Как увеличить доходность от коммерческой недвижимости и сократить срок окупаемости инвестиций. 74 / 3571

[Vadimir]

Это о другом. Сравнивает доход с квартир и помещений, это очевидные вещи. Кто влез в коммерческие помещения, квартиры под сдачу не купит. Вместо ритейла могут производственные площади купить, но квартиры - не видел ни разу.

я доволен, что ссылку нашел, с доходностью 18%,
купить нежилое сейчас не проблема, помещения на любой вкус, а вот продать, как мне представляется, намного сложнее, с квартирами легче

[Maxim D.]

я доволен, что ссылку нашел, с доходностью 18%,

То, на чём можно получить 20-30-40% годовых, обычно интересующимся не очень нравится )) Хочется, чтобы всё уже было готовое и понятное, а приведённые цифры даёт обычно то, что рискованно и непонятно.

купить нежилое сейчас не проблема, помещения на любой вкус, а вот продать, как мне представляется, намного сложнее, с квартирами легче

В моём дилетантском понимании, проблемы две - завышенные цены и изначально неликвидные помещения. С последними в любом случае будет гемор с продажей. Другой вопрос в том, что можно рано или поздно продать, причём иногда даже что-то заработав на этом, а можно так и жить годами с неликвидом.

А вот по части завышенных цен - вопрос объёмный. Но суть в том, если коротко, что здесь можно и нужно работать, и вот когда удаётся прийти к пониманию, объект реализовывается.

[Vadimir]

Максим, а Вам не кажется, что мы говорим об одном и том же, только у Вас завышенная цена и доходность 12 %, а у меня нормальная цена и доходность 6:%,. Рассмотрим, одно и то же неликвидное помещение и сравним стоимость, если оно жилое и нежилое. В Вашем случае, нежилое будет стоить в 2 раза дешевле жилого, а у меня одинаково. В таких случаях принято говорить, мнения ученых расходятся.

[Maxim D.]

Vadimir,
Было бы одно и то же, если бы не маленькая деталь, о которой я упоминал недавно.

В Москве покупают помещения с доходностью от 10% годовых. Меньше этой планки - 10% - никому неинтересно. За последние три года, скажем, я только от одного интересанта слышал, что он готов рассматривать варианты и с 9% на борту. Но, во-первых, если сказал, то вовсе не значит, что по итогу согласился бы, а во-вторых, я и тогда, и сейчас полагаю, что он до конца не понимал на тот момент, с чем соглашается.

Из объектов за этот же период я видел только три однотипных, которые при той цене, которую за них просили, давали бы в районе 9% в год, и которые даже при таком варианте стоило бы купить. Там были конкретные преимущества - договора аренды на 25 лет, арендатор - всем известная международная сеть, и расположение с документами, которые на сегодня, например, уже не пробьёшь просто так. Вот там да, но такие предложения на рынке и не выставлялись.

А то что есть и подаётся как приносящее менее 9% годовых - оно никому неинтересно. В общем-то некоторые собственники сами открыто признают, что выставляют дорого, по крайней мере мне и некоторым другим коллегам - что толку скрывать очевидное.

А вот когда цена снижается до того уровня, при котором с помещения образуется доход от 10% от вложенного, вот тогда начинается предметный интерес к такому объекту.

Новостройки естественно сами по себе не попадают в ту категорию, за которую имеет смысл переплачивать. Вот отсюда я и вывожу следствие, что не доход с них меньше, а ценник завышен, и не на сотни тысяч рублей, как в случае с жильём, а в 1,5-2 раза.

По жилью же цифры такие, что те, кто имел дело с коммерческими площадями, жильё не покупает под сдачу.

Ну и касаемо случаев "нежильё будет в 2 раза дешевле" - так оно так и выходит, не у меня, а в целом. Я видел объекты, которые при переводе в жилой фонд в цене дорожают в 1,5-2 раза. Редко, но сейчас они есть, и один такой адрес на этом форуме даже разбирали как-то с кем-то. А по области, например, встречаются целые районы из панельных домов, где все первые этажи можно переводить в жилой фонд, и в таком виде они будут стоить процентов на 20% как минимум дороже, чем в текущем виде. А главное - реализуются они намного, намного быстрее. Интересная, кстати, тема, но я туда ещё не лез - именно в области - поскольку там проблема в том, что по процентам интересно, а по деньгам - не очень, конкретно про своё участие говорю. Либо собственнику нужно самому заниматься переводом, тут его интерес будет весьма конкретный. Но таких объектов пока ещё не встречал, хотя всё ещё впереди.

--
Вышенаписанное, разумеется, сугубо моё дилетантское мнение, никому не навязываю.
Когда говорю "все" или "никому" - подразумеваю основную массу, львиную долю. Естественно на каждую практику найдётся как минимум один пример-исключение, но на таких никуда не уедешь.