Квартира из-под залога банка. 79 / 2420

Карпушкина Вероника писал(а):
Это был сарказм. Странно, что Вы не заметили.

Нас еще многие люди читают. Должно быть прозрачно.

Алексей Слесарев писал(а):
Если задаться целью купить такой объект, то это вполне возможно. Только в своем банке нужно иметь поддержку на высоком уровне. Снять обременение можно до регистрации перехода права по сделке, и на выходе иметь документы без обременения. Так же, важно договориться, что бы закладка денег была в банке выдавшем ипотеку, а не в банке-залогодержателе, либо через аккредитив в третьем банке. Остаток долга продавца, скорее всего переведут в потребкредит с соответствующей ставкой, возможно под залог иного имущества, что для покупателя не имеет значения. Хотя, внимательно изучить КД продавца очень даже нужно. По практике, такая возня должна быть финансово оправдана и выгодна. Однако, большинство продавцов залоговых объектов продают в рынке, либо даше по завышенным ценам. Потому, они как правило безынтересны.

Леш, банк обременение до погашения не снимет, потому что для него это чревато проблемами:
1. Необеспеченность ссуды.
2. 5 категория качества заемщика. Если сейчас они его держат на 3 или 4, т.е. до 51% резервы, то будет сразу 5-я - резерв 100% ссуды, потому что заемщик уже не просто просрочник да еще в валюте, тут обеспечение потеряно по и без того уже кривой ссуде.
3. Объем резервов.
4. Если снимет обременение нынешний банк-кредитор, то его тут же наложит банк-кредитор покупателя и чего дальше предложишь, если кредит не будет погашен, а закладную первый банк-кредитор уже погасил? Органы первого заемщика вряд ли будут стоить дорого после стресса от валютных колебаний.

Банк-кредитор покупателя выдав деньги не может оформить при этом закладную, пока не будет погашена закладная на квартиру первого банка-кредитора, так что у него эта ссуда то же не обеспечена, а это влечет и для него пп.1-4.

И первому, и второму банку зачем такое Щастье ?

Простым смертным ловить в данной ситуации с такими квартирами нечего.
А с непростыми в таких случаях делают по другому - выдают потребкредит под тот же %, что ипотека на вторичке, и обязуют в течение 1 месяца с момента выдачи кредита предоставить в залог квартиру или чисто формально берут в залог что-то, а потом меняют предмет залога.

Asti495
Спасибо.

А если оплата через аккредитив?

Asti495 писал(а):
Если снимет обременение нынешний банк-кредитор, то его тут же наложит банк-кредитор покупателя и чего дальше предложишь

Asti495 писал(а):
Леш, банк обременение до погашения не снимет, потому что для него это чревато проблемами:
1. Необеспеченность ссуды.
2. 5 категория качества заемщика. Если сейчас они его держат на 3 или 4, т.е. до 51% резервы, то будет сразу 5-я - резерв 100% ссуды, потому что заемщик уже не просто просрочник да еще в валюте, тут обеспечение потеряно по и без того уже кривой ссуде.
3. Объем резервов.
4. Если снимет обременение нынешний банк-кредитор, то его тут же наложит банк-кредитор покупателя и чего дальше предложишь, если кредит не будет погашен, а закладную первый банк-кредитор уже погасил?

Именно по этому, закладка денег идет до снятия обременения. Сотрудник банка-залогодержателя-сторона договора на ячейку. Но, банки даже свои сотрудникам не очень доверяют. А вот некоторым банкам, вполне даже. Потому - аккредитив в третьем банке. Понятно, что такая схема не для клиентов с улицы. Однако, практика по таким сделкам существует.

Asti495 писал(а):
Органы первого заемщика вряд ли будут стоить дорого после стресса от валютных колебаний.

Разве что печень? Мозг вроде пока очень редко пересаживают, да и то, совсем в других случаях.

Asti495 писал(а):
Банк-кредитор покупателя выдав деньги не может оформить при этом закладную, пока не будет погашена закладная на квартиру первого банка-кредитора, так что у него эта ссуда то же не обеспечена, а это влечет и для него пп.1-4.

Если тебе интересны технические моменты, ты знаешь как меня найти. Вкратце скажу, что технически, первое обременение снимается за час до регистрации перехода права и наложения нового. Если проблем с регистрацией перехода права нет, то и рисков особых для первого банка нет. Деньги на счете или в ячейке, условия доступа не позволят забрать их просто так.

Asti495 писал(а):
И первому, и второму банку зачем такое Щастье ?

Первому, важно реализовать предмет залога относительно выгодно, быстро и без судебной волокиты. А главное, без потери имиджа. Сейчас по каждому подобному процессу поднмают большую шумиху. Второму-выгодно выдать кредит, ну некий гешефт клеркам, тоже будет приятен.

Asti495 писал(а):
Простым смертным ловить в данной ситуации с такими квартирами нечего.
А с непростыми в таких случаях делают по другому - выдают потребкредит под тот же %, что ипотека на вторичке, и обязуют в течение 1 месяца с момента выдачи кредита предоставить в залог квартиру или чисто формально берут в залог что-то, а потом меняют предмет залога.

А ты попробуй изучить эту возможность в реале. Кроме того, каждый случай индивидуален.

Карпушкина Вероника писал(а):
Asti495
Спасибо.

А если оплата через аккредитив?

А чем станет легче от этого первому банку-кредитору, если аккредитив в другом банке и изменить реквизиты для зачисления можно в любой момент по заявлению. Деньги-то в этом случае придут, но не в первый банк-кредитор или не на тот счет, к которому имеет доступ первый банк-кредитор для списания.

Asti495 писал(а):
А чем станет легче от этого первому банку-кредитору, если аккредитив в другом банке и изменить реквизиты для зачисления можно в любой момент по заявлению. Деньги-то в этом случае придут, но не в первый банк-кредитор или не на тот счет, к которому имеет доступ первый банк-кредитор для списания.

Ты в этом уверена?

Алексей Слесарев

Описанные Вами методы работают в залоговых схемах между физлицами.
Или когда есть объект продажи, но нет объекта залога. Как пример: ЖК Славянка на можайке, квартира в жизни есть, кредит валютный есть, залога нет. Там можно пытаться договорится..
Все остальное это не для всех и невозможно гарантировать и наладить рабочую схему.

Asti495

Алексей Слесарев писал(а):
А ты попробуй изучить эту возможность в реале. Кроме того, каждый случай индивидуален.

Я проводила это в реале. Только ни один из тех, с кем это складывалось, не был простым смертным.
Или закладную выкупали с переменой лиц в обязательстве, или через потребкредит с последующим залогом.
С внедрением с 2005 года категорий качества банки стали нервными.
То, что ты предлагаешь, это уже минимум одновременно 2 непростых смертных в сделке - и продавец, и покупатель, за спиной одного из которых стоит владелец банка + заводов, газет, пароходов. Такое то же в практике было 2 раза. Там руки развязаны, потому что ни один сотрудник не посмеет отказать владельцу банка, в котором он работает.

Алексей Слесарев писал(а):
Asti495 писал(а):
А чем станет легче от этого первому банку-кредитору, если аккредитив в другом банке и изменить реквизиты для зачисления можно в любой момент по заявлению. Деньги-то в этом случае придут, но не в первый банк-кредитор или не на тот счет, к которому имеет доступ первый банк-кредитор для списания.

Ты в этом уверена?

А кто мне запретит и на каком основании?