Когда подписывать Акт приема-передачи? 60 / 13427

[AdivinanZa]

ДДУ заключается на строящийся объект. Здесь же речь идет о ДКП, следовательно на момент его заключения право собственности продавца уже зарегистрировано.

Вы меня не поняли или я неправильно выразилась. Если квартира покупается по ДДУ, то риски в отказе регистрации уже права собственности минимальны, т.к. нет двойников, проблем с док-ми и т.п.

[Елена Адамова]

ДДУ заключается на строящийся объект. Здесь же речь идет о ДКП, следовательно на момент его заключения право собственности продавца уже зарегистрировано.

Вы меня не поняли или я неправильно выразилась. Если квартира покупается по ДДУ, то риски в отказе регистрации уже права собственности минимальны, т.к. нет двойников, проблем с док-ми и т.п.

С ДДУ своя специфика. Для регистрации права собственности нужна постановка квартиры на кадастровый учет. В Москве, например, квартиру без дома на учет не ставят (хотя закон позволяет так делать и в МО есть уже прецеденты). С постановкой же дома на учет у застройщика могут возникнуть проблемы. И ждать оформления права собственности по ДДУ также можно годами.

[Awaking]

Сделайте в ДКП привязку подписания акта приема-передачи (фактической передачи) к оплате.

Уже пытались. Предлагали вариант с подписанием акта спустя 5 дней после оплаты. Однако юрист застройщика не принял этот вариант, объясняя:

Моделируем ситуацию: Стороны подписали акт приема-передачи Квартиры, и Продавец передал Покупателю ключи от квартиры до гос. регистрации перехода права собственности на Квартиру на Покупателя. После этого Покупатель в течение срока гос. регистрации перехода права на Квартиру на Покупателя, а если еще будет приостановка в гос. регистрации - осуществляет ремонт в Квартире, в том числе перепланировку и (или) переустройство Квартиры без получения разрешения. В итоге гос. регистрация перехода права не происходит. Продавец возвращает Покупателю внесенные последним денежные средства, а как быть с перепланировкой и (или) переустройством Квартиры? Кто возместит Продавцу расходы по устранению всех незаконных действий по перепланировке и (или) переустройству Квартиры и на основании какого документа? А если, будет залив, пожар и т.д. квартир(ы) в доме в результате виновных действий Покупателя, кто будет возмещать ущерб. Все пострадавшие лица будут обращаться к собственнику Квартиры (Продавцу) и на все эти судебные разбирательства может уйти много времени и т.д.

[/quote]

[Виктория Парфёнова]

Сделайте в ДКП привязку подписания акта приема-передачи (фактической передачи) к оплате.

Уже пытались. Предлагали вариант с подписанием акта спустя 5 дней после оплаты. Однако юрист застройщика не принял этот вариант, объясняя:

Моделируем ситуацию: Стороны подписали акт приема-передачи Квартиры, и Продавец передал Покупателю ключи от квартиры до гос. регистрации перехода права собственности на Квартиру на Покупателя. После этого Покупатель в течение срока гос. регистрации перехода права на Квартиру на Покупателя, а если еще будет приостановка в гос. регистрации - осуществляет ремонт в Квартире, в том числе перепланировку и (или) переустройство Квартиры без получения разрешения. В итоге гос. регистрация перехода права не происходит. Продавец возвращает Покупателю внесенные последним денежные средства, а как быть с перепланировкой и (или) переустройством Квартиры? Кто возместит Продавцу расходы по устранению всех незаконных действий по перепланировке и (или) переустройству Квартиры и на основании какого документа? А если, будет залив, пожар и т.д. квартир(ы) в доме в результате виновных действий Покупателя, кто будет возмещать ущерб. Все пострадавшие лица будут обращаться к собственнику Квартиры (Продавцу) и на все эти судебные разбирательства может уйти много времени и т.д.

[/quote][/quote]

Логично.
Тогда прописывайте в ДКП передачу квартиры в течение 1 дня после гос.регистрации перехода права. Акт прилагать к пакету документов не нужно.

[Елена Адамова]

Awaking

А какой срок после оплаты у Вас в договоре прописан для подачи на регистрацию?

а если еще будет приостановка в гос. регистрации - осуществляет ремонт в Квартире, в том числе перепланировку и (или) переустройство Квартиры без получения разрешения. В итоге гос. регистрация перехода права не происходит.

Уточните у юриста, какие причины он предполагает для приостановки и отказа? Возможно и заключать договор не стоит, т.к. приостановка или отказ могут быть только по проблеме с объектом или с продавцом (недействительный паспорт и заявление о приостановке со стороны покупателя не рассматриваем).

[Елена Борисовна.]

Смущает то, что наш риэлтор пункт 3.1 понимает именно как "в день сдачи на регистрацию", а юрист застройщика, говорит, что неправильно подписывать Акт до перехода права собственности

Правильно вас это смущает. Мало ли что может случиться в период регистрации, ведь она длится не один день или час, как было в 90-х годах. Важно: риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента фактической передачи имущества, а не с момента регистрации нового собственника.

Однажды у нас был случай, когда покупательница, будучи слишком самоуверенной и ушлой, подписала передаточный акт с продавцом в день сделки (и реально взяла ключи от дома!), никого не слушая... А в период регистрации дом взял да и сгорел, вместе с половиной деревни... и у покупательницы не стало ни домика в деревне, ни денег. Только земля. Сама себя наказала.

[Евгений Палько]

Однажды у нас был случай, когда покупательница, будучи слишком самоуверенной и ушлой, подписала передаточный акт с продавцом в день сделки (и реально взяла ключи от дома!), никого не слушая... А в период регистрации дом взял да и сгорел, вместе с половиной деревни...

У нас было - залив. Сосед сверху залил. Регистрация при этом короткая была - ипотека. Акт не подписывали, мы были со стороны продавца.
Зарегистрировано. Покупателю сказали - вот акты из эксплуатирующей организации, вот акт оценки ущерба. Сосед готов либо выполнить ремонт либо отдать деньгами. Вы же все рано ремонт будете делать - Вам как лучше - чтобы мы сделали ремонт или примете в таком виде и возьмете деньги? Странный был покупатель. И его риэлтор - тоже. Встали в позу - устраняйте! Устранили за пару недель. Покупатель принял и подисал акт приема-передачи. И....притащил бригаду, которая начала крушить...Ну вот что двигало человеком и его риэлтором?

[Awaking]

Еще такой вопрос. По поводу оплаты расходов на оформление гос. регистрации мы предлагали такой пункт в обязанностях каждой стороны:

Оплатить расходы, связанные с государственной регистрацией перехода прав собственности на Квартиру к Покупателю, в своей части, в соответствии с законодательством Российской Федерации;

Юрист продавца-застройщика предлагает следующую формулировку:

Нести все расходы, связанные с уплатой государственной пошлины (официальных платежей) за государственную регистрацию перехода права собственности на Квартиру на Покупателя, возлагаемые действующим законодательством РФ на Покупателя, а также расходы на оформление необходимого для совершения регистрационных действий пакета документов, обязанность по предоставлению которых лежит на Покупателе.

и аналогично для продавца:

Нести все расходы, связанные с уплатой государственной пошлины (официальных платежей) за государственную регистрацию перехода права собственности на Квартиру на Покупателя, возлагаемые действующим законодательством РФ на Продавца, а также расходы на оформление необходимого для совершения регистрационных действий пакета документов, обязанность по предоставлению которых лежит на Продавце.

Не мутная ли формулировка? Что такое официальные платежи? Насколько я понимаю, по законодательству РФ стороны в договорном порядке определяют расходы. Не заставят ли нас платить за сторону застройщика (кстати, сколько платит юр. лицо-продавец)?

[Евгений Палько]

Еще такой вопрос. ?

Наймите сбе специалиста, оплатите его услуги. А сейчас это выглядит, как посиделки на кухне - А в Интернете написано, что..(с)

[Елена Борисовна.]

Вот именно. Одновременно написала то же самое...
Не экономьте на специалистах, это может обойтись слишком дорого!