачивал я
Покупаемую квартиру Б в бетоне предварительно проверил при помощи юристов, её продавца представляет вполне адекватный риэлтор с юридическим образованием.
Недавно по своим каналам выяснил, что агент за это время сменил организационную форму работы с ООО на самозанятого.
Через 2 недели истечет срок агентского договора и аккредитива, и сейчас он якобы он нашел покупателя, но с другими условиями.
(новую схему сделки дорисую с его слов и выложу позже)
1) покупатель не хочет подписывать договор задатка до получения документов на квартиру
2) задаток возможно похоже тоже платить не захочет
3) деньги с аккредитива платить третьему лицу не хочет, "тк он не продавец", или просит дисконт 15% от цены моей квартиры, если раскрытие аккредитивов по условию продажи двух квартир.
4) раскрытие аккредитива просит по условию регистрации перехода права на квартиру А, без учета сделки по Б
5) агент просит сейчас раскрыть аккредитив на его услуги, а полученные деньги станут его авансом в случае отказа этого клиента.
пункты 3 и 4 по понятным причинам, не устраивают продавца квартиры Б, ну и зачем мне нужна такая недо-альтернативная продажа по новой цене?
Думаю о причинах произошедшего и дальнейшем плане действий. Отказаться от услуг самозанятого "риэлтора" ?
Летом решил альтернативно продать квартиру (Б) в бетоне и купить две других, тоже в бетоне (в этой сделке начать с квартиры А). Вторую квартиру в бетоне на вырученные деньги расчитываю купить с разрывом сделки во времени. Ей владеет мой дальний родственник, оплатил ему длинный договор задатка, зарегистрировал обременение, и вероятность ухода этой квартиры "налево" невысокая.
Раньше тоже продавал недвижимость, в том числе альтеративно, но проверенный риэлтор временно уехал в 2022г и связи с ним нет.
Заключил договор с другим агентом, открыл аккредитив на 3 месяца для оплаты за его услуг, по деньгам не торговался, и согласился на цену агента 270 тыр. Фиксированную цену продажи квартиры с учетом падающего рынка предложил агент, и т.к. она примерно совпадала с моими ожиданиями, то согласился.
На агента возложил коммуникации и налаживание отношений с покупателем, в чем сам не силён:
- показ квартиры А, поиск покупателя на согласованных условиях, ведение переговоров
- ведение переговоров,подготовка и организация подписания договора задатка по шаблону, двух договоров аккредитивов (деньги мне и продавцу другой квартиры) по шаблону банка
- ведение переговоров, подготовка и организация подписания ДКП по шаблону на продаваемую квартиру А (НА квартиру Б будет подписан без его участия, с проектом текста ДКП ознакомлен)
- ведение переговоров, подготовка и организация подписания двух технических договоров (на квартиры А и Б) с помогайцами при нотариусе для синхронной регистрации переходов права собственности. Нотариуса с командой помогайцев определили заранее по взаимному согласию. Их типовые условия и шаблон договора агент получил от помогайцев и от меня.
- услуги от помогайцев по синхронизации регистрации оплачу я, а госпошлины и технические расходы каждый покупатель сам за себя.
(см схему 1 из агентского договора)
- рекламу квартиры Б (продаваемая мной квартира) оплачивал я
Покупаемую квартиру Б в бетоне предварительно проверил при помощи юристов, её продавца представляет вполне адекватный риэлтор с юридическим образованием.
Недавно по своим каналам выяснил, что агент за это время сменил организационную форму работы с ООО на самозанятого.
Через 2 недели истечет срок агентского договора и аккредитива, и сейчас он якобы он нашел покупателя, но с другими условиями.
(новую схему сделки дорисую с его слов и выложу позже)
1) покупатель не хочет подписывать договор задатка до получения документов на квартиру
2) задаток возможно похоже тоже платить не захочет
3) деньги с аккредитива платить третьему лицу не хочет, "тк он не продавец", или просит дисконт 15% от цены моей квартиры, если раскрытие аккредитивов по условию продажи двух квартир.
4) раскрытие аккредитива просит по условию регистрации перехода права на квартиру А, без учета сделки по Б
5) агент просит сейчас раскрыть аккредитив на его услуги, а полученные деньги станут его авансом в случае отказа этого клиента.
пункты 3 и 4 по понятным причинам, не устраивают продавца квартиры Б, ну и зачем мне нужна такая недо-альтернативная продажа по новой цене?
Думаю о причинах произошедшего и дальнейшем плане действий. Отказаться от услуг самозанятого "риэлтора" ?
07 окт.
Ситуация, которую вы описываете, выглядит довольно сложной, и она требует тщательного анализа. Вот несколько рекомендаций и соображений по поводу вашего вопроса:
Причины произошедшего
1. Изменение организационной формы агента: Переход от ООО к статусу самозанятого может указывать на изменение уровня профессионализма или возможностей агента. Возможно, у него возникли трудности в ведении бизнеса в прежнем формате, что могло повлиять на его способность выполнять обязательства.
2. Неопределённость покупателя: Кажется, что покупатель, найденный агентом, не готов к стандартным процедурам (подписанию договора задатка и т. д.). Это может быть признаком того, что агент недостаточно хорошо проработал переговоры с покупателем, либо покупатель не уверен в своих намерениях.
Рекомендации по действиям
1. Отказ от услуг агента: Если агент не может обеспечить выполнение условий сделки и вносит путаницу в процесс, имеет смысл рассмотреть возможность его замены. У вас есть опыт работы с риэлторами, и, возможно, стоит обратиться к более проверенному специалисту или компании.
2. Обсуждение условий с покупателем: Если у вас есть возможность, попробуйте самостоятельно пообщаться с покупателем. Это поможет вам понять, что именно его беспокоит, и, возможно, вы сможете предложить ему более удобные условия.
3. Переговоры с агентом: Если вы решите оставить агента, важно обсудить с ним текущие условия и выяснить, почему он не может выполнить обязательства. Возможно, он просто нуждается в поддержке и предложениях с вашей стороны.
4. Правовая помощь: Поскольку вы упомянули, что ранее продавали недвижимость и имели дело с юристами, разумно будет проконсультироваться с юристом по поводу текущих проблем с агентом и покупателем. Это поможет вам избежать потенциальных юридических проблем в будущем.
5. Открытый диалог: Постарайтесь наладить открытую линию коммуникации с вашим агентом. Возможно, стоит предложить более четкие условия сотрудничества, чтобы избежать дальнейших недоразумений.
Заключение
Если агент не способен организовать сделку и выполнить свои обязательства, стоит рассмотреть возможность его замены на более надежного специалиста. Важно защищать свои интересы и избегать ситуации, когда сделка может быть сорвана из-за неопределенности и некомпетентности.
С ув. ваш Кэп)))
Причины произошедшего
1. Изменение организационной формы агента: Переход от ООО к статусу самозанятого может указывать на изменение уровня профессионализма или возможностей агента. Возможно, у него возникли трудности в ведении бизнеса в прежнем формате, что могло повлиять на его способность выполнять обязательства.
2. Неопределённость покупателя: Кажется, что покупатель, найденный агентом, не готов к стандартным процедурам (подписанию договора задатка и т. д.). Это может быть признаком того, что агент недостаточно хорошо проработал переговоры с покупателем, либо покупатель не уверен в своих намерениях.
Рекомендации по действиям
1. Отказ от услуг агента: Если агент не может обеспечить выполнение условий сделки и вносит путаницу в процесс, имеет смысл рассмотреть возможность его замены. У вас есть опыт работы с риэлторами, и, возможно, стоит обратиться к более проверенному специалисту или компании.
2. Обсуждение условий с покупателем: Если у вас есть возможность, попробуйте самостоятельно пообщаться с покупателем. Это поможет вам понять, что именно его беспокоит, и, возможно, вы сможете предложить ему более удобные условия.
3. Переговоры с агентом: Если вы решите оставить агента, важно обсудить с ним текущие условия и выяснить, почему он не может выполнить обязательства. Возможно, он просто нуждается в поддержке и предложениях с вашей стороны.
4. Правовая помощь: Поскольку вы упомянули, что ранее продавали недвижимость и имели дело с юристами, разумно будет проконсультироваться с юристом по поводу текущих проблем с агентом и покупателем. Это поможет вам избежать потенциальных юридических проблем в будущем.
5. Открытый диалог: Постарайтесь наладить открытую линию коммуникации с вашим агентом. Возможно, стоит предложить более четкие условия сотрудничества, чтобы избежать дальнейших недоразумений.
Заключение
Если агент не способен организовать сделку и выполнить свои обязательства, стоит рассмотреть возможность его замены на более надежного специалиста. Важно защищать свои интересы и избегать ситуации, когда сделка может быть сорвана из-за неопределенности и некомпетентности.
С ув. ваш Кэп)))
07 окт.
Вы все сделали, что бы сделок не было - очень всё усложнено, схема не рабочая. В трёх сделках вы зависите от трёх других сторон, а главное от покупателя, которому до лампочки не надо разбираться в ваших схемах и придуманных вами "конструкций велосипедов" ...
Ни один самозанятый на таких вводных работать с вами не будет, в том числе и я.
(Я не агент это господина).
Ни один самозанятый на таких вводных работать с вами не будет, в том числе и я.
(Я не агент это господина).
продаю и покупаю недвижимость в Москве с 1996 года
07 окт.
Д_Алексей,
Алексей, кто вы по профессии и кем работаете? Буду благодарна за ответ.
Без конкретики, адресов и подобного.
Алексей, кто вы по профессии и кем работаете? Буду благодарна за ответ.
Без конкретики, адресов и подобного.
07 окт.
Станиславович, спасибо.
Помимо прочего, настораживает желание агента досрочно раскрыть аккредитив на его услуги...
Нарисовал новую схему со слов агента, красным выделил изменения. Интересы "участника 3" никак не учтены, а это принципиально плохо для меня. С предложенными мне новыми условиями теряется смысл в двух аккредитивах, и это не не альтернативная продажа.
Помимо прочего, настораживает желание агента досрочно раскрыть аккредитив на его услуги...
Нарисовал новую схему со слов агента, красным выделил изменения. Интересы "участника 3" никак не учтены, а это принципиально плохо для меня. С предложенными мне новыми условиями теряется смысл в двух аккредитивах, и это не не альтернативная продажа.
07 окт.
Может и рабочая, но большинство явно не станут лезть в эти дебри. Я бы не полез как «часть цепочки»))
Моё мнение простое - любая альтернатива зло.
Может быть только одно исключение - вопрос с регистрацией несовершеннолетних когда других вариантов для их прописки нет. Тогда да, можно цеплять одну квартиру за другую
Рубль - твёрдая валюта!
Как был равен 100 копейкам, так и будет всегда)
Как был равен 100 копейкам, так и будет всегда)
07 окт.
Как это меняет дело ?07.10.24, 14:58Д_Алексей писал(а):Недавно по своим каналам выяснил, что агент за это время сменил организационную форму работы с ООО на самозанятого
вот интересная статья
внешняя ссылка
07 окт.
Всё у Вас как на параде.
А так, чтоб по-настоящему, это нет ...
Экспертиза документов, организация и юридическое сопровождение сделок. WhatsApp +79164203939
07 окт.
Не знаю насчет всех самозанятых, но риэлтор продавца (участника 3) видел схему из агентского договора и ничего крамольного в ней не обнаружил, кроме небольшого косяка - аккредитив для его квартиры открыт на основании договора, где его клиент не является участником, но это поправимо одним дополнением, мой юрист согласился с этим.07.10.24, 15:07Cвятoслав Tеплов писал(а):Ни один самозанятый на таких вводных работать с вами не будет, в том числе и я.
Еще агент продавца сказал, что некоторым АН может не нравиться такая форма оплата рекламы, тк они получают существенные скидки от агрегаторов рекламы квартир, а перед клиентом отчитываются по розничным ценам.
Однако, при хорошей оплате услуг риэлтора и оплате рекламы за счет клиента, это не очень важно.
Аккредитивом за услуги риэлтора уже никого не удивишь, тк налоги у таких предпринимателей небольшие, а перевод денег авансом из собственных средств, а не от продажи квартиры - показатель качества заказчика.
07 окт.
Д_Алексей,
Сейчас новый покупатель на Вашу квартиру, правильно? А со старым был договор задатка подписан?
Сейчас новый покупатель на Вашу квартиру, правильно? А со старым был договор задатка подписан?
IceCool
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 4 гостя
