[b:6z3m470a]Апарт комплекс Neva Towers. Оценка. Рекомендация: Держать. Будущая прибыль за год + 19.51%[/b:6z3m470a]
Вот краткое описание объекта: Район: ЦАО (МСК) Метро: Международная, Выставочная До метро: 0.5 км (6 мин пешком) Локация: Пресненский Адрес: 1-ый Красногвардейский проезд, участок 17-18 Дата сдачи: 4кв 2018 Класс жилья: Элит-класс Тип здания: Монолитный Этажность: 63-77 Квартир: 1210 В продаже: 2-к кв; 3-к кв Площадь: 60.3-96.1 м2 Отделка: под чистовую Цена за кв. метр: 298 000 - 418 000 руб Договор: 214 ФЗ Паркинг: Подземный на 2040 м/м Застройщик: Renaissance Development
ВСем доброго дня. Вчера я ЖК Дубровская слобода ЖК Дубровская слобода. Рекомендация Покупать: потенциал изменения цены -17.13% Описание ЖК можно найти в инете: Застройщик Инвест-Град C+ Разместить рейтинг на своем сайте Адрес Южнопортовый, локация «ЮВАО (Юго-Восточный административный округ)», ул. 1-я Машиностроения, д. 10 Метро Дубровка 13 мин. пешком, еще 2 станции Статус продаж Продажи закрыты. Тип договора: договор долевого участия по 214 ФЗ Квартиры 1 квартира в продаже, площадью 52.8 до 200м² Этажей 33-48 [url=http://img.ners.ru/foto/upload/01/01404d8f49c012a38082e8e8b7a70799.jpg:3idtmhb7][img:3idtmhb7]http://img.ners.ru/foto/medium/01/01404d8f49c012a38082e8e8b7a70799.jpg[/img:3idtmhb7][/url:3idtmhb7] [b:3idtmhb7] Средняя цена за метр[/b:3idtmhb7]
Мой вывод: и хотя средняя цена по однокомнатным, двухкомнатным и трехкомнатным квартирам выросла за год от 3 до 6%, но учитывая то, что [b:3idtmhb7] Средняя цена в монолите согласно моему калькулятору составляет: 223500рублей[/b:3idtmhb7]
[b:3idtmhb7]Рекомендация Продавать: потенциал изменения цены -17.13%[/b:3idtmhb7]
ВСем всего самого самого наилучшего. До новых встреч!!!
В рг Каховская задрали ценники на двушки в космос, хотя котлован только строится. Локация так себе, без двора, рядом гаражи, наркобольница, два чучмек рынка и проходной двор от всего окрестного района к метро. В воронцовском парке вообще цены космос изначально. Локация ничего, хотя и бывшая промзона. Хорошевский комплекс наверно всем бы был хорош по ценам, если бы не курчатник с реактором и захоронениями радиационных отходов рядом с корпусами... Вообще, новый девелопер с мутной историей образования без портфолио предыдущих проектов, по слухам строится на кредитные деньги по кредиту еще 14- го года...
ИМХО объект исключительно под сдачу. При этом эта "гениальная" мысль обитает, увы, не только в моей голове, а в головах 80% покупателей объекта. Итого вывод- будет жуткий навес в плане предложений по аренде. А навес даст толчек к снижению стоимости аренды не только в данном комплексе, но и по всему окружающему району.
PS Если что объект знаю, у меня один из клиентов переложился туда из другого новостроечного объекта, взял сразу 3 шт под сдачу. Другого удалось отговорить. Взяли нормальную однушку у Эталона за те же деньги (там уже + лям к цене есть, не смотря на кризис)
Мой вывод: Объект- ни рыба не мясо, возможно позволит сохранить средства на уровне инфляции за счет новизны дома и надежности застройщика. На большее в течение ближайших 3-5 лет я бы не рассчитывала.
В данной теме написан отчет по оценке стоимости квадратного метра в ЖК ЖК Город на реке - Тушино 2018 1-но, 2-х 3-х и более комнатных квартирах за период с 28.11.2015
Интересна эта ЖК тем, что дом еще не сдан, поэтому все квартиры находятся в равных условиях - в них не выполнен ремонт. И поэтому изменения за год можно считать [b:3e146o1w]чистыми[/b:3e146o1w]
Краткую информацию можно найти в интернете.
ЖК «Город на реке Тушино-2018» расположен в районе Покровское-Стрешнего Северо-Западного округа Москвы, на Воколамском шоссе, вл. 67.
Новый микрорайон стоит в 2,5 километрах от МКАД, на берегу Москвы-реки, рядом с местом впадения в нее реки Сходни.
Новостройки граничат со стадионом «Открытие Арена».
[quote="al25":afeajalr]Сити не посчитать компом, нужно погружение. Срок от года и больше.[/quote:afeajalr] Ну бизнес-класс вообще со скрипом можно разложить в экселе, чем и является по сути Сити, а элитка вообще не приемлет калькулятора, потому как некоторые сделки могут происходит так, что нет видимого перехода права собственности. Т.е. сделку то не увидеть.
[quote="Ленусик333":3c0uayrp]В строительном плане комнаты, скорее всего, обозначены, - как минимум, должны быть обозначены кухни и санузлы, ибо как иначе регулировать расположение "мокрых" зон у соседей сверху и снизу? Снипы никто не отменял...[/quote:3c0uayrp] Да, так это и сделано в реальности.
[quote="Юлия Лурье":1r44ym3x] Леш, этот дом - та самая маржинальная граница для аналитики то есть - исключение из правил[/quote:1r44ym3x] Если верить al25, то там сговор. Я посмотрел все варианты весенние и действительно самый выгодный продается на 2-м этаже только за 1.5 млн за квадрат а не за 13000$ . Даже если доллар стоил 70рублей, то это не меньше 20000$
Получается, что весь дом- а это 20 вариантов на продаже сговорились не ставить в рекламу цену ниже 1,5млн, а из под полы можно и за 13000$
Пока в голове у меня не сходится: 1. Почему нельзя выставлять объект в рекламу? 2. Если можно выставлять, то зачем ставить цену в 20000$ за квадрат, а знакомым предлагать за 13000$?
В данной теме написан отчет по оценке стоимости квадратного метра в ЖК Алые Паруса в 1-но, 2-х 3-х и более комнатных квартирах за период с 28.11.2015 Краткая информация по ЖК, ее просто найти в интернете.
Жилой комплекс «Скай Форт» — видовой проект бизнес-класса, реализованный на юге Москвы, в районе «Нагатино-Садовники». Комплекс построен на 1-ом Нагатинском проезде, всего в 3,5 километрах от ТТК по Варшавскому шоссе. Генеральным подрядчиком выступает австрийская «Strabag SE», девелопер – ООО «ЦПН Столица».
ЖК «Скай Форт» построен по индивидуальному проекту, на территории в 5,28 гектаров. В состав комплекса входит три многосекционных здания, построенных по монолитной технологии. Всего предусмотрена 21 жилая секция, с количеством этажей от 19 до 33 этажей. Центральные секции в зданиях напоминают башни и имеют эффектную темную отделку. Общая жилая площадь проекта составляет 208 тыс. кв. м.
К продаже в жилой комплексе «Скай Форт» предлагаются видовые квартиры бизнес-класса, общей площадью от 47,9 до 182,6 кв. м. Всего в комплексе предусмотрено 2118 квартир свободной планировки, с количеством комнат от одной до шести. Возможны современные варианты с совмещенной кухонно-гостиной зоной, а также двухуровневые апартаменты. В большинстве помещений установлены панорамные окна, под установку кондиционеров отведены специальные помещения. В больших квартирах предусмотрено по несколько лоджий и гостевой санузел, внутренняя отделка застройщиком не производится.
На первых этажах предусмотрено место под коммерческие помещения, в них располагается мини-маркет, кафе, аптека и салон красоты. В подземной части комплекса оборудован двухуровневый паркинг на 2572 машиномест, есть автомойка.
Мой вывод: цена по однушкам, трешкам и более комнат выросла от 2-х до 4-х% На трешках наоборот упала на 3% Общее количество продаваемых квартир упало со 145 до 136 Однозначного вывода нет: все цифры в пределах погрешности.
На этом всем всего самого самого наилучшего. До новых встреч.
[quote="Александр Зеленский":3fohp90u][quote="Alexey Moskva":3fohp90u]И это единственный ЖК, где цена выросла более чем на 10%( банковский депозит). Так еще не просто на 10%, а аж на 41% по однушкам.[/quote:3fohp90u] Выросла цена предложения к продаже, или цена в оформленных ДКП ?[/quote:3fohp90u] Александр, я построил свой алгоритм подсчета средней цены. Конечно же цен в ДКП я не знаю.
[quote="Мажордом":3e7kn608]Спасибо за анализ, но название жк надо бы исправить.[/quote:3e7kn608] Было 2 темы: ЖК Дом на Мосфильмовкой и ЖК Мосфильмовский. В результате одну тему удалили, а эту переименовали ( прежнее название ЖК Мосфильмовский)
Добрый день. В данной теме написан отчет по оценке стоимости квадратного метра в ЖК Шуваловский в 1-но, 2-х 3-х и более комнатных квартирах за период с 28.11.2015, а также дана моя оценка на будущее по стоимости до 25.12.2016 Краткая информация по ЖК, ее просто найти в интернете. Административный округ (Москва): ЗАО Район: Раменки Метро: Университет Воробьевы Горы Проспект Вернадского Телефон: (495) 232-23-03 Сайт: Застройщик: Интеко Срок сдачи: 30.06.2008 Тип дома: Монолитный Количество корпусов: 7 Паркинг: подземный паркинг Кол-во квартир: 2544 Этажность: 24
[b:zax6kbmb]Вывод: таким образом с 28.11.2015 по 04.09.2016, то есть примерно за 9 месяцев цена на 1-ки упала с 398 700 до 393 700 или -1.25% 2-ки упала с 417 700 до 411 900 или -1.38% 3-ки упала с 446 300 до 445 960 или -0.08% 4-х+ выросла с 434 420 до 436 900 или +0.57% в среднем с 433 800 до 432 800 или -0.23%[/b:zax6kbmb]
Теперь о будущем.
Теперь о будущем. В своих работах ( viewtopic.php?f=13&t=44867) я установил, что цена за метр зависит от цену за баррель нефти. К моему сожалению в этом случае цена аз квадратный метр не зависит от стоимости барреля, поэтому предсказание будущей цены построено на рассчете средней цены за определенный период
Вот так выглядит на графике зависимость изменения стоимости квадратного метра от изменения стоимости барреля нефти:
Из данных видно, что p-value слишком большое 0.96, а 95% доверительный интервал для коэффициента зависимости измеряется в пределах [-2.6, 2.7], то есть наша зависимость может быть как положительной так и отрицательной
Вот данные полученные методом подсчета среднего значения:
[quote="Alexey Moskva":2y0oqxca]А как определяют коэффициент дисконтирования?[/quote:2y0oqxca] Это тоже отдельная проблема:
R=Rf+ra+rl+ru, где: Rf – безрисковая ставка; ra – риск вложений в объект; rl – риск за низкую ликвидность объекта; ru – риск инвестиционного менеджмента.
И все эти показатели (кроме безрисковой) имеют ярко выраженную "экспертную составляющую", т.е. они очень субъективны. И весь этот ком проблем приводит к тому, что такие оценки имеют довольно среднюю точность. Но к рынку жилья это все имеет опосредованное отношение, жилье считается только по рынку.
Добрый день. В данной теме написан отчет по оценке стоимости квадратного метра в ЖК Рублевские огни в 1-но, 2-х 3-х и более комнатных квартирах за период с 22.11.2015, а также дана моя оценка на будущее по стоимости до Красткая информация по ЖК, ее просто найти в интернете. Округ/Направление: ЗАО Расстояние до метро: 5 мин. пешком Площадь квартир мин.: 48.0 Площадь квартир макс.: 138.3 Этажность: 30-33-40 Квартиры в продаже (комн.): 1, 2, 3, 4 Состояние строительства: Дом построен Срок ввода: Сдан в IV кв. 2012 г. Тип здания: Монолитно-кирпичный Кол-во секций: 3 Высота потолка: 3.30 Высотный объект: 1 Название жилого комплекса: Рублёвские Огни Наличие пентхаусов: Нет Наличие видовых квартир: Да Совокупное количество квартир: 500 (332) Кол-во машиномест: 471
Это что касается текущей ситуации. Теперь о будущем. В своих работах (viewtopic.php?f=13&t=44867) я установил, что цена за метр зависит от цену за барель нефти. Собственно на этой зависимости и будет выстроена будущая оценка.
Зависимость эта идет с некоторым замедлением. То есть сначала идет изменение цены на нефть, а уже через определенное время цена на недвижимость реагирует на это изменение. В нашем случае это 49 дней или 7 недель. Вот так выглядит на графике зависимость изменения стоимости квадратного метра от изменения стоимости барреля нефти
А теперь . помня. что отставание на изменение у нас 49 дней и коэффициент изменения 0.3389474, а также то, что на 28.08 стоимость за квадратный метр равняется 268 598.13 рублей и цена за баррель нефти равняется 49.42 . получим следующие оценки: [b:3pvz0dzt]16.окт 268117.9016 16.ноя 275146.7975 16.дек 273817.9367 16.янв 272710.4543 [/b:3pvz0dzt]
[quote="ИринаВладимировна":28gn5739][quote="Alexey Moskva":28gn5739][quote="ИринаВладимировна":28gn5739]По данному адресу собственник собирает авансы и не возвращает- енисейская 3к2 Надеюсь, вы определили сей факт не эмпирическим путем?[/quote:28gn5739] Это не мое объявление- а наткнулся я на него, потому что проверяю все дешевые квартиры с хорошей выгодой.[/quote:28gn5739] Я о том, что не пострадали ли ваши клиенты? как вы узнали? обычно уже по факту случившегося бегут жаловаться. Сейчас таких вариантов много. Пора осенняя, народ селится.[/quote:28gn5739] Это не из аренды, а из продажи. Узнал из винера, просто проверял данную квартиру и увидел примечание автора
Вы думали, что они ограничатся «Платоном»? автор Борис Вишневский депутат Законодательного Собрания Санкт-Петербурга (фракция «Яблоко»)
В Госдуму внесен правительственный законопроект, позволяющий региональным властям объявить любую дорогу платной. Ничем особенно себя не утруждая.
То есть, вообще-то, предусмотрены «компенсационные мероприятия» — среди которых «обеспечение альтернативного проезда», а также «повышение качества работы маршрутов регулярных перевозок», «открытие новых маршрутов регулярных перевозок или увеличение провозных возможностей действующих», «организация парковок», и даже «развитие инфраструктуры для движения велосипедов». Но ничего, кроме усмешки, они не вызывают.
«Альтернативный проезд» может быть втрое длиннее. А все прочее — вообще не для автомобилистов. При этом мы хорошо знаем, как «повышается качество регулярных перевозок» и как «организуются парковки». [Это интересно (танцы со «шмайсером»)] Это интересно (танцы со «шмайсером») Сам танец Чтобы далее не отвлекаться на малозначимые частности — пару слов про танцевальный номер как таковой… Блоги
Особенно трогательно выглядит предложение для автомобилистов пересесть на велосипеды — чтобы не тратиться на проезд по платным трассам. Которые, кстати, построены за счет бюджета, то есть — уже оплачены гражданами из своего кармана. Прецедент, заметим, уже создан — еще до принятия этого закона, в Петербурге, и он называется «Западный скоростной диаметр». Два его уже построенных участка оплачены исключительно за бюджетный счет. Но мало того, что проезд по ним платный, так еще и в концессионном соглашении записано, что город обязуется возмещать ОАО «ЗСД» (собирающему плату за проезд) недополученную им прибыль — если она будет меньше запланированной.
Получается абсолютно безубыточный бизнес — для частника, но крайне убыточный — для горожан. И вот уже в 2016 году из бюджета собираются выделить 4 млрд. рублей на эти цели…
Когда вводили пресловутый «Платон», и дальнобойщики начали акции протеста, нашлись те, кто уверял: это касается только проезда большегрузов по федеральным трассам, и вообще, тяжелые грузовики портят дороги. А других не тронут. Но еще тогда было понятно, что — тронут.
Просто сперва «пришли» за дальнобойщиками.
Убедились, что по-настоящему массового возмущения в обществе это не вызвало (при том, что дальнобойщики, — честь им и хвала, — не опускают руки и продолжают бороться).
И теперь «пришли» за всеми остальными.
За теми, кто думал, что они ограничатся «Платоном».
[quote="Ермаков":131rms2q]А учителей?[/quote:131rms2q] Так для них это не праздник вовсе. Выше меня жил учитель. Дачи рядом. Всегда вздыхал перед 1 сентября "Опять начинается - не переживу!"
[quote="Svetlana55":2v0swm6a][quote="Almaz0817":2v0swm6a]хочешь дружить, дружи, а форум тут причём "У меня на форуме много друзей, а один самый закодычный.... [/quote:2v0swm6a] Вы не правы [/quote:2v0swm6a] Допускаю только значение слова друг, у всех разное и когда приходит запрос на дружбу, я не понимаю и смысла в такой дружбе не вижу, слова одни слова
Студенты 71 / 2555
ЖК Well House, оценка и предсказание 26 / 474
Новые форматы работы 47 / 2569
Новые цены на автомобили 120 / 3596
Чат на форуме 16 / 375
только значение слова друг, у всех разное и когда приходит запрос на дружбу, я не понимаю и смысла в такой дружбе не вижу, слова одни слова 
