Квартира с выходом на крышу: потенциальные проблемы 9 / 1049

Недавно смотрел интересный объект - квартиру с мансардой и немного подзагорелся ее покупкой.

В самом доме разноуровневая плоская крыша: основная - над тех.этажом, а под ним, на последнем жилом этаже, есть небольшие отмостки.
Хозяева квартиры сделали выход на этот отмосток, причем изначально этот отмосток расположен так, что выходов с основной крыши или других квартир сюда нет. То бишь, полностью изолирован от других людей. Никаких видимых модификаций конструкции, кроме положенной на крышу плитки, я не заметил.
Пример на фото:
внешняя ссылка

Вопрос: какие потенциальные проблемы с этой мансардой можно получить при покупке квартиры?
Официально в собственность этот участок крыши они не оформляли, договор аренты с УК также не заключался. Тем не менее уверяют, что конфликтов с соседями ниже, над которыми находится этот отмосток, не было. Несмотря на то, что на этой крыше регулярно жарят шашлыки

Почитал про прецеденты: это не считается законным без общего собрания собственников и перевода крыши в разряд общих помещений. Были случаи, когда создателей подобного тропического рая в отдельно взятой панельке штрафовали и заставляли вернуть к исходному состоянию.

Прошу уточнить, существуют ли возможные варианты легализации (или условной легализации) помимо общего собрания собственников? Например, заключить договор с УК на аренду, если такое возможно. Кто-то из вас или ваших клиентов с такой ситуацией сталкивался?
Или я все правильно понял, и в любой момент сюда могут заглянуть и потащить в суд? В таком случае тратить деньги и трястись, что ко мне придут, точно не буду.
Если на крыше кроме положенной плитки и проделанного выхода на улицу ничего нет, то верно понимаю, что в случае проблем: заставят убрать плитку, переложить настил крыши и заделать выход за свой счет?

Вопрос решается на общем собрании жильцов, чем вы готовы мотивировать остальных собственников, что бы большинство передали вам в аренду эту часть крыши?
Какие шашлыки на горючей кровле???

(Имхо - на такой веранде одни проблемы будут с мусором с верхних этажей - на фото.)
...
Если это 7-8 этаж (последний) то может быть там иногда в тихую погоду будет и интересно, а если например 17-25 - то там в 99% будет все время сильный ветер, а иногда и ураганный!

howto,
если управляющая компания - государственная, то не беспокойтесь о судебных преследованиях. "Жилищник" свои-то обязанности не может выполнить, что уж говорить о непрофильной деятельности (суды). Никому Ваша мансарда не будет интересна, разве что завистливым соседям.
УК заглядывает на крышу в рабочие дни во время таяния снега (прочищает слив для дождевой воды) и при протечках кровли. Вряд ли Вы в это время будете жарить шашлыки на мансарде.
Но если над мансардой нависают этажи с окнами, то не связывайтесь с этим вариантом. Обычно на крыши накидывают с окон разный мусор, летом он гниет, плодит мух, привлекает ворон.
Если УК - коммерческая, то могут и засудить. И оформить аренду у них будет проще.

21.04.19, 11:24
Святослав Теплов писал(а):
Какие шашлыки на горючей кровле???

Точно. В ЗИЛ-Арт недавно вроде бы кровля горела - страшная картина.

21.04.19, 11:04
howto писал(а):
какие потенциальные проблемы с этой мансардой можно получить при покупке квартиры?

Ценник могут зарядить значительно дороже аналогичных. Одну квартиру с доступом на крышу продавали долго, но по итогу продали раза в 1,5 что ли дороже, чем аналогичные в доме. И это ещё доступ на крышу у двух квартир, а не у одной, плюс отдельный вход для технических служб.

Но штука крутая.

известная история, здесь, по-моему, ее тоже обсуждали
внешняя ссылка

Валерию Садовскому захотелось красивой жизни. И не как-то абстрактно, а в конкретном месте - в 20-этажном доме по улице Маршала Тимошенко в Кунцеве. Чтобы как в лучшем отеле Сингапура - на крыше зелень, бассейн и шезлонги. Остальные жители даже не подозревали, что у них над головой развернулся целый Эдем. Пока полгода назад на детскую площадку, которая на земле, не шмякнулся детский же домик размером с машину «Ока». Ветер предательски разыгрался и сдул его с крыши. К счастью, пластмассовый короб никого не задел.

Тогда соседи и подняли глаза к небу. И запустили квадрокоптер с фотоаппаратом (попасть на кровлю ножками нет никакой возможности, потому что Валерий на «свою» территорию никого не пускает). А там!.. И зона для барбекю, и искусственный газон, и разнообразные цветы с кустарниками, и шезлонги.

Хозяин всего богатства - председатель ТСЖ этого дома (оно называется «Оазис»). Со своими соседями он не общается. Собрания жильцов проводит заочные. Личного приема уже несколько лет не ведет.

Дом построен по индивидуальному проекту в 2002 году и считается элитным. До метро недалеко. Внешняя сторона упирается в густой лес и живописное озеро.

- Жить бы да радоваться, - говорит «КП» жительница 20-этажки Ольга Погосова. - Только у дома куча проблем. Лепнина на фасаде отваливается. Подземный паркинг отсырел и зарастает плесенью. Оплату за отопление долгое время принимали по завышенному тарифу. Ремонт детских площадок удалось сделать только с помощью портала правительства Москвы. Садовский организовал заочные выборы самого себя как председателя ТСЖ. Собрал фиктивные подписи. Мы это решение сейчас оспариваем в Кунцевском суде. В случае победы выберем нового председателя.

Состояние крыши сейчас проверяют сотрудники прокуратуры (реагируя на обращение одного из жителей. - Ред.). В том же ведомстве месяц назад в адрес Садовского вынесли постановление «об устранении нарушений закона». Жильцы пожаловались, что Садовский не ведет личного приема жителей.

- С тех пор так ничего и не изменилось, - сообщили соседи. - Председатель цветет и пахнет. Ездит на «Гелендвагене» и «Бентли». Нас игнорирует.

Корреспондент «КП» попробовал с ним встретиться. Но на работе его не оказалось. А из квартиры в парадное спустилась дочь и, угрожая полицией, потребовала от репортера удалиться. Так что пока ждем, что даст прокурорская проверка. Ее результаты могут быть переданы в суд, и тогда виллу демонтируют, а ее владельца накажут штрафом (см. «Комментарий юриста»).

внешняя ссылка

I. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
(в ред. Постановления Правительства РФ от 27.02.2017 N 232)
(см. текст в предыдущей редакции)
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
(в ред. Постановления Правительства РФ от 09.07.2016 N 649)
(см. текст в предыдущей редакции)

howto,
Узнайте, сколько будет стоить обслуживание кровли и многие вопросы отпадут сами собой )