Top 100. Средняя цена на квартиру в Москве. Изменение цены за неделю 135 / 14533

alexey moskva писал(а):
GreetS писал(а):
Непонятно. Поясните как например трактовать колонку "выгода" в процитированном файле. Берем допустим квартиру № 166 из этой экселевской таблицы.ул.Василисы Кожиной д.8 к.2 . Трешку 60 метров продают за 9,2 млн. руб. В графе "выгода" стоит цифра 0,503487. И что это значить? Какую выгоду может из этого значения извлечь риэлтор покупателя или сам потенциальный покупатель этой квартиры?

Ну как и предполагалась эта квартира попала в клюк 4-й категории:
3 Багратионовская м. (Парк Победы м., 15п) 5п Василисы Кожиной ул. 8К2 6/9 К 60/45/6 Б 9200000 8-967******* 153333,3333 230534,6517 0,503486859 8 60 1
8- с конца означает район дорогомилово, а у Вас Фили 166059,6893 цена за метр
В итоге: 60* 166059,6893=9.963.581р
Ошибка на 11%
Подправлю алгоритм- это не проблема

ПЕресчитал стоимость метра по более жесткому алгоритму и вышло 158485.2617 за метр или 158485.2617
*60=9509115.701
Я думаю, что это хорошая цена. Возможно дело в самой квартире или рекламе: возможно рекламировать ее еще как двушку.

Я считаю, что это очень правильный подход к профессии риэлтора. Пока не будет проведен нормальный статанализ не будет на рынке порядка и цены будут гулять от балды. Странно, что у риэлторов до сих пор нет нормальной ГИС по Москве с географической привязкой, характеристиками домов и возможностью выкачать данные. Можно было бы получить куда более интересные факторы, чем район или кирпич/некирпич.

dmarvic писал(а):
Я считаю, что это очень правильный подход к профессии риэлтора. Пока не будет проведен нормальный статанализ не будет на рынке порядка и цены будут гулять от балды. Странно, что у риэлторов до сих пор нет нормальной ГИС по Москве с географической привязкой, характеристиками домов и возможностью выкачать данные. Можно было бы получить куда более интересные факторы, чем район или кирпич/некирпич.

Почему же? Слышал, что в некоторых агентствах недвижимости существуют собственные компьютерные программы по "справедливой" оценке стоимости недвижимости.

В целом, то что Вы предлагаете, это несколько утопичная идея. Хотя бы потому, что многие факторы, влияющие на стоимость, субъективны. Компьютерная программа должна как-то оценивать "вид из окна", "приличность соседей", "чистоту конкретного подъезда" м т.д... Кроме этого, важно и то, что некоторые факторы воспринимаются разными людьми по разному! И понятие "оценка в среднем" к ним не применима. Например, наличие рядом с участком ЛЭП это очевидный минус участку. Но вот на сколько? Кто-то просто стразу мимо пройдёт, даже если во всём остальном участок замечательный. Он не купит его даже за пол-цены. А для кого-то хватит дисконта в 10% от цены аналогичного, но без ЛЭП. И он будет считать, что ему ещё повезло - выгодно купил!

В принципе, попытки создания некой супер-оценочной (и прогнозирующей) системы для РН предпринимались. Стерник, например, вёл подобную работу (или ещё ведёт?). Без особого успеха. Что не удивительно, в свете вышеописанных сложностей. Кстати, сложностей на самом деле гораздо больше, чем здесь написано... Собственно, и я пытался в своих целях создавать "оценочных помощников", так же без особого положительного результата. (Справедливости ради надо заметить, что результат положительный всё таки был, правда, скорее косвенный... Не суть.)

P.S.
Но у ТС по-моему несколько иная идея-задача. Речь идёт не о системе "точной оценки", а о системе, которая помогает быстро находить "аномальные" ценовые отклонения. Т.е. быстро определять круг потенциально интересных объектов по всем локациям - по всему рынку. А далее уже "ручное" уточнение ситуации - где вид на козырёк, а где людям просто надо "быстро продать", ну или где "лох продаёт"...

P.P.S.
Вообще-то ИМХО скрупулёзное капание в эту область это уже не столько профессия риэлтора, сколько какая-то другая профессия. Скорее всего нужная и перспективная, но ей ещё и названия нет (или есть уже?). Типа - "выявитель, оценщик выгодных вариантов "что купить", а ещё круче - выгодных вариантов "что купить" не только с точки зрения выгоды в данный момент, но и с точки зрения выгоды на будущее. Т.е. с инвестиционными целями.

Представьте себе сайт (с платным доступом) на котором бы размещались только отобранные, прозвоненые, выгодные варианты... Естественно с неким обоснованием по чему это так и с платным доступом. Дабы у потенциальных покупателей (аудитории сайта) не возникало ощущение, что основная цель создателя сайта это получить деньги от собственников желающих впарить свой нелеквид...
Перспективная идея? А? Как считаете господа общественность?

Andreeviliaa писал(а):
В целом, то что Вы предлагаете, это несколько утопичная идея. Хотя бы потому, что многие факторы, влияющие на стоимость, субъективны. Компьютерная программа должна как-то оценивать "вид из окна", "приличность соседей", "чистоту конкретного подъезда" м т.д...

Для меня, как человека стороннего, все ценообразование тут кажется совершенно прозрачным и поддающимся аналитике. А вот ясно вижу систему, которая позволит оценить, как изменится цена в кирпиче на Якиманке, на основании изменения цены панельки в Бутово. У вас же очевидная ситуация: положим, в районе 1000 квартир всего, а в продаже сегодня только 5 и вы пытаетесь делать выводы о всем районе на основании выборки из этих 5 квартир. А по факту все 5 раскиданы по району, разного типа и разной степени износа.
Можно будет наконец сделать вывод, какой % к цене дает тот или иной фактор или характеристика. Тот же вид из окна - не субъектиный, а объективный фактор. Качество соседей тоже уже заложено в цене. Поэтому, если вы увидите квартиру в определенном доме, то сможете по той же цене сказать и какого уровня там может быть ремонт и какой вид. И самое главное, можно будет уйти к рыночной цене, а не анализировать рынок по хотелкам в объявлениях.

Andreeviliaa писал(а):

P.S.
Но у ТС по-моему несколько иная идея-задача. Речь идёт не о системе "точной оценки", а о системе, которая помогает быстро находить "аномальные" ценовые отклонения. Т.е. быстро определять круг потенциально интересных объектов по всем локациям - по всему рынку. А далее уже "ручное" уточнение ситуации - где вид на козырёк, а где людям просто надо "быстро продать", ну или где "лох продаёт"...

Основная идея базы основана на том, что лучшие варианты будут всегда впереди, правда вместе с мнимыми вариантами, которые нужно отсеить. Это значит, что прозванив, первые 300 вариантов Вы обязательно найдете лучший.
1. А необходимость базы ощущается везде. К примеру запрос по подбору квартиры до 350к$ в центре (viewtopic.php?t=44490) база выдает 383 варианта, но все они показаны с выгодой приобретения любого, и клиенту сразу проще все объяснить. Вот фото из базы:

2. По теме о покупке квартиры в Тушино, Строгино или Новой Москве( без Новой Москвы) база выдает 382 объявления:

3. По текущей теме о покупке квартиры в старом фонде (viewtopic.php?t=44508) база дает ответ о том, что старый фонд в среднем немного подрос( понятно, что данные за неделю не о чем,но имея данные за полгода уже можно о чем-то утверждать). и колеблется от -3,8% до +3,7% в среднем за неделю в зависимости от района. Вот фото из базы:

4. По текущей теме о падении цен на жилье в целом (viewtopic.php?t=44506) база дает ответ, что во всех районах в целом монолит и монолит кирпич действительно подрос. По остальным сегментам наблюдается колебание в обе стороны. Вот фото:

А где вы скачали саму базу ? Это в виннере есть ?

dmarvic писал(а):
А где вы скачали саму базу ? Это в виннере есть ?

Это и есть виннер

Вы могли бы для наглядности и примера следующие примеры по выгодности выложить в другой ценовой категории и меньшей площади. Например варианты по поиску 2 к.кв до 200 тыс.$ ,от 40 до 60 метров общ. площади, кроме 1 и посл. этажей, внутри кольцевой линии метро + на кольцевой линии.

GreetS писал(а):
Вы могли бы для наглядности и примера следующие примеры по выгодности выложить в другой ценовой категории и меньшей площади. Например варианты по поиску 2 к.кв до 200 тыс.$ , кроме 1 и посл. этажей, внутри кольцевой линии метро + на кольцевой линии.

А метраж какой? и максимальная цена как я понял 13400?

Я там добавил уже, метраж от 40 до 60 метров. Если в рублях, то давайте сделаем до 14 млн. руб.