Аукцион 5 зданий на Маяковской завершен по 95 тыс ₽/м² 17 / 1013

[Ева2015]

сумму покупатель перечисляет продавцу за минусом ндс, так какая разница?

Возможно, я что-то неправильно понимаю? В протоколе торгов (я приложил его скан к изначальному сообщению) в пункте 3 написано, что цена без ндс. Ниже отдельно этот кусочек протокола. Я трактую это так, что победитель аукциона, ООО «МежРегионРазвитие», должен будет сверх предложенной им цены дополнительно еще заплатить ндс 20% от этой суммы (то ли продавцу, то ли в бюджет). Это на Ваш взгляд верная трактовка или нет?

Если верная, то вопрос в том, можно ли как-то в аналогичном аукционе уплаты данного НДС избежать — оформив на физлицо (ну и что что 2 млрд, разве физлицам запрещено владеть дорогими объектами недвижимости?), или на много физлиц, или на некоммерческий фонд, на нерезидента, на закрытый ПИФ, как угодно — есть ли правовой путь избежать уплаты этого ндс? Или это неизбежно?

НДС сверху платить. По поводу физлиц - цитата:
"В том случае, если покупатель - физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, обязанность по перечислению суммы НДС в федеральный бюджет возлагается на самого продавца такого имущества (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 16055/11). Соответственно, покупатель – физическое лицо должен перечислить всю стоимость имущества с учетом НДС продавцу, а продавец, в свою очередь, должен перечислить соответствующую сумму налога в федеральный бюджет. Таким образом, в соответствии с действующим законодательством все покупатели муниципального имущества, в части несения бремени уплаты НДС, находятся в равных условиях."
внешняя ссылка (правда, это от 2015 г.). Т.е., продавцы могут потребовать от физлиц платить сверх 20%(ИМХО). А вообще, если погуглить, как-то негативно относятся к указанию цены без НДС. Но при участии в торгах покупатель же знал, что стоимость без ндс?

[Сергей Известков]

Но при участии в торгах покупатель же знал, что стоимость без ндс?

Вот я — потенциальный покупатель. Вместе с парой товарищей думаем купить с аукциона нежилую недвижимость и сдавать в аренду. Здание в 30 тысяч метров не по карману, но какие-то другие аукционы по карману.

Как нам понять, какие аукционы включают в себя ндс, а какие нет? Правильно ли понимаю, что распродажа банкротного имущества идет без ндс, а распродажа государственного (не только муниципального, как в Вашем разъяснении) — надо сверху платить ндс ? Или есть какие-то еще нюансы?

Вообще, это жутко неудобно. Правильно было бы сделать так, что покупатель всегда платит ту цену, которую он предложил на аукционе (а продавец из нее выплачивает что уж там положено властям).

Спасибо.

[Ева2015]

Сергей Известков,
Чуть позже отвечу (в личку). Может, ещё кто подтянется))

[Антипов Александр]

Сергей Известков,
Чуть позже отвечу (в личку). Может, ещё кто подтянется))

Кидайте сюда))
Мне не понятно: вот я открыл ИП, купил с торгов здание за 1 млн, то есть получается мне помимо этого сверху ещё 200 тысяч государству платить?

[Ева2015]

Кидайте сюда))
Мне не понятно: вот я открыл ИП, купил с торгов здание за 1 млн, то есть получается мне помимо этого сверху ещё 200 тысяч государству платить?

Не всегда. Вот здесь расписано, когда и можно ли поспорить
внешняя ссылка

[Сергей Известков]

вот я открыл ИП, купил с торгов здание за 1 млн, то есть получается мне помимо этого сверху ещё 200 тысяч государству платить?

Если я правильно понимаю, бывает и так, и так, это зависит от типа торгов. Если речь о том, что государство в лице Агентства по страхованию вкладов выплатило вкладчикам обанкротившегося банка по 1.4 млн рублей, и теперь распродает его имущество, в том числе и недвижимость — в этом случае НДС платить не надо, только стоимость которую Вы сами указали за лот. Такие торги бывают, вот например бывшее здание банка БФГ-кредит г. Москва, ул. Садовая-Черногрязская, д. 22, стр. 3 (внешняя ссылка) продается через аукцион на понижение.

Причина к тому, что НДС в этом случае платить не надо — подпункт 15 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ, согласно которому операции по реализации имущества и (или) имущественных прав должников, признанных в соответствии с законодательством РФ банкротами, не признаются объектом обложения НДС (внешняя ссылка).

Недалеко от этого здания государство в лице АО «Дом.рф» продает другую нежилую недвижимость, Малый Трёхсвятительский переулок, д. 8/2, строен. 8 (внешняя ссылка). Но при внешней схожести локации и зданий – правовая природа аукциона иная, это распродажа неиспользуемой государственной собственности, оставшейся со времен СССР (а не банкротный аукцион). В этой ситуации, если я правильно понимаю, сверх цены придется заплатить ндс.

Спрашивается, а что происходит при аукционе, когда имущество изъято на основании решения суда, но не по банкротству — а по другому основанию (объект культурного наследия, собственник грубо нарушил правила реконструкции) ? Такие тоже есть, вот сейчас интересный аукцион ул. Дмитровка Малая, д.12/1, стр.3 (внешняя ссылка).

Надо ли платить победителю НДС сверх цены в этом случае? Я не знаю. Непонятно даже, кто будет в договоре купли-продажи фигурировать — ведь имущество принадлежит сейчас предыдущим владельцам, физическим лицам (у которых оно арестовано судом по иску департамента культуры). Напишу сейчас запрос организатору торгов.

А что происходит в случае, если государство в лице казенного предприятия "Управление гражданского строительство" построило дом для многодетных льготников, а нежилые помещения в нем продает всем желающим с аукциона? И такое бывает: Дмитровское шоссе, д. 169, корп. 4 внешняя ссылка

В общем, аукционов государство проводит много, на разных правовых основаниях, и у меня каша в голове — когда нужно сверх цены платить еще и ндс, а когда не нужно. Если кто-то из уважаемых специалистов пояснит — было бы здорово.

[Сергей Известков]

Сергей Известков,
Чуть позже отвечу (в личку). Может, ещё кто подтянется))

Кидайте сюда))
Мне не понятно: вот я открыл ИП, купил с торгов здание за 1 млн, то есть получается мне помимо этого сверху ещё 200 тысяч государству платить?

Написал официальный запрос по торгам на нежилое помещение 187 кв. м Москва, пер. Уланский, 22с1 (кадастровый номер 77:01:0001086:3210). Это аукцион, но не банкротный.

Если победителем на аукционе окажется нерезидент РФ (физическое или юридическое лицо), должен ли он будет перечислить ту сумму, до которой доторговался? Или же сверх этой суммы нужно будет отправить продавцу +20% ндс?

Получил такой ответ:

Реализация объекта недвижимости (за исключением квартир, жилых домов и долей в них), находящегося на территории Российской Федерации, облагается НДС (п. 1 ст. 147 НК РФ) по ставке 20% вне зависимости от того, является ли покупателем российское или иностранное юридическое или физическое лицо.

I. Покупатель - иностранное юридическое лицо:

(1) в случае, если у иностранного юридического лица есть постоянное представительство на территории Российской Федерации, то оно признается налоговым агентом и самостоятельно исчисляет и уплачивает НДС в бюджет Российской Федерации (п. 3 ст. 161 НК РФ).

В этом случае при заключении договора пункт 3.1. договора купли-продажи будет изложен в редакции Варианта 1.

(2) в случае, если у иностранного юридического лица нет постоянного представительства на территории Российской Федерации, АО «ДОМ.РФ» выступает налоговым агентом и обязано исчислить, удержать и уплатить сумму НДС в бюджет Российской Федерации (п. 1 и п. 2 ст. 161 НК РФ).

В этом случае при заключении договора пункт 3.1 договора купли-продажи будет изложен в следующей редакции:

«Цена Договора составляет [●] рублей и включает Цену Объекта недвижимого имущества в размере [●] рублей и НДС [●] рублей.

В соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации Покупатель является налоговым агентом и обязан самостоятельно исчислить и уплатить соответствующую сумму НДС в бюджет.

Поскольку Покупатель не зарегистрирован на территории Российской Федерации для целей уплаты НДС, Продавец выступает налоговым агентом Покупателя на основании пункта 2 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации, исчисляет, удерживает и уплачивает в бюджет Российской Федерации соответствующую сумму НДС.

В Цену Договора засчитывается сумма задатка, внесенного Покупателем на счет Продавца в размере [●] рублей (без НДС)».



II. Покупатель - иностранное физическое лицо:

Положения п. 3 ст. 161 НК РФ применяются в отношении физических лиц, являющихся как гражданами Российской Федерации, так и иностранными гражданами. Таким образом в случае, если покупателем объекта недвижимого имущества является гражданин иностранного государства, АО «ДОМ.РФ» будет являться налоговым агентом такого покупателя и будет обязано уплатить соответствующую сумму НДС в бюджет.

В этом случае пункт 3.1 договора купли-продажи будет изложен в редакции Варианта 2 формы договора купли-продажи.

Спиридонова Людмила
Руководитель направления | Закупки и проведение аукционов | АО «ДОМ.РФ»
+7(495)775-47-40 (51068) | ДОМ.РФ

Эти торги на сайте:
Дом.РФ номер № А944-15/2019 (внешняя ссылка)
Сбербанк, процедура № SBR012-1911130021 (внешняя ссылка)
Torgi.gov.ru извещение № 121119/30427880/05 (внешняя ссылка).