Прогноз привлекательности покупки Помещения в новостройке Спб 92 / 912

Всем добрый день
Заинтересовался покупкой коммерческой недвижимости.
Прошу выразить ваше мнение о привлекательности объекта, так как расчёты окупаемости вызывают сомнения.

Площадь: 100 кВ.м
Город: спб
Локация: жилой комплекс на 2000 квартир с подземной парковкой и фасадными помещениями в передней внешней части перед дорогой. (Всего фасадных 16 помещений от 40 до 188 кВ.м)
В самом комплексе во дворе (дом с калиткой и шлагбаумом) - 44 Помещения на первых этажах. Домов несколько в комплексе

Хоть какую то привлекательность вызывают Помещения только фасадные. Ибо внутри комплекса соседние Жк не увидят твоей вывески. И ограничивается покупательская способность.

Сквозной проходимости по жилому району пешеходов нет. Активного трафика автомобильного и пешеходного не предвидится.
Целевая аудитория - 2000 квартир жилого комплекса + напротив через автомобильно-пешеходную (в данный момент узкую дорогу) - ещё дома на 1000 квартир. Они будут видеть вывеску и проходить прям мимо. Так что это 100% аудитория этого Помещения. В самом Жк напротив Помещения есть но не приглядные и не фасадные. И ни так много как в этом Жк

Рядом есть другие ЖК, но как целевую аудиторию их не рассматриваю. Потому что в них так же есть коммерция и будут арендаторы тех же направлений.

Само Помещение фасадное. Вывеска + большие окна.

Ставка по району в районе От 1000 (во дворах) до 1500 руб кВ.м с фасада или на углах. не считая супер помещений на перекрёстках или на трафике от метро. Где цена достигает 3-6 тыс за метр.

Помещение строится. И будет введено только в 2022-2023 году. От метро пешком 15 минут. Так что люди будут топать в него большинство пешком. И заходить в Жк рядом с этим Помещением. (Входы только с фасада)

Стоимость 160000 за квадрат. Внутри Жк 120-140 тыс за квадрат.

Возможные реальные постоянные арендаторы по анализу соседних Жк и спальных районов:

- Аптека сетевики
- Алкомаркет сетевики
- Продуктовый с алкашкой 24/7 Аля кафе бар с псевдо стойкой либо просто торгующие в чёрную ночью
- Пекарня-кафе сетевики
- Салон красоты
- Стоматология (удивительно большое кол во в новостройках и не закрываются)

Менее стабильные по моему мнению:

- Пиво разлив
- Детские товары
- Бытовые товары лампочки и мелкие строительные материалы
- Суши воки на вынос
- Зоомагазин
- Анализы типа хеликс инвитро
- Цветы
- кухни и двери под заказ и то не факт. В Жк ремонт делают нормальный уже застройщики

Я сам занимаюсь микро бизнесом розничной торговлей и услугами.
И аренду в помещении на 100 кВ.м я хоть убейте в спальнике даже со входом с фасада и вывеской в соседний жилой комплекс добавляющий аудитории не вижу больше 1500 за квадрат хоть убейте. Может я не умею вести бизнес конечно . Исключение Только если это не топовый перекрёсток или не Помещение с попутным трафиком от метро и прочим.

Если его сейчас продают за 16,5 млн. Даже с учетом минимальной доходности депозита к моменту полной сдачи Жк (это 3 Года) цена денег достигнет минимум 19 млн.
Это по 5.5-6% годовых с капитализацией.

Сдаю я значит это Помещение без ремонта (возможно ещё попросят каникулы на ремонт или льготную ставку так как Помещение на бетоне - это ещё не включаю в расчёты) За 150000

ГАП 1.800.000

Расходы
2% от кадастра налог на недвижимость. Даже не знаю какая это будет сумма. А вдруг кадастр оценит Помещение в 15 млн. Будет 300000 налог.

6% от оборота по ИП на сдачу в аренду - 108000
Возможно получится пользовать патент. От 70 до 150 кВ.м - 6% от потенциального дохода в 900 тыс = 54000

Страховка - 50000

Прочие непредвиденные расходы - 42000 (мало ли)

Итого
ГАП 1800000

Расходы
Страховка 50000
Прочие 50000
Патент 50000 или 6% 100000
Налог 2% от кадастра - 300 тыс!!

От 400000 До 500000 в год с учетом драконовского налога!! Говорят что оценивать будут по рынку специальная служба.

Итого я буду зарабатывать 1.200.000-1.300.000 в год с капитала в 19.000.000
И это без простоев или времени на выгон не платящего арендатора. Или риском аварий форс мажоров

Что то пошло ни так?

Это 6% годовых. С возможными простоями при смене арендаторов. С поиском арендаторов. С налогами. С рисками потопа или ещё чего.

Стоимость коммерции часто считают по ликвидности и по рентабельности (пусть даже грязной) и ниже 10-12% быстро не уйдёт. Даже с 8,5% уходит и то никому не интересна.

Это к слову и росте стоимости недвижимости.

Если не будут расти ставки на кВ.м то и цена расти на Помещение при продаже не будет.

И тут вопрос. Зачем оно надо? И кому интересно. Застройщики цены не снижают. Скидок не дают.

Прибыль получают только те, кто берет пачками от 1000 квадратов?

Остальные даже инфляцию не покроют?

Покупка студии даст теже 5% в аренду. При стоимости в 3 млн готовой с ремонтом и аренде в 17000 рублей
ГАП 204000
Налог 0,1% всего!! На владение - 2000 р
Страховка - 5000 р
Косметика и ремонт - 27000 (с запасом)
= 170000 (5,66%)

Так они понятны хотя бы. Растёт она хотя бы на свои 4-5% в год. Вне зависимости от стоимости аренды) ликвидна!

Где эти 8-10% годовых реальных в коммерции и понятных я не могу их найти. Поможете?)

Верное наблюдение. И я не вижу 10-12, у мелких инвесторов. В теории может быть, на практике нет. Обсуждения были, повторяться не хочется.
viewtopic.php?p=2009666#p2009666
Те, кто в торговле, часто лучше владеют вопросом. В моей практике, встречались хорошие предложения. Когда выходят из бизнеса. Предлагают своим. Такие варианты не встречаются в объявлениях.
С каждым годом ситуация ухудшается, как по арендным ставкам, так и по качеству арендаторов.

alex2691,
Без адреса - всё будет водой и домыслами. Важна локация с точностью до корпуса и секции.
Покупал с клиентами несколько помещений оптом (одна цена м2) у застроя в одной локации на в разных секциях и корпусах.
При одной цене но разных площадях (от 50 до 250м) - отдача получилась совершенно разная (неожиданно) хотя все они условно в радиусе 100 м2.
Так же пришлось изучить потом и конкурентов в остальных 10 корпусах микрорайона, всё сложилось в разные целевые назначения, ставки аренды и стоимость/доходность.
(При вообще то типовых проектах и площадях)

11.01.20, 18:03
Святослав Теплов писал(а):
alex2691,
Без адреса - всё будет водой и домыслами. Важна локация с точностью до корпуса и секции.
Покупал с клиентами несколько помещений оптом (одна цена м2) у застроя в одной локации на в разных секциях и корпусах.
При одной цене но разных площадях (от 50 до 250м) - отдача получилась совершенно разная (неожиданно) хотя все они условно в радиусе 100 м2.
Так же пришлось изучить потом и конкурентов в остальных 10 корпусах микрорайона, всё сложилось в разные целевые назначения, ставки аренды и стоимость/доходность.
(При вообще то типовых проектах и площадях)

Какие получились доходнее? Мелкие или крупные метражи?

11.01.20, 15:58
alex2691 писал(а):
Продуктовый с алкашкой 24/7 Аля кафе бар с псевдо стойкой либо просто торгующие в чёрную ночью

Недавно на Звездной такой прикрыли, точнее проверка пришла, следом закрылись, видимо компенсация не устроила

11.01.20, 15:58
alex2691 писал(а):
Алкомаркет сетевики

В крупных ЖК некоторые закрываются, например Норман, хотя мне они нравятся.

Делать прогнозы на участников на 3-4 года вперед довольно сложно, сейчас вон в ЖК Романтик например не видно очереди от метро из арендаторов.
Все риски Вы берете на себя, а что будет на выходе покажет время.

11.01.20, 18:28
alex2691 писал(а):
Мелкие или крупные метражи?

Крупные более рисковые, там точечные арендаторы садятся, не всегда с вкусными условиями для собственника.

11.01.20, 18:34
Антон Смолев писал(а):

11.01.20, 15:58
alex2691 писал(а):
Продуктовый с алкашкой 24/7 Аля кафе бар с псевдо стойкой либо просто торгующие в чёрную ночью
Недавно на Звездной такой прикрыли, точнее проверка пришла, следом закрылись, видимо компенсация не устроила

11.01.20, 15:58
alex2691 писал(а):
Алкомаркет сетевики
В крупных ЖК некоторые закрываются, например Норман, хотя мне они нравятся.

Делать прогнозы на участников на 3-4 года вперед довольно сложно, сейчас вон в ЖК Романтик например не видно очереди от метро из арендаторов.
Все риски Вы берете на себя, а что будет на выходе покажет время.

Жк романтик это я романтик на Бульвар Головина? Вы про спб?

11.01.20, 18:39
alex2691 писал(а):
Жк романтик это я романтик на Бульвар Головина? Вы про спб?

Да, Шефнера, Головина.

11.01.20, 18:39
alex2691 писал(а):
Жк романтик это я романтик на Бульвар Головина? Вы про спб?

ЖК Романтик на В.О. в Москве знают не хуже, он популярен среди приезжих

11.01.20, 18:41
Антон Смолев писал(а):

11.01.20, 18:39
alex2691 писал(а):
Жк романтик это я романтик на Бульвар Головина? Вы про спб?
Да, Шефнера, Головина.

Глянул. Действительно мало организаций на такие большие дома по 700-800 квартир. Супер маркеты, немного аптек и все

Я не знаком с этим ЖК , но Я там ни продажи ни аренды коммерции не вижу) как будто ее там нет