Перепродажа квартиры с обременением 484 / 3948

01.02.23, 12:37
Ирина Сорокина писал(а):

01.02.23, 12:35
Constantinus писал(а):
Сможет ли исполнить свою обязанность продавец - это другой вопрос.
Это первый вопрос для кредитора. И об этом в кредитном договоре четко сказано- смена заемщика с согласия банка.

А зачем менять заёмщика?

01.02.23, 12:40
Александр Тестянов писал(а):

01.02.23, 12:37
Ирина Сорокина писал(а):

01.02.23, 12:35
Constantinus писал(а):
Сможет ли исполнить свою обязанность продавец - это другой вопрос.
Это первый вопрос для кредитора. И об этом в кредитном договоре четко сказано- смена заемщика с согласия банка.
А зачем менять заёмщика?

Чтобы обеспечить кредит при продаже объекта. Но это вопрос к Константину. Такая схема была у ДельтаКредита. Его давно нет.

01.02.23, 09:53
Constantinus писал(а):
Если проще. Договор продажи с обременением не является недействительным. Право собственности перейдет только поле снятия обременения. Оплата может происходить следующим образом: цена квартиры 100, долг по кредиту 50. Оплата происходит так: перевод денег банку 50, остальные продавцу. На момент пока право собственности не перешло, покупатель подстрахован тем, что он стал кредитором продавца. Покупатель стал "банком" (кстати и проценты может начислять).

В этой схеме есть один риск, который, к сожалению, невозможно убрать. Если в процессе сделки вдруг появится арест на квартиру от следователя - то покупатель заплатит кредит за продавца, станет на место банка (т.е. будет кредитором продавца с залогом квартиры), но квартиру может получить через весьма долгое время (или вообще не получить).

Вероятность, конечно, невелика, но ежели оно произойдет - то покупателю придется несладко

01.02.23, 12:37
Ирина Сорокина писал(а):
Это первый вопрос для кредитора. И об этом в кредитном договоре четко сказано- смена заемщика с согласия банка.

Заемщика - да. Я объясняю, если покупатель согласен купить квартиру с обременением в виде ипотеки.

01.02.23, 12:53
almaz74 писал(а):
Если в процессе сделки вдруг появится арест на квартиру от следовате

Чем это отличается от обычной сделки?

almaz74

01.02.23, 12:36
Ирина Сорокина писал(а):
И ст 391 ГК РФ не действует?

Тут действует ст. 313 в связке со ст. 387 и 384 ГК РФ.

По условиям задачи заемщик (продавец) не возражает против того, чтобы покупатель погасил его кредит. Т.е. ежели он подпишет соответствующую бумагу, которой уполномочит покупателя на это - то все условия выполнены:

п. 1 ст. 313 ГК РФ: Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

п. 5 ст. 313 ГК РФ: К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса.

ст. 387 ГК РФ:
1. Права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств:
<...>
5) в других случаях, предусмотренных законом.
2. К отношениям, связанным с переходом прав на основании закона, применяются правила настоящего Кодекса об уступке требования (статьи 388 - 390), если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или не вытекает из существа отношений.

П. 1 ст. 385 ГК РФ: Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

01.02.23, 13:01
Constantinus писал(а):

01.02.23, 12:37
Ирина Сорокина писал(а):
Это первый вопрос для кредитора. И об этом в кредитном договоре четко сказано- смена заемщика с согласия банка.
Заемщика - да. Я объясняю, если покупатель согласен купить квартиру с обременением в виде ипотеки.

…при условии погашения кредита. А фактически передачи денег не банку, а его заёмщику. В долг.

01.02.23, 13:03
Constantinus писал(а):
Чем это отличается от обычной сделки?

Тем, что в обычной сделке продавец получает деньги (с аккредитива либо из банковской ячейки) только после того, как покупатель становится собственником жилья.

Если же регистрация перехода права к покупателю не произошла (ввиду ареста, например) - то через какой-то срок (обычно 1-2 месяца) срок действия аккредитива (срок аренды ячейки) заканчивается, покупатель забирает свои деньги и идет искать новую квартиру.

В нашем же случае покупатель не сможет забрать деньги, которыми он погасил кредит продавца.

almaz74,
Огонь! Здесь появились люди разбирающиеся в праве.

01.02.23, 13:08
Ирина Сорокина писал(а):
…при условии погашения кредита. А фактически передачи денег не банку, а его заёмщику. В до

Так весь смысл этой схемы - в том, что покупатель сам гасит кредит продавца. Т.е. деньги передаются именно банку.