Без ущерба для себя можно продать только один объект недвижимости в год 108 / 1822

03.05.21, 23:24
Mia Mia писал(а):
Тататьяна,
Я знаю, вы профи, и мне интересно ваше мнение, а я же сама пока не знаю, как и что будет, сами видите, что инвеста сейчас практически нет, реально с декабря было только два нормальных старта, впрочем, не мне вам рассказывать.
Насчёт годового количества ничего сказать пока не могу, но 2-3 было бы неплохо, а это уже не гуд для физика.

По инсайту от близких родственников, работающих в налоговой, к 2 объектам в год пока претензий нет. Но это касается жилья. Про аппартаменты не могу сказать. Думаю, что один и каждый год тоже нормально пока. В крайнем случае потом можно будет периодически на маму, к примеру, оформлять.

03.05.21, 23:24
Mia Mia писал(а):
Тататьяна,
Я знаю, вы профи, и мне интересно ваше мнение, а я же сама пока не знаю, как и что будет, сами видите, что инвеста сейчас практически нет, реально с декабря было только два нормальных старта, впрочем, не мне вам рассказывать.
Насчёт годового количества ничего сказать пока не могу, но 2-3 было бы неплохо, а это уже не гуд для физика.

Спасибо)
Цикл постройки объекта 2-3 года, чаще 3.
По хорошему лучше продавать на ключах. Скорее всего если Вы начнёте с 2 объектов у Вас будет в лучшем случае 1 продажа в год.
Не переживайте и не усложняйте, ИП Вы сможете оформить в любой момент, почувствуете необходимость если -все сделаете
Больше продаж в инвесте не равно больше доход, скорее наоборот, не стоит продавать слишком быстро, недополучите прибыль.
А хорошие старты на растущем рынке можно фиксировать ипотекой, имея первоначальный взнос. А потом уже продавать предыдущий объект.
Правда это все скорее про жилье, я аппарты так и не поняла, не пошло у меня.

03.05.21, 23:55
Тататьяна писал(а):
Правда это все скорее про жилье, я аппарты так и не поняла, не пошло у меня.

У меня ощущение, время на реализацию аппарта дольше намного. Долгая экспозиция.

04.05.21, 00:07
Татьяна Костянова писал(а):

03.05.21, 23:55
Тататьяна писал(а):
Правда это все скорее про жилье, я аппарты так и не поняла, не пошло у меня.
У меня ощущение, время на реализацию аппарта дольше намного. Долгая экспозиция.

Согласна, я себе не брала, но вот недавно клиентский продавала.
Очень тяжко уходил даже на таком рынке. Много пустых просмотров, люди не понимают разницы, потом удивляются. Были ипотечники с одобрениями от банков, которые аппарты не рассматривают.

03.05.21, 20:35
mamzh писал(а):
Не могу понять, что вам даст ИП. Если ИП на УСН 6% или 15%, то не вижу налоговой выгоды от перепродажи недвижимости. Продать пару квартир в год и заплатить без ИП 13% НДФЛ на рост стоимости - нет никаких проблем.
Для рисков признания деятельности коммерческой все же в год надо продавать не менее 5 квартир.
Итого не нужно вам ИП пока.

Святослав Сергеевич в какой-то теме приводил видеообзор от практикующего юриста. Налоговые проблемы начинаются с продажи двух квартир в год.

03.05.21, 23:32
Татьяна Костянова писал(а):
По инсайту от близких родственников, работающих в налоговой, к 2 объектам в год пока претензий нет. Но это касается жилья. Про аппартаменты не могу сказать. Думаю, что один и каждый год тоже нормально пока. В крайнем случае потом можно будет периодически на маму, к примеру, оформлять.

по инсайДу ?

03.05.21, 23:03
Mia Mia писал(а):
чем я рискую, оформившись ИП, и начав платить с доходов минус расходы?
Могут ли мне добавить НДС, и почему вы озвучиваете не 13%, а все 15?

УСН Доходы-Расходы 15% вместо обычного НДФЛ 13%. НДС на УСН не должны заставить платить. Но в УСН доходы-расходы закрытый перечень расходов. И расходы на покупку квартир и аппартаментов подходят с натяжкой под пункт товаров для перепродажи. Могут пристать к этой натяжке и пересчитать 15% на всю сумму продажи. У ИП немало отчетности, поэтому к ним больше внимания, чем к обычным физикам. В общем сам бы без крайней необходимости ИП регистрировать не стал бы. А для вашего случая эта необходимость не усматривается.
К тому же объясниться в налоговой, почему продал 2-3 помещения в год вполне возможно без коммерческого контекста. Не знаю, человек тут писал, что кому-то и с 2 проданными квартирами задавали вопросы. Я этого не встречал. Пристают к совсем нахальным, когда строительные фирмы на обычного физика записывают по 50 квартир в каких-то целях.

А почему вообще должны быть вопросы если платится НДФЛ? Никто же доход и не скрывает. Объясните, почему нельзя продать 10 квартир как физлицо и везде заплатить 13%?

Не понимаю желания Миа Миа связываться именно с апартаментами.
Продать сложно, обслуживать дорого, прописки нет.
Кроме того, апартаменты попадают под категорию коммерческая недвижимость,
что влечет за собой особое внимание налоговой к таким объектам.
Насколько я понимаю, признать такой объект объектом для использования в предпринимательской деятельности, это очень просто .Особенно если будет ИП с ОКВЭДом по операциям с недвижимостью.
Зачем регистрировать ИП ?
Зачем покупать именно апартаменты ?

04.05.21, 06:11
Retrest писал(а):
А почему вообще должны быть вопросы если платится НДФЛ? Никто же доход и не скрывает. Объясните, почему нельзя продать 10 квартир как физлицо и везде заплатить 13%?

03.05.21, 20:45
Mia Mia писал(а):
ИП должно было бы дать мне некие гарантии спокойствия, если брать доходы минус расходы, а не УСН 6% с оборота, которая съест всю мою копеечную прибыль.

Для таких продаж нет налоговых вычетов в размере затрат на покупку.

внешняя ссылка
Дата публикации: 24.12.2020
По вопросу налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи имущества
Дата письма: 23.12.2020
Номер: БС-4-11/21203@

Вид налога (тематика): Налог на доходы физических лиц Статьи Налогового кодекса: Статья 221

Вопрос: По вопросу налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи имущества
Ответ: Федеральная налоговая служба направляет для сведения и использования в работе письмо Департамента налоговой политики Министерства финансов Российской Федерации от 11.12.2020 № 03-04-07/108943 по вопросу налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи имущества.
Доведите указанное письмо до нижестоящих налоговых органов.
Приложение: на 2 листах в электронном виде.
Действительный государственный советник Российской Федерации 2 класса С.Л. Бондарчук
Письмо Министерства финансов Российской Федерации
от 11.12.2020 № 03-04-07/108943
pdf (299 кб)
---
«Один раз не считается...» Выпуск 39
Вадим Баранча

---

03.05.21, 19:52
Mia Mia писал(а):
Дорогие мои, юзаю интернет и вычитала, что без ущерба для себя можно продать только один объект недвижимости в год, и то, не каждый год, потому у меня появилась мысль продать единственное жилье и рискнуть вложить деньги в более-менее готовый объект или несколько объектов, продать их, но уже дороже.

Департамент налоговой политики рассмотрел письмоФедеральной налоговой службы от 09.10.2020No БС-4-11/16591@ по вопросу налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи имущества,и сообщает следующее ...

внешняя ссылка

Федеральная налоговая служба
Департамент налоговой политики рассмотрел письмоФедеральной налоговой службы от 09.10.2020No БС-4-11/16591@ по вопросу налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи имущества,и сообщаетс ледующее.На основании пункта 1 статьи 221 Налогового кодекса Российской Федерации (далее –Кодекс) при исчислении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210Кодекса право на получение профессиональногоналоговоговычетав сумме фактически произведенных налогоплательщикамии документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов, имеют налогоплательщики, указанные в пункте 1 статьи 227 Кодекса.В подпункте 1 пункта 1 статьи 227 Кодекса указаны физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядкеи осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Кодекса индивидуальные предприниматели –это физические лица, зарегистрированные в установленном порядкеи осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательстваРоссийской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.Таким образом, физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность и не зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке, не имеют право на получение профессионального налогового вычета по налогу на доходы физических лиц, предусмотренного пунктом 1 статьи 221 Кодекса.
Также сообщаем, чтосогласноподпункту1 пункта 1 статьи 220Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества.При этом согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса, если иное не предусмотрено подпунктом 2.1или 2.2указанного пункта, положения подпункта 1 пункта 1статьи 220 Кодекса не применяются в отношении доходов, полученных, в частности, от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.Таким образом, налогоплательщик не имеет право на получение имущественного налогового вычета, указанного в подпункте 1 пункта 1 статьи220 Кодекса, при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.При этом факт регистрации налогоплательщика в качестве индивидуального предпринимателя в качестве условия применения вышеуказанного ограничения для применения соответствующего имущественного налогового вычета в подпункте 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса не указывается.
Директор Департамента Д.В. Волков

04.05.21, 02:03
mamzh писал(а):
И расходы на покупку квартир и аппартаментов подходят с натяжкой под пункт товаров для перепродажи.

не подходят