Записки сочинского пенсионера, продолжение: «Площадь поверхности унитаза». 35 / 2316
25 нояб. 2018
Записки сочинского пенсионера, продолжение: «Площадь поверхности унитаза».
Здравия вам и лета долгие, соратники, мощну тугую, да друзей верных. Во-первЫх строках…. «Милый дедушка, сделай божецкую милость, возьми меня отсюда домой, на деревню, нету никакой моей возможности. Кланяюсь тебе в ножки и буду вечно бога молить, увези меня отсюда, а то помру» - купились? Три раза «ха». Это минорное вступление я изобразил по мотивам комментариев к первой части: де, сбежишь от скуки безнадежной, привычного сервиса отсутствия и общей депрессивности.
Да - не все гладко. Да - местами удивительно дико. Но фиг я отсюда куда уеду: все давешние выходные на море, на теплых камнях, с книжкой провалялся - пикник-с. Загорал. Ноябрь месяц. Что же до скуки… Соратники, давайте честно, положа, так сказать, ногу за ухо: когда вы последний раз были в театре? Или на концерте каком? Вот-вот. Сходить на концерт в Москве - полноценная войсковая операция. Сперва надо выделить время, потом удостовериться, что это время точно не занято работой. Далее - записать в календарь напоминание, чтобы случайно не занять его работой. Выехать на данное мероприятие тоже надо часа за два, чтобы не опоздать. Причем на такси, так как припарковаться 100% будет не где. То же действие, но в Сочи: 1- купить билет (та же продажа on-line что и в Москве), 2- прийти на мероприятие. Пешком. Точка. Здесь «Питерские вчера» надысь были: питерский филармонический приезжал, пять вечеров - ни одного не пропустил. Просто встал и пошел. И пришел. И сел. И получил несказанное удовольствие.
Сервис. Сервис - да, надо учитывать некоторые местные особенности. Например такси может приехать не через две минуты, а через десять. Кстати, вызывается привычный московский яндекс-такси с оплатой привязанной к аккаунту картой. Те же магазины, те же кафе-рестораны, многие московские сетевые, те же салоны красоты и прачечные. Что-то еще? Не знаю. Я тут уже третий месяц, но как-то ничего не заметил. Возможно слишком прост и незатейлив. Возможно. Или недостаточно Москвой избалован, но как-то в повседневной жизни ни с чем таким, чтобы вот прям выделить - не тот сервис, не сталкивался. Хотя уже и с интернетчиками общался, и на маникюр ходит, и услугами портного пользовался.
Еще, из повседневного: здесь не надо планировать поход в магазин за продуктами. В Москве (это к вопросу об не избалованности) для меня это было отдельно планируемое мероприятие, со списком и двумя большими сумками. Один из недостатков жизни в самом сердце столицы Родины. «Пятерочка», конечно, может и выручает, и есть в каждой подворотне, но не для меня - сноб-с, мне продукты свежайшие подавай. Причем не гидропонику, а натуральные, с грядок. Поэтому фермерский рынок в Архангельском или круглосуточный МЕТРО на Станколите. Ну и хлеб, который всему голова - Звенигородский монастырь. То есть 20 километров в один конец - за помидорами и мясом. Три, но по пробкам, или ночью, как и ездил - МЕТРО за стиральным порошком и туалетной бумагой. И 70. Семьдесят километров в один конец за хлебом, если кто не понял. Да - семьдесят километров в один конец за хлебом. Ипанутый? - Возможно, но вы тот хлеб не пробовали. Он Настоящий. Беру пяток буханок, одну - кушать, остальные в морозилку. Потом достаешь, две минуты в СВЧ и словно только испекли: маслянистый, горячий, а запах…
Здесь же как-то - хоп! - и не надо. У местных фетиш - собственные продукты. С местным общался, так он был возмущен тем фактом, что ему на рынке предложили иранскую форель. На рынке. Форель иранскую. Замороженную. Да как посмели! Откуда?! Помидор турецких и то нет, а тут форель иранская как-то прорвалась. Перешла, понимаешь, границу, нелегально.
То есть: вот дом, вот магазин, вот местные продукты. Вкусные. И полное отсутствие пробок. Нет, местные эти затруднения на дорогах пробками называют, но после московских - не о чем. Блин, я аудиокнигу до сих пор дослушать не могу! Одну. В Москве их десяток в месяц уходил.
Отвлекся. Про хлеб. Отдельно: тут в магазинах нет вчерашнего хлеба. Вообще. Он отсутствует как класс. И «гретого» хлеба тоже нет. В любом магазине включая «no name» в двух шагах от дома. Не знаю, почему так. Может из-за того, что городок, по-сути, малюсенький, все друг друга знают: продашь одному «эрзац», завтра к тебе вообще только туристы заходить начнут, а они покупатели сезонные. Отпала необходимость выделять место в планах на холодильник. Необходимость отпала, а привычка сохранилась. И сумки в машине для поездок за продуктами остались. А необходимость отпала. Необычное ощущение.
Надысь в Абхазию ездил. Так, чисто прокатиться, плюс мне местный Duty-free разрекламировали, дай, думаю, заеду посмотреть, что почем. А что? Час на машине и ты в Абхазии. «Дьютик» - да, зачетный и цены как для него и положено - распродажа в «Летуаль» только настоящее: одеколон купил, но речь не о нем, а об Абхазии; тормознул на трассе прикупить фрукты-овощи домой. Домашние чтоб, со своего огорода. Взял мешок мандаринов: 12 кг - минимальная патия, себе малость отсыпал, остальное в офис отнес, угостить, и пакет-майку помидоров, домашних. 500 рублей за все. Кто не вкурил: мешок садовых мандаринов и примерно килограмма три розовых, вкусных помидоров - пятьсот рублей. Вообще цена была ниже, но я просто отдал 500 рублей.
Но даже не это главное, хрен с ними, с деньгами: здесь есть время Жить! Вспоминаю свой московский график и лишь один вопрос возникает: зачем? ЗАЧЕМ?! 24 часа в сутки звонки: кому-то что-то надо, от тебя все время чего-то хотят. И так семь дней в неделю. Бывает моргнешь в понедельник, а уже пятница и на выходные расписание встреч столь плотное - ложись и помирай. Здесь же, удивлю: график, как в Германии; есть рабочее время, в это время работают, и есть все остальное время, когда не работают. Кайф.
Здесь даже квартиры по ночам не смотрят! В Москве, у некоторых застройщиков, есть круглосуточные отделы продажи. Здесь, у некоторых застройщиков, есть отделы продажи которые работают до 15:00. И встречи здесь не надо подтверждать за два часа - иначе не успеть, 30 минут - максимальное время трафика до места встречи с которым я столкнулся за два месяца. Стоит ли это того, чтобы пройти все те «круги ада» устроенные местными риетЁрами? На мой взгляд - стоит. Лишь один вопрос: а зачем местные агенты такой «гей-парад» в Сочи изобразили? Неужели нельзя выставлять в рекламу реальные объекты по реальным ценам и спокойно работать? Не заниматься этим «информационным онанизмом»? Ответ: нельзя, так как не умеют - во-первых, «и так все работает» - во-вторых. Тут, естественно, бывают заезжие бизнес-тренеры, которые рассказывают о новых технологиях продаж, ага: половина из них, если уж начистоту, ни одой сделки в своей жизни не совершила. Но, тем не менее, грамм истины они несут. Местные слушают, кивают, что-то записывают и… продолжают работать на уровне 19 века. Ага. Еще это можно умно обозвать «по теории больших чисел».
Немного московского опыта: существует куча всяких статистических данных, не буду вдаваться в дебри цифр, просто факт - существует такой параметр «качество запроса». То есть, если грубо: насколько клиенту надо - сейчас или «вообще надо» и как его бюджет соответствует «хотелкам». Так вот, по московскому опыту, клиента из разряда «за копейку канарейку» даже не бумажку записывали - бумажку жалко. Здесь же фиксируют всех и со всеми работают. Зачем - непонятно. Да, есть вероятность, что человек осознав нереальность своего запроса, смирится и поедет куда-нибудь в Кукуево, где ему с его «хочу» самое место. Есть. Но! Во-первых это лишь вероятность, а рабочее время ты тратишь реальное. Причем много. По сути: ты не ищешь ему квартиру, а только напоминаешь о себе ожидая пока тот поумнеет. Во-вторых: заработок с этих «мечтателей» - слезы и чтобы заработать на хлеб (без масла) я даже не представляю, сколько надо таких красавцев обработать. И третье - они смотрят все. Отсюда переходим к еще одному параметру: соотношение количества показов к количеству сделок.
Идеальный вариант, когда ты настолько понимаешь запрос клиента, что предлагаешь ему один объект и он его покупает. Такое бывает. Иногда случайно, иногда запланировано. Хороший агент показывает клиенту, пока тот не определится, три-пять объектов. Здесь же принято показывать все, всем и много. Особенно если покупатель из местных; этих вообще назвал бы «отмороженными» если бы не видел причины такой их гиперактивности - реальные описания квартир отсутствуют как класс. Преувеличивают и приукрашают все, все параметры, и агенты и сами владельцы. При этом агенты еще и цену сильно занижают. Не чтоб «999» на конце, а именно сильно. В разы. Зачем? - Не спрашивайте, у меня нет ответа. Вот местные покупатели, которые в курсе этого безобразия, и бегают, смотрят все и проверяют все.
Я надысь квартиру в рекламу выставил, двухкомнатную, продажа срочная и цена несколько ниже рынка. Звонки с вопросом: фонарь или нет - опущу. На втором десятке звонков я реально задумался о расширении описания в соответствующем поле - «описание» - как расписать, чтобы по сто раз одно и то же не переспрашивали? Вот что получилось:
>>>Продается двухкомнатная квартира в ЖК «Альпика-17» - Сочи, Вишневый пер., 85-Б (КСМ).
Повторю: двухкомнатная квартира, то есть две жилые комнаты и кухня, а не так называемая "евродвушка", которая вообще однушка, просто у нее кухню увеличили за счет коридора, балкона, с/у (убрав за ненадобностью унитаз) или козырька над входом в подъезд.
Комнаты изолированные, то есть - холл и из него отдельный вход в каждую комнату. Не через кухню, балкон, с/у, приставную лестницу или соседнюю квартиру, а из холла (прихожей) именно этой квартиры. И квартира именно продается и именно вся, здесь и сейчас, по договору купли-продажи с регистрацией в Росреестре: деньги - ключи. Это не доля - квартира продается вся и деньги за нее берет собственник, а не мутный дядя в подвале под расписку.
Квартира именно в ЖК «Альпика-17». То есть это именно квартира, не апартамент, не «жилое помещение» и даже не «жилое гнездо». И именно в жилом доме. Законно построенном жилом доме. Не «надстроенный гараж», а именно жилой дом. И это именно ЖК «Альпика-17» а не дом рядом с ним. И это не дом "бизнес-класса", а просто дом. Обычный жилой дом построенный для переселенцев из бараков, просто он так называется; наверное чтобы жителям бараков шкалу удовольствия прокачать.
Общая площадь 44 м2. То есть это именно общая площадь квартиры указанная в документах, а не площадь квартиры и всех «прилегающих помещений» включая самозахваченную кладовку в лифтовом холле. Кто не понял: читает внимательно 15 статью ЖК, кажется пункт 5: что входит в общую площадь жилого помещения.
Квартира на втором этаже девятиэтажного дома. То есть именно на втором жилом этаже, а не просто «высоко» и дом именно девятиэтажный, как по виду так и по документам, а не надстроенный пятиэтажный. И лифтов в нем два, то есть как положено по СНиП, и оба в наличии, а не один оставили, а второй «забыли» сделав на его месте кладовки и продав их жителям.
Квартира с ремонтом. То есть просто ремонтом «от застройщика». Не «евроремонтом» не смотря на белые стены и стеклопакет. Просто чистый, свежий ремонт.
Цена квартиры: 3300000 (Три Миллиона Триста Тысяч) руб. РФ. То есть надо заплатить именно три миллиона триста тысяч. Рублей РФ. И все. Это не «первоначальный взнос» и не «стартовая цена аукциона».
Это не «фонарь», квартира реальная, ключи у меня, показ по согласованию.<<<
Естественно делать такое описание я не стал, хоть могло получиться забавно. По крайней мере наблюдать за клиентами которые приезжали квартиру смотреть было забавно: шок и трепет - квартира как в объявлении. Сколько раз только на одном этом факте мне говорили «спасибо», трясли руку и спрашивали разрешения передать номер телефона друзьям/родне/знакомым - не знаю, со счета сбился бы, если б считал.
Но то местные, за приезжих покупателей бойня идет просто без правил. История: пришла в офис тетенька, у тетеньки 2,5 лям денег и желание купить метров 40 с ремонтом в центре Сочи. Ага, там где метр в черновой стоит от 150 тысяч. С тетенькой основательно побеседовал, показал реально: что, где и почем. И рассмотрев разные варианты пришли к выводу, что оптимально - еще лям в кредит (делаю ибо аккредитован в нескольких банках, клиенту палец о палец не прийдется ударить, только бумаги предоставь) и вот тогда получаем качественные 40 метров со статусом «квартира» и место для жизни подходящее. Да - не центр-центр, но инфраструктура хорошая и море рядом. Договорились на следующий день ехать смотреть три отобранных для сравнения варианта: две первички и одна срочная продажа - вторичка.
Звоню утром, подтвердить встречу и нарываюсь на монолог: «Если у вас будет мне что-то предложить согласно моему запросу, я рассмотрю». Логично интересуюсь: вам что-то предложили за 2,5? - Да, предложили. Занавес. Более того, я даже догадываюсь, что могли предложить: строений заброшенных, замороженных, без коммуникаций, документов и вообще непонятно как, из чего и на каких основаниях «почти построенных» хватает в том числе и самом центре-центра. В свое время погнавшиеся за дешевизной и, соответственно, вляпавшиеся по самые помидоры в стройку единственное возможное завершение которой - снос, сбрасывают свои приобретения за любые деньги и многие агентства, ни мало не сомневаясь, такими объектами спокойно торгуют.
Я сейчас вам страшно сделаю: в Сочи под снос, на основании судебных решений, идет около 600 (Шестисот) домов, из них 223 - многоквартирники. Еще 64 стройки заморожены из-за проблем с документами. Что с ними будет - непонятно, но там хоть шанс есть. При этом квартиры можно купить в каждом, достаточно обратиться в агентство недвижимости или напрямую к застройщику. И те и другие спокойно торгуют как первичными, так и помогают перепродавать ранее проданное. Даже бизнес на этом делают: кто-то отчаявшись получить квартиру, сбрасывает её, например за 2 лям, при реальной цене - 4. Сведущий человек, который знает, что дом раньше чем через год не снесут, её покупает и выставляет за 3,5. Потом торгуется до 3 и быстренько продает очередному лоху. Профит!
Местные агентства в курсе такой схемы, сами в ней участвуют и ничуть за карму не переживают. Господа, в этом моменте можете не верить мне на слово, проверьте. Да - проверьте, благо это не сложно: зайдите на сайт местной администрации (умышленно ссылку не даю, сами найдете), там есть списки проблемных домов. Выпишите несколько адресов, а потом обзвоните местные агентства с запросом: купить что-нибудь подешевле. Все. Можно удивляться.
Соратники, вы уж потерпите еще пару-тройку абзацев «растекания мыслью по древу», это не «стариковское брюзжание», но Философия местного рынка, его дефиниция. Ниже будут и приколы и полезности с забавностями. Но ниже.
Еще одну яркую характеристику, на мой взгляд, местному рынку рисует фраза сказанная мне на собеседовании Начальником в одном местном агентстве недвижимости. Название опущу: может он у них один такой, кхм, «продвинутый». Пафосный офис, солидная переговорная, несколько претендентов и Начальник, в черных полиэстровых брюках и белоснежной рубашке на голое тело. Знакомимся. Народ представляется, кратко о себе рассказывает, Начальник кривится, что-то черкает в анкетах и иногда задает уточняющие вопросы. Причем видно, что все это - театр. Ему глубоко безразлично, что из себя представляет человек, все равно возьмут всех, далее - кто выживет. Он не смотрит в анкеты, возможно даже не слушает, он прости сидит и возит авторучкой в анкетах, не глядя. Но делает это с таким видом, что сразу понятно: кто есть кто. Дошла очередь до меня, ну и выделился, уж очень мне Начальник «понравился»: прошелся по регалиям, коротенько. Начальник «проснулся» и изрек фразу явно вне роли: «Вы, агентом? Зачем? Это же низшая каста, мясо!» - коротко и от души. Я встал и ушел. Молча.
На московском рынке агент - даже не помощник - партнер. Доверенный партнер который профессионально решает специализированный вопрос. Для агентства же, агент - краеугольный камень. Агентство может существовать без бухгалтера, юриста, курьера, директора по персоналу и так далее, а без агентов - никак. И еще без уборщицы - тоже никак. В некоторых Настоящих Агентствах, соотношение агентов к «обслуживающему персоналу» - один к трем. Все крутиться вокруг агента, его удобства и потребностей. А здесь, в Сочи, в агентстве - «мясо». Оксюморон.
И начальник: в белой рубашке на голое тело - жесть. Ну и бог с ним, не заморачивается человек деловым этикетом и ладно, его проблемы, нас они не касаются. У нас задача своя, меркантильная: устроившись в агентство получить доступ к информации и тут, вы удивитесь, но что это будет за агентство: крупнейшее или «две комнаты в подвале» - значения не имеет. Совсем.
Поясню: в Москве работа строится следующим образом: человек, продавая квартиру, связывается с агентом по недвижимости. Если это именно агент по недвижимости, а не долбозвон из какого-нибудь агентства с надписью «риэлтер-эксперт» на визитке (видел такую), происходит следующее: агент, оценив предложение и его работопригодность, едет на квартиру. Договор с собственником, где, кроме прочего, указывается магарыч агента. Затем фотосессия квартиры, маркетинговый план, реклама, регулярные отчеты собственнику, сделка, регистрация, акт приема-передачи, расчет с агентом.
Покупатель квартиры - схема та же, но только еще предоплата присутствует. По крайней мере я в Москве работал только так и никак иначе, что считаю правильным, хоть это и «палка о двух концах», но это другая история. То есть, в агентстве, присутствует некоторый объем, буфер информации, которая есть только внутри конкретного агентства и остальным она недоступна. Первым долгом её стараются продать «своему» клиенту и уж только если совсем никак, отдают на «внешний рынок». Данный постулат относиться только к крупным агентствам, мелкие и частники себе такого позволить не могут: во-первых у них объем проходящей информации маловат, во-вторых - необходимость поддерживать темп. Темп, это рекомендации, рекомендации - новые клиенты. Ну и самое главное - конфликт интересов. У меня были сделки (собственно последнее время в Москве только такие и были), когда я выступал единственным агентом в сделке, то есть мог взять «и там и там», но… собственно, к чему слова - смотрите у меня на сайте. Все честно.
Здесь же «схема» слетает на первом же пункте - договор с агентом. Не принято тут ничего подписывать. Бывает, но это обычно чем-то обусловлено, но не принято. Первопричину этого «не принято» я вижу отнюдь не в местном менталитете, а опять в «фонарях» - безумном количестве объявлений о нереальных квартирах с кратно заниженными ценами. Более того: настоящее объекты в рекламу почти не попадают. Нельзя местным агентам выставлять реальные объекты в рекламу, это еще одна местная особенность. Поставил реальный объект в рекламу = потерял объект. Вычислят. Городок-то, по сути, маленький, вот коллеги из конкурирующих агентств и вычислят. Или покупатели, если из местных, даже по фото комнаты где отразился маленький фрагмент вида из окна. Жесткий эксклюзивный договор - три раза «ха»: обычно он пишется на три-шесть месяцев. Договориться и подождать месяцок, пока закончиться - не велика беда.
Этим развлекаются все, и контрагенты и покупатели, из местных.
Вот уж во-истину с ностальгией вспоминаю, как в Москве квартиры продавал. Первое, что делаешь, это раскидку по почтовым ящикам: «Уважаемые соседи, в Вашем доме продается квартира…» - и QR код со ссылкой на ленд. Расклейка по району, обязательно. Ну и на показ раскладушку у подъезда поставить. Что-то мне подсказывает, что тут такое не прокатит: на показ никто не прийдет, зато владельцу, даже если он постоянно живет в Норильске, телефон оборвут. И никого не будет смущать, что он в Норильске, а договор на продажу и ключи у тебя.
Но и это еще не то, а - возвращаемся к заглавию: «Площадь поверхности унитаза».
Есть в строительстве такой термин: «пятно застройки», то есть площадь поверхности земли занимаемая домом. В отделке и внутренних коммуникациях этот термин трансформируется в «монтажное пятно» - площадь занимаемая неким предметом. Все это - полезная информация которую необходимо знать. Относительно квартир уже площади: общая - всех внутренних помещений данной квартиры, и площадь жилая - сумма площадей всех жилых комнат. Так вот, не скажу за весь Краснодарский край, а в Сочи, при продаже квартиры, указывается её площадь в виде «площадь поверхности унитаза». Не площадь монтажа - прикинуть как его ставить и даже не «площадь сидения» - к своему заду прикинуть: удобно ли будет сидеть. А площадь всей поверхности унитаза - информация не о чем.
Немного нудной юриспруденции: согласно п.5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ балконов, лоджий, веранд и террас. Именно так она указывается в договоре купли-продажи, выписке из ЕГРН, указывалась ранее в свидетельствах о праве собственности. Точка. Хотя, справедливости ради, стоит заметить, что в предыдущей редакции ЖК - до 29.12.2004 (если не еще раньше - не помню), балконы и лоджии входили в общую площадь, но с понижающим коэффициентом: лоджии - 0,5, балкон и терраса - 0,3. Сейчас эти коэффициенты остались только в старом, от января 1989 года, но по сей день действующем СНиП 2.08.01-89.
При продаже квартиры обычно, и это естественно, указываю общую площадь значащуюся в одном из вышеприведенных документов о собственности. Иногда немного завышают ссылаясь на указанные коэффициенты, но вообще, в Москве, это моветон. В Сочи же все по-другому: здесь, при продаже, указывается площадь не общая, а «площадь вообще» которая включает в себя: площадь балконов, лоджий, террас и веранд, включая самовольно пристроенные, ящиков для цветов которые висят этих балконах-лоджиях, площадь под придверным половичком, если удалось оттяпать кусок общего коридора, наплевав на перекрытый пожарный выход, - тоже. Сюда же самовольно выкопанный погреб, если квартира на первом этаже, и не менее самовольно захваченный или даже надстроенный чердак по-модному названный мансардой, если квартира на последнем этаже.
Лично не видел, но общался с тетенькой которая продавала квартиру площадью 200 м2 при том, что по документам, это часть жилого дома общей площадью 25 м2. Лично видел, да собственно это уже и не удивляет: смотришь на дом - конкретно И-209, хороший дом, продают в нем двухкомнатную квартиру 50 м2 - ладно. На правду похоже: по паспорту в домах этой серии двушки по 45 метров - типа лоджию приплюсовали. Заходишь в квартиру - однушка! Бывшая. 34,8 м2 общей площади. Перепланировали в двушку, снеся часть внешней стены и таким образом присоединив лоджию (узаконить такое невозможно) и порядок. А площадь у девушек в доме какая? Правильно - 45, плюс лоджия, итого 50. Так и запишем в объявлении: «Продаю двухкомнатную квартиру общей площадью 50 м2». Здесь такое сплошь и рядом: приписать что угодно чтобы стало ВО!
Отсюда второе: основное правило местного ценообразования - «мне надо». В Москве такие «клиенты» тоже есть. Более того, с ними так же бесполезно разговаривать, в том числе, аппелируя к статистике, ибо - «мне надо». Ну так, тебе надо, но есть вот это и… - ты вроде как сам себя успокоил. Как агент. Остался профи сам для себя и в своем лице. Здесь это не работает. Вообще.
Первый пример: Сочи, ул. Островского, дом 1. На 7 и 5 этажах продаются однокомнатные квартиры: 34,8 м2 общей площади. Одна под одной. И обе, естественно, по местной моде, представлены как двушки по 50 м2 общей площади. Все одинаковое кроме ремонта. На 5 этаже - ремонт реально классный, современный, с белыми стенами и хороше сантехникой. На седьмом - «советский союз», читай: требует ремонта. За пятый этаж хотят 9 миллионов, за седьмой - десять. Я сперва был на пятом этаже, потом на седьмом. По старой привычке (надо избавляться) попытался хозяйке аргументированно объяснить, почему она за 10 квартиру не продаст. Не смог. Не смог ибо у нее был контраргумент: «У него свои проблемы, у меня свои» - точка. И самое смешное: обе квартиры проданы.
И как на этом рынке работать?
Я не спрашиваю, а просто пожимаю плечами. Смирился. Принял как данность. У самого сейчас в работе квартиры которые продаются дешевле, чем у застройщика. Ага. От двухсот тысяч до пяти миллионов. Кто не понял: квартира продается по цене «застройщик» минус пять миллионов. В конкретных цифрах, первый пример (минимальная разница): 4 миллиона (у застройщика 4,2), второй - у застройщика 16 с чем-то, я отдаю точно такую же за 11. Между ними еще пачка «среднестатистического». И это нормальные дома а не дома «вечной распродажи в ожидании сноса».
Логичен вопрос: откуда берутся это WOW! предложения? Отвечаю: на мой взгляд они появляются из «первички», то есть новостроек, и проецируются на вторичный рынок. На вторичном рынке, кстати, их не так много, это лишь «отблеск» первичного рынка, но когда клиент на вторичный говорит, что они/знакомые намедни купили ВОТ, я уже не кривлюсь - может и правда, купили. На первичном же поймать что-то эдакое - не велика задача. Источник этих сверх-дешевых предложений вижу в бешеном строительном рынке: дом заложили, продавать начали, а построиться или нет - вопрос. Соответственно инвестор, покупая квартиры на фундаменте разве что не креститься: «Господи! Пронеси!» - отдает свои кровные и рассчитывает только на то, что застройщик - его сосед, свояк - прокурор, никого не посадят и стройку не заморозят. Когда же дом сдан, или находиться в предсдаче, он, уже достаточно нанервничавшись, сбрасывает все для фиксации прибыли по принципу «лишь бы продать» и вложиться в следующий объект, пока не сильно из земли вылез. Вот такая «сочинская рулетка». Кстати - понимаю. Тут «фундамент» может стоить 40, готовый от застройщика - 100, и то, что инвестор отдает по 80 за м2 - понимаю. Удвоиться за год - это круто. По московским меркам. Как минимум.
Ну и хватит наверное для второй части.
Что? Мерзавец я? Да - мерзавец. Букв много, а «рецепта успеха» нет. Будет. «Клянусь своей треуголкой» © - будет. Пока же подержу интригу и напомню: я купил недвижимость в Сочи и, продолжая кататься и осматривать объекты, по работе, продолжаю крепить уверенность, что купил очень выгодно: примерно в три раза дешевле среднего. Ну и чтобы вам совсем скучно не было - Первое (с большой буквы), «Золотое правило» покупки недвижимости в Сочи по Нормальной цене - деньги здесь и сейчас. Даже «билет на первый же рейс» не играет там, где надо СЕЙЧАС. А здесь «сейчас» - не редкость. Не знаю в чем причина. Может - местный менталитет, а может - «игорная зона», но факт есть факт.
Всем бобра.
Окончание следует.
Начало здесь:
viewtopic.php?f=214&t=58764
Здравия вам и лета долгие, соратники, мощну тугую, да друзей верных. Во-первЫх строках…. «Милый дедушка, сделай божецкую милость, возьми меня отсюда домой, на деревню, нету никакой моей возможности. Кланяюсь тебе в ножки и буду вечно бога молить, увези меня отсюда, а то помру» - купились? Три раза «ха». Это минорное вступление я изобразил по мотивам комментариев к первой части: де, сбежишь от скуки безнадежной, привычного сервиса отсутствия и общей депрессивности.
Да - не все гладко. Да - местами удивительно дико. Но фиг я отсюда куда уеду: все давешние выходные на море, на теплых камнях, с книжкой провалялся - пикник-с. Загорал. Ноябрь месяц. Что же до скуки… Соратники, давайте честно, положа, так сказать, ногу за ухо: когда вы последний раз были в театре? Или на концерте каком? Вот-вот. Сходить на концерт в Москве - полноценная войсковая операция. Сперва надо выделить время, потом удостовериться, что это время точно не занято работой. Далее - записать в календарь напоминание, чтобы случайно не занять его работой. Выехать на данное мероприятие тоже надо часа за два, чтобы не опоздать. Причем на такси, так как припарковаться 100% будет не где. То же действие, но в Сочи: 1- купить билет (та же продажа on-line что и в Москве), 2- прийти на мероприятие. Пешком. Точка. Здесь «Питерские вчера» надысь были: питерский филармонический приезжал, пять вечеров - ни одного не пропустил. Просто встал и пошел. И пришел. И сел. И получил несказанное удовольствие.
Сервис. Сервис - да, надо учитывать некоторые местные особенности. Например такси может приехать не через две минуты, а через десять. Кстати, вызывается привычный московский яндекс-такси с оплатой привязанной к аккаунту картой. Те же магазины, те же кафе-рестораны, многие московские сетевые, те же салоны красоты и прачечные. Что-то еще? Не знаю. Я тут уже третий месяц, но как-то ничего не заметил. Возможно слишком прост и незатейлив. Возможно. Или недостаточно Москвой избалован, но как-то в повседневной жизни ни с чем таким, чтобы вот прям выделить - не тот сервис, не сталкивался. Хотя уже и с интернетчиками общался, и на маникюр ходит, и услугами портного пользовался.
Еще, из повседневного: здесь не надо планировать поход в магазин за продуктами. В Москве (это к вопросу об не избалованности) для меня это было отдельно планируемое мероприятие, со списком и двумя большими сумками. Один из недостатков жизни в самом сердце столицы Родины. «Пятерочка», конечно, может и выручает, и есть в каждой подворотне, но не для меня - сноб-с, мне продукты свежайшие подавай. Причем не гидропонику, а натуральные, с грядок. Поэтому фермерский рынок в Архангельском или круглосуточный МЕТРО на Станколите. Ну и хлеб, который всему голова - Звенигородский монастырь. То есть 20 километров в один конец - за помидорами и мясом. Три, но по пробкам, или ночью, как и ездил - МЕТРО за стиральным порошком и туалетной бумагой. И 70. Семьдесят километров в один конец за хлебом, если кто не понял. Да - семьдесят километров в один конец за хлебом. Ипанутый? - Возможно, но вы тот хлеб не пробовали. Он Настоящий. Беру пяток буханок, одну - кушать, остальные в морозилку. Потом достаешь, две минуты в СВЧ и словно только испекли: маслянистый, горячий, а запах…
Здесь же как-то - хоп! - и не надо. У местных фетиш - собственные продукты. С местным общался, так он был возмущен тем фактом, что ему на рынке предложили иранскую форель. На рынке. Форель иранскую. Замороженную. Да как посмели! Откуда?! Помидор турецких и то нет, а тут форель иранская как-то прорвалась. Перешла, понимаешь, границу, нелегально.
То есть: вот дом, вот магазин, вот местные продукты. Вкусные. И полное отсутствие пробок. Нет, местные эти затруднения на дорогах пробками называют, но после московских - не о чем. Блин, я аудиокнигу до сих пор дослушать не могу! Одну. В Москве их десяток в месяц уходил.
Отвлекся. Про хлеб. Отдельно: тут в магазинах нет вчерашнего хлеба. Вообще. Он отсутствует как класс. И «гретого» хлеба тоже нет. В любом магазине включая «no name» в двух шагах от дома. Не знаю, почему так. Может из-за того, что городок, по-сути, малюсенький, все друг друга знают: продашь одному «эрзац», завтра к тебе вообще только туристы заходить начнут, а они покупатели сезонные. Отпала необходимость выделять место в планах на холодильник. Необходимость отпала, а привычка сохранилась. И сумки в машине для поездок за продуктами остались. А необходимость отпала. Необычное ощущение.
Надысь в Абхазию ездил. Так, чисто прокатиться, плюс мне местный Duty-free разрекламировали, дай, думаю, заеду посмотреть, что почем. А что? Час на машине и ты в Абхазии. «Дьютик» - да, зачетный и цены как для него и положено - распродажа в «Летуаль» только настоящее: одеколон купил, но речь не о нем, а об Абхазии; тормознул на трассе прикупить фрукты-овощи домой. Домашние чтоб, со своего огорода. Взял мешок мандаринов: 12 кг - минимальная патия, себе малость отсыпал, остальное в офис отнес, угостить, и пакет-майку помидоров, домашних. 500 рублей за все. Кто не вкурил: мешок садовых мандаринов и примерно килограмма три розовых, вкусных помидоров - пятьсот рублей. Вообще цена была ниже, но я просто отдал 500 рублей.
Но даже не это главное, хрен с ними, с деньгами: здесь есть время Жить! Вспоминаю свой московский график и лишь один вопрос возникает: зачем? ЗАЧЕМ?! 24 часа в сутки звонки: кому-то что-то надо, от тебя все время чего-то хотят. И так семь дней в неделю. Бывает моргнешь в понедельник, а уже пятница и на выходные расписание встреч столь плотное - ложись и помирай. Здесь же, удивлю: график, как в Германии; есть рабочее время, в это время работают, и есть все остальное время, когда не работают. Кайф.
Здесь даже квартиры по ночам не смотрят! В Москве, у некоторых застройщиков, есть круглосуточные отделы продажи. Здесь, у некоторых застройщиков, есть отделы продажи которые работают до 15:00. И встречи здесь не надо подтверждать за два часа - иначе не успеть, 30 минут - максимальное время трафика до места встречи с которым я столкнулся за два месяца. Стоит ли это того, чтобы пройти все те «круги ада» устроенные местными риетЁрами? На мой взгляд - стоит. Лишь один вопрос: а зачем местные агенты такой «гей-парад» в Сочи изобразили? Неужели нельзя выставлять в рекламу реальные объекты по реальным ценам и спокойно работать? Не заниматься этим «информационным онанизмом»? Ответ: нельзя, так как не умеют - во-первых, «и так все работает» - во-вторых. Тут, естественно, бывают заезжие бизнес-тренеры, которые рассказывают о новых технологиях продаж, ага: половина из них, если уж начистоту, ни одой сделки в своей жизни не совершила. Но, тем не менее, грамм истины они несут. Местные слушают, кивают, что-то записывают и… продолжают работать на уровне 19 века. Ага. Еще это можно умно обозвать «по теории больших чисел».
Немного московского опыта: существует куча всяких статистических данных, не буду вдаваться в дебри цифр, просто факт - существует такой параметр «качество запроса». То есть, если грубо: насколько клиенту надо - сейчас или «вообще надо» и как его бюджет соответствует «хотелкам». Так вот, по московскому опыту, клиента из разряда «за копейку канарейку» даже не бумажку записывали - бумажку жалко. Здесь же фиксируют всех и со всеми работают. Зачем - непонятно. Да, есть вероятность, что человек осознав нереальность своего запроса, смирится и поедет куда-нибудь в Кукуево, где ему с его «хочу» самое место. Есть. Но! Во-первых это лишь вероятность, а рабочее время ты тратишь реальное. Причем много. По сути: ты не ищешь ему квартиру, а только напоминаешь о себе ожидая пока тот поумнеет. Во-вторых: заработок с этих «мечтателей» - слезы и чтобы заработать на хлеб (без масла) я даже не представляю, сколько надо таких красавцев обработать. И третье - они смотрят все. Отсюда переходим к еще одному параметру: соотношение количества показов к количеству сделок.
Идеальный вариант, когда ты настолько понимаешь запрос клиента, что предлагаешь ему один объект и он его покупает. Такое бывает. Иногда случайно, иногда запланировано. Хороший агент показывает клиенту, пока тот не определится, три-пять объектов. Здесь же принято показывать все, всем и много. Особенно если покупатель из местных; этих вообще назвал бы «отмороженными» если бы не видел причины такой их гиперактивности - реальные описания квартир отсутствуют как класс. Преувеличивают и приукрашают все, все параметры, и агенты и сами владельцы. При этом агенты еще и цену сильно занижают. Не чтоб «999» на конце, а именно сильно. В разы. Зачем? - Не спрашивайте, у меня нет ответа. Вот местные покупатели, которые в курсе этого безобразия, и бегают, смотрят все и проверяют все.
Я надысь квартиру в рекламу выставил, двухкомнатную, продажа срочная и цена несколько ниже рынка. Звонки с вопросом: фонарь или нет - опущу. На втором десятке звонков я реально задумался о расширении описания в соответствующем поле - «описание» - как расписать, чтобы по сто раз одно и то же не переспрашивали? Вот что получилось:
>>>Продается двухкомнатная квартира в ЖК «Альпика-17» - Сочи, Вишневый пер., 85-Б (КСМ).
Повторю: двухкомнатная квартира, то есть две жилые комнаты и кухня, а не так называемая "евродвушка", которая вообще однушка, просто у нее кухню увеличили за счет коридора, балкона, с/у (убрав за ненадобностью унитаз) или козырька над входом в подъезд.
Комнаты изолированные, то есть - холл и из него отдельный вход в каждую комнату. Не через кухню, балкон, с/у, приставную лестницу или соседнюю квартиру, а из холла (прихожей) именно этой квартиры. И квартира именно продается и именно вся, здесь и сейчас, по договору купли-продажи с регистрацией в Росреестре: деньги - ключи. Это не доля - квартира продается вся и деньги за нее берет собственник, а не мутный дядя в подвале под расписку.
Квартира именно в ЖК «Альпика-17». То есть это именно квартира, не апартамент, не «жилое помещение» и даже не «жилое гнездо». И именно в жилом доме. Законно построенном жилом доме. Не «надстроенный гараж», а именно жилой дом. И это именно ЖК «Альпика-17» а не дом рядом с ним. И это не дом "бизнес-класса", а просто дом. Обычный жилой дом построенный для переселенцев из бараков, просто он так называется; наверное чтобы жителям бараков шкалу удовольствия прокачать.
Общая площадь 44 м2. То есть это именно общая площадь квартиры указанная в документах, а не площадь квартиры и всех «прилегающих помещений» включая самозахваченную кладовку в лифтовом холле. Кто не понял: читает внимательно 15 статью ЖК, кажется пункт 5: что входит в общую площадь жилого помещения.
Квартира на втором этаже девятиэтажного дома. То есть именно на втором жилом этаже, а не просто «высоко» и дом именно девятиэтажный, как по виду так и по документам, а не надстроенный пятиэтажный. И лифтов в нем два, то есть как положено по СНиП, и оба в наличии, а не один оставили, а второй «забыли» сделав на его месте кладовки и продав их жителям.
Квартира с ремонтом. То есть просто ремонтом «от застройщика». Не «евроремонтом» не смотря на белые стены и стеклопакет. Просто чистый, свежий ремонт.
Цена квартиры: 3300000 (Три Миллиона Триста Тысяч) руб. РФ. То есть надо заплатить именно три миллиона триста тысяч. Рублей РФ. И все. Это не «первоначальный взнос» и не «стартовая цена аукциона».
Это не «фонарь», квартира реальная, ключи у меня, показ по согласованию.<<<
Естественно делать такое описание я не стал, хоть могло получиться забавно. По крайней мере наблюдать за клиентами которые приезжали квартиру смотреть было забавно: шок и трепет - квартира как в объявлении. Сколько раз только на одном этом факте мне говорили «спасибо», трясли руку и спрашивали разрешения передать номер телефона друзьям/родне/знакомым - не знаю, со счета сбился бы, если б считал.
Но то местные, за приезжих покупателей бойня идет просто без правил. История: пришла в офис тетенька, у тетеньки 2,5 лям денег и желание купить метров 40 с ремонтом в центре Сочи. Ага, там где метр в черновой стоит от 150 тысяч. С тетенькой основательно побеседовал, показал реально: что, где и почем. И рассмотрев разные варианты пришли к выводу, что оптимально - еще лям в кредит (делаю ибо аккредитован в нескольких банках, клиенту палец о палец не прийдется ударить, только бумаги предоставь) и вот тогда получаем качественные 40 метров со статусом «квартира» и место для жизни подходящее. Да - не центр-центр, но инфраструктура хорошая и море рядом. Договорились на следующий день ехать смотреть три отобранных для сравнения варианта: две первички и одна срочная продажа - вторичка.
Звоню утром, подтвердить встречу и нарываюсь на монолог: «Если у вас будет мне что-то предложить согласно моему запросу, я рассмотрю». Логично интересуюсь: вам что-то предложили за 2,5? - Да, предложили. Занавес. Более того, я даже догадываюсь, что могли предложить: строений заброшенных, замороженных, без коммуникаций, документов и вообще непонятно как, из чего и на каких основаниях «почти построенных» хватает в том числе и самом центре-центра. В свое время погнавшиеся за дешевизной и, соответственно, вляпавшиеся по самые помидоры в стройку единственное возможное завершение которой - снос, сбрасывают свои приобретения за любые деньги и многие агентства, ни мало не сомневаясь, такими объектами спокойно торгуют.
Я сейчас вам страшно сделаю: в Сочи под снос, на основании судебных решений, идет около 600 (Шестисот) домов, из них 223 - многоквартирники. Еще 64 стройки заморожены из-за проблем с документами. Что с ними будет - непонятно, но там хоть шанс есть. При этом квартиры можно купить в каждом, достаточно обратиться в агентство недвижимости или напрямую к застройщику. И те и другие спокойно торгуют как первичными, так и помогают перепродавать ранее проданное. Даже бизнес на этом делают: кто-то отчаявшись получить квартиру, сбрасывает её, например за 2 лям, при реальной цене - 4. Сведущий человек, который знает, что дом раньше чем через год не снесут, её покупает и выставляет за 3,5. Потом торгуется до 3 и быстренько продает очередному лоху. Профит!
Местные агентства в курсе такой схемы, сами в ней участвуют и ничуть за карму не переживают. Господа, в этом моменте можете не верить мне на слово, проверьте. Да - проверьте, благо это не сложно: зайдите на сайт местной администрации (умышленно ссылку не даю, сами найдете), там есть списки проблемных домов. Выпишите несколько адресов, а потом обзвоните местные агентства с запросом: купить что-нибудь подешевле. Все. Можно удивляться.
Соратники, вы уж потерпите еще пару-тройку абзацев «растекания мыслью по древу», это не «стариковское брюзжание», но Философия местного рынка, его дефиниция. Ниже будут и приколы и полезности с забавностями. Но ниже.
Еще одну яркую характеристику, на мой взгляд, местному рынку рисует фраза сказанная мне на собеседовании Начальником в одном местном агентстве недвижимости. Название опущу: может он у них один такой, кхм, «продвинутый». Пафосный офис, солидная переговорная, несколько претендентов и Начальник, в черных полиэстровых брюках и белоснежной рубашке на голое тело. Знакомимся. Народ представляется, кратко о себе рассказывает, Начальник кривится, что-то черкает в анкетах и иногда задает уточняющие вопросы. Причем видно, что все это - театр. Ему глубоко безразлично, что из себя представляет человек, все равно возьмут всех, далее - кто выживет. Он не смотрит в анкеты, возможно даже не слушает, он прости сидит и возит авторучкой в анкетах, не глядя. Но делает это с таким видом, что сразу понятно: кто есть кто. Дошла очередь до меня, ну и выделился, уж очень мне Начальник «понравился»: прошелся по регалиям, коротенько. Начальник «проснулся» и изрек фразу явно вне роли: «Вы, агентом? Зачем? Это же низшая каста, мясо!» - коротко и от души. Я встал и ушел. Молча.
На московском рынке агент - даже не помощник - партнер. Доверенный партнер который профессионально решает специализированный вопрос. Для агентства же, агент - краеугольный камень. Агентство может существовать без бухгалтера, юриста, курьера, директора по персоналу и так далее, а без агентов - никак. И еще без уборщицы - тоже никак. В некоторых Настоящих Агентствах, соотношение агентов к «обслуживающему персоналу» - один к трем. Все крутиться вокруг агента, его удобства и потребностей. А здесь, в Сочи, в агентстве - «мясо». Оксюморон.
И начальник: в белой рубашке на голое тело - жесть. Ну и бог с ним, не заморачивается человек деловым этикетом и ладно, его проблемы, нас они не касаются. У нас задача своя, меркантильная: устроившись в агентство получить доступ к информации и тут, вы удивитесь, но что это будет за агентство: крупнейшее или «две комнаты в подвале» - значения не имеет. Совсем.
Поясню: в Москве работа строится следующим образом: человек, продавая квартиру, связывается с агентом по недвижимости. Если это именно агент по недвижимости, а не долбозвон из какого-нибудь агентства с надписью «риэлтер-эксперт» на визитке (видел такую), происходит следующее: агент, оценив предложение и его работопригодность, едет на квартиру. Договор с собственником, где, кроме прочего, указывается магарыч агента. Затем фотосессия квартиры, маркетинговый план, реклама, регулярные отчеты собственнику, сделка, регистрация, акт приема-передачи, расчет с агентом.
Покупатель квартиры - схема та же, но только еще предоплата присутствует. По крайней мере я в Москве работал только так и никак иначе, что считаю правильным, хоть это и «палка о двух концах», но это другая история. То есть, в агентстве, присутствует некоторый объем, буфер информации, которая есть только внутри конкретного агентства и остальным она недоступна. Первым долгом её стараются продать «своему» клиенту и уж только если совсем никак, отдают на «внешний рынок». Данный постулат относиться только к крупным агентствам, мелкие и частники себе такого позволить не могут: во-первых у них объем проходящей информации маловат, во-вторых - необходимость поддерживать темп. Темп, это рекомендации, рекомендации - новые клиенты. Ну и самое главное - конфликт интересов. У меня были сделки (собственно последнее время в Москве только такие и были), когда я выступал единственным агентом в сделке, то есть мог взять «и там и там», но… собственно, к чему слова - смотрите у меня на сайте. Все честно.
Здесь же «схема» слетает на первом же пункте - договор с агентом. Не принято тут ничего подписывать. Бывает, но это обычно чем-то обусловлено, но не принято. Первопричину этого «не принято» я вижу отнюдь не в местном менталитете, а опять в «фонарях» - безумном количестве объявлений о нереальных квартирах с кратно заниженными ценами. Более того: настоящее объекты в рекламу почти не попадают. Нельзя местным агентам выставлять реальные объекты в рекламу, это еще одна местная особенность. Поставил реальный объект в рекламу = потерял объект. Вычислят. Городок-то, по сути, маленький, вот коллеги из конкурирующих агентств и вычислят. Или покупатели, если из местных, даже по фото комнаты где отразился маленький фрагмент вида из окна. Жесткий эксклюзивный договор - три раза «ха»: обычно он пишется на три-шесть месяцев. Договориться и подождать месяцок, пока закончиться - не велика беда.
Этим развлекаются все, и контрагенты и покупатели, из местных.
Вот уж во-истину с ностальгией вспоминаю, как в Москве квартиры продавал. Первое, что делаешь, это раскидку по почтовым ящикам: «Уважаемые соседи, в Вашем доме продается квартира…» - и QR код со ссылкой на ленд. Расклейка по району, обязательно. Ну и на показ раскладушку у подъезда поставить. Что-то мне подсказывает, что тут такое не прокатит: на показ никто не прийдет, зато владельцу, даже если он постоянно живет в Норильске, телефон оборвут. И никого не будет смущать, что он в Норильске, а договор на продажу и ключи у тебя.
Но и это еще не то, а - возвращаемся к заглавию: «Площадь поверхности унитаза».
Есть в строительстве такой термин: «пятно застройки», то есть площадь поверхности земли занимаемая домом. В отделке и внутренних коммуникациях этот термин трансформируется в «монтажное пятно» - площадь занимаемая неким предметом. Все это - полезная информация которую необходимо знать. Относительно квартир уже площади: общая - всех внутренних помещений данной квартиры, и площадь жилая - сумма площадей всех жилых комнат. Так вот, не скажу за весь Краснодарский край, а в Сочи, при продаже квартиры, указывается её площадь в виде «площадь поверхности унитаза». Не площадь монтажа - прикинуть как его ставить и даже не «площадь сидения» - к своему заду прикинуть: удобно ли будет сидеть. А площадь всей поверхности унитаза - информация не о чем.
Немного нудной юриспруденции: согласно п.5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ балконов, лоджий, веранд и террас. Именно так она указывается в договоре купли-продажи, выписке из ЕГРН, указывалась ранее в свидетельствах о праве собственности. Точка. Хотя, справедливости ради, стоит заметить, что в предыдущей редакции ЖК - до 29.12.2004 (если не еще раньше - не помню), балконы и лоджии входили в общую площадь, но с понижающим коэффициентом: лоджии - 0,5, балкон и терраса - 0,3. Сейчас эти коэффициенты остались только в старом, от января 1989 года, но по сей день действующем СНиП 2.08.01-89.
При продаже квартиры обычно, и это естественно, указываю общую площадь значащуюся в одном из вышеприведенных документов о собственности. Иногда немного завышают ссылаясь на указанные коэффициенты, но вообще, в Москве, это моветон. В Сочи же все по-другому: здесь, при продаже, указывается площадь не общая, а «площадь вообще» которая включает в себя: площадь балконов, лоджий, террас и веранд, включая самовольно пристроенные, ящиков для цветов которые висят этих балконах-лоджиях, площадь под придверным половичком, если удалось оттяпать кусок общего коридора, наплевав на перекрытый пожарный выход, - тоже. Сюда же самовольно выкопанный погреб, если квартира на первом этаже, и не менее самовольно захваченный или даже надстроенный чердак по-модному названный мансардой, если квартира на последнем этаже.
Лично не видел, но общался с тетенькой которая продавала квартиру площадью 200 м2 при том, что по документам, это часть жилого дома общей площадью 25 м2. Лично видел, да собственно это уже и не удивляет: смотришь на дом - конкретно И-209, хороший дом, продают в нем двухкомнатную квартиру 50 м2 - ладно. На правду похоже: по паспорту в домах этой серии двушки по 45 метров - типа лоджию приплюсовали. Заходишь в квартиру - однушка! Бывшая. 34,8 м2 общей площади. Перепланировали в двушку, снеся часть внешней стены и таким образом присоединив лоджию (узаконить такое невозможно) и порядок. А площадь у девушек в доме какая? Правильно - 45, плюс лоджия, итого 50. Так и запишем в объявлении: «Продаю двухкомнатную квартиру общей площадью 50 м2». Здесь такое сплошь и рядом: приписать что угодно чтобы стало ВО!
Отсюда второе: основное правило местного ценообразования - «мне надо». В Москве такие «клиенты» тоже есть. Более того, с ними так же бесполезно разговаривать, в том числе, аппелируя к статистике, ибо - «мне надо». Ну так, тебе надо, но есть вот это и… - ты вроде как сам себя успокоил. Как агент. Остался профи сам для себя и в своем лице. Здесь это не работает. Вообще.
Первый пример: Сочи, ул. Островского, дом 1. На 7 и 5 этажах продаются однокомнатные квартиры: 34,8 м2 общей площади. Одна под одной. И обе, естественно, по местной моде, представлены как двушки по 50 м2 общей площади. Все одинаковое кроме ремонта. На 5 этаже - ремонт реально классный, современный, с белыми стенами и хороше сантехникой. На седьмом - «советский союз», читай: требует ремонта. За пятый этаж хотят 9 миллионов, за седьмой - десять. Я сперва был на пятом этаже, потом на седьмом. По старой привычке (надо избавляться) попытался хозяйке аргументированно объяснить, почему она за 10 квартиру не продаст. Не смог. Не смог ибо у нее был контраргумент: «У него свои проблемы, у меня свои» - точка. И самое смешное: обе квартиры проданы.
И как на этом рынке работать?
Я не спрашиваю, а просто пожимаю плечами. Смирился. Принял как данность. У самого сейчас в работе квартиры которые продаются дешевле, чем у застройщика. Ага. От двухсот тысяч до пяти миллионов. Кто не понял: квартира продается по цене «застройщик» минус пять миллионов. В конкретных цифрах, первый пример (минимальная разница): 4 миллиона (у застройщика 4,2), второй - у застройщика 16 с чем-то, я отдаю точно такую же за 11. Между ними еще пачка «среднестатистического». И это нормальные дома а не дома «вечной распродажи в ожидании сноса».
Логичен вопрос: откуда берутся это WOW! предложения? Отвечаю: на мой взгляд они появляются из «первички», то есть новостроек, и проецируются на вторичный рынок. На вторичном рынке, кстати, их не так много, это лишь «отблеск» первичного рынка, но когда клиент на вторичный говорит, что они/знакомые намедни купили ВОТ, я уже не кривлюсь - может и правда, купили. На первичном же поймать что-то эдакое - не велика задача. Источник этих сверх-дешевых предложений вижу в бешеном строительном рынке: дом заложили, продавать начали, а построиться или нет - вопрос. Соответственно инвестор, покупая квартиры на фундаменте разве что не креститься: «Господи! Пронеси!» - отдает свои кровные и рассчитывает только на то, что застройщик - его сосед, свояк - прокурор, никого не посадят и стройку не заморозят. Когда же дом сдан, или находиться в предсдаче, он, уже достаточно нанервничавшись, сбрасывает все для фиксации прибыли по принципу «лишь бы продать» и вложиться в следующий объект, пока не сильно из земли вылез. Вот такая «сочинская рулетка». Кстати - понимаю. Тут «фундамент» может стоить 40, готовый от застройщика - 100, и то, что инвестор отдает по 80 за м2 - понимаю. Удвоиться за год - это круто. По московским меркам. Как минимум.
Ну и хватит наверное для второй части.
Что? Мерзавец я? Да - мерзавец. Букв много, а «рецепта успеха» нет. Будет. «Клянусь своей треуголкой» © - будет. Пока же подержу интригу и напомню: я купил недвижимость в Сочи и, продолжая кататься и осматривать объекты, по работе, продолжаю крепить уверенность, что купил очень выгодно: примерно в три раза дешевле среднего. Ну и чтобы вам совсем скучно не было - Первое (с большой буквы), «Золотое правило» покупки недвижимости в Сочи по Нормальной цене - деньги здесь и сейчас. Даже «билет на первый же рейс» не играет там, где надо СЕЙЧАС. А здесь «сейчас» - не редкость. Не знаю в чем причина. Может - местный менталитет, а может - «игорная зона», но факт есть факт.
Всем бобра.
Окончание следует.
Начало здесь:
viewtopic.php?f=214&t=58764
Duo cum faciunt idem, non est idem - когда двое делают одно и тоже, это не одно и то же (лат).
25 нояб. 2018
Мерс с открытым верхом нужно покупать для трансфера. Риелтор на югах это кто расселяет туристов)
А у нас началось, да, в магаз съездить-сходить по-любому дело)
А у нас началось, да, в магаз съездить-сходить по-любому дело)
25 нояб. 2018
Вчера вернулась из Сочи сильно задумчивая. Все правда про Жить.
25 нояб. 2018
дополняйте пожалуйста рассказы фотографиями. 
upd: почему не выкладываете планировки квартир?
upd: почему не выкладываете планировки квартир?
Последний раз редактировалось Удаленный пользователь 25.11.18, 14:46, всего редактировалось 1 раз.
25 нояб. 2018
на мотиках то ездит народ?
а в Моркве уже снег с гололедом - залил полный бак, закрыл винной пробкой глушак и поставил в гараж...
открываем сезон
а в Моркве уже снег с гололедом - залил полный бак, закрыл винной пробкой глушак и поставил в гараж...
открываем сезон
продаю и покупаю недвижимость в Москве с 1996 года
25 нояб. 2018
Фу, Станислав...
25 нояб. 2018
И в Подморковье=)
.. холодно, конечно, носы "морковки" - не Сочи)
.. холодно, конечно, носы "морковки" - не Сочи)
Последний раз редактировалось aimsun 25.11.18, 14:47, всего редактировалось 1 раз.
25 нояб. 2018
Красиво!!!
Желающим удивить своих друзей, перепост ссылки в соцсетях приветствуется.
Желающим удивить своих друзей, перепост ссылки в соцсетях приветствуется.
Нижегородский риэлтор 89534157333.
внешняя ссылка
внешняя ссылка
25 нояб. 2018
Сколько дурака ни учи - он просто будет больше знать. Не риэлтор
25 нояб. 2018
Вчера
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость
