Посоветуйте, как лучше распорядиться 16 млн. рублей для инвестирования в недвижимость в СПб в 2020 году. 19 / 333

[Тимофей Богров]

Есть: 16 млн. рублей. + возможность взять небольшой кредит
Хочется: купить хороший объект недвижимости, который бы приносил от 150 т.р. ежемесячного дохода.

Так как у меня есть бизнес, не связанный с недвижимостью, хочется чтоб объект не требовал особого внимания.

Опыт инвестирования в недвижимость — первый, поэтому я не рассматриваю варианты с потенциальным риском (перевод из жилой, требующие капитального ремонта и т.п.).

Ориентируюсь на торговую недвижимость в проходных местах с арендатором.

Посоветуйте, на что обратить внимание, как искать объекты (на циане, авито 95% неликвида — это норма? )

[Антон Смолев]

Тимофей Богров,
Если Вы не знаете ответы на ключевые вопросы, такие как: Где, как и для чего? то идеальным решением будет нанять специалиста, который поможет, найдет, закроет сделку, а в последствии еще и сдаст ваши метры сам или через коллег по цеху.

Все хорошее нужно найти, убрав все плохое. Оценить ликвидность на будущее, среднюю ставку найма и еще уйму вопросов, так как коммерция есть коммерция.

[Vadimir]

Так как у меня есть бизнес, не связанный с недвижимостью, хочется чтоб объект не требовал особого внимания.
Опыт инвестирования в недвижимость — первый, поэтому я не рассматриваю варианты с потенциальным риском (перевод из жилой, требующие капитального ремонта и т.п.).

лучше всего, искать по знакомым, в любом бизнесе их немало, и конечно, должно быть представление о локации, самостоятельный мониторинг, не менее года
попытка получить такую доходность 11,25%, без связей и опыта, может закончиться неудачей

[Maxim D.]

лучше всего, искать по знакомым, в любом бизнесе их немало,

Знаете, я бы сказал слегка обратное, что как раз через знакомых зачастую покупают полное го*но, причём не только по финансовой части, но и по документам.

Последнее, например - буквально месяца три назад назад один такой знакомый купил у своего знакомого помещение, за копейки, остальное "под столом", как говорится. Помещение самое по себе из серии "полу-ликвидов", т.е. и не из той серии, когда продавать надо однозначно всеми способами, но и не среднячок далеко, это ещё пол-беды. Основная беда - фирма-продавец подала на банкротство, уже введено конкурсное производство. Как покупатель этот момент прозевал - не знаю, вероятно положился на давнее знакомство с продавцом. Но теперь вполне реально рискует остаться без помещения и присоединяться к остальным кредиторам.

А в целом, зачастую никто не смотрит документы. И если где-то там предыдущий собственник получал документы на коммерческой основе или наоборот, давал денег, чтобы не оформлять что-то, то новый собственник этого может не знать и по дурости немного влететь.

Таким образом знакомых иногда становится меньше. Просто так ведь тоже никто ничего не продаёт. Тут скорее инициатива должна исходить от знакомых, которые перед тем, как работать с людьми "с улицы", могут сначала предложить по своему кругу знакомых.

[Vadimir]

Тут скорее инициатива должна исходить от знакомых, которые перед тем, как работать с людьми "с улицы", могут сначала предложить по своему кругу знакомых.

об этом и речь, таких помещений много, а дальше сбор информации, что со знакомыми сделать проще, или как вариант, покупать новостройку

[Maxim D.]

об этом и речь, таких помещений много

С чего бы их много было? Как в СПБ не знаю, в Москве не слышал такого, чтобы через знакомых была масса вариантов ))

а дальше сбор информации, что со знакомыми сделать проще

Это если речь идёт о ликвидном варианте. А если знакомому или приятелю нужно слить неликвид, то будет ровно обратная ситуация, когда этот самый знакомый/приятель злоупотребит доверием.

Надо ведь понимать, что в коммерческой, в отличии от жилья, на объекты вполне конкретно можно ставить штампы "неликвид". То есть что хочешь делай, как хочешь смотри на помещение, но это по-любому будет го*но, сорри за прямоту. Никому ненужное, проблемное го*но. Если такое куплено за копейки, то может быть какой-то смысл в этом ещё есть. Ну, грубо говоря, если полгода аренды в году против полугодовалого простоя всё равно дают 12-15% годовых, то в принципе всё не так плохо, при таком раскладе можно даже попробовать нехило заработать на перепродаже. Ну и в любом случае, пусть и с геммороем, но доход-то хороший.
Если это 8-10%, то это конечно грустновато, но всё равно потерями считать нельзя, считаю. Доходность есть и повыше, чем на депозит - это ключевое. Это не в ноль, это не в убыток, это всё равно в плюс. И всё равно есть шансы неплохо заработать на перепродаже.
Ну а если по итогу получается 4-5% годовых, фактически это потери. Тут два варианта - тянуть объект до лучших времён, на годы вперёд, либо продавать и фиксировать убытки. Гарантий здесь нет и быть не может, что неудивительно в общем-то.

С жильём иначе, даже самая убитая халупа в глухой деревне может быть востребована - не всех алкашей из Москвы всё-таки ещё переселили, избавив от непосильной ноши в виде дорогой собственности. Регистрация опять же. Говорю про обыкновенные вещи в общем-то. Но понимать надо, что зачастую нормальной доходностью тут даже и не пахнет, это тоже всем известно. Но тем не менее.
---
К чему, собственно, этот абзац - злоупотребив доверием, легко можно закрыть проблемный вопрос и выйти из объекта с деньгами, причём возможно даже с прибылью. И понятно, что эта прибыль будет за счёт своего знакомого, который конкретно встрянет. Но когда встаёт шкурный интерес, причём далеко не на сто рублей, внезапно многое меняется.

или как вариант, покупать новостройку

Это как раз замечательный вариант, чтобы попасть на 20-30-50% вложений. Или в лучшем случае, взяв на себя риски и время (несколько лет), по итогу выйти в ноль. Зачастую происходят два перечисленных варианта.

[Харыбин Александр]

Ждать кризиса в валюте или коротких ОФЗ

[sirius_77]

Я бы разбил на несколько частей: студию под аренду, валюту и облигации.
Облигации тоже разные корпоративные где еще можно найти купон 10%.

Все вбухтвать в один проект достаточно стремно тем более коммерческую недвигу где риски бывают большие.

Если нужен пассывный доход регулярный то можно валютут не брать

[Maxim D.]

Это все прекрасно, только денег приносит слабо. В корпоративных облигациях тоже надо разбираться, от жилья копейки.

В запросе, обратите внимание, традиционно надо чтобы ещё денег приходило много

[sirius_77]

150 тысяч в месяц это примерно 11% годовых.
На корпоративных облигах это сделать легко, но разбираться конечно нужно.
Хотя вообще во всем нужно разбираться если не хочешь потерять деньги)
В коммерческой недвиге уж точно)