Малаховка - оптимальный вариант реализации участка 232 / 3051

23.12.23, 07:12
Merinda-nik писал(а):
Maxim_U,
Обмазать короедом - выброшенные деньги и время, к жилому состоянию это не приближает. Но хозяин - барин. вы очень-очень смелый и обеспеченный человек, раз можете позволить себе такого рода авантюры.

Отнюдь, поэтому и советуюсь с вами. Когда у меня инвест проект вопросов не вызывает - я его тихонечко сам реализую, не вынося на обсуждение.

23.12.23, 04:54
Merinda-nik писал(а):
Maxim_U,
Так, перепроверила. Многоквартирные дома согласованы все-таки рядом с КП малаховское озеро, хотя на фотке дача, которая прям напротив Макдональдса на перекрестке Луначарского и шоссе. Может этот кусочек тоже входит в лот?

внешняя ссылка

А так сейчас на участки потихонечку нарезается территория бывшего санатория, КП Малаховский лес - ровно через дорогу. Там еще пилить и пилить, продавать и продавать. Цена 500-700 сотка. Но есть своя управляшка, дороги, газ.

Удельная это не элитные места, компактный ареал проживания среднего класса с домиками 150-200 метров. Большие участки дробятся на более мелкие каждый год. Кому в этом месте понадобится 700 метров, да еще в недостроенном доме с претензией? У среднего класса прислуги нет, одна чистка снега чего стоит. После первой зимы и пробежек с лопатой мне сразу захотелось 6 соток, а не 14.

Мое имхо, вам участок достался за рыночную цену с учетом сноса недостроя при условии оплаты наличными. Ну может как оптовику чуть дешевле чем в розницу мелочевка. Сейчас рыночная цена будет зависеть насколько более мелкие участки подойдут под ипотеку и строительство на них дома от условного ГудВуда (самые желанные форматы домов, погуглите). Другой целевой аудитории тут нет.

Вообще полухарней и попрестижней всегда считалась левая сторона железной дороги (+ Кратово). Когда туда попадаешь, то прям «ах» - большие участки, тишина, широкие улицы. Удельная не «ах», но инфраструктуры побольше, за счет этого густонаселеней территория, больше подходит под ПМЖ, раньше была промышленность и рабочие места, крупные заводы. Поэтому я рассматривала только правую сторону для себя. Муж этот кусок называет МЭЗ, у него бабка в хрущах на михеевском шоссе жила.

И улица пушкина будет дешевле улицы щорса. Нет тротуаров, идти по проезжей части, улочки узкие, кота выпускаешь - его сразу машина сбивает. Сильный транзитный трафик - все объезжают светофор у макдональдса через дачи.

Пешком до школы и школы искусств далеко, до МЦД только на авто. Возникает привязка к машине и начинаешь работать извозчиком своих детей.

Из плюсов макдональдс, мираторг и малаховское озеро.

Вот продававшийся участок на карте, никаких других участков в описании лота нет. Кстати, на тех торгах его так и не продали.
Сейчас там лес, огороженный забором. Продажа его под мало-среднеэтажную застройку - может и неплохо в плане развития инфраструктуры.

Maxim_U,
Как вы себе представляете ЦА, кто купит недостроенный дом, простоявший 20 лет без отопления, пусть и обмазанный короедом. Без окон, дверей, кровли, внутренней отделки, инженерки, коммуникаций, ландшафта.

Интересен ход ваших мыслей. У меня идей и воображения не хватает. В соседней теме ручки на кухне не угодили, уже не модно и колхоз. А тут целый домина.

23.12.23, 07:32
Merinda-nik писал(а):
Maxim_U,
Как вы себе представляете ЦА, кто купит недостроенный дом, простоявший 20 лет без отопления, пусть и обмазанный короедом. Без окон, дверей, кровли, внутренней отделки, инженерки, коммуникаций, ландшафта.

Интересен ход ваших мыслей. У меня идей и воображения не хватает. В соседней теме ручки на кухне не угодили, уже не модно и колхоз. А тут целый домина.

Я имею в виду не просто обмазать, а утепление + короед, окна, гидроизоляция кровли (она тоже есть), монтаж радиаторов отопления. Газ в него заведен, разводка электрики есть, но надо проверять ее состояние.

Maxim_U,
Значит продавали не по рыночной цене. Меня смущает что малоэтажная и средняя этажность домов уже согласована, поиск инвестора вопрос времени.

Вот еще территория бывшего профилактория продается за 450 тыс сотка, но пока ажиотажа нет,внешняя ссылка

Рыночная цена такая, по которой состоится продажа. В вашем случае в момент покупки это была 13.5 млн с учетом сложностей.

Чтобы повысить ликвидность и заработать надо с эти участком что-то сделать, а не просто перевыставить объявление и обмазать дом короедом. Что делать я не знаю, я не инвестор.

Обмазывать короедом прямо по монолиту будете? Или там еще будет фасадная минвата или штукатурка? Смету считали?

23.12.23, 07:45
Maxim_U писал(а):
Я имею в виду не просто обмазать, а утепление + короед, окна, гидроизоляция кровли (она тоже есть), монтаж радиаторов отопления. Газ в него заведен, разводка электрики есть, но надо проверять ее состояние.

Будет очень круто, если вы будете вести дневник стройки на каком-нибудь ресурсе с публикацией всех смет. Такой масштабный проект, интересно будет посмотреть. Бассейн будете отделывать пленкой или мозаикой?

А после отделки кто купит? Портрет целевой аудитории все-таки какой? Кто сейчас покупает дома 700 метров в Малаховке/Удельной?

23.12.23, 08:03
Merinda-nik писал(а):

23.12.23, 07:45
Maxim_U писал(а):
Я имею в виду не просто обмазать, а утепление + короед, окна, гидроизоляция кровли (она тоже есть), монтаж радиаторов отопления. Газ в него заведен, разводка электрики есть, но надо проверять ее состояние.
Будет очень круто, если вы будете вести дневник стройки на каком-нибудь ресурсе с публикацией всех смет. Такой масштабный проект, интересно будет посмотреть. Бассейн будете отделывать пленкой или мозаикой?

А после отделки кто купит? Портрет целевой аудитории все-таки какой? Кто сейчас покупает дома 700 метров в Малаховке/Удельной?

Бассейн само собой не нужен. Будет просто подвал. Покупатель не типовой конечно, возможно большая семья. Ну и потом, почему бы не взять 700 метров по цене несколько дешевле чем 150?
Тут ещё такой момент, дом расположен в глубине участка, техника на гусеничном ходу при сносе весь участок испортит.

Maxim_U,
В соседней теме у профессионального инвестора, для которого ремонт не первый и есть опыт, вышло 2 млн на 36 метров, итого 55 тыс за метр. Коллеги хвалят, получилось недорого и красиво. И это отделка квартиры, где всеми общедомовыми коммуникациями занимается управляющая компания. Есть фасад, окна, крыша, лифт, перед домом клумбы и газон.

В чем профит мифической семье покупать дом 700 метров вместо 150 метров, нужных для жизни? Чтобы потратить деньги на ремонт? Или стать посмешищем в глазах друзей и окружения, какой немодный стремный дом они купили? Купили за деньги, а не в наследство досталось или сами построили. Насчет «построили» ничего против не имею, каждый реализует свой творческий потенциал и вкусовщину как умеет

сама такая

зато при деле.

Редевелопмент такого объекта может быть только в очень дорогом и крутом поселке, где тупо нет свободных участков, но есть спрос. Посмотрите на ютьюбе VDT, там как раз показывают дома такой площади и как это должно выглядеть.

внешняя ссылка

Цыганского барона надо искать - их там много было в 90-х.

23.12.23, 07:01
Maxim_U писал(а):

23.12.23, 06:31
Merinda-nik писал(а):
Для сноса такого дома придется заказывать проект демонтажа, дом на щорса попроще и подешевле.

Ни один трактор к такому не подъедет - риск обрушения и травмы для людей. Раз дом монолит, то нужно пилить несущие конструкции и колонны. Бетон и арматуру тяжело ломать, трактор на колесах не справится, нужен на гусеницах и это около 80 тыс смена с доставкой. Я теперь не уверена в оценке 2 млн за демонтаж.
Вот поэтому и хотелось бы избежать сноса, а отделать имеющееся короедом. Да, покупателя на 700 метров найти будет трудно, но имхо все же легче чем на огромную бетонную коробку. Я тоже сторонник формата ±150 метров, но видите, даже в этой теме нашелся человек, которому в 500 метрах тесно .
PS а снег чистить мне даже нравится)

Ваше хозяйство имет шанс стать для вас, или для кого то ещё, родовым гнездом. Это не убогие 8-10-12-ти соточные пристанища с скворечниками и мангалами на лето.