Покупка доли у родственника при наследовании - ипотека или договор рассрочки? 2 / 68

[NSDPerm]

Всем привет, живу в городе 1 млн человек.

Две сестры вступают в наследование квартиры равными долями по 2 млн рублей. Я сын одной из них, хочу выкупить долю у второй в рассрочку. Есть два принципиально разных варианта, какой предпочтительней?

1) Одна из систер дарит мне долю без налога, т.к. близкий родственник для меня. Вторую долю я выкупаю у второй сестры в рассрочку за 1 млн рублей, т.к. налогом не облагается в 13% при продаже до 1 млн до 3 лет. Оставшийся миллион оформляется как долг тоже в рассрочку с графиком платежей. Важный ньанс. Вторая сестра хочет деньги как можно скорее, от того размер платежа на руки ей в месяц 40 тыс рублей. Многовато. Срок 4 года примерно.

2) Второй вариант. Через банк. Одна из систер дарит мне долю без налога, т.к. близкий родственник для меня. Вторую долю вторая сестра продает за 2400000руб мне через банк. Я иду в банк и говорю, что хочу ипотеку на последнюю долю во вторичном жилье под залог всей квартиры. Прошу у родственников 480 тыс. Отдаю банку 480 тыс первый взнос с ипотекой на 2,4 млн под 11,4% (февраль 2023) на долгий срок 15-20 лет. Одна из систер получает деньги, налог сверху 13% т.к. владеет жильем меньше 3 лет, мы не близкие родственники. Отдает с полученных денег родственникам 480000 руб первого взноса обратно. По итогу имеем долгий срок погашения, более 1 млн рублей переплаты, но низкий ежемесячный платеж в 10-15 тыс рублей.

Какой вариант выбрать?

[Олег Клеев]

NSDPerm,

Это задача со множеством неизвестных для всех, посторонних людей, к которым вы сейчас обращаетесь.
Вы готовы увидеть ответ? Вариант 1 или Вариант 2
Что это вам даст?

Выбор делать в любом случае вам, лично, после того как у вас будет полное понимание зачем вам это нужно и что вас ждет в будущем при определенном плане действий на основании фактов и минимальных рисках.

Обычно подобные вопросы обсуждаются при личной 1-2 часовой консультации со специалистом, так как имеется огромное количество нюансов, вопросов на которые вы должны ответить сами себе.

Например: Какой у вас доход? (планы на будущее?), состав семьи? (планы на будущее?), где живете сейчас? (планы на будущее?), зачем вам эта квартира? (чтобы что?), определить ликвидность данной квартиры. (что с ней будет в будущем?), две сестры (собственники) точно согласны на оба ваших варианта? (обременение не будут накладывать на объект?)... и т.д и т.п. в зависимости от ситуации.

Даже в расписанных вами вариантах, видимо, есть не учтенные моменты:

1) Одна из систер дарит мне долю без налога, т.к. близкий родственник для меня. Вторую долю я выкупаю у второй сестры в рассрочку за 1 млн рублей, т.к. налогом не облагается в 13% при продаже до 1 млн до 3 лет. Оставшийся миллион оформляется как долг тоже в рассрочку с графиком платежей.

Вы правильно посчитали?
Вы знаете кадастровую стоимость 1/2 доли которую запланировали купить за 1 млн.?
Вы знаете о правиле - 70% от кадастровой стоимости

Если объект недвижимости продан за цену меньшую, чем 70% от кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, с 01.01.2016 г. в целях налогообложения доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет иметь значения).

Если цена в договоре выше 70% от кадастровой стоимости объекта, то налог исчисляется с цены указанной в договоре.

Вопросы, вопросы, вопросы...