Почему покупают квартиры под аренду вместо нежилых помещений? 501 / 9465

Madly
Насчёт бюджета до 15млн я чуть выше написал о помещении, которые мимо меня проходило. Там получилось так, что цена по-моему 8 была определена по доходному способу. Потом этот же собственник, не сумев продать помещение в течение 2 месяцев кажется, сам каким-то образом нашёл других арендаторов, которые сели на аренду в 2 раза больше. Соответственно, и цена выросла в 2 раза. После чего через какое-то время собственник продал помещение за что-то в районе 16-ти.

По нюансам, чтобы потом не говорили, что я тут стою у нежилого помещения с плакатом "Тащите бабосы!!". Город - дальнее Подмосковье. Специфика - это не ритейл, не офис и не производство. Не первый этаж. Соответственно, если бы мы хотели заработать те же деньги за те же пол-года, нам нужно было бы:
1. Принять риски. Если бы отчалил даже этот арендатор, непонятно, сели бы туда вообще даже за эти деньги.
2. Знать специфику города. Кто бы мог подумать, что в том месте внезапно захочет сесть тот второй арендатор, да ещё сможет зарабатывать с арендой в 2 раза больше?
3. Согласится с тем, что заработок мог бы быть существенно меньше. В том случае арендатор по каким-то причинам согласился платить в 2 раза больше. Почему - не знаю, я не участвовал там в переговорах. Полагаю, он мог или не знать, по какой ставке сидит текущий арендатор, или у него не было другого выбора, а бизнес открывать надо. В любом случае, он мог бы предложить и в 1,5 раза больше. Это тоже существенные деньги, но никто бы не знал, что он согласится платить ещё больше. А значит, доходы могли бы составить не 8, а 4. Тоже хорошо, но уже другие цифры.
4. Принять риски дальнейшей продажи. Место специфическое, кто его там купит? По такой цене в таких городах всегда есть предложения по ритейлу, гораздо большее понятные и прозрачные. Кому надо покупать не пойми что, с окупаемостью по рынку? Продажа могла затянуться и на несколько месяцев.
5. Неизвестно, как бы пошёл бизнес в первые месяцы у второго арендатора. Не факт, что он бы не свернулся через пару месяцев или не попросил бы сбросить аренду до прошлых цифр. Это тоже риски, которые надо принимать во внимание.

Вот поэтому такое помещение могло бы быть интересным тем, кто занимается недвижимостью профессионально, т.е. постоянно зарабатывает на ней.
Если же цель стоит просто купить актив и получить стабильные деньги, то рассчитывать надо совсем на другие цифры. Впрочем, всё равно интереснее, чем по квартирам.

Madly писал(а):
Ваш первый посыл - именно ставка аренды, которая больше в два раза при сопоставимых затратах.

А про это я уже в первом месседже написал. 13млн, 110тыс ставка. Сколько квартира может принести с аренды при аналогичной стоимости?

crna писал(а):
Я в конце прошлого года такую тему открывал. Что ищу помещение 150-250 кв.м. под производство.
Да нет таких помещений в Москве (точнее очень редки).

Под пищевое производство найти такую площадь - очень большая проблема. С остальными в принципе попроще, хотя тоже 150-250квм для производства - это ни о чём.

Производства могут быть и компактными, не комбинат ЖБИ все-таки.... ))

Да, я понимаю. В масштабах промки, где могут предоставить такие помещения, это несерьёзные масштабы. Иногда отказывают только потому, что считают, что больше траблов будет с охраной, хранением, проездом транспорта и т.д. Не для этого помещения, а для всех остальных.
Там же, помимо мелкой площади, ещё и деньги совсем небольшие.

Maxim D. писал(а):
Да, я понимаю. В масштабах промки, где могут предоставить такие помещения, это несерьёзные масштабы. Иногда отказывают только потому, что считают, что больше траблов будет с охраной, хранением, проездом транспорта и т.д. Не для этого помещения, а для всех остальных.
Там же, помимо мелкой площади, ещё и деньги совсем небольшие.

Для меня - это проблемы с их охраной, пропусками, подключением коммуникаций через них и т.д...
Никакой независимости.

Естественно. Поэтому я и говорю, что найти 1000-1500 метров полегче, чем 150-250.

А независимость - это отдельное-стоящее здание, которое как минимум должно подходить по своим параметрам под производство. Это просто крайне редкий вариант.

Maxim D. писал(а):
Вот поэтому такое помещение могло бы быть интересным тем, кто занимается недвижимостью профессионально, т.е. постоянно зарабатывает на ней.
Если же цель стоит просто купить актив и получить стабильные деньги, то рассчитывать надо совсем на другие цифры. Впрочем, всё равно интереснее, чем по квартирам.

Максим, вот вы и ответили на свой вопрос - почему квартиры, а не помещения. ;;-)))

потому что при таком бюджете надо мало того, что обладать специальными знаниями и опытом, так еще и полноценно работать. А еще одна полноценная работа за 30-40 тэрэ в месяц многим представляется сложной при полном отсутствии такой работы в жилом секторе ))

Madly писал(а):
Максим, вот вы и ответили на свой вопрос - почему квартиры, а не помещения.
потому что при таком бюджете надо мало того, что обладать специальными знаниями и опытом, так еще и полноценно работать. А еще одна полноценная работа за 30-40 тэрэ в месяц многим представляется сложной при полном отсутствии такой работы в жилом секторе ))

Нет. Вы спросили про одно, но зачем-то применили к другому. Я написал о варианте, как 8 превратить в 16 за пол-года.
Если же мы говорим о простой покупке актива, то те же 8 в месяц приносили бы спокойно 80, без всяких дополнительных рисков.
Вместо знаний есть риэлтор. Собственно, считаю, для этого он и нужен, а не только для того, чтобы рекламу в циан дать и работу юриста на себя взять. То же самое относится и к квартирам.

Maxim D. писал(а):
Город - дальнее Подмосковье. Специфика - это не ритейл, не офис и не производство. Не первый этаж. Соответственно, если бы мы хотели заработать те же деньги за те же пол-года, нам нужно было бы:
1. Принять риски. Если бы отчалил даже этот арендатор, непонятно, сели бы туда вообще даже за эти деньги.
2. Знать специфику города. Кто бы мог подумать, что в том месте внезапно захочет сесть тот второй арендатор, да ещё сможет зарабатывать с арендой в 2 раза больше?
3.Согласится с тем, что заработок мог бы быть существенно меньше. В том случае арендатор по каким-то причинам согласился платить в 2 раза больше. Почему - не знаю, я не участвовал там в переговорах. Полагаю, он мог или не знать, по какой ставке сидит текущий арендатор, или у него не было другого выбора, а бизнес открывать надо. В любом случае, он мог бы предложить и в 1,5 раза больше. Это тоже существенные деньги, но никто бы не знал, что он согласится платить ещё больше. А значит, доходы могли бы составить не 8, а 4. Тоже хорошо, но уже другие цифры.
4. Принять риски дальнейшей продажи. Место специфическое, кто его там купит? По такой цене в таких городах всегда есть предложения по ритейлу, гораздо большее понятные и прозрачные. Кому надо покупать не пойми что, с окупаемостью по рынку? Продажа могла затянуться и на несколько месяцев.
5. Неизвестно, как бы пошёл бизнес в первые месяцы у второго арендатора. Не факт, что он бы не свернулся через пару месяцев или не попросил бы сбросить аренду до прошлых цифр. Это тоже риски, которые надо принимать во вним

Класс))
Перевожу на русский: "Жило-было говно. Ему чисто СЛУЧАЙНО повезло минут на 5."

Отсюда вывод:
Если есть до 15 млн, то купи говно как лотерейку - Авдруг повезет.

Это надо включить в народный эпос об Авдруге))

Asti495
Кто что хочет увидеть. Для одних было "говно и лотерейка", для других - два конца за пол-года.

Maxim D. писал(а):
Кто что хочет увидеть. Для одних было "говно и лотерейка", для других - два конца за пол-года.

А что не так?
Миллионы людей покупают лотерейные билетики, потому что кто-то (всего 1 из них) сорвет джекпот.
Как раз заявленный Вами случай, только в недвижке и численность Авдругов поменьше, т.к. все-таки 13 млн. есть не у каждого, а 100 рублей на лотерейку (или сколько она там стоит?) у кого угодно есть.