Коммерческая недвижимость 500-600м2 на окраине Москвы с арендатором «Пятёрочка» и быстрой окупаемостью. Что с ней не так? Почему она не нравится инвесторам? 31 / 554

26.04.20, 22:22
al25 писал(а):

26.04.20, 21:28
gunka писал(а):
И в Москве арендует,
Вообще то пятерочка на таких метражах, один из лучших арендаторов в городе.

Проблема только в том, что на таких метражах, как по ссылке в первом сообщении, это вообще чуть ли не единственный арендатор. Понятно, что там ещё могут быть претенденты, но здесь включается второй момент: сколько денег предложат. И тут вся эта расчётная «окупаемость» может пойти крахом.

Я, конечно, ни разу не спец, но вот что меня удивляет: это здание (по адресу в линке) - обычная блочная пятиэтажка 1-510, каким-то образом ставшая "административным зданием" и называющаяся "БЦ". ..
Т.е. кто-то целый жилой дом перевел из "жилого" в "нежилое"?!

И его даже в программу реновации не включили, хотя вокруг все "пятиэтажки" обещают выкосить!

27.04.20, 07:16
gunka писал(а):
Я, конечно, ни разу не спец, но вот что меня удивляет: это здание (по адресу в линке) - обычная блочная пятиэтажка 1-510, каким-то образом ставшая "административным зданием" и называющаяся "БЦ". ..
Т.е. кто-то целый жилой дом перевел из "жилого" в "нежилое"?! И его даже в программу реновации не включили, хотя вокруг все "пятиэтажки" обещают выкосить!

Я честно говоря внимания на это не обратил. На Циане достаточно много таких неточностей в описании объектов. На один объект может быть одновременно больше десяти объявлений причём с разными данными. Чаще всего встречаю «путаницу» с этажом. Написано 1эт, звоню говорят «полуподвал», смотрю документы-«подвал»... Ну не суть. У меня вопрос был в другом - почему такие объекты, с коротким сроком окупаемости, что для меня как инвестора является основным параметром, так плохо продаются? Какие тут подводные камни?

Понятен ответ Ваш и Максима Д, что пул арендаторов на такие объекты ограничен практически только «Пятёрочкой» и других на такие площади найди сложно. Это единственная проблема?

GridnevDen,
Думаю что с документами проблема.
Или дом под снос, или полуподвал, или назначение не то....
Поймите, чудес не бывает....
7 лет окупаемости- это 15 проц. годовых почти.
Кто ж в здравом уме будет продавать такой доходный объект ?

27.04.20, 08:28
GridnevDen писал(а):
Понятен ответ Ваш и Максима Д, что пул арендаторов на такие объекты ограничен практически только «Пятёрочкой» и других на такие площади найди сложно. Это единственная проблема?

Вы как считаете доходность? Арендный платеж, на что то умножаете? и Все?
Я приведу пример, здание в прошлом году продавалось. Это офис, ну я про сам принцип.
Загрузка 100%.
ГАП- 17.882 тыс.рублей.
затраты: 10 902 тыс. рублей,
из них:
- налог 3.517 тыс.руб.
- охрана 2 775 тыс.р
-з/п и страховые 1 443тыс.р.
-аренда земли 1 205 тыс. р.
электро и теплоэнергия 622 тыс. руб.
понятно, что это полностью здание и некоторые расходы Вам не грозят.
По этому и не покупают что там нужной инвестору окупаемости нет. Коммерческая недвижка в Москве, это очень сильнее чем жилая, по уровню грамотности, погружению и доходу, эти люди прибыль в сделке видят сразу. И никто ее упустит. Народ разным движняками занимается, разнообразной покупкой, делением целого на части, сдачей и последующей продажей, управлением и прочим. У всех толковых участников рынка есть КАКОЕ ТО КОЛИЧЕСТВО клиентов с миллиардами рублей, готовых на моментальную сделку при понятной прибыли.

Да там полно нюансов может быть. Конкретно по первой ссылке вообще всё, что угодно. Начиная с того, что объект может быть вообще давно не продаётся. И по нарастающей, от несоответствия любых цифр до нюансов поболее.

27.04.20, 08:51
al25 писал(а):
. У всех толковых участников рынка есть КАКОЕ ТО КОЛИЧЕСТВО клиентов с миллиардами рублей, готовых на моментальную сделку при понятной прибыли.

Ну, объективности для, надо понимать, что в моменте далеко не все люди из этого списка обязательно выкупят даже действительно интересный объект. Разговоров всегда больше, чем фактических действий, это нормально, только учитывать надо.

26.04.20, 17:58
GridnevDen писал(а):
почему таких, на первый взгляд, выгодных с инвестиционной точки зрения, объектов достаточно много, они невостребованны, и так подолгу продаются?

26.04.20, 17:58
GridnevDen писал(а):
позволяющим вернуть инвестиции через 7,5-8 лет. Вот один из примеров

Посчитал навскидку, чтобы при заявленной аренде получалось 11% годовых цена должна быть 80-83млн, не больше. В рекламе стоит ~87млн, но вообще у всех других агентств стоит 90. Если собственник не будет двигаться с этих 90, тогда фактически доходность на сегодня будет меньше 10% годовых.

Это размышления на вопрос о том, почему такие объекты стоят долго и не продаются. В данном случае по ссылке ещё добавляются технические особенности и то, что прошедшие несколько лет цена была намного выше. Только в прошлом году, судя по рекламе, она снизились ниже планки 100млн. И только последние несколько месяцев она стоит 90млн - но и это дорого при такой аренде.
Поэтому естественно, что такой объект продаваться может годами. Собственно, он и продаётся годами. И не думаю, что собственник особо переживает по этому поводу.

27.04.20, 13:25
Maxim D. писал(а):
И не думаю, что собственник особо переживает по этому поводу.

основное

27.04.20, 08:51
al25 писал(а):

27.04.20, 08:28
GridnevDen писал(а):
Понятен ответ Ваш и Максима Д, что пул арендаторов на такие объекты ограничен практически только «Пятёрочкой» и других на такие площади найди сложно. Это единственная проблема?
Вы как считаете доходность? Арендный платеж, на что то умножаете? и Все?
Я приведу пример, здание в прошлом году продавалось. Это офис, ну я про сам принцип.
Загрузка 100%.
ГАП- 17.882 тыс.рублей.
затраты: 10 902 тыс. рублей,
из них:
- налог 3.517 тыс.руб.
- охрана 2 775 тыс.р
-з/п и страховые 1 443тыс.р.
-аренда земли 1 205 тыс. р.
электро и теплоэнергия 622 тыс. руб.
понятно, что это полностью здание и некоторые расходы Вам не грозят.
По этому и не покупают что там нужной инвестору окупаемости нет. Коммерческая недвижка в Москве, это очень сильнее чем жилая, по уровню грамотности, погружению и доходу, эти люди прибыль в сделке видят сразу. И никто ее упустит. Народ разным движняками занимается, разнообразной покупкой, делением целого на части, сдачей и последующей продажей, управлением и прочим. У всех толковых участников рынка есть КАКОЕ ТО КОЛИЧЕСТВО клиентов с миллиардами рублей, готовых на моментальную сделку при понятной прибыли.

Большое спасибо за развёрнутый ответ! Да, пока считаю «на пальцах» так как пока не подвернулся действительно привлекательный объект чтобы смотреть реальные затраты по нему. Да и повторюсь, что фокусировался на помещения под ресторан. Там по большому счёту на мне будут только налоги, а остальное на арендаторах.
И я бы хотел инвестировать надолго, чтобы получать пассивный доход вдолгую, без цели перепродажи и всяких движняков. Поэтому если реально «Пятёрочка» там хорошо платит и съезжать не планирует, то может быть это и мой вариант. Конечно это при условии что документы в порядке и здание не под снос.