Краткие новости по аренде коммерческой в период кризиса 288 / 7437

[grid]

Таких условий сейчас нет на ликвидные объекты

А какие условия сейчас являются реалистичными?

[Maxim D.]

Таких условий сейчас нет на ликвидные объекты

А какие условия сейчас являются реалистичными?

~10% годовых. Чуть ниже, если объект совсем хорош и покупателя устраивает немного переплатить. Чуть больше, если объект не крепкий среднячок и не совсем типовой.

[Сидоркин Александр]

Максим, а верно я понимаю, что 10% годовых - это гросс доход с аренды? Т.е. цена объекта 10 млн., годовой доход -1 млн. р. Отсюда вычитаем налог на недвижимость 0.5%-2% (Т.е. 50-200 тыс.р.), 6% налога (60 тыс.р., если ИП на упрощёнке) и получаем чистыми 740-890 тыс.р. на руки. Из этого вычитаем простои, арендные каникулы, какие-то накладные расходы на управление недвижимостью, т.е. на руки 7-7.5% получается, если не меньше по текущим ставкам?

[Maxim D.]

Максим, а верно я понимаю, что 10% годовых - это гросс доход с аренды?

Нет, это уже чистыми должно быть на руках. Или до вычета налогов на доходы, если покупатель согласен, это тоже нормально, поскольку налоговая система у покупателей может отличаться существенно.

Из этого вычитаем простои, арендные каникулы, какие-то накладные расходы на управление недвижимостью

Нет такого. Нужно учитывать особенности объекта в каждом отдельном случае. Где-то накладных расходов нет и простоев тоже нет или ими можно пренебречь, а где-то нужен полноценный управляющий на объекте и простои действительно могут съедать до половины от ожидаемой годовой аренды, это от объекта зависит.

т.е. на руки 7-7.5% получается, если не меньше по текущим ставкам?

Нет.

[Евгений 285]

Продал свой объект рядом с Истрой. Доходность в среднем по году от 10 до 15%. Но проблем от помещения в 220 метров, стоящем на земле ИЖС многовато. В первую очередь коммуникации и их обслуживание. Будет интересно, напишу потом.

[Maxim D.]

Евгений 285,
Почём ушло в итоге, если не секрет?

[Евгений 285]

Евгений 285,
Почём ушло в итоге, если не секрет?

Ушло за 6,5. Аренда была от 45т, если 2 помещения занято (зимой, обычно) до 90т на момент продажи осенью.
Но в целом за 6 лет сдачи в аренду она уже окупилась от ренты, плюс в цене выросла. Риск, конечно повышенный был.
Это не та история, где сдал и забыл.

Да, кстати риелтор местный предлагал выставить мой неликвид за 4млн. Отказались от такого предложения.

[Maxim D.]

Евгений 285,
Неплохо. Мы по-моему существенно больше обсуждали. Четыре конечно совсем мало, оно как жильё дороже бы стоило в любом случае.

[Maxim D.]

Евгений 285,
Похоже вовремя избавились от того объекта

"
"Свыше 58,7 тыс. земельных участков осмотрели подмосковные земельные инспекторы по данным Федеральной налоговой службы, чтобы зафиксировать коммерческое использование правообладателями земель, предназначенных для личного использования. Нарушения выявлены на 15 тыс. из них", - говорится в сообщении.

Увеличилось количество нарушений, связанных с использованием земли для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, огородничества и садоводства в целях получения прибыли. На данных землях появляются жилищные комплексы, коттеджные поселки или гостиницы и магазины, что является нарушением.
"
(с) внешняя ссылка

[Евгений 285]

Не могу не согласиться. Продал вовремя и по хорошей цене.
Был примечательный случай, лет 5 назад администрация присылала письма, запросы по поводу назначения участка.
Спустя некоторое время пришел какой-то человек, якобы из администрации с предложением.
Или вас снесут, прям завтра или мне дайте денег, я поговорю с нужными людьми и вас не тронут. Ну и был послан, конечно.

А так, да нарушение есть. Но пока как в Москве не будут сносить за одну ночь, так и будет существовать коммерция на земле ИЖС.
Ну и к слову, под магазин использовать слишком явное нарушение, а предположим под мини производство или студии в аренду сдавать на своей земле и в своем помещении, думаю такой формат еще некоторое время просуществует.