Без ущерба для себя можно продать только один объект недвижимости в год 108 / 1822

Всем добрый вечер!
Абсолютно уверена, что за минувший год ряды нерсовских риэлторов не поредели, а, наоборот, стали гуще и сплоченнее, потому вновь взываю к вам с просьбой о помощи - мне нужен совет.
Дорогие мои, юзаю интернет и вычитала, что без ущерба для себя можно продать только один объект недвижимости в год, и то, не каждый год, потому у меня появилась мысль продать единственное жилье и рискнуть вложить деньги в более-менее готовый объект или несколько объектов, продать их, но уже дороже.
Естественно, что я хотела бы продавать все по полной стоимости, с честной выплатой налогов и спать потом спокойно.
Полагаю, надо оформляться ИП, но вот незадача, как бы мне потом, с этим ИП не попасть под раздачу, потому как мне тут объяснили, что драть с меня налоговая будет по семь шкур.
На момент оформления ИП, если я таки соберусь, у меня будет только один объект недвижимости - апартаменты, купленные мной для сына, и я не хочу, чтобы они могли стать объектом притязания для государства.
В общем, такая вот дилемма: и хочется, и колется

Не могу понять, что вам даст ИП. Если ИП на УСН 6% или 15%, то не вижу налоговой выгоды от перепродажи недвижимости. Продать пару квартир в год и заплатить без ИП 13% НДФЛ на рост стоимости - нет никаких проблем.
Для рисков признания деятельности коммерческой все же в год надо продавать не менее 5 квартир.
Итого не нужно вам ИП пока.

03.05.21, 20:35
mamzh писал(а):
Не могу понять, что вам даст ИП. Если ИП на УСН 6% или 15%, то не вижу налоговой выгоды от перепродажи недвижимости. Продать пару квартир в год и заплатить без ИП 13% НДФЛ на рост стоимости - нет никаких проблем.
Для рисков признания деятельности коммерческой все же в год надо продавать не менее 5 квартир.
Итого не нужно вам ИП пока.

Это вы смело про 5 квартир,

тогда вопрос: можно ли найти какие-либо доказательства или нормативные акты, свидетельствующие о максимально возможном количестве квартир, которые я могу без штрафных санкций продать в течение года,
ведь на что-то мне надо опираться или ссылаться при общении с налоговой
Я хотела бы попробовать себя в нежилом секторе, точнее, в апартах, ИП должно было бы дать мне некие гарантии спокойствия, если брать доходы минус расходы, а не УСН 6% с оборота, которая съест всю мою копеечную прибыль.

03.05.21, 20:45
Mia Mia писал(а):
о максимально возможном количестве квартир

Это вы не найдете. Коммерческой деятельностью признаются регулярные, повторяющиеся действия, направленные на получение прибыли. Поэтому, строго говоря, и к 2 проданным квартирам в год можно пристать. Но на практике не слышал, чтобы мелких "инвесторов"-перепродавцов заставляли ИП регистрировать. Особенно если они аккуратно 13% НДФЛ платят. А многие из них не только не регистрируют ИП, а еще при продаже ищут покупателя, который согласен на занижение цены в договоре. Чтобы вообще никаких налогов не платить.

Mia Mia,
Апартаменты - не жилье

Я думаю, что прибыли не будет в этой хитрой схеме )))

03.05.21, 21:33
mamzh писал(а):

03.05.21, 20:45
Mia Mia писал(а):
о максимально возможном количестве квартир
Это вы не найдете. Коммерческой деятельностью признаются регулярные, повторяющиеся действия, направленные на получение прибыли. Поэтому, строго говоря, и к 2 проданным квартирам в год можно пристать. Но на практике не слышал, чтобы мелких "инвесторов"-перепродавцов заставляли ИП регистрировать. Особенно если они аккуратно 13% НДФЛ платят. А многие из них не только не регистрируют ИП, а еще при продаже ищут покупателя, который согласен на занижение цены в договоре. Чтобы вообще никаких налогов не платить.

Спасибо за ваше мнение!
Вот мы с вами и пришли к тому, откуда начали: безопасно можно продавать не более одного объекта в год, и то, не каждый год, все остальное - уже предпринимательская деятельность.
Учитывая, что налоговая уже дошла до того, что отправляет на экспертизу расписки о заимствовании денег с целью выяснения истинной даты написания расписки, можно сделать вывод, что дальше все же будет больше, а о занижайках, думаю, говорить уже просто неприлично.
Вы разбираетесь в этой теме, потому прошу вас, ответьте, чем я рискую, оформившись ИП, и начав платить с доходов минус расходы?
Могут ли мне добавить НДС, и почему вы озвучиваете не 13%, а все 15?

03.05.21, 23:01
dmarvic писал(а):
Я думаю, что прибыли не будет в этой хитрой схеме )))

Предлагайте менее хитрую - думаю, несказанно рада буду не я одна.

Свежий кейс: знакомый после покупки/частичной продажи некоторого количества апартов был приглашен на очень неприятный допрос в налоговую, и его вопрос ещё не решён, как объяснили инсайдеры, сейчас у фискалов ещё больше планов и разнарядок, а мониторит все и раздает черные метки искусственный интеллект, очевидно, по каким-то определенным алгоритмам, в общем, похоже, это та же фигня, что и с росфинмониторингом.
Короче, мы любим родину - родина любит нас.

Mia Mia,
Ну у Вас пока ни прибыли, ни коммерческой деятельности, ничего.
А Вы ИП надумали открывать, зачем?
Вы прям думаете, что у Вас будет по 5 продаж в год?)
Пока продадите, пока купите, пока подрастет объект, у Вас плавно все в другие года переедет))

Тататьяна,
Я знаю, вы профи, и мне интересно ваше мнение, а я же сама пока не знаю, как и что будет, сами видите, что инвеста сейчас практически нет, реально с декабря было только два нормальных старта, впрочем, не мне вам рассказывать.
Насчёт годового количества ничего сказать пока не могу, но 2-3 было бы неплохо, а это уже не гуд для физика.