Помогите с выбором 1-к или 2-к квартиры в районе Академической 133 / 3619

Добрый день, уважаемые жильцы этого замечательного форума.

Выбираю квартиру под себя (женщина 60 лет) для переезда из региона, чтобы квартира была рядом с сыном. Рассматриваю в ближайшем окружении к ЖК Новочеремушкинская 17, в котором сын получит квартиру в 1 квартале 2020.

Основные критерии для поиска квартиры в порядке приоритетов:
* бюджет до 11 млн, чем меньше - тем лучше, т.к. ипотека и нужны еще деньги на ремонт.
* рядом с ЖК
* не 1 этаж
* если выше 2 этажа, то дом с лифтом (больные колени)
* площадь имеет значение (привыкла жить одна в 60 кв.м. + будущие внуки будут гостить)
* удаленность от метро не более 15 мин пешком
* ремонта не боимся
За последние месяцы в районе скупили все приличные варианты, выбора совсем не осталось. Прошу вашего совета определиться из оставшихся предложений. В каждой квартире побывали лично:

1)
внешняя ссылка
- под ремонт
- старый дом - страшный подъезд
- планировка с малюсеньким холлом
- далеко от метро
- завышена цена 232 т.р./м2 (будет торг)
+ высокий 8 этаж
+ трамвайная остановка
+ окна запад
+ большая кухня

2)
внешняя ссылка
- площадь завышена в объявлении - по БТИ 37 м2
- завышена цена 261 т.р./м2 (с учетом реальной площади)
- собственность всего около 1 года
- маленькая кухня
- лифтовая шахта на последнем этаже, шум в квартире
+ близко к ЖК
+ П-44
+ высокий 14 этаж
+ свежий дом, консьерж, приятный подъезд, 4 кв на этаже
+ близко от метро
+ окна на юг
+ не требует ремонта

3)
внешняя ссылка
- завышена цена 212 т.р./м2 (оцениваю 180 т.р./м, потолок 185 т.р./м2)
- смежные комнаты (для меня одной это не минус, но неликвидная в будущем)
- окна на север, балкон на 2 комнаты еще больше затеняет, очень темно
- страшный подъезд, старый дом
+ 2кк
+ близко к ЖК
+ большая кухня
+ цена за м2 низкая в доме
+ высокий 7 этаж

4)
внешняя ссылка
- завышена цена 244 т.р./м2 (оцениваю 220 т.р./м2)
- низкий 3 этаж
+ свежий дом, приятный подъезд
+ окна на юг
+ высокие потолки 280
+ планировка (большая кухня)

5)
внешняя ссылка
- завышена цена 240 т.р./м2 (оцениваю 220 т.р./м2)
- кухня меньше заявленной (квадратная)
- далеко от ЖК
- дом переселенцев, социальное жилье
- низкий 3 этаж
+ новый дом
+ близко от метро
+ окна на юг
+ высокие потолки 278

6)
внешняя ссылка
- завышена цена 221 т.р./м2 (по циану цена в доме 193 т.р./м2)
- далеко от ЖК
- далеко от метро
- окна на север
- старый дом, страшный подъезд
+ низкая цена в доме = низкая цена квартиры
+ высокий 8 этаж
+- вид из окна (+ верхушка МГУ, + открытое пространство, - хоккейная коробка освещается)

7)
внешняя ссылка
(квартира под бронью, но высокий шанс, что сделка сорвется)
- низкий 3 этаж
- далеко от метро
+ близко к ЖК
+ П-44
+ свежий дом
+ тихо, под окнами закрытая территория МВД
+ окна на юго-запад
+ не требует ремонт
+ трамвайная остановка
+- цена не сильно завышена 228 т.р./м2 (в доме по циану 115 т.р./м2)

Срочности покупки нет (т.к. мой переезд запланирован на начало 2020), но и вопрос покупки хотелось бы закрыть уже сейчас (т.к. у сына ипотека одобрена на 3 месяца + рост ставок + возможный рост цен). Что посоветуете уважаемые профессионалы с учетом тенденций на рынке недвижимости: ЖДАТЬ или ПОКУПАТЬ? И что выбрать из вариантов выше, или мы что-то пропустили?

Рубли в доллар. Ждать лета. Не благодарите.

Не смешите достопочтенную публику выводами о завышенных ценах, да ещё основываетесь на циан, да ещё сидя в Казани.

irek_kazan,
стоимость и выбор квартиры зависит не только от самой квартиры, но и от правоустанавливающих документов, истории перехода прав на квартиру и второй момент, то что вы просите это называется подбор квартиры и это стоит денег, здесь много риэлторов, выбирайте, обращайтесь они помогут.

Разве я заблуждаюсь, думая, что в разделе "О доме" каждого объявления на циан указана стоимость на основе ранее опубликованных объявлений (читай "хотелок") продавцов. То есть даже не цены реальных сделок.

p.s.
Сижу не в Казани.

03.02.19, 15:40
irek_kazan писал(а):
В каждой квартире побывали лично

Мониторю объявления в этом районе добрых 10 месяцев.

03.02.19, 16:27
Alonna писал(а):
irek_kazan,
стоимость и выбор квартиры зависит не только от самой квартиры, но и от правоустанавливающих документов, истории перехода прав на квартиру

Понимаю, что зависит, однако при прочих равных как бы вы оценили вышеозначенные варианты?

03.02.19, 15:53
MGon писал(а):
Не смешите достопочтенную публику выводами о завышенных ценах.

Правильно ли я понимаю смысл вашей фразы, что по вашему мнению, все цены из этих вариантов соответствуют рыночным?

03.02.19, 16:34
irek_kazan писал(а):
Разве я заблуждаюсь, думая, что в разделе "О доме" каждого объявления на циан указана стоимость на основе ранее опубликованных объявлений (читай "хотелок") продавцов. То есть даже не цены реальных сделок.

p.s.
Сижу не в Казани.
03.02.19, 15:40
irek_kazan писал(а):
В каждой квартире побывали лично
Мониторю объявления в этом районе добрых 10 месяцев.

На домклик есть истории прошлых сделок по ценам. Вот и изучайте, благо бесплатно пока что.

03.02.19, 16:44
irek_kazan писал(а):

03.02.19, 15:53
MGon писал(а):
Не смешите достопочтенную публику выводами о завышенных ценах.
Правильно ли я понимаю смысл вашей фразы, что по вашему мнению, все цены из этих вариантов соответствуют рыночным?

Все зависит от того, "продаем или покупаем"?

irek_kazan,

Если Вы в каждой квартире побывали лично, как вы не смогли понять, что район очень разный и дальше чем.... не стоит даже смотреть в базах? Читайте форум, ищите Давида Моисеевича и слушайте его, куда не ходить смотреть квартиры на Академической. Иначе весь бомонд этого района окажется у вас в подъезде.