Сдаю БЕЗ комиссии - 2. 5 / 592
31 мая 2016
Ну что ж, соратники, месяц назад я объявил, что теперь у меня все квартиры без комиссии. То есть со съемщиков денег больше не беру. Ага. «Ровно было на бумаге»© Не могу сказать, что не получилось, но и «все работает» - сказать тоже нельзя. В последнем виноват не я, а…. судите сами, но сперва ответ скептикам: без объектов не остался, объем и оборот предложения на прежнем уровне. Отказы работать со мной естественно присутствуют, но они и раньше были, только позже и с моей стороны. Теперь сразу и от собственника. По большому счету: ничего не потерял. Если соб хочет 40 и не хочет платить агенту, при этом его квартира реально стоит 30 - не велика потеря. Нет, естественно его можно перевоспитать и привести к реальной цене, за пару недель - месяц, но это будет стоить времени и впустую потраченных на рекламу денег. Итого - не велика потеря. Да и мало их, так что можно сказать: оборот предложения не изменился.
Зато сократилось время экспозиции и изменился оборот спроса - взрывной рост. Сейчас все мои объявления заканчиваются фразой: «Залог можно разделить на два платежа. Сдается БЕЗ комиссионных (у меня все объекты БЕЗ комиссионных). Рассмотрят только славян, семейную пару с ребенком или без, СТРОГО без домашних животных. Извините» - или, соответственно ее вариантами для других требований. Результат: без десятка звонков: «Как посмотреть все ваши предложения» - дня не проходит. Одна беда: этот спрос для дальнейшей работы, если ничего из ассортимента не устроило, не подходит - увидев «без комиссии», без нее и хотят. Или не больше 50%, а я на поиск работаю только под 100%, только под договор и только после предоплаты. Отваливаются все. Но сайт продолжают мониторить (287 новых подписчиков).
Теперь про «овраги»:
До сих пор не знаю, что делать с очень дешевыми квартирами. Договориться на оплату с владельцем - не проблема. Но неожиданно оказалось, что сдать очень дешевую квартиру без комиссии СЛОЖНЕЕ! Причем не просто сложнее, а совсем беда! От вида в рекламе однокомнатной квартиры за 20 килорублей в месяц и без комиссии башню нафиг рвет всем! А если двухкомнатная? Вот-вот - совсем жесть. На цене 25 не легче, если квартира нормальная. При этом однушку, за адекватные 20, ставить по 25 бесполезно - ноль. Остается только полная шняга, да и та не приезжает. С остальными не легче: шквал звонков от агентов которые пытаются втюхать весь накопившийся мусор. Представили, сколько такого мусора обычно валяется? Вот-вот. Им плевать на «славян» и «без животных». Шесть китайцев в однушку - норма. Ага. «Но я их уже селил!», «Собачка, бульдог» - нет - «Но он же английский!». И обижаются когда отказываешь! Еще и перезванивают некоторые с единственной целью: на йух послать.
С прямым не легче. Абзац! Я больше 20 лет этой хренью занимаюсь и с таким не сталкивался. Звонок, клиент, прямой. Для кого квартира? - Совсем русский голос без малейшего акцента: семья, русские и прочие «трали-вали». Милости просим. Приезжают. И тут варианты: либо сразу заваливается совсем не семейная ватага далеко не славянской внешности (иногда по русски не разговаривающая), либо «сказочник» с бегающими глазками и активно противящейся подписанию «такого договора». А бывает и то и другое сразу. Некоторые истории я выкладывал в фейсбук. Чего только не предлагают…. вариант: ключи сейчас, а деньги потом, как-нибудь - далеко не самый веселый. Короче: очень дешевые квартиры (до 25) оставил как было. «Нафиг-нафиг, к терапевту. У него и кабинет больше и плавать он умеет».
Остальные квартиры, от 30 и вверх, которые действительно сдаю без комиссии, тоже преподнесли неожиданные сюрпризы, но только со стороны съемщиков. С агентами история прежняя: увидел «без комиссии» - башня сорвана: «английские бульдоги» и «хорошие ребята, топ-менеджеры Газпрома, я их селила». Ага, мечтают вчетвером жить в двушке за 35 в Новогиреево. Но этим меня уже не удивишь.
С прямым на такие квартиры тоже некоторая «азиатская жесть» присутствует, но уже не такой хард-кор и не в таких количествах. Терпимо. Остальные так же привозят сюрпризы из воспитанных кошечек, еще одной семьи, паспортов непризнанных республик с штампами запрета въезда и так далее. Все как всегда.
Туристы, естественно, так-то терпимо, но на некоторых объектах, хоть просмотр платным делай.
Сюрпризы в другом: люди откровенно не понимают, почему их не хотят понять и агент, отстаивая интересы владельцев, не только отказывает, но и не идет вообще ни на какие компромиссы! Ведь кошечка такая воспитанная! Не просто не понимают - не слышат! На меня один минут 30 орал (именно орал) ТРЕБУЯ внести в договор исправления, чтоб он имел право съехать в любой момент и получить залог обратно! ХА! Я одну квартиру за этот месяц трижды сдал! Снимают, а что - без комиссии, живут несколько дней, потом - верните залог и оплату за непрожитые дни, мы уехали. И так пять раз на трех квартирах. За месяц. Я даже форму ответа специальную сделал (в конце приведу). Посуточные квартиры дороже. И хуже. Вот некоторые граждане и думают, что они самые умные: снимем квартиру типа на долго, потом свалим и деньги назад стребуем. Ха! Все утерлись и уехали. При желании могут судиться: еще раз утрутся, а я еще заработаю, так что: «Bona sera, seniorina ciao ciao». Это хоть история и старая, проходил уже и защита отработана, но столько.… А я и не против…..
Вот, собственно и все.
Тема о «начале эксперимента» тут -././viewtopic.php?f=56&t=46116
Форма уведомления (может кто чего умного подскажет)
>>>>>>>>>>>
Добрый день, по Вашей просьбе подготовил расчет возвращаемых средств (оплата найма и залог) по факту досрочного, в нарушение ключевого условия договора, расторжения договора найма от 22 мая 2016г. квартиры расположенной по адресу: г. Москва, ул. ул. ХХХ, дом ХХХ, кв. ХХХ.
Расторжение:
Инициатор: наниматель.
Дата и время уведомления: 29 мая 2016г, 10:32.
Действующие пункты договора:
4.7. Стороны подтверждают, что согласованный срок действия договора является ключевым условием и его соблюдение принципиально важно для каждой из сторон.
4.8. Наниматель гарантирует, что он будет проживать в Квартире не менее чем до 22 апреля 2017г. числа включительно.
9.1. Ежемесячная плата за найм Квартиры устанавливается в размере 35000 (Тридцать пять тысяч) руб. РФ.
10.1. Наниматель оставляет Наймодателю залог за сохранность имущества и соблюдение условий договора Нанимателем в размере 35000 (Тридцать пять тысяч) руб. РФ.
10.5. Залог является обеспечительным платежом, не является доходом Наймодателя и не может быть использован в качестве оплаты за соразмерный период найма.
11.10. При досрочном расторжении договора по инициативе Нанимателя после предоставления Квартиры Наймодателем (п. 2.1), но до начала фактического использования им Квартиры, Наймодатель возвращает Нанимателю внесенную оплату найма (п. 9.2) за вычетом тройной ставки за каждый день прошедший с момента подписания акта передачи имущества, и половину залога (п. 10.1). При этом, из возвращаемой части удерживаются понесенные Наймодателем расходы связанные с исполнением пожеланий Нанимателя по изменению Квартиры и/или ее обстановки и оплаченные Наймодателем услуги по оформлению договора найма.
11.11. Нарушение Нанимателем ключевого условия договора - срока (п. 4.8), дает право Наймодателю не возвращать залог. Исключение: договор расторгается по основаниям п. 9.5 или 12.3.
Основание:
Ст. 687 п.1 ГК РФ - Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Расчет:
По оплате найма: «Наймодатель возвращает Нанимателю внесенную оплату найма (п. 9.2) за вычетом тройной ставки за каждый день…» - то есть: 35000/30=1166,67 - в сутки.
Тройная ставка: 1166,67 Х 3 = 3500,01р (копейку округлил).
Полные дни: 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 и 30.05. Итого восемь полных дней - 28000 руб.
Итого сумма к возврату за переплаченные дни: 35000 - 28000 = 7000р.
По залогу: «…и половину залога…» - 17500р, но «...При этом, из возвращаемой части удерживаются понесенные Наймодателем расходы…..услуги по оформлению договора найма...» - 17500р (услуги агента). То есть: 17,5 - 17,5 = 0.
Собственно залог можно было не считать так как:
11.11. Нарушение Нанимателем ключевого условия договора - срока (п. 4.8), дает право Наймодателю не возвращать залог. Исключение: договор расторгается по основаниям п. 9.5 или 12.3.
Где упомянутые пункты 9.5 и 12.3 к рассматриваемой ситуации и причинам расторжения не относятся.
Итого к возврату:
Если квартира передается сегодня (30.05.16) или завтра в первой половине дня, 7000 руб. 31.05.16 после 14:00 - 3500р. 01.06.16 после 14:00 - возвращать нечего.
Примечание:
Мне неизвестно ни о каких возможных договоренностях между Вами и отличных от зафиксированных в договоре: по отсрочке полного предоставления квартиры, вскрытых и потребовавших устранения неисправностях препятствовавших полноценному использованию квартиры, иных обстоятельствах. Расчет проведен только на основании буквы закона и подписанного Вами договора.
Получатели (адреса e-mail согласно указанным в договоре): наниматель и наймодатель, открытая копия: и
Зато сократилось время экспозиции и изменился оборот спроса - взрывной рост. Сейчас все мои объявления заканчиваются фразой: «Залог можно разделить на два платежа. Сдается БЕЗ комиссионных (у меня все объекты БЕЗ комиссионных). Рассмотрят только славян, семейную пару с ребенком или без, СТРОГО без домашних животных. Извините» - или, соответственно ее вариантами для других требований. Результат: без десятка звонков: «Как посмотреть все ваши предложения» - дня не проходит. Одна беда: этот спрос для дальнейшей работы, если ничего из ассортимента не устроило, не подходит - увидев «без комиссии», без нее и хотят. Или не больше 50%, а я на поиск работаю только под 100%, только под договор и только после предоплаты. Отваливаются все. Но сайт продолжают мониторить (287 новых подписчиков).
Теперь про «овраги»:
До сих пор не знаю, что делать с очень дешевыми квартирами. Договориться на оплату с владельцем - не проблема. Но неожиданно оказалось, что сдать очень дешевую квартиру без комиссии СЛОЖНЕЕ! Причем не просто сложнее, а совсем беда! От вида в рекламе однокомнатной квартиры за 20 килорублей в месяц и без комиссии башню нафиг рвет всем! А если двухкомнатная? Вот-вот - совсем жесть. На цене 25 не легче, если квартира нормальная. При этом однушку, за адекватные 20, ставить по 25 бесполезно - ноль. Остается только полная шняга, да и та не приезжает. С остальными не легче: шквал звонков от агентов которые пытаются втюхать весь накопившийся мусор. Представили, сколько такого мусора обычно валяется? Вот-вот. Им плевать на «славян» и «без животных». Шесть китайцев в однушку - норма. Ага. «Но я их уже селил!», «Собачка, бульдог» - нет - «Но он же английский!». И обижаются когда отказываешь! Еще и перезванивают некоторые с единственной целью: на йух послать.
С прямым не легче. Абзац! Я больше 20 лет этой хренью занимаюсь и с таким не сталкивался. Звонок, клиент, прямой. Для кого квартира? - Совсем русский голос без малейшего акцента: семья, русские и прочие «трали-вали». Милости просим. Приезжают. И тут варианты: либо сразу заваливается совсем не семейная ватага далеко не славянской внешности (иногда по русски не разговаривающая), либо «сказочник» с бегающими глазками и активно противящейся подписанию «такого договора». А бывает и то и другое сразу. Некоторые истории я выкладывал в фейсбук. Чего только не предлагают…. вариант: ключи сейчас, а деньги потом, как-нибудь - далеко не самый веселый. Короче: очень дешевые квартиры (до 25) оставил как было. «Нафиг-нафиг, к терапевту. У него и кабинет больше и плавать он умеет».
Остальные квартиры, от 30 и вверх, которые действительно сдаю без комиссии, тоже преподнесли неожиданные сюрпризы, но только со стороны съемщиков. С агентами история прежняя: увидел «без комиссии» - башня сорвана: «английские бульдоги» и «хорошие ребята, топ-менеджеры Газпрома, я их селила». Ага, мечтают вчетвером жить в двушке за 35 в Новогиреево. Но этим меня уже не удивишь.
С прямым на такие квартиры тоже некоторая «азиатская жесть» присутствует, но уже не такой хард-кор и не в таких количествах. Терпимо. Остальные так же привозят сюрпризы из воспитанных кошечек, еще одной семьи, паспортов непризнанных республик с штампами запрета въезда и так далее. Все как всегда.
Туристы, естественно, так-то терпимо, но на некоторых объектах, хоть просмотр платным делай.
Сюрпризы в другом: люди откровенно не понимают, почему их не хотят понять и агент, отстаивая интересы владельцев, не только отказывает, но и не идет вообще ни на какие компромиссы! Ведь кошечка такая воспитанная! Не просто не понимают - не слышат! На меня один минут 30 орал (именно орал) ТРЕБУЯ внести в договор исправления, чтоб он имел право съехать в любой момент и получить залог обратно! ХА! Я одну квартиру за этот месяц трижды сдал! Снимают, а что - без комиссии, живут несколько дней, потом - верните залог и оплату за непрожитые дни, мы уехали. И так пять раз на трех квартирах. За месяц. Я даже форму ответа специальную сделал (в конце приведу). Посуточные квартиры дороже. И хуже. Вот некоторые граждане и думают, что они самые умные: снимем квартиру типа на долго, потом свалим и деньги назад стребуем. Ха! Все утерлись и уехали. При желании могут судиться: еще раз утрутся, а я еще заработаю, так что: «Bona sera, seniorina ciao ciao». Это хоть история и старая, проходил уже и защита отработана, но столько.… А я и не против…..
Вот, собственно и все.
Тема о «начале эксперимента» тут -././viewtopic.php?f=56&t=46116
Форма уведомления (может кто чего умного подскажет)
>>>>>>>>>>>
Добрый день, по Вашей просьбе подготовил расчет возвращаемых средств (оплата найма и залог) по факту досрочного, в нарушение ключевого условия договора, расторжения договора найма от 22 мая 2016г. квартиры расположенной по адресу: г. Москва, ул. ул. ХХХ, дом ХХХ, кв. ХХХ.
Расторжение:
Инициатор: наниматель.
Дата и время уведомления: 29 мая 2016г, 10:32.
Действующие пункты договора:
4.7. Стороны подтверждают, что согласованный срок действия договора является ключевым условием и его соблюдение принципиально важно для каждой из сторон.
4.8. Наниматель гарантирует, что он будет проживать в Квартире не менее чем до 22 апреля 2017г. числа включительно.
9.1. Ежемесячная плата за найм Квартиры устанавливается в размере 35000 (Тридцать пять тысяч) руб. РФ.
10.1. Наниматель оставляет Наймодателю залог за сохранность имущества и соблюдение условий договора Нанимателем в размере 35000 (Тридцать пять тысяч) руб. РФ.
10.5. Залог является обеспечительным платежом, не является доходом Наймодателя и не может быть использован в качестве оплаты за соразмерный период найма.
11.10. При досрочном расторжении договора по инициативе Нанимателя после предоставления Квартиры Наймодателем (п. 2.1), но до начала фактического использования им Квартиры, Наймодатель возвращает Нанимателю внесенную оплату найма (п. 9.2) за вычетом тройной ставки за каждый день прошедший с момента подписания акта передачи имущества, и половину залога (п. 10.1). При этом, из возвращаемой части удерживаются понесенные Наймодателем расходы связанные с исполнением пожеланий Нанимателя по изменению Квартиры и/или ее обстановки и оплаченные Наймодателем услуги по оформлению договора найма.
11.11. Нарушение Нанимателем ключевого условия договора - срока (п. 4.8), дает право Наймодателю не возвращать залог. Исключение: договор расторгается по основаниям п. 9.5 или 12.3.
Основание:
Ст. 687 п.1 ГК РФ - Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Расчет:
По оплате найма: «Наймодатель возвращает Нанимателю внесенную оплату найма (п. 9.2) за вычетом тройной ставки за каждый день…» - то есть: 35000/30=1166,67 - в сутки.
Тройная ставка: 1166,67 Х 3 = 3500,01р (копейку округлил).
Полные дни: 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 и 30.05. Итого восемь полных дней - 28000 руб.
Итого сумма к возврату за переплаченные дни: 35000 - 28000 = 7000р.
По залогу: «…и половину залога…» - 17500р, но «...При этом, из возвращаемой части удерживаются понесенные Наймодателем расходы…..услуги по оформлению договора найма...» - 17500р (услуги агента). То есть: 17,5 - 17,5 = 0.
Собственно залог можно было не считать так как:
11.11. Нарушение Нанимателем ключевого условия договора - срока (п. 4.8), дает право Наймодателю не возвращать залог. Исключение: договор расторгается по основаниям п. 9.5 или 12.3.
Где упомянутые пункты 9.5 и 12.3 к рассматриваемой ситуации и причинам расторжения не относятся.
Итого к возврату:
Если квартира передается сегодня (30.05.16) или завтра в первой половине дня, 7000 руб. 31.05.16 после 14:00 - 3500р. 01.06.16 после 14:00 - возвращать нечего.
Примечание:
Мне неизвестно ни о каких возможных договоренностях между Вами и отличных от зафиксированных в договоре: по отсрочке полного предоставления квартиры, вскрытых и потребовавших устранения неисправностях препятствовавших полноценному использованию квартиры, иных обстоятельствах. Расчет проведен только на основании буквы закона и подписанного Вами договора.
Получатели (адреса e-mail согласно указанным в договоре): наниматель и наймодатель, открытая копия: и
Duo cum faciunt idem, non est idem - когда двое делают одно и тоже, это не одно и то же (лат).
31 мая 2016
Леш, ты когда свой проект стартовал, я так и представлял. Поэтому всегда беру 50% с собственника, и 50% с нанимателя на бюджетных вариантах. На тех, что подороже - все зависит от объекта. Но практически везде 50% - собственник. Комиссия для нанимателя и агента, в разумных пределах, - хороший фильтр. Сдаются квартиры хорошо. Цены немного ниже стали - факт. Надо встретиться и обсудить. Твои условия - хороший личный
Пиар и задел на будущее. Но переход нужно делать плавнее и гибче. Хотя, ты можешь себе позволить резкий. Но тогда - люди действительно будут тебя не понимать и "крутить" мозг))
Пиар и задел на будущее. Но переход нужно делать плавнее и гибче. Хотя, ты можешь себе позволить резкий. Но тогда - люди действительно будут тебя не понимать и "крутить" мозг))
Мой телеграмм про инвестиции в недвижимость: внешняя ссылка
31 мая 2016
Alex-ToRent
Ура!!!! Пусть будет больше подписчиков на сайте и это хорошо, во всех смыслах! А ....можно потом и свои объекты, которые без комиссии, публиковать там, а?....
Что касается системы работы-у каждого своя, смысл и цель одни-наибольшая эффективность. Кто в какой системе более эффективен, там и гуд.
Ура!!!! Пусть будет больше подписчиков на сайте и это хорошо, во всех смыслах! А ....можно потом и свои объекты, которые без комиссии, публиковать там, а?....
Что касается системы работы-у каждого своя, смысл и цель одни-наибольшая эффективность. Кто в какой системе более эффективен, там и гуд.
Аренда, купля-продажа жилой недвижимости в Москве и ближнем Подмосковье.
Все мы являемся время от времени клиентами друг у друга(с) +7-966-043-21-79
Все мы являемся время от времени клиентами друг у друга(с) +7-966-043-21-79
31 мая 2016
Александр Харыбин писал(а):50% с собственника, и 50% с нанимателя
Я тоже так делал. Давно. И прекратил давно тк это: 1- не правильно, 2- в перспективе невыгодно. При короткой игре: сегодня агент, завтра таксист - да, денег больше. Если же работать на перспективу....
Назову только вторую причину: вот ты агент и находишь источник где всегда есть бюджетные варианты без комиссии. При этом реальные, с фото и честными описаниями. Твои действия? - Правильно: не только подпишешься на рассылку, но и будешь регулярно заглядывать: вдруг что твоим клиентам подходит. А попадешь ты туда заинтересовавшись фразой " Сдается БЕЗ комиссионных (у меня все объекты БЕЗ комиссионных)". Вопрос: сколько агентов будет через полгода будет регулярно и целенаправленно мониторить мои варианты? Вот и я не представляю размеров до которых может разрастись сеть поставщиков спроса. Дальше думай сам ;)
До причины №1, почему я давно (лет 10-15 назад) отказался от практики "оттель и оттель", тоже догадаться не сложно.
Duo cum faciunt idem, non est idem - когда двое делают одно и тоже, это не одно и то же (лат).
31 мая 2016
Лара Бирман писал(а):А ....можно потом и свои объекты, которые без комиссии, публиковать там, а?....
Нет конечно
Duo cum faciunt idem, non est idem - когда двое делают одно и тоже, это не одно и то же (лат).
