Покупка квартиры у иностранца, тонкие моменты 89 / 2679

Lubov1 писал(а):
Освидетельствование на сделке необходимо 100%, независимо от объекта, т.к. освидетельствовать надо покупателя.
Вот ВТБ24 проводит это для всех старше 65, но при такой ситуации скоро все в ход пойдут.

Про освидетельствование поняла, Остается вопрос нужна ли его жена на сделке если она точно не резидент, а вот в браке ли он покупал сегодня выясню.

Катерина_Г Если реально планируемые налоговые потери со сделки 6 млн. рублей, то открываются дополнительные, относительно дорогие пути, обычно используемые не для квартир, а для месторождений, яхт и т.д.

Одним из возможных путей является судебный. Недвижимое или движимое имущество может изменить собственника не только в результате договора купли-продажи, но и иными путями. Одним из них является решение суда. Например: две компании заключают договор (не о недвижимости, а какой-то иной, вытекающий из их обычной деятельности). В договоре большие штрафные санкции за частичное неисполнение, а также поручительство третьей стороны (физического лица, владеющего недвижимостью). Стороны прописывают в договоре использование в случае разногласий третейского суда.

Договор поначалу исполняется, но потом планово не выполняется. В этой ситуации закон дает право обратиться в суд сразу к поручителю, а не к исполнителю. Суд восстанавливает нарушенное право. При такой схеме можно организовать дело так, что:

1) налогообложение сделки по законодательству равно 0 (ноль) для всех трех сторон: немец, юрлицо в России, конечный владелец-физлицо в России. Речь в данном пункте исключительно про налогообложение в России, про Германию и ее налоги у меня нет компетенции, т.е. конечная стадия состоит в том, что на счету немца в российском банке оказываются рубли в нужной сумме и полностью удовлетворяющие банк комплект документов об их происхождении.

2) Суммарные расходы на юридическую фирму, которая все это осуществит "под ключ" и т.д. составят 1.5-2 млн. рублей. Региональная юрфирма и за 500-700 тысяч возьмется.

3) Минимизация рисков. Схема менее надежна, чем ячейки. У сторон возникает небольшая возможность сознательно кинуть друг друга в течение нескольких часов (но она для покупателя хлопотна и затратна, а для продавца -- очень-очень хлопотна). Можно эти несколько часов провести вместе (в этом случае сохраняется риск, что другая сторона наймет мошенника, который не побоится использовать фальшивый паспорт; этот последний риск минимизируется внеюридическими методами).

4) Срок составит примерно 8-10 месяцев.

Вот образец, как это выглядит (не с квартирой), посмотрите дело № А47-1437/2015 внешняя ссылка

Катерина_Г писал(а):
Немец нерезидент, попадает на налог точно. У него жена москвичка, но хозяин он. На вопрос почему он ей не подарил кв, чтобы налог не платить, плечами пожимают.

Потому что немцы - практичный народ. И то при всей своей практичности большая часть имущества, подлежащая налогообложению в Германии (недвижимость, автомобили), зарегистрирована, на женщин, при том, что формально женщины часто зарабатывают меньше мужчин. А Вы хотите, чтобы бедный немец оформил свою квартиру на супругу-гражданку другого государства?

Катерина_Г писал(а):
У меня вопрос что нам может угрожать. И как себы обезопасить. Квартира хорошая, а ее локейшен еще лучше.

Навскидку: нет здесь никакой притворности сделки. Но, если по каким-либо основаниям сделку все же признают недействительной или расторгнут ее, по этой сделки Вам вернуть ту сумму, которую Вы формально указали. Решайте сами устраивает Вас такой вариант. А потом, как минимум, нужно видеть условия заключаемого Вами договора.

Почему решили такие вопросы выяснять у риелторов? Риелторы - не юристы, и даже те, кто считает себя почему-то юристом, в лучшем случае участвовали в судебных разбирательствах от сила раза 3. Это разные профессии, разные профессиональные навыки. Каждая профессия по-своему в чем-то хорошая.

Катерина_Г писал(а):
ДКП указываем цену 1 млн
Намец потом в суд подаст, скажет меня обманули.

В принципе у Вас в любом случае договор с иностранным элементом.
Даже в случае расторжения или признания договора недействительным, попробуйте что-нибудь получить с гражданина Германии (не имеющего имущества на территории РФ) на основании решения российского суда.
Какая Вам разница не вернет он Вам 1 или 15 млн.? А раз он заморачивается с уплатой налогов, может быть, он вполне себе нормальный продавец. Кто ж его знает?

Катерина_Г писал(а):
Ситуация такая. Немец через агенство 2 года пытается продать кв, дорого 18,7. Сам проживает в Германии, покупал в 1994г. Клиентов или не было или цены такой не давали. Мы предложили цену на 5 млн меньше... Его агенты, пытаются поставить условие, что продают за нашу цену, но в ДКП указываем цену 1 млн, а то немец попадает на налоги 30%.

Скорее всего немец согласится на снижение цены в 5 млн только при условии указания неполной стоимости в дкп.

Налог 30% от 18, 7 составляет 5,6 млн. То есть вместо того, чтобы заплатить государству 5,6 млн, он дает вам скидку в 5 млн. При этом немец, ес-но, рассчитывает на минимизацию налога.

Если вы не согласитесь на его условия, то ему нет никакого смысла продавать вам квартиру за 13,7 млн.
Так что вам придется либо принять неполную стоимость в дкп либо покупать эту квартиру с указанием полной стоимости, но по более высокой цене.

Важно понимать, какова была бы рыночная адекватная стоимость данной квартиры, продавай её гражданин РФ.
Неужели на 5 млн меньше чем немец хотел продать?

Сергей Известков

Схемы с использованием Юр лиц, тоже требуют доверия к тем самым юр лицам , которых в вашей предложенной схеме как минимум 2, причем одно должно закрывать немца, а другое вас ) тот же конфликт интересов.
Есть же более простые схемы для работы с иностранцами, я как иностранец этот вопрос изучал, поскольку, ряд моих клиентов как раз на месте немца (имеют Российские активы). После того как у него на счету или в ячейке окажется любая сумма, он должен будет 1) провести ее через валютный контроль и подтвердить легальность сделки , или деньги просто не выйдут из России. В Германии ему придется сделать тоже самое, когда деньги окажутся на его счету, в противном случае это налог на доходы физических лиц, а у нас он 23%, в отличии от ваших 13)) 2) если кэш, то он имеет право провести через границу с ЕС без декларации не более 10т $ за раз. у Нас в ЕС с легалом всегда море вопросов, да и у вас это все не за горами. по заниженным сделкам у нас вопросы возникают мгновенно, такими инструментами уже давно не пользуемся.удачи. с приветом из Риги

djsage писал(а):
за раз. у Нас в ЕС с легалом всегда море вопросов, да и у вас это все не за горами

И это нам сообщил гражданин, представитель страны- прачечной N1, для транзита денег во всю ЕВропу и дальше по всему миру)) :hi_hi_hi:

VASh Зеленый НИК писал(а):
djsage писал(а):
за раз. у Нас в ЕС с легалом всегда море вопросов, да и у вас это все не за горами

И это нам сообщил гражданин, представитель страны- прачечной N1, для транзита денег во всю ЕВропу и дальше по всему миру))

))) Мы бы и дальше радовали восточных друзей и партнеров нашими возможностями, но в прошлом году мы вступили в ОЭСР,
несколько банков сразу пошли на дью-дилидженс, так что наш N1 сильно пытаются отжать, но мы боремся