Каков алгоритм действий при покупке в ипотеку? 98 / 2035

Доброе утро всем!

Надеюсь, что раздел выбран мной правильно. Если нет, прошу администраторов перенести в подходящий

Суть проблемы:
Сразу оговорюсь, что живём в отдалённом гарнизоне, оба с мужем работаем, т.е. ездить каждый день на встречи с риэлтором в Мурманск возможности нет.
Нашли квартиру, подходящую нам по всем параметрам. Вчера поехали на назначенную риэлтором встречу для оформления документов. (Пожалуйста, тапками не закидывайте, складывайте их вон там в уголочек, потом все уберу в заначку, пригодятся для гостей:):):))

До встречи я позвонила в агентство, т.к. не нашла на их сайте фотографию именно этого риэлтора, мне сказали, что не успели сфотографировать, но этот агент работает именно по ипотеке. Но! Когда мы начали обговаривать с этой агентессой алгоритм наших действий, как-то сразу вспомнился Иван Васильевич с его незабвенным: "меня терзают смутные подозрения".

Первым делом нам было предложено отдать 3000 за оплату оценки квартиры. Напоминаю, что никаких договоров ещё не подписано. Риэлтор: "Я вам расписку дам, что получила от вас эту сумму, а потом привезу квитанцию. Надо, чтобы время не терялось, пока будут договоры подписываться" Нет, все деньги только после подписания договора с агентством. Ладно, согласилась.

На 2 декабря договорились приехать для заключения предварительного договора с продавцом и внесения задатка. После этого риэлтор отдаст документы в Сбербанк на проверку.

Следующая наша поездка будет уже в Сбербанк для оформления ипотеки и подписания закладной, после чего мы все идём в МФЦ для регистрации прав собственности. На мой вопрос как мы можем подписать закладную, если квартира нам ещё не принадлежит внятного ответа я не услышала. Для себя в блокноте поставила огромный вопрос.

Третья встреча: забираем документы из Сбербанка и МФЦ, идём в Сбербанк для окончательного расчёта за квартиру и оплаты услуг риэлтора за сопровождение сделки. Тут я спросила насчёт первого взноса по ипотеке (нам же озвучили, что этот агент работает по ипотеке) мол, когда мы его вносим? Сказала, что уточнит.

Ещё я попросила насчёт справки из ПНД, насчёт выписки из домовой книги о том, кто был прописан в этой квартире и все ли из бывших выписаны (мне тут же показали Т9 на хозяйку, но сильно удивились моему запросу о бывших жильцах). Почему-то пыталась убедить меня, что "вот же справка о том, что это был кооперативный дом и хозяйка все паи выплатила."

Не смогла ответить:
- будет ли у нас скидка по оплате услуг риэлтора как заявлено на их сайте, если я написала запрос на эту квартиру через их сайт, но ответ мне до сих пор не пришёл (ой, я даже не знаю, я уточню). Я вот жалею, что скриншот экрана не сделала, когда мне высветилась надпись "ваша заявка отправлена, с вами свяжутся в ближайшее время".
- как будет производиться оформление ипотеки - нужна ли я как супруга (предполагается, что оформлять ипотеку будет муж, у него зарплата позволяет).
- каким образом решится вопрос с закладной, если нам квартира ещё не принадлежит.
- когда будут отданы ключи (сразу в момент окончательного расчета или придётся ждать), когда снимутся с регистрации, когда освободят квартиру ( ну это, я так понимаю, должно прописывается в договоре купли-продажи или в договоре о намерениях?), Тоже уточнит.
- сколько стоит титульное страхование по этой квартире (если агент работает с ипотекой, это логичный вопрос или я чего-то неприличное спросила?) Ответила, что у неё только обычный ипотечный калькулятор (в Гугле который).
- каким образом будет происходить расчёт (я имела в виду первый взнос) через ячейки или через службу безопасных расчетов). Что вообще представляет из себя эта служба? (Сейчас то уже почитала здесь на форуме, и теперь в непонятках стоит ли связываться с этой службой)

Через полчаса после того, как мы ушли, агент позвонила и сказала, что первый взнос мы должны принести в качестве задатка, хотя изначально речь шла о сумме задатка ровно в десять раз меньше. Я отказалась категорически. Окончательный расчет только при получении документов о праве собственности. Что-то промямлила, типа, банк должен видеть, что эти деньги есть. Так я же сразу спросила: эти деньги внести на карточку мужа или нужен специальный счёт, чтобы их перечислили в момент расчетов?

Вообще, что происходит??? Это я параноик или лыжи не едут?

Огромная просьба, распишите по пунктам наши шаги (ну, тундра мы неасфальтированная, чёуж!)
Сразу оговорюсь ещё раз - отдаленный гарнизон, юристы из серии "Вы мне подберите все документы и ссылки, а я потом с этим пойду представлять вас куда скажете" (у меня сразу вопрос: а зачем ты мне тогда нужен будешь, если я сама это все уже найду?)

Возможен ли такой вариант, что я найду в Мурманске риэлтора из другой фирмы, который будет представлять наши интересы. Это допустимо? Я готова оплачивать услуги специалиста. (Буду крайне признательна, если дадите ссылку на такового, т.к. через поиск здесь я мурманчан не нашла). Только, знающего специалиста, а не того, кто каждый мой вопрос записывает на бумажку и ответ один: я уточню.

Тапочки в уголок, пожалуйста, помидоры в тазик, салат накрошу

P. S. Квартира в продаже уже год, поэтому я думала, что на все мои вопросы уже должны быть ответы. Может быть, неправильно думала

Дмитрий Шмырин

Вносите аванс хозяину квартиры, ну скажем тысяч 10

В авансе прописываете документы, которые он обязан вам предоставить (или проговариваете устно, смотря что за человек). В авансе прописываете, что сделка проходит по ипотеке на условиях банка и банк или страховая могут потребовать всё что угодно. В случае невозможности продавца предоставить требуемое, он вам возвращает аванс. Оценку оплачиваете сами.

Никаких комиссий агентству вы не должны. Это продавец их клиент, пусть сами разбираются

Но для проверок и переговоров, для сопровождения лучше нанять своего риелтора

27.11.17, 11:05
Дмитрий Шмырин писал(а):
Вносите аванс хозяину квартиры, ну скажем тысяч 10

В авансе прописываете документы, которые он обязан вам предоставить (или проговариваете устно, смотря что за человек). В авансе прописываете, что сделка проходит по ипотеке на условиях банка и банк или страховая могут потребовать всё что угодно. В случае невозможности продавца предоставить требуемое, он вам возвращает аванс. Оценку оплачиваете сами.

Никаких комиссий агентству вы не должны. Это продавец их клиент, пусть сами разбираются

А что он (продавец) ОБЯЗАН предоставить покупателю?
Кроме выписки из домовой книги и ЕГРН

Что они потребуют, то и обязан. Если на авансе проговорили, что необходима справка из зоопарка о видовой принадлежности, значит обязан. Если страховая усомнилась продавец жираф или не жираф, справочку пожалуйте

Все таки надо учитывать местную специфику.
1. Закладную подписывают одновременно с Кредитным договором, это ценная бумага, ее сдают (сам заемщик и сдает) в Росреестр на регистрацию права с остальным пакетом документов, из Росреестра ее забирает представитель Сбербанка.
2. Кажется кредит еще не одобрили даже. Тогда обращаться к кредитному менеджеру и оформлять ипотеку.
3. Первый взнос должен быть на р/с в день сделки, туда же переводятся кредитные средства и полная сумма либо снимается и закладывается в ячейку под условие "переход права на Покупателя", или оформляются "безопасные расчеты" по безналу. Ничего против не имею безнала. Но отношусь скептически в случае сбоя или форс мажора в стране. Особенно к непонятному расчетному счету, где "в облаке" (слова ипотечного менеджера) заморожены деньги для расчета... причем на этот счет аккумулируются суммы со всей России (!?) или кредитный менеджер не верно выразился. Аккредитив или эксроу мне понятней и логичнее.
4. Пай выплачен - надо смотреть, на кого и когда давали ордер. И вообще что за документы. Может архивка и не при чем (это не социальное приватизированное жилье).
5. 3тр за оценочный альбом, это логично. но вдруг Вас не одобрят как заемщика.

Вы оч. мнительны в отсутвии информации

1. Вносите аванс собственнику по пред.договору
2. Заказываете оценку в оценочной компании и оплачиваете
3. Заказываете ДКП , согласовываете условия с другой стороной
4. Отправляете документы в банк по обьекту недвижимости
5. Подписываете кредитный договор и закладную (на подписании оба супруга)
6. МФЦ

Это если коротко. А так лучше обратиться за сопровождением к специалисту. Своему.

1. Вносите аванс собственнику по пред.договору
2. Заказываете оценку в оценочной компании и оплачиваете
3. Заказываете ДКП , согласовываете условия с другой стороной
4. Отправляете документы в банк по обьекту недвижимости
5. Подписываете кредитный договор и закладную (на подписании оба супруга)
6. МФЦ

Это если коротко и у Вас уже есть одобрение ипотеки. А так лучше обратиться за сопровождением к специалисту. Своему. Между этими пунктами много нюансов и согласований.

27.11.17, 11:32
Ольга Стаськова писал(а):
Вносите аванс собственнику по пред.договору

Есть свои правила в каждой местности. Иногда только на АН внести можно и это тоже один из вариантов.

27.11.17, 11:38
Карпушкина Вероника писал(а):

27.11.17, 11:32
Ольга Стаськова писал(а):
Вносите аванс собственнику по пред.договору
Есть свои правила в каждой местности. Иногда только на АН внести можно и это тоже один из вариантов.

Я написала один как из вариантов развития событий.

Tigrovza62,

27.11.17, 09:16
Tigrovza62 писал(а):
Первым делом нам было предложено отдать 3000 за оплату оценки квартиры. Напоминаю, что никаких договоров ещё не подписано.

Добрый день!
Это преждевременная просьба, что очевидно.
Сначала заключите договор, в котором Вас все будет устраивать - сроки исполнения, сумма комиссии, четко сформулированные права и обязанности сторон, дополнительные расходы и пр.
Договор - основа всех цивилизованных отношений.

27.11.17, 09:16
Tigrovza62 писал(а):
Риэлтор: "Я вам расписку дам, что получила от вас эту сумму, а потом привезу квитанцию. Надо, чтобы время не терялось, пока будут договоры подписываться"

Это не то время, о котором можно было бы сожалеть как о потерянном. Может и расписку Вам дать, но сначала договор. 21 век на дворе.

27.11.17, 09:16
Tigrovza62 писал(а):
На мой вопрос как мы можем подписать закладную, если квартира нам ещё не принадлежит внятного ответа я не услышала. Для себя в блокноте поставила огромный вопрос.

Подписанная Вами закладная до регистрации в Росреестре никакой юридической силы не имеет. В реестре будут регистрироваться два действия одновременно - регистрация права и залога.