Расчёты и расписки при аккредитивах в альтернативе. 275 / 2133

[vik807]

Коллеги, всем доброго дня. Знаю, уже давно делаются аккредитивы с альтернативой , но у меня первый раз.
Вопрос, что пишем в ДКП и расписке?
Иванов покупает квартиру у Петрова, Петров доплачивает и покупает большей площади у Сидорова.
В 1-м ДКП (Иванов-Петров) пишем: расчёты производятся посредством аккредитива. И деликатно умалчиваем, на какой именно счёт отправляются деньги. Потому что, деньги-то идут Сидорову. Так?
Следующий вопрос: расписка. По платёжным документам Иванов платил не Петрову, значит, ему от Петрова нужна расписка. Иначе, типа, Петров может подать на расторжение, что не получал денег от Иванова.
И что пишем в расписке? Тупо вот так: Я, Петров, получил от Иванова деньги за проданную квартиру? Но тогда, у Иванова 2 документа: банковский платёж на Сидорова и ещё Петров от него получил. Типа Иванов дважды за квартиру заплатил.
Или Петров пишет так: Я, Петров, получил от Иванова деньги за проданную квартиру посредством аккредитива, открытого в таком-то банке...
Но ведь это враньё. На свой счёт по аккредитиву он денег не получал.
Единственное ВМЕНЯЕМОЕ решение мне видится, написать 3-х стороннее Соглашение о взаиморасчётах, между Ивановым-Петровым-Сидоровым, где честно и прямо описать путь денег по цепочке. Конечно, это соглашение в Росреестр не пойдёт.
А в расписке написать "Я, Петров, получил от Иванова деньги в соответствии с Соглашением о взаиморасчётах".
Да, сложновато. Зато не криво!
А как вы, уважаемые коллеги, делаете в этих случаях?

[Александр Сидоркин]

СОГЛАШЕНИЕ
о взаиморасчетах по договорам купли-продажи

город Москва 02 ноября 2021 года
Мы, ФИО 1, ФИО 2, ФИО 3, вместе именуемые «Стороны»,
находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно, при этом каждый в своем интересе, не под влиянием тяжелых обстоятельств, не страдая заболеваниями, не позволяющими понимать значение своих действий и руководить ими, заключили настоящее Соглашение (далее «Соглашение») о нижеследующем:
1. На момент заключения настоящего соглашения сторонами заключены следующие договоры купли-продажи:
1.1. Договор от 02 ноября 2021 г. купли-продажи квартиры по адресу: город Москва, (далее Квартира-1) заключенный между ФИО 2 (Продавец Квартиры-1) и ФИО 1 (Покупатель Квартиры-1). В соответствии с условиями указанного договора продажная цена Квартиры-1 составляет ххх рублей, из которой сумму в размере ххх рублей ФИО 1 (Покупатель Квартиры-1) выплатила ФИО 2 (Продавец Квартиры-1) до заключения настоящего соглашения. Оставшуюся сумму в размере ххх рублей ФИО 1 (Покупатель Квартиры-1) обязуется выплатить ФИО 2 (Продавец Квартиры-1) в соответствии с условиями настоящего соглашения.
1.2. Договор от 02 ноября 2021 г. купли-продажи квартиры по адресу: город Москва, (далее Квартира-2) заключенный между ФИО 3 (Продавец Квартиры-2) и ФИО 2 (Покупатель Квартиры-2). В соответствии с условиями указанного договора продажная цена Квартиры-2 составляет ххх рублей, из которой сумму в размере ххх рублей ФИО 2 (Покупатель Квартиры-2) выплатила ФИО 3 (Продавец Квартиры-2) до заключения настоящего соглашения. Оставшуюся сумму в размере ххх рублей ФИО 2 (Покупатель Квартиры-2) обязуется выплатить ФИО 3 (Продавец Квартиры-2) в соответствии с условиями настоящего соглашения.
2. Стороны договорились об одновременной регистрации перехода права собственности по вышеуказанным Договорам.
3. По соглашению всех сторон расчеты по указанным договорам купли-продажи квартир будут осуществлены путем расчета с использованием аккредитивов в следующем порядке:
3.1. ФИО 2 (Продавец Квартиры-1) настоящим соглашением поручают ФИО 1 (Покупатель Квартиры-1) выплатить причитающуюся им по Договору купли продажи Квартиры-1 сумму в размере ххх рублей в пользу ФИО 3 (Продавец Квартиры-2). Оплата указанной суммы должна быть осуществлена посредством безотзывного депонированного аккредитива, открываемого ФИО 1 (Покупатель Квартиры-1) в ПАО «Сбербанк».
3.2. Оплата денежной суммы в размере ххх рублей, производится ФИО 2 (Покупатель Квартиры-2) в пользу ФИО 3 (Продавец Квартиры-2) посредством безотзывного депонированного аккредитива, открываемого ФИО 2 (Покупатель Квартиры-2) в ПАО «Сбербанк».
3.3. Условием раскрытия аккредитивов, указанных в п.3.1 и п. 3.2 настоящего соглашения, является предоставление в банк следующих документов: Договоров купли-продажи Квартиры-1 и Договоров купли-продажи Квартиры-2 с отметкой Росреестра о государственной регистрации перехода права собственности или выписок из ЕГРН, подтверждающих, что ФИО 1 является собственником Квартиры-1, а ФИО 2 является собственником Квартиры-2.
4. По соглашению сторон раскрытие аккредитива, указанного в п. 3.1 настоящего соглашения, и перечисление суммы данного аккредитива в размере ххх рублей ФИО 3 (Продавец Квартиры-2) является надлежащим исполнением ФИО 1 (Покупатель Квартиры-1) своей обязанности по полной оплате причитающейся ФИО 2 (Продавец Квартиры-1) цены договора купли-продажи Квартиры-1.
5. По соглашению сторон раскрытие аккредитивов, указанных в п. 3.1 и п. 3.2 настоящего соглашения, и перечисление сумм данных аккредитивов в размере ххх рублей и ххх рублей ФИО 3 (Продавец Квартиры-2) является надлежащим исполнением ФИО 2 (Покупатель Квартиры-2) своей обязанности по полной оплате причитающейся ФИО 3 (Продавец Квартиры-2) цены договора купли-продажи Квартиры-2.
6. ФИО 3 (Продавец Квартиры-2) согласен с тем, что сумма в размере ххх рублей будет получена им от ФИО 1 (Покупатель Квартиры-1) в соответствии с поручением ФИО 2 (Продавец Квартиры-1). ФИО 3 не возражает против установленных настоящим соглашением формы и порядка расчетов.
7. После проведения установленных настоящим соглашением взаиморасчетов по вышеуказанным договорам купли-продажи ФИО 2 и ФИО 3, обязуются выдать расписки (акты о взаиморасчетах), из содержания которых должно однозначно следовать, что оплата продажной цены квартиры произведена в установленном договором размере и Продавцы не имеют никаких претензий по оплате покупателями цены, проданных ими квартир.
8. ФИО 1, ФИО 2, ФИО 3, подписывая настоящее соглашение, в соответствии со ст.421 ГК РФ «Свобода договора» признают, что настоящее соглашение является многосторонним смешанным договором и содержит в себе элементы различных договоров, в том числе договора поручения, договора в пользу третьего лица, соглашения о порядке и способе исполнения обязательства, соглашения о порядке расчетов по договорам, соглашения о зачете и элементы доверенности.
9. Денежные средства в размере ххх рублей получаемые ФИО 3 (Продавец Квартиры-2) от ФИО 1 (Покупатель Квартиры-1) в результате раскрытия Аккредитива, указанном в п. 3.1 настоящего соглашения, не имеют на день подписания настоящего Соглашения и не будут иметь впредь статуса «неосновательное обогащение» или иного аналогичного статуса.
10. Настоящее соглашение считается заключенным с момента подписания.
11. Настоящее соглашение отменяет и делает недействительными все другие обязательства и предложения по порядку расчетов, которые могли быть приняты или сделаны сторонами по порядку взаиморасчетов, будь то в устной или письменной форме.
12. Стороны пришли к соглашению, что расходы по настоящим расчетам несет ФИО 1 и ФИО 2.
13. Настоящее соглашение составлено в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу – по одному для каждой из сторон.
ПОДПИСИ СТОРОН:

[dorshield]

Вопрос, что пишем в ДКП и расписке?
Иванов покупает квартиру у Петрова, Петров доплачивает и покупает большей площади у Сидорова.

Если в ДКП укажете связь купли-продажи одной квартиры с другой, то в случае расторжения ДКП по одной квартире, могут отменть и другие ДКП. Поэтому лучше вынести особенности оплаты из ДКП в отдельное соглашение.
Расписки, банковские ячейки и наличные расчеты крайне нежелательны, тк св случае судебных споров придется доказывать, что деньги были реально переданы, а с безналичными расчетами (переводами, аккредитивами, эскроу) банк сам документирует прохождение денег и хранит информацию много лет.

[Kazanskaia]

vik807,
И сбер и втб (м2) делают альтернативные сделки через сбр,почему не хотите им воспользоваться?

[vik807]

СОГЛАШЕНИЕ
о взаиморасчетах по договорам купли-продажи

Александр, большое спасибо! Я примерно такое Соглашение и написал. Но из Вашего дополнительно возьму некоторые важные фрагменты, например про неосновательное обогащение и про многосторонний смешанный договор.

[vik807]

И сбер и втб (м2) делают альтернативные сделки через сбр,почему не хотите им воспользоваться?

1) У продавца нижней квартиры жёсткое требование: никакой электронной регистрации, никаких доверенностей, только МФЦ. Пожилой человек.
2) СБР по сути тот же аккредитив. Все мои вопросы полностью остаются для СБР. Да, я в курсе, что сделки делаются, но было непонятно, неужели риэлторы вообще эту дырку не видят (квартиру продаёт Петров, а деньги перечисляются Сидорову).
Из сообщения Александра увидел, что юристы пришли к тем же выводам, что и я, про 3-х-стороннее соглашение. На другом форуме мне то же самое подтвердили.

[Николай Тюленев]

У продавца нижней квартиры жёсткое требование: никакой электронной регистрации, никаких доверенностей, только МФЦ. Пожилой человек.

А в условия получения им денег он готов включить регистрацию перехода права на "верхние" квартиры?

[vik807]

А в условия получения им денег он готов включить регистрацию перехода права на "верхние" квартиры?

А без этого нельзя покупать. Тут уже извините. Некоторые хотелки можно исполнить, некоторые нет.

[Николай Тюленев]

А в условия получения им денег он готов включить регистрацию перехода права на "верхние" квартиры?

А без этого нельзя покупать. Тут уже извините. Некоторые хотелки можно исполнить, некоторые нет.

Можно или нельзя, это мы знаем.
А пожилой человек продаёт, как я понял, свободную квартиру.
И ему, по большому счёту, плевать на хитроумные цепочки, которые выстраивают барыги-риэлторы.
Поэтому, повторю вопрос: его предупредили, что в условиях получения денег будут регистрации переходов на неизвестные ему квартиры?
Или Вы решили сюрприз сделать в день сделки всем участникам цепочки?

[Kazanskaia]

У продавца нижней квартиры жёсткое требование: никакой электронной регистрации, никаких доверенностей, только МФЦ. Пожилой человек.

Можете регистрировать через мфц. Как расчеты через сбр связаны с электронной регистрацией? Можете пояснить этот пункт?

СБР по сути тот же аккредитив.

У них общего только то, что это безналичные расчеты.
Какую конкретно "суть" вы имели в виду?

неужели риэлторы вообще эту дырку не видят (квартиру продаёт Петров, а деньги перечисляются Сидорову).

Это обсуждали года 3 назад. Сейчас уже дыры подлатаны.
С добрым утром! ))