Темы 41

Только что пришла рассылка от Субскрайб

[b:3jrsu5cx]Зарубежные секреты сверхбыстрой продажи домов[/b:3jrsu5cx]
Одна из характерных примет кризиса, которую эксперты отмечают по всему миру, – увеличение времени, которое требуется на то, чтобы продать объект недвижимости. Случается, что и цены на рынке скорректировались несильно, а вот потери из-за долгого ожидания сделки измеряются миллионами. Home staging – один из способов продать дом быстрее.

Что это такое

До сих пор существовал только один очевидный способ ускорить продажу дома: снизить на него цену. Однако кто же хочет терять деньги? Так что появился и альтернативный вариант.

Буквальный перевод словосочетания home staging – «организация дома», но этот сухой термин не раскрывает сути. Слово home используется не случайно, потому что задача специалиста как раз и состоит в том, чтобы некий безликий объект недвижимости «сделать родным домом» для покупателя. Эта идея в свое время появилась в США и прекрасно работает там многие годы. В любом городе страны можно найти профессионалов, которых готовят специальные учебные заведения. Последнее время специалисты такого рода работают и в Европе, однако до масштабов их распространения в США пока еще далеко. Просто оцените цифры: в 2008 году примерно четверть объектов жилья в США были проданы после подготовки, проведенной специалистами по home staging, – это на 10% больше, чем 5 лет назад.

Работу стэйджеров можно считать маркетинговым инструментом. Их функция в том, чтобы продвинуть выставляемый на продажу дом и сделать это с минимальными затратами. Повышение стоимости объекта не является самоцелью, но замечено, что цена вырастает в среднем на 6%. Для этого объект должен быть сначала доведен до ума, а уж потом впервые выставлен на продажу. К тому же, чем быстрее продастся дом, тем больше денег будет сэкономлено на рекламных объявлениях.

Стэйджеры – не то же самое, что декораторы или дизайнеры: к навыкам этих профессий надо еще добавить маркетинговое чутье и отличное знание вкусов всей целевой аудитории, а не единственного конкретного заказчика. Стэйджеры представляют дом не просто в лучшем виде, а именно таким, каким его хочет увидеть его потенциальный покупатель. Они персонализируют дом так, что даже его недостатки становятся изюминками: никчемная колонна посреди комнаты становится камертоном для дизайна всего помещения, не слишком удобная лестница на второй уровень – предметом гордости будущих владельцев. Даже рядовая планировка преображается под их умелым руководством – порой достаточно изменить цвет стен или иначе расположить источники освещения.


Как сделать дом аппетитным?

Прежде всего, специалист оценивает состояние объекта и определяет, что с ним нужно сделать: как правило, всегда требуется кое-что починить и покрасить стены, это – базовый уровень. Здесь нужно специально подчеркнуть, что задача стэйджинга ни в коем случае не состоит в замазывании дыр – объект должен и правда быть в порядке, обманывать покупателя никто не стремится. Дальше можно работать с конкретным помещением.

Рассказывает Лори Мацке из Center Stage Home, Миннеаполис: «Предварительное заключение стоит $150, далее следует почасовая оплата по $125. Мы советуем клиентам подготовить помещение: выбросить ненужные старые вещи, освежить побелку и т. д.: так нам меньше работы, а им – меньше расходов. Затем, по выбору клиента, мы оформляем либо одно помещение, либо весь дом в целом. В среднем мы завершаем все работы за 4 часа. Если дом пустой, мы можем уложиться в бюджет от $1500 до $10 000. В этом случае цены на аренду нашей мебели на 3 месяца уже включены, а дольше «наши» дома никогда не простаивают, наоборот, чаще они продаются за дни или даже часы».

Кристофер Холл из British Academy of Home Stagers подчеркивает: «Люди покупают не воображаемое, а то конкретное, что они видят. Подготовка дома, безусловно, помогает продать его быстрее, ведь известно, что решение о покупке принимается очень быстро – за 10 минут. Когда покупатель видит готовую «картинку» своего будущего жилья, ему гораздо легче принять решение».


Рассказы практиков

Итальянский архитектор Катерина Пикассо получила образование в США, и много работала в странах Северной Европы, где эта практика уже довольно широко распространена. Недавно она основала свою фирму Karisma Home Staging и теперь работает в Италии. Она разделяет три фазы работы над проектом. Первая – это консультация и подготовка проекта рестайлинга (стоимость от 250 евро), вторая – ремонтные работы (если клиент не хочет делать это сам). Наконец, третья – меблировка и декорация дома; полученные интерьеры затем фотографируются и передаются на диске заказчику для последующей публикации (эта фаза оценивается примерно в 2500 евро). Интересно, что довольно часто покупатель хочет купить дом таким, каким его видит, то есть с мебелью и аксессуарами – тогда на все предметы делается скидка 20-30% относительно цены в каталоге. Отметим, что это выгодное предложение, так как покупателю не только не надо тратить время на поиски каждого предмета в отдельности, но и цена получается существенно ниже, чем в магазине.

Ее коллега, Барабара Вернано из компании Slobs, добавляет: «Если клиент представляет полностью меблированный объект, мы должны его сначала «расперсонализировать», ведь жилье, где слишком ярко выражен чей-то чужой вкус, потенциальному покупателю трудно «примерить» на себя. Поэтому для начала мы убираем те предметы, которые не вписываются в гармоничную, но более нейтральную картину». Барбара работает с различными производителями мебели, в том числе выпускающими штучные экземпляры оригинального дизайна под заказ, и это помогает придавать каждому объекту индивидуальный, неповторимый облик.

Каковы же расценки на работу стэйджеров в Европе? Барбара Вернано, например, берет как минимум 1000 евро за подготовку одно- и двухкомнатных студий. Более крупные объекты, с площадью от 90 кв. м, оцениваются иначе: 1-5% от их стоимости, причем чем выше стоимость, тем ниже процент. «Макияж» для дома делается очень быстро, за 2-4 дня, так что работа стэйджеров никоим образом не затягивает продажи. Каждый, хоть раз в жизни делавший ремонт или обставлявший свою квартиру, может оценить, насколько быстро профессионалы справляются с задачей.


Справка

Подход к подготовке специалистов-стэйджеров имеет свои национальные отличия. В Европе за дело часто берутся архитекторы, декораторы или дизайнеры, в то время как в США больше распространена практика, когда новую специализацию получает риелтор.

В США популярны как интенсивные 1-3-дневные программы, так и более продолжительные курсы; многие предпочитают учиться дистанционно, на дому. Последнее отнюдь не облегченная версия: студентам предстоит освоить 350-страничный мануал и 2 ДВД. Пакет курса предполагает получение как собственно профессиональных знаний, так и навыков презентации заказчику, включает также помощь в создании портфолио и странички в Интернете. Выпускник становится сертифицированным профессионалом и членом профессионального сообщества (без этого в США работу не найти).

В России об этой практике пока говорить рано: наши люди привыкли покупать бетонные стены и доводить до ума самостоятельно. Но перспективы есть: все больше становится людей, ценящих свое время и предпочитающих услуги профессионалов, а объекты вторичного рынка просто вопиют о профессиональном вмешательстве.

Автор: Виктория Грегуольдо

Журнал "Собственник"

[b:2jdlompy]Боня[/b:2jdlompy], содрогнувшись...
Я после одного такого дедушки слегла в больницу (сделку проводила, как в тумане, равновесие теряла, по стенке ходила, все на автопилоте) + полгода таблеток.
С тех пор мое сострадание к пожилым клиентам спит сном младенца (строго по делу и ни одного лишнего действия и разговора, либо -свободен) -жизнь одна. А лучше вообще стороной обойти.

[quote="SergeyGoodin":34z520wz][quote="ELENSAR":34z520wz]
Реклмные ролики о недвижимости смотрят все.
А из предложенного Вами видео - и Николая Тюленева и Антона Митрофанова посмотрела с интересом, но не до конца.[/quote:34z520wz]

Елена, а в Саратове вы можете видеть канал "Недвижимость" и РосБизКанал?[/quote:34z520wz]
Кабельное телевидение предлагает разновидность пакетов и подключений. Не сомневаюсь, что можно видеть и канал "Недвижимость" и РосБизКанал. Хотя следует уточнить. В любом случае, за всё нужно платить ежемесячно и своевременно. А платёжек то и без того всяких валом!
У меня в данный момент подключено около 50 каналов, данных каналов там нет.

[quote="Vic":2vqameah]Сергей, [url:2vqameah]http://www.google.ru/[/url:2vqameah] , в расширенном поиске [url:2vqameah]http://www.google.ru/advanced_search?hl=ru[/url:2vqameah] есть такой параметр поиска: [b:2vqameah]Регион[/b:2vqameah] Искать страницы, расположенные в.... язык ... выбираете что надо
может это Вам поможет.[/quote:2vqameah]

Спасибо большое!
Все обязательно посмотрю.

[quote="Tundr":1sbmzruy]Я просто к тому, что если убрать все шашечки, типа битрикса, иконок в админке, невдалые шапки с изображением объектов недвижимости, и еще кучи всякой фигни то в 1000 бакинских можно будет уложиться. И это будет просто сайт который будет просто и без изысков показывать каталог объектов и рассказывать об услугах организации. И 90% риэлтеров - этого вполне достаточно. Остальные 10% и без нас с вами все прекрасно знают.[/quote:1sbmzruy]
Хотел много всего рассказать про то, что такое "просто" и почему оно отличется от "убого", но не важно. Мы уже давно тут из пустого в туда же переливаем, говорим же об очевидных вещах, и имеем на их счет одинковое понимание, но продолжаем лить)) не важно.
Чтобы "просто и без изысков" сделать сайт (или любую другую штуку) нужно значительно больше, чем кажется)) С этим, кстати, связана одна из интереснейших и не решенных задач математики.

[quote="SergeyGoodin":3icmroxt]Пару вопросов.

[color=#000080:3icmroxt]1. На ваш взгляд, риэлтор должен суметь настоять и убедить клиента купить ту, или иную недвижимость, если он (агент) видит, что она действительно достойна того, чтобы ее купить?

2. Или риэлтор должен дождаться, когда клиенту что-то действительно понравится самому, и уже после этого он (агент) либо может поддержать клиента в его решении, либо высказать свои возражения?[/color:3icmroxt]

[u:3icmroxt]Ваше мнение[/u:3icmroxt]?[/quote:3icmroxt]
Подход может быть разный, в зависимости от того "от кого" работаем в данной ситуции - от продавца ли той самой недвижимости о которой ведем речь, или от покупателя подбирающему жилье. Если от продавца - да настоять, но только в том случае, если "ОНО ТОГО СТОИТ"
А в общем картина выглядит примерно так: в каждом объекте есть свои преимущества и свои недочеты. Идеальных вариантов практически не бывавет - потому что идеальная недвижимость не продается. Идеально это, что ты построил сам для себя и под свои нужды
И даже когда работаешь от покупателя, к великому сожалению, мнение его и Агента не всегда совпадают, не смотря на всю его (Агента) скрупулезность при подборе.
Поэтому если покупатель "Сказал сарай" -- значит сарай. Принимать решение за него и здорово отговаривать не буду, потому что это будет его окончательный выбор! Дам лишь необходимый объем рекомендаций, а там пускай взвешивает все "ЗА" и "ПРОТИВ".
Вопрос в том браться ли за такой объект, которое полное г****о "Продавать", или выбрать недвижимость "себе по душе".
Хотя я берусь практически за все, если чувствую что продам и "ОНО ТОГО СТОИТ"

1. Который покажет объект. Ролик, аналогичный Вашему вполне бы подошел.

2. Обычное видео в нормальном качестве с презентацией агента (по необходимости).

3. 3-5 тыс руб (работаю на аренде, поэтому такая цена, купи-продайщикам конечно можно и больше платить)

По прежнему проявляю интрес к Флориде.
Планирую поехать в июне, если удастся выбраться.

[u:rfxvhbon]Второе[/u:rfxvhbon]. Интересует также Калифорния.
Буду признателен, если откликнутся риэлторы, работающие в Калифорнии.
Также интересуют условия кредитования там.

У меня вопрос по этой программе - про изменение фотографий, размер у меня получается изменить, а как изменить количество КБ?
Программа у меня представлена только на двух языках: английском и немецком, поэтому у меня трудности с переводом профессиональных терминов.
Заранее спасибо.

[quote="SergeyGoodin":yldp5ui5]Как поменялась (если поменялась ваша позиция) за этот период времени и в какую сторону?[/quote:yldp5ui5]
по жилой аренде увеличил, по коммерческой аренде уменьшил.

[quote="SergeyGoodin":149x00qy]Вопрос на засыпку.
Если почтовая программа, тот же Outlook Express, например, сама еще до моего просмотра пометила сообщение как спам, то можно ли сделать так, чтобы этот помеченный спам не летел ко мне на мой мобильный телефон (BlackBerry)?[/quote:149x00qy]
Блэкбери берет почту на сервере, значит только в том случае если на сервере есть такие настройки.

Всех с наступившим Новым Годом!
Надеюсь мы все будем в порядке, чтобы ни происходило.
Всем удачи во всех начинаниях!

На форуме постоянно дискутируются очень похожие темы. Реинкарнация происходит непрерывно.
И каждому хочется высказаться. Какая разница, говорил до него кто-либо что-то похожее, либо нет.
Сегодня одни обсуждают эту тему, завтра другие. Кому не интересно уже говорить, так как ему всё ясно и им всё сказано - тот пусть не пишет и не читает.

Темы нередко очень увлекательно отклоняются от заданной траектории, и рождают прекрасные, очень содержательные дискуссии. Просто участники дискуссий, скатившись в постопорожний офтопик, должны как можно быстрее его самостоятельно прекратить и уж точно немедленно прекратить после замечания модератора.

Модератору доверять можно. Он корректен и неназойлив. При этом является специалистом в недвижимости и дает нам возможность с ним пообщаться, а не прячется. Всё это очень радует.
Это было моё общее мнение.

По поводу закрытия темы: Считаю некорректным давать возможность кому либо, кроме модератора, закрывать тему. Пока она интересна и ротируется в топах - пусть живет.
Удаление тем, на мой взгляд, должно происходить по принципу: нет посещений в течение определенного периода - удаляется автоматически. Остальные пусть живут, даже если в них только пару раз в месяц разгорается беседа.
Безусловно должны удаляться темы, содержащие только флуд, флейм, троллизм, спам, оскорбления и хамство. Но на этом форуме проблем с этим не возникает. "Пушистики" банятся молниеносно.

Исключение должны составлять темы, содержащие прогнозы участников форума. Они не должны удаляться в принципе. Но о них хочу сказать отдельно модератору в личку. Ноу-хау, не будем разбазаривать.

[quote="Червяков Игорь":3auu1qxi]
Сергей, это вы завели тему, к вам и вопросы по теме, а к кому же ещё? Я, единственно, прошу вас спокойнее относиться к спорам в горячих темах, здесь нет ничего личного, все в рамках поставленных вопросов и мнения могут быть прямо противоположными, это не должно портить настроение и не может заставлять закрыть тему.[/quote:3auu1qxi]

Успокаивать не надо, я не очень впечатлительный мальчик, иначе меня бы здесь давно не было. Хотелось бы вот только не встречных вопросов, а ответов, на то, что я спросил.
Так, где я предлагал схему, кто имеет право со мной общаться и кто нет?
Думаю, стоит всегда отвечать за свои слова.
А пока должен признать, что вам удалось напрочь отбить мне интерес к этой теме. Браво! Уж больно стыдно мне стало, что затеял я это, оказывается, для себя любимого. Обещаю сдерживаться в дальнейшем с инициативами на этом портале.
Спасибо за урок.

[quote="xoxotyshka":20klf0ek]
Здравствуйте Сергей,
Вы вот пишите об канадском МЛС, а вот в СНГ есть его прототип - внешняя ссылка и по каким-то причинам он не производит такого впечатлия как канадский МДС на канадцев. Как вы думаете почему? [/quote:20klf0ek]

Мне не сложно ответить почему. Попробую объяснить, если мне удастся объяснить просто.
Во-первых у нас может торговать недвижимостью только лицензированный риэлтор закончивший специальные 6 курсов, с обязательными 3-хчасовыми экзаменами. Только после этого вы можете осуществлять операции с недвижимостью. Частным лицам категорически запрещено продавать или покупать недвижимость для кого-то еще, как сервис. Штраф может быть несколько десятков тысяч долларов. На второй раз возможна тюрьма.
Риэлтором вы не можете быть сами по себе, вы должны быть членом ассоциации риэлторов. В частности в моем случае я являюсь членом Асоцииации Риэлторов Торонто (Toronto Real Estate Board), Членом Ассоциации Риэлторов провинции Онтарио (Ontario Real Estate Association) и членом Ассоциации Риэлторов Канады (Canadian Real Estate Association). Лицензирование риэлторской деятельности занимается отдельная государственная структура, которая называется (Real Estate Council of Ontario).
Слева на моем аватаре стоит картинка нашего профессионального риэлторского значка. Стоит он что-то около 3 долларов, но купить вы его сможете только если предъявите лицензию риэлтора, иначе вам его не продадут.
Далее. Только профессионалы имеют право продавать недвижимость через нашу систему - Торонто МЛС. Частные лица, все могут смотреть нашу базу данных со всеми адресами, но если они захотят купить недвижимость, то им нужен будет либо свой покупающий агент, либо им нужно будет позвонить мне агенту ее продающему. Никак иначе через МЛС они купить ее не могут.
Я не думаю, что это легко сразу понять со стороны. Скажу коротко. Без подобной системы, хоть как-то похожей регистрации и надзора за деятельностью риэлторов со стороны государства, существование системы МЛС в России, на мой взгляд, невозможно. Даже если вы потратите на нее, ну скажем 5 миллионов долларов. Не думаю, что это что-то даст.
Чтобы вы могли представить степень контороля за риэлторами в Канаде, я скажу вам следующее.
В любых средствах информации и рекламы, как только я что-то начинаю профессионально говорить о недвижимости, первое , что я должен сделать это представиться в качестве профессионала. Если вы посмотрите на мою подпись ниже - это так как я обязан себя идентифицировать (не так как мне нравится. а как обязан), что я не агент по недвижимости, а брокер. Далее, что я не просто брокер, а Broker of Record, то есть брокер обладающий правом полной подписи. Далее я обязан полностью буква в букву назвать имя компании в которой я тружусь.
Ну и еще один штрих, если допущу серьезный просчет и меня не дай бог лишат лицензии, то право восстановить ее у меня появится лет через 10 наверное, вряд ли раньше.

[quote="uniqs.ru":3qx8ru6q]Блог понравился. Что касается информации о Канаде, то интересно бы было почитать о русских диаспорах там, как им живется.[/quote:3qx8ru6q]

Я в основном всегда писал по большей части о недвижимости.
Есть вот такая статья, которая уже была опубликована, и которую я скоро выложу на свой блог.
Она называется "О русских в Канаде"

внешняя ссылка