Титульное страхование или покупка через нотариуса? 50 / 2159

При покупке недвижимости на вторичном рынке что предпочтительнее с точки зрения безопасности — заключить договор титульного страхования или оформить куплю-продажу через нотариуса?

Для начала сделать тщательную юридическую проверку, усилиями риэлтора, юриста или своими собственными... Если конечно позволяют знания...
Всё остальное вторично...

По поводу проверки ясно. Это само собой. На самом деле очень мало кто может провести доскональную проверку, т. к. это нельзя сделать полностью официально. А интересует все же то, что я спросил.

Против сознательных мошенников Вас не спасет ни страхование титула, ни нотариальное удостоверение, они дают лишь иллюзию защиты. Вот пример, посмотрите решение Люблинского районного суда г. Москвы по делу № 2-4/2013 от 25 июня 2013 года внешняя ссылка.

Суть дела: некто Волкова Н.И. купила квартиру у Юдина А.Г по адресу Москва, 5 квартал Капотни, дом 19. Жила не тужила, и вдруг получает пакет из Люблинского районного суда. Истец некто Хороших А.И., которого она и знать не знает, требует отдать ему квартиру. Как, что, в чем дело?!

Оказывается, Хороших А.И. -- это изначальный владелец квартиры. В суде он заявил, что когда продавал квартиру Юдину, хоть и был дееспособным, но находился в момент совершения сделки в таком состоянии, когда не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Судя по представленным в суде доказательствам, можно предположить, что Юдин принудил Хороших продать ему квартиру. Но суд основал свое решение не на принуждении, а именно на состоянии Хороших в момент заключения сделки с Юдиным:

"Cуд считает, что исковые требования об истребовании квартиры, расположенной по адресу: г Москва, Капотня, 5 квартал д. 19 из владения Волковой (Муратовой) подлежат удовлетворению, поскольку указанная квартира выбыла из обладания Хороших помимо его воли, так как судом установлено, что Хороших А.И. договор купли-продажи заключал в состоянии, когда не был способен понимать значение своих действий и руководить ими. В силу указанного обстоятельства Хороших А.И. не мог выразить волю на отчуждение спорной квартиры. Добросовестный приобретатель не лишен возможности требовать возмещения вреда, причиненного утратой имущества."

Не помогло Волковой и то, что договор купли-продажи Юдина и Хороших был заключен у нотариуса.

Таким образом, крайним оказался добросовестный покупатель. Мосгорсуд оставил в силе решение Люблинского суда об изъятии квартиры у Волковой в пользу Хороших (внешняя ссылка). В решении суда прямо сказано, что раз Волкова -- добросовестный приобретатель, то у нее сохраняется право требования денег с Юдина, но у него денег нет. В результате у Волковой ни квартиры, ни денег.

В данном случае титульного страхования не было, но если бы и было -- это была бы пустая трата денег. В России не было на момент сделки и нет сейчас ни одной страховой компании, которая бы включала в полис страхования титула описанный выше сценарий. Ищите опытного риэлтора, который проверит историю квартиры и насторожится, увидев неладное. Иного пути нет.

Ну когда такой замут, то тут ни один риэлтор не в состоянии проверить, мне кажется. Да и потом, зачем риэлтору это надо? Ему же потом не предъявишь, что он ненадлежащим образом проверку провел.
Наверное, надо смотреть, чтобы последний собственник владел объектом более 3 лет и удостоверять сделку у нотариуса Тогда предыдущие владельцы автоматически лишаются права подать иск. Или и по прошествии 3 лет есть варианты оспорить?

picsel писал(а):
Ну когда такой замут, то тут ни один риэлтор не в состоянии проверить, мне кажется. Да и потом, зачем риэлтору это надо? Ему же потом не предъявишь, что он ненадлежащим образом проверку провел.
Наверное, надо смотреть, чтобы последний собственник владел объектом более 3 лет и удостоверять сделку у нотариуса Тогда предыдущие владельцы автоматически лишаются права подать иск. Или и по прошествии 3 лет есть варианты оспорить?

В примере Сергея была оспорена сделка, совершенная в 2008 году, а решение суда от 2013 года.

Интересный вопрос. Я при покупке собираюсь сделать и то и то. Плюс вызвать врача на освидетельствование продавца ))

Сергей Известков

Странные законы у нас.
Этому хитрожопому хмырю, господину Хороших, суд должен был сказать так: "Возвращаешь бабки, получаешь квартиру".
Пока до копейки на рассчитаешься, квартиры тебе не видать.

Было бы по уму и по совести.
Странные законы. Мягко говоря.

KeyserSoze писал(а):
Интересный вопрос. Я при покупке собираюсь сделать и то и то. Плюс вызвать врача на освидетельствование продавца ))

Освидетельствовать продавца- не большая проблема. Труднее освидетельствовать продавца продавца в истории квартиры ( По предыдущим сделкам с квартирой), о чем говорится в данном случае. Квартира психа была перепродана нормальному, а нормальный уже продал добросовестному.

по теме, ни то,ни другое не панацея
хороший штатный юрист, хороший риэлтор из АН - могут оптимизировать ситуацию
и они уже сами порекомендуют формат проведения сделки