К тем, кто продает квартиры 703 / 41051
27 окт. 2015
Господин Червяков приводил цифры сколько у этого форума читателей. Много. Гораздо больше, чем писателей. У меня накипело и я хочу обратиться почти с воззванием, используя трибуну))
Уважаемые собственники жилой недвижимости, для того чтобы вы могли решить поставленную задачу, вы должны, выставляя свою квартиру в продажу, перестать опираться на те цифры, которые вы видите в рекламе на похожие квартиры!
Нарисованная цена это не та сумма, за которую все это хозяйство уходит в сделки, а цифра надежды, ожиданий и иллюзий. В 99,9 % случаев.
Есть три очень важных параметра, которые вы должны трезво оценить.
1. Общий объем конкуренции у вашей квартиры. И вы будете смеяться,но Циля тоже умерла но конкурентами являются не только сестры-близнецы вашей квартиры по метражу, этажу, минутам от метро, серии дома и состоянию, но и те, что чуть большего метража, но на 5 мин дальше от метро, чуть в худшем состоянии, но в кирпиче. Подумайте может ли наличие балкона весить в деньгах 2-3 миллиона рублей? Прикиньте на свой кошелек, вы бы заплатили за плитку на полу те же 2-3 миллиона?
То есть вы должны встать на позицию покупателя и понять сколько всего вариантов сможет посмотреть этот товарищ наряду с вашей.
2. Вы должны посчитать сколько квартир он посмотрит дешевле по цене, чем ваши ожидания от продажи. Как вы думаете, если до того как он добредет до цены вашей мечты, у него на пути будет 95 квартир, каковы ваши шансы дождаться его в свои силки?
3. И самое важное. Вы должны четко представлять за какие суммы похожие квартиры были проданы в недавнем прошлом. Не прошлой зимой, не 2 года назад вашим соседом по его словам, не на основании того, что вот была в рекламе за Х миллионов и вот ее нет, а значит она продалась. А реальные квартиры и реальные сделки по ним.
Падение цен неуклонно происходит. Рынок затоварен. Объем предложения огромен. НО. Огромна и степень инертности собственников, висящих в рекламе по полгода с виртуальными ценами. Так было всегда. Трудно смириться с тем, что ситуация изменилась. Тлеет надежда, что именно вам повезет. Но чудес не бывает.
Вы радостно сотрудничаете с риэлторами, которые соглашаются с вашими оценками и ожиданиями. Которые потом иногда даже не передают вам полученные предложения о цене со стороны посмотревших квартиру. И хотя я понимаю, что возможно то, что я скажу, не корректно по отношению к коллегам, но их позиция не профессиональна. Либо они не могут грамотно оценить квартиру, либо бояться потерять клиента. Но так или иначе они тянут вас вниз.
Все происходило бы гораздо эффективней, быстрее и выгодней, если бы вы смогли смотреть на свои квартиры как на товар. Не как на собственного ребенка, который "не по хорошу мил, а по милу хорош", а как на товар. Хотя бы потому, что для покупателя, несмотря на всю эмоциональность покупки жилья, это товар. И в какой-то момент размышлений о приобретении того, что очень нравится, он все равно задумается и взвесит все эти лишние миллионы за собственные эмоции.
Половина московского рынка уже давно бы переехала в своих альтернативных цепочках, если бы вы перестали держаться за выдуманные цифры. И вы, и те квартиры, которые вы для себя присмотрели.
И последнее. Это глупость, что риэлторы хотят любой ценой опустить цену на квартиру, чтобы сделать быструю сделку. ГЛУПОСТЬ. Задумайтесь о том насколько неприятно говорить человеку, клиенту, что его картинка мира недвижимости, ожиданий и цен иллюзия. Видеть его недовольно подозрительное лицо, чувствовать себя, крадущим мечту. И как комфортно, легко и радостно встречать улыбку и согласие в ответ на свои слова. Вы думаете, что мы мазохисты?? Уверяю вас нет. У нас очень эмоционально тяжелая работа, но она не приводит к мазохизму. Я про довольных клиентов, которые рождают рекомендации, так нужные нам, даже не говорю.
Как это там было? Позвоните родителям? Спросите у своего риэлтора свежий анализ цен. Сверьте часы. И мы все сможем двинуться вперед.
Уважаемые собственники жилой недвижимости, для того чтобы вы могли решить поставленную задачу, вы должны, выставляя свою квартиру в продажу, перестать опираться на те цифры, которые вы видите в рекламе на похожие квартиры!
Нарисованная цена это не та сумма, за которую все это хозяйство уходит в сделки, а цифра надежды, ожиданий и иллюзий. В 99,9 % случаев.
Есть три очень важных параметра, которые вы должны трезво оценить.
1. Общий объем конкуренции у вашей квартиры. И вы будете смеяться,
То есть вы должны встать на позицию покупателя и понять сколько всего вариантов сможет посмотреть этот товарищ наряду с вашей.
2. Вы должны посчитать сколько квартир он посмотрит дешевле по цене, чем ваши ожидания от продажи. Как вы думаете, если до того как он добредет до цены вашей мечты, у него на пути будет 95 квартир, каковы ваши шансы дождаться его в свои силки?
3. И самое важное. Вы должны четко представлять за какие суммы похожие квартиры были проданы в недавнем прошлом. Не прошлой зимой, не 2 года назад вашим соседом по его словам, не на основании того, что вот была в рекламе за Х миллионов и вот ее нет, а значит она продалась. А реальные квартиры и реальные сделки по ним.
Падение цен неуклонно происходит. Рынок затоварен. Объем предложения огромен. НО. Огромна и степень инертности собственников, висящих в рекламе по полгода с виртуальными ценами. Так было всегда. Трудно смириться с тем, что ситуация изменилась. Тлеет надежда, что именно вам повезет. Но чудес не бывает.
Вы радостно сотрудничаете с риэлторами, которые соглашаются с вашими оценками и ожиданиями. Которые потом иногда даже не передают вам полученные предложения о цене со стороны посмотревших квартиру. И хотя я понимаю, что возможно то, что я скажу, не корректно по отношению к коллегам, но их позиция не профессиональна. Либо они не могут грамотно оценить квартиру, либо бояться потерять клиента. Но так или иначе они тянут вас вниз.
Все происходило бы гораздо эффективней, быстрее и выгодней, если бы вы смогли смотреть на свои квартиры как на товар. Не как на собственного ребенка, который "не по хорошу мил, а по милу хорош", а как на товар. Хотя бы потому, что для покупателя, несмотря на всю эмоциональность покупки жилья, это товар. И в какой-то момент размышлений о приобретении того, что очень нравится, он все равно задумается и взвесит все эти лишние миллионы за собственные эмоции.
Половина московского рынка уже давно бы переехала в своих альтернативных цепочках, если бы вы перестали держаться за выдуманные цифры. И вы, и те квартиры, которые вы для себя присмотрели.
И последнее. Это глупость, что риэлторы хотят любой ценой опустить цену на квартиру, чтобы сделать быструю сделку. ГЛУПОСТЬ. Задумайтесь о том насколько неприятно говорить человеку, клиенту, что его картинка мира недвижимости, ожиданий и цен иллюзия. Видеть его недовольно подозрительное лицо, чувствовать себя, крадущим мечту. И как комфортно, легко и радостно встречать улыбку и согласие в ответ на свои слова. Вы думаете, что мы мазохисты?? Уверяю вас нет. У нас очень эмоционально тяжелая работа, но она не приводит к мазохизму. Я про довольных клиентов, которые рождают рекомендации, так нужные нам, даже не говорю.
Как это там было? Позвоните родителям? Спросите у своего риэлтора свежий анализ цен. Сверьте часы. И мы все сможем двинуться вперед.
27 окт. 2015
"-Когда вы выставили квартиру?
-В сентябре.
-Вы подняли ценник с 7,0 млн до 7,5 млн, было много звонков?
-Нет, я косметику сделал.
-Сколько было за это время предложений о покупке и по какой цене?
-Ни одного.
-Сколько показов с сентября и по какой цене?
-Один за 7,0 млн. Да у меня просто риэлтор какой-то неактивный, продавать не умеет."
Риэлтор на самом деле просто согласился с ценником сперва в 7,0 млн, потом в 7,5 млн., а если бы не тешил иллюзиями своего клиента, то мы смогли бы ему продать нашу квартиру, которая ему понравилась.
-В сентябре.
-Вы подняли ценник с 7,0 млн до 7,5 млн, было много звонков?
-Нет, я косметику сделал.
-Сколько было за это время предложений о покупке и по какой цене?
-Ни одного.
-Сколько показов с сентября и по какой цене?
-Один за 7,0 млн. Да у меня просто риэлтор какой-то неактивный, продавать не умеет."
Риэлтор на самом деле просто согласился с ценником сперва в 7,0 млн, потом в 7,5 млн., а если бы не тешил иллюзиями своего клиента, то мы смогли бы ему продать нашу квартиру, которая ему понравилась.
Аренда, купля-продажа жилой недвижимости в Москве и ближнем Подмосковье.
Все мы являемся время от времени клиентами друг у друга(с) +7-966-043-21-79
Все мы являемся время от времени клиентами друг у друга(с) +7-966-043-21-79
27 окт. 2015
Если собственники не хотят снижать цену, может им и не нужно продать? Может их всё устраивает? Самое популярное - я не тороплюсь никуда, найдётся кто по МОЕЙ желаемой цене купит - хорошо, а не найдётся - так и продавать не буду...
27 окт. 2015
Снижаются люди, сами снижаются, сами отзванивают агенты и диалог идет адекватный и снижение адекватные.
Может в более дорогих квартирах все так плохо (дороже 15 млн.).
Торгуются практически все. Другой вопрос остановить свой выбор сложно даже с учетом торга, потому что сейчас требования Покупателей выше, они не спешат.
Конечно на млн. не торгуются, но на 0,5 легко (при цене в 7 млн. это существенная часть цены).
Хотя недавно имела лекцию от агента не плохую, какая я сволочь, что торгуюсь сразу на 0,5 млн., что кризис и все дорожает, дама была вполне убедительна, но по результатам ее клиент снял квартиру с рекламы и отказался от продажи совсем.
И квартир с хорошим ремонтом единицы, и они достаточно быстро продаются, только все равно по нижней границе.
2к кв. панель 5/9, 45м2, БЕЗ БАЛКОНА, хороший капитальный ремонт, м. Академика Янгеля (дом у леса в стороне от дорог) - 6,8 млн. цена сделки. Продавало 10 агентств (!). Продано прямым ипотечникам.
Может в более дорогих квартирах все так плохо (дороже 15 млн.).
Торгуются практически все. Другой вопрос остановить свой выбор сложно даже с учетом торга, потому что сейчас требования Покупателей выше, они не спешат.
Конечно на млн. не торгуются, но на 0,5 легко (при цене в 7 млн. это существенная часть цены).
Хотя недавно имела лекцию от агента не плохую, какая я сволочь, что торгуюсь сразу на 0,5 млн., что кризис и все дорожает, дама была вполне убедительна, но по результатам ее клиент снял квартиру с рекламы и отказался от продажи совсем.
И квартир с хорошим ремонтом единицы, и они достаточно быстро продаются, только все равно по нижней границе.
2к кв. панель 5/9, 45м2, БЕЗ БАЛКОНА, хороший капитальный ремонт, м. Академика Янгеля (дом у леса в стороне от дорог) - 6,8 млн. цена сделки. Продавало 10 агентств (!). Продано прямым ипотечникам.
ИП Карпушкина Вероника. Стоимость услуг, отзывы - внешняя ссылка.
27 окт. 2015
Юлия Баграмова
Толково написано. Даже очень!
Только одно не понял: кому и что должен собственник объекта?
В целом, именно по тобою выше озвученным причинам, я и призываю оценивать квартиру системно, проводя комплекс маркетинговых мероприятий, который состоит:
-определение круга потенциальных конкурентных объектов
-уточнение особенностей и фактического наличия правоустанавливающих документов, а так же их состояния в кругу потенциальных конкурентных объектов
-визуальный осмотр избранных потенциальных конкурентных объектов
-анализ и сопоставление соответствия ценовых ожиданий собственников потенциальных конкурентных объектов актуальным требованиям рынка с позиции потенциального покупателя
-размещение рекламы и показы продаваемого объекта
- сбор и анализ поступивших обращений, откликов и предложений со стороны потенциальных покупателей продаваемого объекта
-общий анализ полученной информации.
Но, к примеру, иные риэлторы, оказывается способны все это произвести за час-полтора, главное к ним в офис приехать. Сильны, чего уж там. Один красный сертификат РГР чего только стоит. Его лучезарный цвет и не на то способен. Ну в а в моем случае, это происходит на данном рынке за 7-10 дней. На активном рынке можно сделать быстрее, ибо погрешности более допустимы и нивелируются стабильным спросом. Экспресс-оценки тоже спросом нивелировались, но уже гораздо дольше. Главный минус моего метода, то, что он платный, в связи со значительным объемом работы. Однако, если заказчик пожелает продолжить наше сотрудничество, то вся сумма засчитывается в счет договора на оказание услуг по продаже, и в итоге клиент только приобретает ясность положения и уверенность в правоте действий. Вот только иной раз правда для заказчика оказывается горькой, а подсластить нечем. Конечно, пустые обещания сладкой цены могут спасти ситуацию, и дать время заказчику опомниться принять рынок и ситуацию, чем и стараются воспользоваться обладатели красных сертификатов, сидящие в удобных офисах. Но, все равно придется за все платить. И за ошибки, и за сертификаты с офисом. Понятное дело, платит собственник своими кровными, когда измученный, он отчаявшись соглашается снижать цену. И хотя процесс снижения идет обычно поэтапно, приводит он собственника только к отктровенному демпингу. - "А почему же", спросят нас читатели. А потому, что на нынешнем рынке большинство покупателей ощущают себя инвесторами. Им нужны только выгодные покупки. Так они хотят и сэкономить=заработать, так они хотят минимизировать потери, в случае дальнейшего падения цен на рынке. Многие согласятся, что Россияне любят все делать основательно и с запасом. Вот и выходит, что частенько продавцам поступают предложения от покупателей (Оферы) где они предлагают цену на 15-20% ниже заявленной, при этом ни чуть не стесняясь. А чего им стесняться, когда в затылок никто не дышит. И они по своему правы, очередей сейчас практически нет. Хотя, выстави продавец свой объект за предложенную покупателем цену, может кто то бы и нашелся желающий, и даже может за лучшую цену. Вот и получается в итоге, что либо продавец смиряется с потерями, согласившись с ценой покупателя, либо покупатель уходит не солоно хлебавши. А ведь все могло быть иначе. И целых два человека могли стать счастливыми обладателями квартиры и денег. Но, это тема требует отдельного обсуждения. Мы же говорим о правильном подходе к оценке недвижимости.
Толково написано. Даже очень!
Только одно не понял: кому и что должен собственник объекта?
В целом, именно по тобою выше озвученным причинам, я и призываю оценивать квартиру системно, проводя комплекс маркетинговых мероприятий, который состоит:
-определение круга потенциальных конкурентных объектов
-уточнение особенностей и фактического наличия правоустанавливающих документов, а так же их состояния в кругу потенциальных конкурентных объектов
-визуальный осмотр избранных потенциальных конкурентных объектов
-анализ и сопоставление соответствия ценовых ожиданий собственников потенциальных конкурентных объектов актуальным требованиям рынка с позиции потенциального покупателя
-размещение рекламы и показы продаваемого объекта
- сбор и анализ поступивших обращений, откликов и предложений со стороны потенциальных покупателей продаваемого объекта
-общий анализ полученной информации.
Но, к примеру, иные риэлторы, оказывается способны все это произвести за час-полтора, главное к ним в офис приехать. Сильны, чего уж там. Один красный сертификат РГР чего только стоит. Его лучезарный цвет и не на то способен. Ну в а в моем случае, это происходит на данном рынке за 7-10 дней. На активном рынке можно сделать быстрее, ибо погрешности более допустимы и нивелируются стабильным спросом. Экспресс-оценки тоже спросом нивелировались, но уже гораздо дольше. Главный минус моего метода, то, что он платный, в связи со значительным объемом работы. Однако, если заказчик пожелает продолжить наше сотрудничество, то вся сумма засчитывается в счет договора на оказание услуг по продаже, и в итоге клиент только приобретает ясность положения и уверенность в правоте действий. Вот только иной раз правда для заказчика оказывается горькой, а подсластить нечем. Конечно, пустые обещания сладкой цены могут спасти ситуацию, и дать время заказчику опомниться принять рынок и ситуацию, чем и стараются воспользоваться обладатели красных сертификатов, сидящие в удобных офисах. Но, все равно придется за все платить. И за ошибки, и за сертификаты с офисом. Понятное дело, платит собственник своими кровными, когда измученный, он отчаявшись соглашается снижать цену. И хотя процесс снижения идет обычно поэтапно, приводит он собственника только к отктровенному демпингу. - "А почему же", спросят нас читатели. А потому, что на нынешнем рынке большинство покупателей ощущают себя инвесторами. Им нужны только выгодные покупки. Так они хотят и сэкономить=заработать, так они хотят минимизировать потери, в случае дальнейшего падения цен на рынке. Многие согласятся, что Россияне любят все делать основательно и с запасом. Вот и выходит, что частенько продавцам поступают предложения от покупателей (Оферы) где они предлагают цену на 15-20% ниже заявленной, при этом ни чуть не стесняясь. А чего им стесняться, когда в затылок никто не дышит. И они по своему правы, очередей сейчас практически нет. Хотя, выстави продавец свой объект за предложенную покупателем цену, может кто то бы и нашелся желающий, и даже может за лучшую цену. Вот и получается в итоге, что либо продавец смиряется с потерями, согласившись с ценой покупателя, либо покупатель уходит не солоно хлебавши. А ведь все могло быть иначе. И целых два человека могли стать счастливыми обладателями квартиры и денег. Но, это тема требует отдельного обсуждения. Мы же говорим о правильном подходе к оценке недвижимости.
Последний раз редактировалось Алексей Слесарев 27.10.15, 08:18, всего редактировалось 1 раз.
27 окт. 2015
Алексей Слесарев
А пока ты проверяешь, рынок опять поменялся.
Цени момент.
И когда работаешь в одном и том же сегменте, покупая и продавая одно и тоже, то можно и так оценку сделать, поскольку конкурентов ты уже десять раз видел и историю квартиры в округе знаешь на зубок.
Так что я могу знакомую мне территорию оценить гораздо быстрее чем несколько дней. Я каждый день и так это делаю.
А пока ты проверяешь, рынок опять поменялся.
Цени момент.
И когда работаешь в одном и том же сегменте, покупая и продавая одно и тоже, то можно и так оценку сделать, поскольку конкурентов ты уже десять раз видел и историю квартиры в округе знаешь на зубок.
Так что я могу знакомую мне территорию оценить гораздо быстрее чем несколько дней. Я каждый день и так это делаю.
Последний раз редактировалось Карпушкина Вероника 27.10.15, 08:21, всего редактировалось 1 раз.
ИП Карпушкина Вероника. Стоимость услуг, отзывы - внешняя ссылка.
27 окт. 2015
Карпушкина Вероника писал(а):Алексей Слесарев
фэйки с целью "проверить рынок" - задлобали
Что вы имеете сказать, Вероника?
27 окт. 2015
"А почему же", спросят нас читатели. А потому, что на нынешнем рынке большинство покупателей ощущают себя инвесторами. Им нужны только выгодные покупки.
Во!
Скидки для клиентов с севера Москвы и Подмосковья. Все консультации - бесплатно : +7 (964) 556-82-82.
27 окт. 2015
Риэлтор должен нарисовать продавцу реальную картину рынка в продаваемой локации и в подавляющем большинстве своем, с нормальной и профессиональной оценкой ситуации все собы соглашаются.
Нижегородский риэлтор 89534157333.
внешняя ссылка
внешняя ссылка
27 окт. 2015
Олег Назаров писал(а):Во!
Не то слово. -"Понять, простить, и
обольстить!" А чем можно обольстить нонешнего Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: Павел Рыкалин и 15 гостей
