Как «украсть» недвижимость или добросовестный залогодержатель 12 / 981

Верховный суд РФ (Определение ВС РФ от 10 июля 2018 г. N 14-КГ18-9) фактически установил разные критерии добросовестности для покупателя недвижимости и для залогодержателя недвижимости. внешняя ссылка

Между тем критерий добросовестности является основным при защите права собственности на недвижимость от попыток ее изъятия.

Сравним добросовестности залогодержателя и покупателя недвижимости

Добросовестность залогодержателя

По логике Верховного суда РФ если недвижимость была заложена банку по договору ипотеки не собственником недвижимости договор ипотеки продолжает действовать, а настоящий собственник должен нести обязанности залогодателя несмотря на то, что он не подписывал договор ипотеки и не получил от банка деньги.

При этом для того, чтобы банку доказать свою добросовестность фактически нужно проверить только данные государственного реестра о том, что лицо на момент подписания договора ипотеки значится в реестре в качестве собственника.

Добросовестность покупателя

Покупателю недвижимости (даже если этот покупатель физическое лицо) абсолютно недостаточно проверить данные государственного реестра. Если физическое лицо будет ссылаться лишь на то, что при покупке квартиры оно руководствовалось исключительно данными Росреестра, то с высокой степенью вероятности недвижимость у такого покупателя отнимут и передадут «настоящему» собственнику (данные о котором отсутствовали в реестре на момент заключения сделки).

Для того, чтобы у Покупателя «настоящий» собственник не отнял квартиру, ему нужно, чтобы его признали добросовестным приобретателем.

Покупателю стать добросовестным приобретателем не очень просто, например, покупателю нужно:

1. Проанализировать обстоятельства, которые сопутствовали совершению сделки и если эти обстоятельства вызывают сомнения (например, низкая цена), то покупатель не признается добросовестным и у него можно забирать недвижимость (Подробнее см. п. 9 Информационного письма от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»).

2. Покупатель должен проверить оплату по предыдущей сделки. Если приобретатель этого не сделал, то недвижимость могут тоже забрать. (Подробнее см. п. 4 Информационного письма от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»).

3. Покупатель должен проверить притязания третьих лиц на недвижимость (см. "Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления" утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014)

4. и.т.д.

Ничего этого банку делать не нужно, чтобы недвижимость осталась в залоге у банка, ему достаточно проверить лишь реестр. При этом не имеет значение, что сама запись в реестре не соответствует действительности, либо внесена в реестр недобросовестно.

Данный подход представляется странным, так как банк профессиональный участник рынка и соответственно по умолчанию должен обладать более значительными ресурсами для проверки юридической чистоты сделки по сравнению и физическими лицами или непрофессиональными участниками рынка.

Если банк такими ресурсами не обладает, то он как предприниматель должен нести соответствующие риски, а не перекладывать их на собственников недвижимости.

Вывод:

Теперь в некоторых сценариях жулику для того, чтобы «украсть» недвижимость, достаточно отдать ее в ипотеку (не обязательно банку).

Настоящий собственник не сможет снять ипотеку с недвижимости, даже если суд в последующем признает, что лицо, заключившее договор ипотеки, ошибочно значилось в государственном реестра в качестве собственника.

27.09.18, 14:40
Сергей Известков писал(а):
... Настоящий собственник не сможет снять ипотеку с недвижимости, даже если суд в последующем признает, что лицо, заключившее договор ипотеки, ошибочно значилось в государственном реестра в качестве собственника.

Впечатлилась...

Не совсем вникла в схему мошенничества. Прежде чем преступник отдаст квартиру в залог банку, он должен каким-то образом "ошибочно" значиться собственником в росреестре. Это как?

И вот про реестр непонятная статья внешняя ссылка . Последний пункт как-то не вяжется с заголовком статьи.

Сергей Известков,
Сергей, мы не поняли, объясните нам, плз.

27.09.18, 23:12
Lana Chereda писал(а):
Не совсем вникла в схему мошенничества. Прежде чем преступник отдаст квартиру в залог банку, он должен каким-то образом "ошибочно" значиться собственником в росреестре. Это как? ...

Позавчера смотрели Дом, собственником которого значится предыдущий Владелец.
В 2015 году был переход права - бумажные носители не вызывают подозрений.
А вот Выписки - увы - выдают запутанную смесь из двух соседних участков и трех строений.
Дом - в черте Города, это даже не Загородка в Области.
Вот вышел бы тот Предыдущий Владелец с продажей Дома - и мы бы поверили бы...

27.09.18, 23:12
Lana Chereda писал(а):
...
И вот про реестр непонятная статья внешняя ссылка . Последний пункт как-то не вяжется с заголовком статьи.

Да, как-то чересчур сильно заявлено про 80%, а потом - БАЦ! - и вернулись к "надежным" Выпискам из того же "80%-недостоверного" РосРеестра.

27.09.18, 23:53
Елена Чижова писал(а):
Да, как-то чересчур смело по 80%.
А потом - БАЦ! - и вернулись к "надежным" Выпискам из того же "80%-недостоверного" РосРеестра.

Сумасшедший какой-то писал)))

27.09.18, 23:59
чао писал(а):
...
Сумасшедший какой-то писал)))

Который путает Нотариусов и Адвокатов)))

28.09.18, 00:00
Елена Чижова писал(а):

27.09.18, 23:59
чао писал(а):
...
Сумасшедший какой-то писал)))
Который путает Нотариусов и Адвокатов)))

Да там все запутано, как в 20%Росреестра

офигеть однако.

27.09.18, 14:40
Сергей Известков писал(а):
Ничего этого банку делать не нужно, чтобы недвижимость осталась в залоге у банка, ему достаточно проверить лишь реестр. При этом не имеет значение, что сама запись в реестре не соответствует действительности, либо внесена в реестр недобросовестно.

увы, именно так.
и ВС, и ВАС думают в этом отношении одинаково.

27.09.18, 14:40
Сергей Известков писал(а):
Данный подход представляется странным, так как банк профессиональный участник рынка и соответственно по умолчанию должен обладать более значительными ресурсами для проверки юридической чистоты сделки по сравнению и физическими лицами или непрофессиональными участниками рынка.

не обладают банки такими возможностями.
1 раз в год летом проходит банковская конференция по управлению рисками.
вы послушайте, что они там говорят.... это Агонь) некоторые высказывания в этом году - камеди-клабу нервно курить))
прохождение СБ по тембру голосу, например, установка кредитного рейтинга по фото с отдыха с подсчетом фотографий и т.д.)