Темы 552

Бесконечные подборы объектов под аренду иногда наводят на интересные мысли. Большая Академическая 85 смотрится совсем неплохо и возможно мы с клиентами купим там лот. А может и не один. Но подходит этот комплекс не всем!

Насколько она отвратительна для жизни, на мой взгляд, настолько же прекрасно смотрится под аренду в свете новых цен!

Под аренду сами посудите! Квартиры-студии 20м2 за 7.8 млн и такие же апартаменты за 5.5 млн с полной отделкой будут легко сдаваться за 45 тысяч в месяц, а может и за 50! А евро-2 стоят 10.5-10.6 за квартиру 33м2 и 7.5 млн за апартамент!!! А сдадите вы их за 60000 без проблем, а может и за 65000. Доходность сами посчитаете?

Сдача в 2026 году, в июне. Долго? Да! Но тут есть ради чего ждать: до метро 12-15 минут пешком, еще 15 минут до центра на метро. МЦК не далеко, МЦД рядом. ВДНХ, Ботанический сад! Это же другое дело, это не 25 минут пешком до метро в 2027 году… Тут и длительная аренда и посуточная будет хорошо работать.

Если бы не окружение из дорог - я бы рекомендовал для жизни. А так, пока что не готов)

Инвестиции средние. Однушки будут в районе 12.5 млн, а студии по 8.5-9 млн. на ключах. Все-таки конечные покупатели чаще берут квартиры для жизни, а здесь и шумно и дышать нечем. Ребенка я бы туда не селил.

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь, если хотите выгодно купить и сдать квартиру! На новые разборы.

Нет конечно, я пошутил

Не поняла , откуда такие выводы . Да и вообще ничего не поняла, кроме как вопрос про сдачу. Сдаю , арендаторы сидят годами ровно , никто на курс не жалуется, цены потихоньку поднимаю. Где они физически находятся - мне до голубой звёзды , что Турция , что Тай , их личное дело

посмотрим...

проблема именно в его личности

Это игра цифр. Тогда было 5, но это было также как сейчас 10)))

Не повод.

Вчера на платной консультации разбирали с подписчиком его кейс - что делать с этой красавицей Евро-3 (47м2) в Амурском парке: сдавать или продавать?

Если сдавать - то мы ее за 80000 пристроим скорее всего прекрасной семье, потому что знаем толпу нанимателей из Левел Амурской и АП тоже сдавали уже!

Если продавать, то скорее всего уйдёт она за 16-16.5 млн. За эти деньги можно купить две студии, как я недавно брал своим клиентам на подборе по 8 миллионов, с арендой 45-50 тысяч. Итого получим с аренды больше денег.

А еще студии сдаются 1 человеку, поэтому износ у них меньше, да и в посуточной аренде они показывают себя еще дороже. Даже если из одной наниматель съедет, вторая продолжит приносить доход. Если срочно понадобились деньги - одну можно легко продать и вторая продолжит работу. Такие два кошелька.

Либо можно купить очень доходную евро-2 в бизнес-классе за 16 млн. Недавно такие покупали клиентам с моим аналитиком в платном подборе. Строиться им еще 3 года, но ценник вырастет до 20-22 млн., а аренда будет 100-120 минимум. Помните как я Соул подбирал клиентам и писал об этом за 16 млн на старте? Гляньте сейчас цены - от 20! Там было понятно что будет рост, потому что альтернатив не было и нет. Но сейчас все, поздно, другие ЖК появляются.

Все это выглядит очень здорово, если бы не несколько «НО»:

1. Клиенту сейчас нужен пассивный доход. Который мы ему обеспечим, сдавая эту квартиру в аренду.

2. Еще не прошло 5 лет и налог с продажи будет 600.000.

3. Он не готов рисковать и перекладываться.

4. Район Амурского парка еще не исчерпал свой потенциал и будет продолжать расти, как я и обещал. И уже вырос и будет расти. Думаю что его квартира через те же 3 года тоже будет стоить миллионов 18 легко.

5. Ипотека недорогая - 25000, сейчас он такую не получит. А еще работа не очень стабильная и заходить надолго в стройку рискованно в его случае.

Поэтому будем за 80000 сдавать и я обязательно расскажу кому сдадим и за сколько в итоге. Если вам интересно снять - пишите моему менеджеру в личку!

внешняя ссылка

Саш, расскажи пожалуйста реальные случаи выселения с заменой замков и дальнейшую реакцию нанимателя.

Ввод в эксплуатацию: I кв. 2027
Выдача ключей: 30.12.2027

Метро рядом, МЦК недалеко, до центра удобно добираться. Про СИЗО рядом уже написали все, но никогда и никого оно в этом районе не пугало - например рядом с ЖК Невский оно тоже есть. Покровское-Стрешнево близко, водохранилище и пляж, район отличный.

Для себя нормальный выбор, если деньги не последние и я думаю в скором будущем приобрести один из таких проектов. Вероятность что его достроят очень высокая, а цены сейчас вполне приличные. Но это не про Иград . Цены на уровне готовых Кронштадтского 9, Невского и Фестиваль-парка 1-2. Однушки от 15.2 млн за 40м2 в 2028 году без отделки смотрятся грустно. Евро-3 уже от 21 миллиона, на ключах будет около 25 по сегодняшним деньгам… Это же 20% за 4 года с такими рисками и порогом входа… По 5% годовых…

Под аренду тоже не интересно. Студии по 8 млн разобрали моментом, да и другие тоже сняли с продажи и купили. А если мы смотрим на однушку за 15.2, плюсуем сюда ремонт около 3 млн, да еще нормальную мебель и технику - получаем лот с ценой 19 млн. Аренда такой квартиры сейчас … 70000-80000 в локации. И это в сезон! Это я как практик вам говорю, наверное единственный из обозревателей, реально сдающий все эти объекты в аренду! А еще полгода назад была 60-70. Я даже не буду точную доходность считать - около 3.5% после вычета всех налогов и расходов получите. И ради этого ждать 4.5 года?!

Инвестиции уже описал - их тут нет. Очередной проект, вышедший с высокими ценниками на старте. Однако они и упасть не должны и рост будет всего на 5-7% в год, а это очень мало с такой суммой и рисками.

Вывод простой: проект для любителей Инграда и локации - такие есть и уже размели самые дешевые лоты. Я пока что заходить бы не стал, есть гораздо более перспективные проекты. Будем теперь наблюдать за ценами. Я бы на этот ЖК по такой стоимости смотрел только при сдаче в 2025 году, но никак не в 2028…

Еще больше разборов и информации в моем ТГ-канале: внешняя ссылка - там все выходит гораздо раньше!

Ну вот объясните мне, что тут удобного?
Сел в кресло - и коленкой ударился в ножки стола.
Начал вставать - и опрокинул его.
Разместить на нем можно две тарелки - и то, с трудом.

Коллеги, здравствуйте! Это видео обязательно к внимательному просмотру риэлторам и самостоятельным собственникам. Здесь я собрал и рассказал весь свой концентрированный опыт.

Сегодня мы поговорим о самой важной составляющей сдачи и продажи квартиры - о технологиях показа объектов от А до Я!

Как и для чего необходимо подготовить квартиру к показу?

Показывать квартиру всем одновременно или по очереди? Плюсы и минусы обоих методов.

Как отказывать неподходящим арендаторам?

Показывать квартиру всем или закрывать сделку с первым согласившимся, подходящим вам клиентом?

Что говорить и о чем лучше промолчать с интересантами.

Как вести себя на показе, как выглядеть? На чем сконцентрироваться?

Не болтай лишнего! Не наседай на клиента!

Будь вежливо равнодушен, тактичен, готов помочь. Сам не приставай!!

Говори о том, о чем тебя спрашивают. Все преимущества должны быть известны потенциальному покупателю/арендатору. Сгладь все шероховатости.

Брать задаток или лучше верить людям? Почему без денег важно продолжать показы?

Обязательно возьмите блокнот и ручку, фиксируйте все важные нюансы, без этого лучше не начинать просмотр.

Прошу вас поставить лайк в Ютубе, под видео. Это очень важно для продвижения, спасибо:

Хрена лысого они там заработают
Также точно отпустят курс валюты как у нас, Казахстан уже начал

Решил что так всем удобнее)

Ввод в эксплуатацию: I кв. 2024
Выдача ключей: 05.09.2024

Коллеги, всем привет. Мне заплатили за консультацию, в которой участвует и этот ЖК. Давайте в двух словах расскажу что к чему, а в процессе и его разберём.

Дело такое: есть квартира в старом доме с новым и симпатичным ремонтом на ВДНХ. Есть накопления в размере 13 миллионов. Есть желание купить новую евро-3 в ЖК Very на Ботанической. Клиент уже сегодня хотел подписать с агентством договор на срочную продажу своей трешки, чтобы вложить все деньги в ЖК Very, плюс накопления в размере 13 млн. В сумме там вышло бы миллионов 28, а лот в Вери стоит 30 - без ипотек почти.

А я считаю, что это глупость. Есть 13 миллионов, есть доход - 1 миллион в месяц. Если взять ипотеку, использовав только эти накопления, то получим платеж около 140.000 в месяц. Что при доходе в 1 миллион совсем не тяжко. Так ЗАЧЕМ продавать свою квартиру? Тем более сейчас времена нестабильные и у застройщика и в стране.

Считаю, что нельзя все накопления и деньги от продажи квартиры вкладывать в недостроенный дом - будь то Вери или Союз или Руставели! Я бы вообще на его месте вложил 15-20%, остальное - на депозит или короткие ОФЗ. Либо валюту бы купил вообще. А рисковать пока что лучше чужими деньгами.

Далее дождался бы постройки дома, получил бы ключи, сделал бы ремонт и заехал. А вот после этого полностью погасил бы ипотеку накоплениями и продажей квартиры, если так не хочется платить проценты, которые меньше реальной инфляции)) Кстати, его старый дом под реновацию в 30-х годах, поэтому может быть и вовсе сдал бы ее в аренду пока, но это не точно.

Переходим к разбору:

Для себя клиент хотел брать окна на Юго-Запад, в другой корпус и на старый район или на Северо-Восток - на парк. Честно, я не люблю жаркие квартиры, пусть и солнечные, дорога через дом небольшая, этаж высокий, поэтому мой выбор - хороший вид на парк и на С-В (смотри фото). Окна на Ю-З - это очень жарко, тем более в отсутствие нормальных видовых характеристик это не имеет смысла. Для меня вид из окон имеет ОЧЕНЬ ВАЖНОЕ ЗНАЧЕНИЕ и сильно влияет на продуктивность и качество жизни. Локация мне нравится, я такие люблю - недалеко от центра, при этом почти в парке и с хорошей экологией и рядом с ВДНХ. Далековато от метро, но в этом для себя есть плюс - меньше праздношатающихся. Мы же не под аренду покупаем.

Под аренду совсем другое дело. Студии без отделки 24м2 за 10.5 млн можно будет сдавать тысяч по 60, в лучшем случае. Для этого еще ремонт сделать необходимо - а значит лот нам обойдется в 13 млн с мебелью и техникой. Доходность = 5.5%. Это грязная. Чистая будет около 4-4,5%. Я по 6% клиентам знаю где взять, поэтому прохожу мимо. По евро-2 доходность не выше. И тд.

Инвестиции… Тут уже слишком дорого все выглядит, иду мимо.

Вывод: ЖК для таких людей, как мой клиент - он здесь живет и купить хочет для себя. Локация отличная. А вот инвестиций здесь мало, под аренду тоже не интересно. Судя по НашДомРФ перенос сроков сдачи не планируется.

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь, если хотите выгодно купить квартиру!

Видео-разбор Люблинского парка

Почему Люблинский парк много месяцев занимает первые строчки в рейтинге продаж?

Разбираем ЖК кратко, только по делу.

Есть ли там инвестиции?

Выгодно ли сейчас покупать под аренду?

Выбрать строящиеся корпуса или купить уже готовую квартиру?

Смотреть:

Это какие-то ужасные мысли, правда не про Спартак, ну в дату матча народ хоть на станции появляется, львиная часть фанатов ставит на парковке своего коня или на различных паркингах вокруг, а не у вашего будущего дома, до которого потом идти кругами с неделю.
Так что берите смело.

По калькулятору получается около 18-20 лет. Только увидел в объявлении - "Выбор небогатый, скажу вам честно. Квартира нужна с полной отделкой - так как денег на ремонт нет. " - тут тяжелый случай, в общем. Если взяли в итоге - остается посочувствовать.

Студии от 12 млн. Переступки 11,5 млн.
Е2 от 17,5 млн. Переуступки от 16,95 млн.
2х комнатные квартиры от 24 млн. Переуступки от 22,8 млн.

Корпуса прямо у выхода из метро Нагорная. Да и весь центр в 20-ти минутах от двери до двери.

Из окна вид на парк Долина реки Котловка, хотя рекой можно назвать с трудом, либо на старые дома и ЖК Вершинино. В пасмурные дни дуют суровые ветра и шум от соседнего Канта в зимний сезон. Сама по себе локация достаточно тихая, спокойная, однако, инфраструктурой для бизнес класса обделена: ни тебе уютных кафешек, ни даже нового Вкусвилла. Промзона.

Для себя. До центра на метро поездка займет 10 минут. Неплохой выезд на Варшавку, недалеко и ТТК. Зелени достаточно, да и крупные парки по типу Коломенского в 10-15 минутах езды от дома. Социальная инфраструктура не сильно развита.

Под аренду. Студии метражом в 27 кв.м. будут привлекательны для работников-одиночек. Сдаваться будут примерно за 47-55 тысяч - все зависит от Хоум-Стейджинга. Евродвушки будут уходить до 70 тысяч, в зависимости от площади и ремонта. В ЖК есть и классические однушки - такие будут стоить около 55-60 тысяч рублей. Двушку можно будет сдать за 80-90 тысяч… Доходность от аренды в районе 3-4%, в зависимости от лота.

Инвестиции. ЖК сдан, квартиры стоят дорого, однако инфраструктуры как таковой практически нет. Покупают и снимают квартиры там неплохо из-за близости к метро и центру, но пойти некуда. Мы сдавали и продавали десятки раз объекты в Вершинино - ликвидность хорошая. Но цена уже очень дорогая в этих комплексах, идем дальше.

Информация из моего канала: внешняя ссылка - переходите и подписывайтесь!

Мы сдаём много квартир своих клиентов, поэтому мое новое видео про аренду:

Цены растут? Сезон стартовал? Что происходит на рынке аренды сейчас?

Как действовать, если арендатор угрожает съехать и просит скидку?

Стоит ли торговаться, сдавая квартиру в аренду?

Если вы сдаёте или будете сдавать квартиру - смотрите обязательно:

Недавно подбирал клиенту объект для инвестирования, он хотел купить студию в этом ЖК, знаете почему я решил выбрать другой?

Во-первых - сроки сдачи, точнее выдачи ключей:
Ввод в эксплуатацию:
III кв. 2025
Выдача ключей: 31.03.2026

Во-вторых - отделки нет. Хотя в районе есть отложенный спрос, бронировали местные не так уж мало лотов, но цены:

Под аренду. А клиент хотел купить именно студию для сдачи, 30.4 м2, за 9.746.240 рублей. С ремонтом она бы обошлась уже в районе 12 миллионов - меньше нет смысла делать в бизнес-классе. Аренда этой квартиры должна быть в районе 50000, по нынешним временам. А это… 5% годовых грязными. Вычтем с вами налоги, коммунальные платежи, комиссию агенту и амортизацию и легко получим 4%. Тот же Кронштадтский 14 можно взять за 8.5, 20м2 с отделкой и сдавать за 45000 или ЖК Измайловский парк - за 6 миллионов с отделкой и такой же арендой. Да, она поменьше, но целевая аудитория та же самая. Доходность получается выше и ждать осталось не так уж долго, а тут - март 2026 года!

Для себя в принципе вариант нормальный, если любите район. Из плюсов здесь относительно пешая доступность до метро и МЦК и Измайловского парка. Из минусов - промзона рядом, но инфраструктура развитая. До центра не так уж далеко.

Инвестиций не очень много. Цены в рынке, но ждать еще 3 года и это убивает доходность катастрофически!

Неплохой ЖК для местных, а под аренду или перепродажу я бы подумал.

Еще больше жилых комплексов в моем телеграмм-канале: внешняя ссылка

Клиенты попросили разобрать, думаю что всем будет полезно.

Рядом будет МЦД 5, сейчас - станция Мытищи. Вы знали, что это самая сложная ветка и для соединения всех ее частей нужен глубокий туннель под центром Москвы! Сложность еще в том, что электрички больше чем метро и питаются от проводов, а не контактного рельса. На подземном участке будут и свои собственные станции, которые можно соединить с метро!!! И все это планируется построить и сдать в 2026 году. Знаете на что это похоже? На еще одну ветку метро!

Для себя, для жизни Мытищи - очень приличный город-спутник, со всей развитой инфраструктурой. До Москвы вполне комфортно добираться на авто, а с появлением МЦД - будет еще приятнее! Мелкую двушку с отделкой, 46м2 можно купить за 8.5 миллионов. Для молодой семью - самое то! А для взрослых берите три спальни и два санузла - 90м2, за 14.5 миллионов.

Под аренду я Мытищи не люблю - рынок прилично затоварен, цены низкие, ликвидность не такая как в Москве. Да и стоимость студий 20м2 уже от 4.9 млн, если не смотреть на вторые этажи. А там даже однушки приличные сдаются от 25 до 30 тысяч. Студии будут стоить 25000 здесь. Чистая доходность в районе 5% - не более. А ликвидность ниже чем в Москве. Гляньте Одинцово 1 - там быстрее МЦД будет и цены пониже, а аренда 25-27 на студиях.

Евро-2 стоят от 6.7 млн. Сдадите за 30000. Такое себе…

С другой стороны, с появлением МЦД с комфортными пересадками в центре, цены могут и подрасти. Но я не думаю что сильно, да и построить МЦД еще нужно - а ну как столкнутся со сложностями!

И просто как человек, который сдавал и сдает там много квартир могу сказать что себе бы не брал под аренду.

Инвестиций особо не наблюдаю. Долгий срок сдачи убивает всю доходность, а рынок прилично затоварен.

ЖК для любителей локации, с хорошей (в будущем) транспортной инфраструктурой и небольшими инвестиционными амбициями. Под аренду я бы не брал.

Информация из моего ТГ-канала: внешняя ссылка

Покопаюсь завтра, послезавтра, выложу. Сейчас в отпуске. С телефона неудобно.
Заранее спасибо.

Некоторые ставят вдоль комнаты лицом к окну, вплотную к стенке.