Почему не надо брать ипотеку. 624 / 33811

[Сергей Кучуков]

По принципу Паретто 80% паралогические не могут копить вне зависимости от того сколько зарабатывают. Ипотека и различные покупки в кредит, когда над задницей болтается плетка как раз для таких.

Из оставшихся есть люди для которых ипотечная ставка дешевле, чем потери от вывода денег из бизнеса или других инвестиций.

И по моему разумению ипотека никогда не будет стимулом к развитию, так как страх потерять текущий источник дохода будет парализующим все идеи.

[JaJa]

И по моему разумению ипотека никогда не будет стимулом к развитию, так как страх потерять текущий источник дохода будет парализующим все идеи.

Не соглашусь. Ипотека очень даже стимулирует.
Надо работать со страхом. Он мешает жить не только ипотечникам.

[Аня27]

Не знаю, по моему в наше время скопить сумму на квартиру нереально, а снимать всю жизнь тоже не хочется, и ипотека это единственный шанс приобрести свое жилье. А стимулирует по-любому, хочешь не хочешь а работай и плати)

[Дмитрий Овсянников]

Скажите, а что думаете о такой идее:
На покупку квартиры не хватает 500 тыс, ну реально взять больше негде. Если допустим взять ипотеку 2мил по 9,4%, наличку в 1мил500 положить на вклад под 7,2% (снятие любые суммы, в любой момент, % в конце месяца на остаток). Часть ипотеки гасить процентами с вклада. Если я правильно считаю, то ипотека в этом случае будет примерно, около 3%, даже меньше. Можно, конечно, обойтись без ипотеки или взять минимум, есть еще возможность погасить 400тыс мат.капиталом, но психологически мне будет спокойно, если я буду знать, что есть подушка в виде 1мил500руб. Не напрягаясь платить около 10тыс в месяц, к концу выплат квартира и небольшая наличность, правда похудевшая от инфляции. Но за то в любой момент, можно снять деньги и покрыть ипотеку. Или все-таки не надо брать ипотеку?

Идея хорошая, но не проработанная.
Вы не учитываете:
1. Страховку. А ее стоит учесть. И в этом случае, вместо 9,4% получим 10%.
2. Вы считаете, что вклад будет под 7,2%. Но это - достаточно высокий процент по вкладу (на сегодняшний день). Обычно, повышенную проыентную ставку предлагают банки, у которых не все хорошо. Следовательно, велик риск, что у банка отзовут лицензию и потеряете какое-то время, пока деньги вернутся через АСВ. Соответственно, в этот месяц не будет дохода.
А потому, лучше в расчетах быть менее оптимистичным и закладывать процент по вкладу 6% (как в большом количестве банков).
3. И самое главное: проценты по кредиту выше, чем процент по вкладу. То есть взяв больший размер кредита, Вы заведомо заложили больший размер убытка. То есть схема убыточная уже на старте.

Почему я говорю, что идея хорошая, не смотря на то, что сказал выше?

Потому что многое зависит от ситуации на рынке. И запросто может наступить момент, когда эта идея может "выстрелить".
Такой момент был в 2009 году.
Рассказываю: под залог своей квартиры в 2009 году беру долларовый кредит по плавающей ставке.
(Идиот, да? Валютный кредит, да еще и по плавающей ставке, да еще и под залог своей квартиры)
Покупаю две квартиры: одну - для родителей (на "основной кредит"), вторую - чтоб была (на "дополнительный кредит"). (На самом деле, кредит был один: 350000 долларов, просто я разбил его на две части и присвоил им условное название, в зависимости от задач.
Через пару месяцев ту квартиру, которая "чтоб была", продаю: получаю деньги. Деньги кладу в банк: под 12% годовых в рублях.
Теперь смотрим расклад:
1. Почему долларовый кредит?
Потому что пик кризиса прошел и, как всегда после пика - рубль укрепляется.
2. Почему плавающая ставка?
Потому что ставка "на выходе" получалась на уровне 6,5% годовых: называется: найдите ниже.И, как минимум на год ставка была зафиксирована.
3. Почему продал квартиру и вышел в деньги?
Потому что имея валютный кредит по плавающей ставке, нужно быть готовым в любой момент его закрыть. Снять деньги со вклада и закрыть часть кредита - можно за 1 - 2 дня. (Всегда нужно быть готовым, что рынок пойдет в другом направлении: не так, как рассчитывал).
Да, это спекуляция. А в спекулятивных сделках нужно действовать быстро.
Что имеем: кредит 6,5%+ 1% страховка = 7,5% (правда, в долларах)
В банке ставка 12% (в рублях).
Кредит был взят при курсе доллара 36 рублей.
Большая часть кредита погашена при курсе 28 рублей.
Выгоду от этой операции можете посчитать сами, учитывая, что этот "дополнительный кредит" был в размере 120000 долларов.

Если Вам пришла такая идея - поработайте с ней: посчитайте все минусы и возможные плюсы. А дальше - просто ждите. Как ждет свою добычу охотник на охоте.
У Вас есть огромный плюс: Вы продумали ситуацию, а значит, когда наступит благоприятный момент, Вы будете готовы действовать, в то время как остальные будут сомневаться, размышлять и думать, упуская ценное время.

Что нельзя: нельзя закладывать убыток на старте.
То есть, если, как Вы считаете, ипотека 9,4% + страховка = 10%
а прибыль 7,2%, то "доходы минус расходы" дают нам отрицательную доходность.

Ждите, когда соотношение поменяется и доходы будут превышать расходы.

[Белова Анна]

Дмитрий Овсянников,
ура-ура-ура

[Jii]

Рассказываю: под залог своей квартиры в 2009 году беру долларовый кредит по плавающей ставке.

Потому что пик кризиса прошел и, как всегда после пика - рубль укрепляется

Кредит был взят при курсе доллара 36 рублей.
Большая часть кредита погашена при курсе 28 рублей.

Да вы просто пророк. в 2009.. курс 36 был всего несколько дней в феврале. Мистика)
идти и брать ипотеку в такие дни может ну только очень рискованный человек.

такие мысли появились после прочтения: Если вы берете 350 тыс долл (!) с полной уверенностью, что можете в любой момент погасить кредит- значит вы -очень богатый человек. Что значит быстро погасить? продать из под залога? за сколько по времени вы это сделаете и за какую цену ( если вдруг "загорелось" как в конце 2014ого?)
А люди, которые "в любой момент" могут закрыть кредит в 350 тыс у е наврят ли будут зарабатывать и инвестировать таким образом.

Вообще пример с валютной ипотекой выглядит кощунством каким то.

у меня тоже есть 2 личных примера с $ ипотекой. в первом случае выгода за 2 года ~1,5 млн. за период (2011-2013), во втором случае потеря за те же 2 года ~2.5 млн (2013-2015) , а нервные клетки не восстанавливаются. влезая в такую авантюру надо понимать, что ситуацию не контролируешь полностью и зависишь от курса. Простому человеку с единственным жильем категорически нельзя в такое лезть. Это все равно, что вы расскажете, я купил билет в казино, выучил комбинацию и выиграл миллион долларов.

[Дмитрий Овсянников]

Да вы просто пророк. в 2009.. курс 36 был всего несколько дней в феврале. Мистика)
идти и брать ипотеку в такие дни может ну только очень рискованный человек.

Когда опытный трейдер что-то покупает или продает на бирже, он четко представляет, когда он будет покупать, когда он будет продавать. Он, как правило, имеет несколько сценариев развития событий: что будет делать, если рынок пойдет так, как он предвидит, что он будет делать, если рынок пойдет против него.

Просчитать несколько вариантов развития событий и свои действия в каждом из этих вариантов - не так уж и сложно.
Прибавим то, что в период с 2005 и по 2009 год я был завсегдатаем форума трейдеров. И все варианты развития событий проговаривались.

Ну и главный момент, на который не обращают внимания большинство заемщиков - это то, под залог какой квартиры брать кредит.
Обычно кредит берут под залог менее нужной квартиры, чтобы своя квартира была не в залоге.
Я поступил с точностью наоборот, и много раз объяснял, почему кредит нужно брать под залог той квартиры, которая больше всего нужна.
То есть, я взял кредит под залог своей квартиры, в которой живу. А купленные квартиры - одна была для моих родителей. (Но... у родителей, на тот момент, была квартира в другом районе. И ипотечный кредит был взят, чтобы легче и комфортнее произвести обмен. Куплена квартира им, а после того, как в ней сделали ремонт и родители в нее переехали, была продана их квартира и кредит был закрыт).

А та квартира, о которой я говорил выше - чисто инвестиционная: она была нужна, чтобы просто обналичить деньги (брался целевой кредит: по нему ставки намного были ниже, чем по нецелевым). После того, как отчитался перед банком о покупке квартиры (т.е. о целевом использовании кредита), квартира была продана.

[Дмитрий Овсянников]

Да вы просто пророк. в 2009.. курс 36 был всего несколько дней в феврале. Мистика)
идти и брать ипотеку в такие дни может ну только очень рискованный человек.

такие мысли появились после прочтения: Если вы берете 350 тыс долл (!) с полной уверенностью, что можете в любой момент погасить кредит- значит вы -очень богатый человек. Что значит быстро погасить? продать из под залога? за сколько по времени вы это сделаете и за какую цену ( если вдруг "загорелось" как в конце 2014ого?)
А люди, которые "в любой момент" могут закрыть кредит в 350 тыс у е наврят ли будут зарабатывать и инвестировать таким образом.

Ну я же директор компании (это к вопросу о "богатстве").
(Или директор компании должен быть нищим и убогим?)

А компания зарабатывает ипотечным кредитованием и сделками с недвижимостью.
Просто есть вещи, которые умею делать хорошо.
Эта не первая моя сделка с ипотекой. Первую квартиру покупал - так вообще песня! (Может быть как-нибудь расскажу).

А так:
350000 долларов при курсе 36 рублей за доллар = 12600000 рублей.
При ставке 6,5% годовых, платеж по кредиту составляет 110000 рублей в месяц.

Но, как я говорил, большая часть платежей производилась при курсе 28 рублей за доллар. 350000 х 28 = 9800000
При ставке 6,5% годовых и сроке кредитования 15 лет, платеж по кредиту составляел 85400 руб. в месяц.

Потом, когда продал "инвестиционную" квартиру и положил деньги на вклад, проценты по вкладу компенсировали большую часть платежей по кредиту.

[Дмитрий Овсянников]

Вообще пример с валютной ипотекой выглядит кощунством каким то.

Потому что большинство людей, которые берут ипотеку, думают "умом соседа Васи".
Вместо того, чтобы просчитать свои доходы, расходы и несколько сценариев развития событий.

[Евгений Палько]

Ну я же директор компании (это к вопросу о "богатстве").

Надолго сюда? Или так, мимо пробегал?