Дом в поселке художников на Соколе хочу купить, ищу риэлтора. 78 / 2429

Сергей Известков

Ищу риэлтора-юриста, который поможет разобраться со следующей проблемой.

САО, район Сокол
Малый Песчаный переулок, д. 13, квартира 1 (весь дом и есть одна квартира)
общая площадь 636 кв. м
МЦК Панфиловская 930 м
метро Сокол 970 м
кадастровый номер 77:09:0005001:4944
Номер сообщения в ЕФРСБ: 4486899
Страница аукциона на сайте торговой площадки: внешняя ссылка
Страница в ЕФРСБ: внешняя ссылка

Продается с банкротного аукциона на понижение. Сейчас цена 122 млн. руб. (= 185 т.р./м2). Не интересно.
Нижняя цена 40 млн. руб. (= 60 за метр). Интересно.

Имею план купить дом по нижней цене на две семьи (дружественные). Для проживания, не для перепродажи.

На аукционе только дом, но не земля.

Ищу риэлтора с юридическим опытом, который:

а) уладит вопрос с землей
б) решит вопрос со снятием с регистрации предыдущих собственников и их выселением
в) организует юридическое разделение потом дома и земли на две квартиры и две семьи (и если надо, согласует перепланировку или реконструкцию — по документам дом 1927 года, по фото свежий)

Если Вы можете что-то посоветовать, или м.б. у Вас есть предложение по цене и срокам и Вы готовы взяться, или вдруг Вы знаете, что этот план по какой-то причине невозможен — буду благодарен, пишите в комментариях или в личку.

Финансовый управляющий ответил про землю так:

Согласно Решению Исполнительного комитета Московского городского совета народных депутатов от 25 мая 1979 года и Акта Главного Управления архитектуры и градостроительства города Москвы от 04 марта 1991 года земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав объекта культурного наследия (памятника истории и архитектуры) регионального значения - ансамбля «Архитектурно-планировочный комплекс поселка «Сокол».

В соответствии с решением исполкома «Архитектурно-планировочный комплекс поселка «Сокол» принят под государственную охрану в качестве памятника градостроительства. Земельный участок находится в охранной зоне памятников истории и культуры города Москвы, утвержденной постановлением Правительства Москвы «Об утверждении зон охраны памятников истории и культуры города Москвы (на территории между Камер-Коллежским Валом и административной границей города)» от 28 декабря 1999 года № 1215.
Заключением от 18 июня 2009 года Комитетом по культурному наследию города Москвы определена целесообразность формирования единого земельного участка в границах объекта культурного наследия «Архитектурно-планировочный комплекс поселка «Сокол».

Статус данного единого земельного участка регулируется положениями Земельного кодекса РФ, Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ», Закона города Москвы от 14.07.2000 № 26 «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры», Постановлением Правительства Москвы от 30.06.2009 № 643-ПП «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2008 году и мерах по реализации задач в сфере земельных отношений на 2009 год», Постановлением Правительства Москвы от 03.05.2005 № 278-ПП «Об утверждении Положения о Комитете по Культурному наследию города Москвы».

Формирование земельного участка в границах объекта культурного наследия без получения согласования с органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной охраны, сохранения, использования объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), которым в городе Москве является Москомнаследие, невозможно.

Нынешним собственником вопрос формирования земельного участка под продаваемым домом с Москомнаследие решен не был. Информация о том, обращался ли он с таким запросом, у Финансового управляющего отсутствует.

Для оформления права собственности на земельный участок собственнику дома необходимо получить согласование в Москомнаследии. После его получения можно обратиться в Департамент земельных ресурсов города Москвы с заявлением об утверждении и выдаче схемы расположения земельного участка, на котором находится указанный жилой дом, на кадастровом плане или карте соответствующей территории, предоставлении в собственность указанного земельного участка и подготовке проекта договора купли-продажи земельного участка.

В адресе указан и дом и квартира, и эта квартира является единственной составной частью объекта (см. выписку ЕГРН ) с кадастровым номером 77:09:0005001:1105 с такой же площадью и кадастровой стоимостью, как и продаваемый объект. Так оформляются квартиры в многоквартирных домах.

Почему в данном случае так криво сделано — непонятно, но вероятно, потому что не было надлежащим образом узаконенных прав на земельный участок под строительство ИЖС.

Дети (внучки должника) зарегистрированы в жилом доме после даты возбуждения дела о банкротстве (28.07.2016) и за месяц до признания должника банкротом (17.09.2018).

Кроме того, судя по всему дети постоянно проживают в Великобритании, российские паспорта выданы посольством РФ, скорее всего имеют не только российское, но и британское гражданство.

Вопрос прекращения их регистрации в жилом доме — вопрос квалификации юриста, который будет заниматься этим вопросом. Злоупотребление правом в принципе усматривается.

Доступ в дом должник не предоставляет, в суд подано соответствующее ходатайство об обязании должника предоставить доступ к жилому помещению, заседание назначено на 3 июня 2020 года.

Иван Терехов

Вам нужен не юрист, а человек со связями в управе района, Департаменте городского имущества, Москомнаследия, готовьте миллиона 3 на решение этих проблем, плюс еще нормальная адвокатская контора со ставкой 30 тысяч рублей в час из нескольких адвокатов и пару миллионов для бандитов которые их выселять будут. Еще осталось купить это за 40 млн, что скорее всего сделают теже люди из управы района и чужих туда не пустят.

Без участка в собственности я бы к такому близко не подходил. Если, конечно, не работал в управе сам.

Сергей, а что дает вам уверенность, что дом, оцененный в сентябре 2019 г. в 454 млн., упадет в цене до 40 млн. ? Может быть помимо вас есть еще некоторое количество желающих, отслеживающих ситуацию, у которых точка отсечения, например, 60 млн. ?

кто к этому снаряду только не подходил)))
за сокол не берутся даже те кто в цао выявленное наследие приспособлял/реконструировал и оформлял землю в собственность.

16.04.20, 13:48
Роман77 писал(а):
Сергей, а что дает вам уверенность, что дом, оцененный в сентябре 2019 г. в 454 млн., упадет в цене до 40 млн. ? Может быть помимо вас есть еще некоторое количество желающих, отслеживающих ситуацию, у которых точка отсечения, например, 60 млн. ?

Нет никакой гарантии. Если найдется желающий за 60 — он заберет этот дом. Но я не думаю, что вероятность велика. Отслеживал несколько аукционов по опыту продаж дорогой недвижимости на банкротных аукционах. Ажиотажа нет — приходит кто-то один и забирает, ну максимум два участника и небольшой торг. Совсем другая картина, чем когда однушку у метро продают и за нее 10 желающих толкаются.

Оценщик оценивает исходя из объявлений о продаже (в отличие от США, где оценщик использует цены реальных сделок, они там открыты). Объявления о продаже отражают лишь хотелки продавцов. На дорогую недвижимость они радикально расходились с реалиями рынка даже и до вируса. А сейчас-то и подавно.

Кроме того, при продаже с банкротного аукциона невозможна альтернативная сделка. Далеко не в каждом банке можно получить ипотеку. Если же там неузаконенная перепланировка, которую нельзя посмотреть, плюс нужно выселять через суд предыдущих жильцов — вероятность, что банк одобрит ипотеку, становится совсем малой.

Но оценщик не может написать в заключении правду: "раз этот объект нельзя купить ни с альтернативой, ни по ипотеке, то отсекаются 90% покупателей, а значит цена по которой реально заберут — радикально ниже". Правила оценки такого не предусматривают.

не рассматривайте геморрой из которого вы не выйдете никогда.
ищите похожее на мосфильмовскую 8 с машиноместом и ремонтом.

16.04.20, 13:24
Иван Терехов писал(а):
Вам нужен не юрист, а человек со связями в управе района, Департаменте городского имущества, Москомнаследия, готовьте миллиона 3 на решение этих проблем

Бюджет есть. И время есть. Обе семьи сейчас не бездомные. А тут нравится и дом, и местоположение. Может быть, этап физического выселения сможем сделать своими силами (один из двух пап работает в банке на высокой должности, хотя и не в службе безопасности — но в дружбе с ними; предварительно начальник службы безопасности сказал что нужно конечно изучать, что за люди живут, но в целом выразил уверенность в возможности быстрого и не очень дорогого фактического выселения путем сдачи в аренду дома на неделю указанным им лицам).

16.04.20, 13:24
Иван Терехов писал(а):
Еще осталось купить это за 40 млн, что скорее всего сделают те же люди из управы района и чужих туда не пустят.

Этот риск я понимаю, но есть некоторый аргумент в пользу того, что других покупателей не будет. У арбитражного управляющего я был первый, кто запросил по этому дому документы. Даже если человек из Управы, или из другого органа, со связями — ему же нужно посмотреть документы, чтобы оценить, к кому надо будет зайти для решения вопроса, сколько заплатить.

Думается мне, что такой дом можно покупать только для собственного проживания. Как коммерческий проект это неинтересно (потому что можно очень долго ждать покупателя). Поэтому покупатели — штучные. В Управе все кто имеет полномочия уже где-то живут, и живут совсем неплохо, у них нет острой мотивации переезжать...

в поселке много оформленных участков? а под требуемый многоквартирник?
затевать это все что бы остаться навсегда в долях с определенным порядком пользования под присмотром москомнаследия?

клерк выселит нефтяного курносого старика? теми способами, которые эти старики сами придумали?
рассчитывать получить этот дом не в сгоревшем состоянии?
начать им пользоваться после оформления документов когда к торгам 100% будут вопросы у должника?

тс, если менее изощренные способы потерять здоровье и деньги. я не отговариваю и послежу с удовольствием за темой, но я бы пробовал для начала выселить ипотечника из купленной с квартиры торгов. так сказать, чтоб узнать как на самом деле все работает и сколько времени на это тратится.

Сергей Известков,
Сначала немного теории.
На счет "собственности" можно сразу не рассчитывать.
Да и непонятно зачем!?
99% зданий в собственности внутри мкад стоЯт на арендной земле.
У собственника преимущественное право аренды. Город дает ее на 49 лет.
Платить налог конечно тоже надо.

ИЖС - это, как бы помягче, земля и порядки строительства "деревни".
Москва внутри мкад - "город".

Управы и Префектуры - это не тот уровень. Земля решается на уровне Департамента, сейчас Мосимущество вроде (раньше ДЗР был). ДГИ.

Этот вопрос обычный.
Абсолютно всё можно сделать по закону.
Занимаются компании, выполняющие функции "заказчика-застройщика".
Это оформление строительства в городе. Каждая стройка в городе проходит одну и ту же процедуру. Объем зависит от того, на каком этапе начинается оформление.
Тут здание построено, если нужна реконструкция - одно. Проект, экспертиза и ввод.
Если нет - то тогда вообще ничего не надо.