Имущественный вычет для пенсионера 41 / 1102

OLA77 писал(а):
Но вот не придерутся ли, что ИП ведет деятельность (фактически предпринимательскую), но не зарегистрировал ее...

Если бы свою одну -единственную квартиру сдавал обычный гражданин, не предприниматель, то к нему не прикопаешься.Сдача в аренду единственной квартиры не тянет на предпринимательскую деятельность. А вот когда сдает квартиру ИП , то формальные основания по моему все есть прикопаться. Он и так и офицально сам себя зарегистрировал предпринимателем, а тут еще и сдача квартиры, налоговики это могут расценить как расширение сферы его предпринимательской деятельности.

Ида Зибелин писал(а):
OLA77 писал(а):
Скажите пожалуйста, если пенсионер покупает квартиру и потом сдает ее в аренду (официально), то он имеет право на имущественный налоговый вычет (260 тыс рублей) с доходов с аренды?
Пенсионер является инидивидуальным предпринимателем (то есть имеет доходы, облагаемые по УСН 6%), но в видах деятельности не указаноа сдача в аренду собственной недвижимости. Планируется ее сдавать как физлицо (13% НДФЛ) и первые несколько лет получать налоговый вычет).
Я нигде не ошиблась?

Давайте еще раз и подробно.

Пенсионер (ИП) покупает квартиру. Ему положен налоговый вычет на покупку жилья в размере 2млн.р, если он еще не использовал его раньше.
Но использовать этот вычет можно только с уплаченных НДФЛ, а пенсионеры и ИП их не платят.

Теперь пенсионер (ИП) решает сдавать квартиру. Поскольку в его видах предпринимательской деятельности этих кодов нет, он может сдавать её как физлицо, а не как ИП. Тогда с арендной платы он должен уплачивать НДФЛ - 13%.

Вычет положен с суммы 2 млн.р. (13% - 260 т.р.). Значит, пока сумма арендных платежей не достигнет 2 млн. р., налогов с аренды он платить не будет. Если средняя арендная плата ~ 50 т.р., то 2 млн.р./50 т.р = 40 месяцев, то есть более трёх лет выгодно пользоваться этой схемой.

После истечения этого льготного периода можно будет просто добавить в коды предпринимательской деятельности сдачу в наём собственного жилья и в дальнейшем уплачивать с доходов от аренды те же 6% (УСН).

По поводу продажи жилья - чтобы при продаже не платить налог как ИП, достоточно будет просто закрыть ИП и после этого продавать как физлицо.
Тогда можно будет воспользоваться и вычетами с продажи для физлиц.

Все здОрово, кроме последнего абзаца, хотя он абсолютно логичен, и я, как гражданин, придерживаюсь этой позиции.
А как риэлтор, отягощенный юридическим образованием - я в шоке! И Вас огорчу, и ТС расстроится...
В сентябре нам поступил объект коммерческой недвижимости (но сути дела это не меняет, как выяснилось), где собственник ИП, который держит в нем свой магазин. Решил переехать и продать объект. Три года будет в феврале 2014. Говорю ему то же, что Вы написали: закроешь ИП, и продадим в феврале.
Он говорит: покажи текст закона, и я пойду закрывать ИП, одной логики мне недостаточно.
Я говорю: напрямую так не написано, но по логике, из того что написано, так и будет.
Он: Покажи что-нибудь.
Я: Ладно, завтра почитаю Письма Минфина и обязательно покажу.

Пошел читать и офигел!
Их несколько на эту тему, в разных вариациях; действующий ИП продал - плати (тут логично); действующий ИП, но с другим кодом деятельности продал - плати; закрыл ИП, продал как физик - плати!; закрыл ИП, прошло три года, продал - плати!!!
И что характерно - нет логической цепочки в разъяснениях!!! Просто пишут, что раз использовал объект для извлечения дохода как ИП, то плати. То, что закрыл ИП - никак не комментируют.
Поначалу решил, что это бред, а как обновление Консультанта Плюс в декабре прочитал, то понял, что бред усилился. Как уже написал выше, с 01.01.2014 любой налогоплательщик, хоть раз использовав имущество для получения дохода, лишается льгот по ст.217 и ст. 220 НК РФ и при продаже такого имущества будет платить НДФЛ со ВСЕЙ суммы!!!

Предлагаю всем заинтересованным почитать и поспорить на эту тему - она МНОГИХ касается.

С уважением.

Насчет новых изменеий с 2014г. не знаю, еще не читала.
Раньше на ЖИЛОЕ это не распространялось. Закрыл ИП - перестал заниматься предпринимательской деятельностью.
И снова используешь квартиру для собственного проживания. Можно даже годик не сдавать (не подавать декларацию)ю
Продаешь - снова как физлицо.

Предлагаю всем заинтересованным почитать и поспорить на эту тему - она МНОГИХ касается.

Я эту тему здесь уже начинала, так как саму очень беспокит этот вопрос: viewtopic.php?t=32255

Вот сейчас подумала - а если я подарю по микроскопической доле в кажлой квартире... ну например своей дочери. 1/100 например. И продолжу сдавать как ИП. Перед продажей подарю оставшиеся 99/100 ей же. Собственность же у нее все равно с того дня тикает, когда она стала собственником 1/100. То есть больше трех лет пройдет. И она спокойно продает квартиру и не платит налогов, так как не использовала ее в предпринимательсткой деятельности.

Cвятoслав Tеплов

Да, ИП лучше закрыть до 31 декабря, а продавать с 1 января - в новый налоговый период.
А то могут пытаться взыскать 6% с суммы продажи.
ИП имеет смысл открывать только если сдаешь несколько квартир или нежилых. Но покупать их только как фл.

* дальше пошли какие то бредни юристов...- пожалуй поставлю в подпись?!

предпринимательской деятельности" заменили на "доходы от продажи имущества, используемого НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОМ (а это значит, что и просто физ лица тоже) для получения дохода".

Та версия, которая в онлайн консультанта лежит, по-старому:
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;

внешняя ссылка
© КонсультантПлюс, 1992-2014

Святослав писал(а):
Да, ИП лучше закрыть до 31 декабря, а продавать с 1 января - в новый налоговый период.
А то могут пытаться взыскать 6% с суммы продажи.
ИП имеет смысл открывать только если сдаешь несколько квартир или нежилых.

Я квартиру продала, вообще ИП не закрывая

. Так как как раз несколько квартир было. Посмотрим, что будет, я себе две подушки безопасности подготовила, посмотрит, сработает ли хотя бы одна из них.

Можно слово"пенсионер" и слово"ИП" исключить из обсуждения. Приведем пример попроще-официально безработный гражданин решил переехать жить в квартиру своей подруге. Она за.Он за. Переехал. А свою квартиру , находящуюся в его единоличной собственности решил сдавать. И на эти деньги жить.Совершенно неважно-пенсионер он или молодой парнишка. Доход от сдачи решил декларировать . Квартиру свою он купил год назад. И поскольку вычет с покупки он не использовал , то налогов он официально может не платить пока сумма арендной платы не достигнет 2 млн руб. И соответственно сумма положенного ему вычета в 13% с 2 млн. руб не сравняется с суммой налогов , которые он должен уплачивать с полученного дохода. Т.е те же 13% в месяц .После этого будет считаться , что вычет который ему положен он получил полностью.И далее он должен уже не только декларировать , но и реально уплачивать налог. Правильно? Или где то ошибки в рассуждении?

OLA77 писал(а):
Предлагаю всем заинтересованным почитать и поспорить на эту тему - она МНОГИХ касается.

Я эту тему здесь уже начинала, так как саму очень беспокит этот вопрос: viewtopic.php?t=32255

Вот сейчас подумала - а если я подарю по микроскопической доле в кажлой квартире... ну например своей дочери. 1/100 например. И продолжу сдавать как ИП. Перед продажей подарю оставшиеся 99/100 ей же. Собственность же у нее все равно с того дня тикает, когда она стала собственником 1/100. То есть больше трех лет пройдет. И она спокойно продает квартиру и не платит налогов, так как не использовала ее в предпринимательсткой деятельности.

Так же поначалу подумал. Но Вы меня или невнимательно прочитали, или не поняли: с 01.01.2014 нет слова "ИП". Есть слово "налогоплательщик". А это более универсальный и всеохватывающий термин. Физ. лица тоже являются налогоплательщиками. И схема с дочкой (которая не ИП) уже не прокатит.
В Инете инфа с Консультанта м/б с запозданием, почитайте платную версию, или у юриста знакомого попросите, у которого платная (регулярно обновляемая) версия.
Почитайте, подумайте, а потом интересно будет пообсуждать.
А то сейчас у нас диалог на тему "Не может быть!" или "Не верю!"

Cвятoслав Tеплов

OLA77 писал(а):
Святослав писал(а):
Да, ИП лучше закрыть до 31 декабря, а продавать с 1 января - в новый налоговый период.
А то могут пытаться взыскать 6% с суммы продажи.
ИП имеет смысл открывать только если сдаешь несколько квартир или нежилых.

Я квартиру продала, вообще ИП не закрывая . Так как как раз несколько квартир было. Посмотрим, что будет, я себе две подушки безопасности подготовила, посмотрит, сработает ли хотя бы одна из них.

Единственный шанс не попасть под налог: покупали и продавали как фл, в налоговый переод деятельности не было, сдали 0 декларацию. Если декларация не сдали - вопрос спорный...

Вообще получается собрался продавать - сделай расторжение аренды и передаточный акт 30 декабря прошлого года. В новом году - аренду не светить!