Продажа права пожизненного пользования 166 / 1457

[Беляева Елена]

Собственник квартиры продает квартиру, т.е. объект. Путем продажи права собственности него. Тут есть какие то противоречие?

противоречие в том, что при продаже целиком продается вещь, а при продаже нецеликом продается доля в праве. "вещные права не могут выступать в качестве самостоятельного предмета купли-продажи. Исключением является продажа доли в праве общей долевой собственности".

Но я то писал про продажу не собственником , а пользователем квартиры, своего права на проживание в ней. Причем оформленного таким образом, чтобы оно было утрачено им бесповоротно после получения денег за него.

вот оформление бесповоротной утраты права бессрочного пользования за деньги меня и интересует, как законная конструкция. Но пока законных оснований для нее я так и не нашла. Имхо нельзя продать отказ от права или согласие на прекращение права. не предусмотрены такие продажи ГК...

Думается, тут можно провести аналогию с гораздо чаще встречающимся отказом от права вступления в наследство на возмездной основе. По сути - та же продажа его иным наследникам.

изучила возможность отказа от права на наследство за деньги, нет там возможности возмездности...
ст.1158 п.2. ГК РФ "Не допускается также отказ от наследства с оговорками или под условием."

внешняя ссылка

ВОПРОС: Мы с братом являемся наследниками первой очереди. В качестве наследственного имущества имеется квартира. Мы договорились, что я напишу отказ от наследства в пользу брата, за что он выплатит мне денежную компенсацию после получения свидетельства о праве на наследство. Я согласен на такие условия. Возможен ли отказ от наследства за денежную компенсацию? Как правильно оформить сделку с братом, чтобы после того, как я подам нотариусу заявление об отказе от наследства, он не смог уклониться от оплаты компенсации, или, если откажется платить, я имел возможность взыскать с него эту денежную сумму?

ОТВЕТ: В силу п.1 ст.1157 ГК РФ наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц (статья 1158) или без указания лиц, в пользу которых он отказывается от наследственного имущества.
Согласно п.1 ст.1148 ГК РФ наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц из числа наследников по завещанию или наследников по закону любой очереди независимо от призвания к наследованию, не лишенных наследства (пункт 1 статьи 1119), а также в пользу тех, которые призваны к наследованию по праву представления (статья 1146) или в порядке наследственной трансмиссии (статья 1156).
Исходя из указанных положений, наследник вправе отказаться от наследства в пользу других наследников. Однако следует учитывать, что в соответствии с п.2 ст.1158 ГК РФ не допускается отказ от наследства с оговорками или под условием.
Пунктом 2 статьи 307 ГК РФ установлено, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.
Согласно ст.328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1).
Таким образом, в данном случае, отказ от наследства обусловлен обязательством выплатить другому наследнику денежную сумму за причитающуюся ему долю в наследственном имуществе, тогда как отказ от наследства под условием в соответствии с требованиями статьи 1158 ГК РФ не допускается. Следовательно, данная сделка является недействительной, поскольку противоречит требованиям закона. Поэтому, даже при наличии такого соглашения при отказе брата заплатить за отказ от наследства взыскать с него денежную компенсацию будет нельзя, поскольку судом в таком иске будет отказано.

Как отступное рассматривать, на мой взгляд, тоже нельзя. По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества. ст.409 ГК РФ. Здесь прекращается не обязательство, а право, предоставленное не продавцом, а государством.

Может как компенсацию? Ищу способ передачи денег, который устоит в суде и не будет признан неосновательным обогащением.

п.с. покупка иного жилья на сумму компенсации или дарение доли, соответствующей согласованной компенсации невозможны в силу обстоятельств.

[Беляева Елена]

Вы читаете мои вопросы?

Святослав, извините, если пропустила вопросы стараюсь читать все, но не всегда получается. Просто тема немного в другую сторону ушла, интересует именно вопрос возмездного прекращения права, практику которого пока не нашла.

вот это очень красиво:

Я бы в данном случае подписал с тремя сторонами покупатель-продавец-отказник дополнительное соглашение к дкп о порядке взаиморасчётов. Где отказник соглашается с продажей квартиры и заявляет что отказывается от своего права. А часть суммы с продажи указанной в дкп в счёт денег за продажу которую получает продавец, он получит от покупателя.

но тут не понятно как будут выглядеть две расписки

а с продавца бы взял всё равно расписку на полную сумму в ДКП. (И копию расписки от отказника)

задвоение сумм получится. Скорее от продавца покупателю расписка на полную сумму, от отказника продавцу на размер компенсации.
Но вот есть ли у отказника право получать эти деньги, не является ли это неосновательным обогащением, является ли прекращение права пользования - основанием получения денег, установленным сделкой? для меня пока вопрос...

[Беляева Елена]

Я так и не понял, чем плоха для Продавца эта схема? С деньгами для отказника всё равно пока стопроцентной конструкции нет, а здесь - практически во благо отказника другая недвижимость и прямо в собственность. И зарегистрировать туда его только остаётся с ребёнком )

для продавца эта схема - лишняя сделка в и так не короткой цепи. Для отказника - это ненужное приобретение, от которого придется сразу избавляться с потерей в сумме и доп.расходами, жить ему негде, а жить в том, что можно приобрести на сумму компенсации - невозможно.

[Cвятoслав Tеплов]

Я, конечно, не в курсе всех тонкостей сделки Елены, возможно имеют место быть причины такого необычного решения, но есть более устойчивая и не столь спорная конструкция, при покупке квартиры с отказником.
Право пользования прекращается иным правом на эту квартиру. Собственник отказнику дарит долю, равную по цене в сумме ... ну пусть будет - отступного. На этом особая сделка становится обычной сделкой купли-продажи с общей долевой собственностью.

И у меня мелькал вариант через дарение доли. В плане надёжности он конечно выигрывает, но там вроде как соб и отказник друг другу чужие (не близкие родственники). А значит - здравствуй двойной налог с одаряемого. Не найдем мы тут оптимальное. Много нюансов сокрыто) Сами разберутся. Может быть....

Если стороны укажут сумму в 3 млн. в дарении доли, то налог при продаже в эти же деньги при продаже - не облагается.(новации 2020 года)
Т.е. платить один раз.
А если отказник ещё и не получал имущественный вычет на покупку, то и 3-2 = 1 млн. с которого надо будет заплатить...

[Беляева Елена]

Право пользования прекращается иным правом на эту квартиру. Собственник отказнику дарит долю, равную по цене в сумме ... ну пусть будет - отступного. На этом особая сделка становится обычной сделкой купли-продажи с общей долевой собственностью.

интересный выход, но не в данном случае...увы. И у этого выхода есть свои подводные камни, точнее булыжники.

[polina_advokat]

Беляева Елена,
Неосновательное обогащение-получение денег без закона или договора, а тут договор, сделка не нарушает основ правопорядка и нравственности, не понимаю ваших сомнений. У человека есть право пользования. Ему корреспондирует некая обязанность собственника, не так ли? Скажем, теперь это не соцнайм, а право безвозмездного пользования. А у собственника практически обязательство по предоставлению этого права пользования. А обязательство можно прекратить как? Отступным... Вот вам и основание выплаты. Чего не так?

[Ирина Сорокина]

Право пользования прекращается иным правом на эту квартиру. Собственник отказнику дарит долю, равную по цене в сумме ... ну пусть будет - отступного. На этом особая сделка становится обычной сделкой купли-продажи с общей долевой собственностью.

интересный выход, но не в данном случае...увы. И у этого выхода есть свои подводные камни, точнее булыжники.

Законный путь. Отступное, Вы и сами уже поняли, ария не из этой оперы.
Никто никому не должен.
Законно выкурить отказника возможно только двумя способами. Первый это дарение или продажа ему доли. И второй самый распространенный, обкатанный и обычный- добровольный отказ от права пожизненного пользования как условие доступа к деньгам.
Остальное от лукавого.

[Беляева Елена]

Неосновательное обогащение-получение денег без закона или договора, а тут договор, сделка не нарушает основ правопорядка и нравственности, не понимаю ваших сомнений.

вот я и пытаюсь придумать сделка кого с кем? возмездное прекращение вещного права - это сделка? "вещные права не могут выступать в качестве самостоятельного предмета купли-продажи. Исключением является продажа доли в праве общей долевой собственности".

У человека есть право пользования. Ему корреспондирует некая обязанность собственника, не так ли? Скажем, теперь это не соцнайм, а право безвозмездного пользования. А у собственника практически обязательство по предоставлению этого права пользования. А обязательство можно прекратить как? Отступным... Вот вам и основание выплаты. Чего не так?

Мысль понятна, как обозвать некую обязанность собственника в отношении отказника ( у которого право возникла в силу закона а не воли собственника), которую можно прекратить отступным?

[Николай Тюленев]

возмездное прекращение вещного права - это сделка? "вещные права не могут выступать в качестве самостоятельного предмета купли-продажи. Исключением является продажа доли в праве общей долевой собственности".

Если есть сомнения, то спускайтесь ещё ниже к истокам.
"Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей". )

[Беляева Елена]

Первый это дарение или продажа ему доли.

Ок, подарили-продали, далее отказник раздумал продавать... что делать первому собственнику? Наследники у них разные, заметьте...

второй самый распространенный, обкатанный и обычный- добровольный отказ от права пожизненного пользования как условие доступа к деньгам.

техника обычна и известна, но нужна причина привязывающая отказника к деньгам, нужно основание для белой истории происхождения этой суммы.