Митино Оценка... 18 / 513

Друзья, меня примерно попросили оценить стоимость...его никто продавать не собирается...
нужна приблизительная реальная рыночная оценка...не более...
Попросил друг детства

, отказать не могу , хочу помочь...

Владимир Романенко
Берем.
Средний доход от аренды за 5-7 лет. Вычитаем налоги и расходы. Берем процентов десять в расчет на то, что будет простой. Также, желательно учесть что ставки могут поменятся.

Например.
46м.
Стоимость метра аренды я в данном районе не знаю, но ДЛЯ ПРИМЕРА возьмем 1500р за м2.

46*1500= 69тыр. 69тыр*12= 828тыр.
828- 6%(минимальный налог от ИП)=778тыр.
Но, это не означает что все 5-7-10 лет мы будем сдавать за 778тыр. В какие-то года может быть повышение арендных ставок, а в какие-то понижение. Кризисы у нас стабильно раз в 3-5 лет. Также, минусуем 10%(по минимуму) что возможен простой без дохода.

Итого получилось==700тыр.

700тыр* на 10 лет=7млн
700тыр* на 7 лет=4.9млн
700тыр* на 5 лет=3.5.

Сeргeй⁬⁯⁯‎
Мы ж ещё не видим, есть ли там долгосрочный договор аренды с регистрацией - тоже может повлиять на стоимость.

Юрий Яцкевич
Ага, особенно если сетевой магазин типа дикси, пятерки, атака.
Но в 46 метрах его там не будет, они минимум от 200-250м2 берут.

Нужно оценить не бизнес...
А стоимость помещения...

Владимир Романенко писал(а):
Нужно оценить не бизнес...
А стоимость помещения...

Ну, продажа коммерческой недвижимости без разговоров о бизнесе, сидящего внутри, это продажа мечты :lol:

К тому же, она может быть непродаваемой )

Владимир Романенко писал(а):
Нужно оценить не бизнес...
А стоимость помещения...

Дык стоимость помещения и оценивается его возможными доходами.
Подобное купят, наиболее вероятно, для вложения денег.
И, если рядом будут конкуренты, но на первой линии, с более высокой доходностью, то выберут их.
Можно конечно воспользоваться сравнительным анализом:
Взять все похожие по расположению объекты в округе.
Сложить цены объектов.
Сложить площади объектов.
Поделить цену всех объектов на площадь всех объектов. Получим среднюю цену за метр. От которой отняв процентов 20 получим более реальную. Но тут мы не учтем доходность, которая здесь играет немаловажную роль. Также немаловажную роль здесь играют конкуренты. Например-если поблизости строятся нежилые здания, то когда они достроятся-цена может как подрости так и упасть, но наиболее вероятно упадет.

Такие помещения оценить сложно, потому что их как правило просто так никто не продаёт (обычно сдают), раньше по моей методике они стоили м2 квартиры плюс 10м2 цены. (до 100м2), а если продают то хотят за них как правило 2 цены...
Поэтому я бы оценил это помещение как цену 2-х комнатной квартиры 54-56м2 в том же доме или соседних домах на среднем этаже - аналоги найти проще...
~8,5-9 млн - вход со двор, 9,5-10 вход с улицы +- ремонт.
В Митино не продавал, но например в похожем по составу и застройке Южном Бутове пару помещений продал несколько лет назад именно примерно по этой методике с оценкой. А выставляли немного дороже в начале...

Учитывая ситуацию сейчас с малым бизнесом и кредитованием может быть легко торг до 1-1,5 млн с реальным покупателем вниз...