Темы 552

Всё-таки Яндекс показывает правильно, я снова посмотрел. И я был прав. Так что упрёк не по адресу, как раз невнимательность проявили вы.

ЖК будет тоже именно тут.

​​Ввод в эксплуатацию: I кв. 2025
Выдача ключей: 12.05.2025
Средняя цена за 1 м²: 296 548 ₽
Распроданность квартир: 6%
Высота потолков, м: 2,68
Тип отделки: Под ключ

Для себя можно купить и спокойно жить. До метро не близко, но за 25 минут дойти вполне реально и ничего в этом страшного нет. Центр недалеко, парк Коломенское - тоже. А учитывая тот факт, что другие новостройки в этих районах стоят в два раза дороже - выбор очевиден. Как бы ПИК не ругали, он по-любому лучше хрущевок и старой панели, коих в этом районе полным-полно.

Под аренду можете смело брать студии от 6.5 млн и однушки от 9 млн. Сдавать вы их будете без проблем за 35-40 тысяч и 50-60, соответственно. Доходность хорошая. В локации под аренду есть либо бизнес-класс в новых домах, либо хрущевки с панельками. Практически нет новостроек в эконом-среднем классе. Все наниматели быстро перебегут к вам из старого фонда. Ликвидность будет отличная. ЖК будет востребован. В сегменте просто нет конкурентов.

Инвестиции умеренные. Думаю что рост цен на ключах составит около 35%. Это совсем не мало - около 10% в год.

Вывод: Неплохой ЖК, у которого немного конкурентов в своём сегменте в этой локации. Займёт своё место и будет востребован ещё лет 10. Потом надо будет продавать. Я даю Пиковским домам не очень долгий срок. Скоро эти некрасивые коробочки потеряют свою привлекательность - лет через 10, максимум 15. Потом к ним будет отношение как к хрущам. Но пока что можно и и нужно пользоваться.

Но как же они уродуют город…

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь на разборы других жилых комплексов.

Написала же, если вообще ничего с ними не делать, никакой предпринимательской деятельности. Ремонт даже не делать (кстати в проектной декларации не заметила грузового лифта). Купить и забыть, только коммуналку оплачивать. Через 5 лет продать.
В реальности, все меньше нравится идея приобретения апартаментов для инвеста из-за слишком многих непредсказуемых факторов.

Безработица растёт, причём официально.
Инфляция галопирует.
А в остальном, прекрасная маркиза...

В общем пора закрывать бесплатную лавочку

Сейчас да, о том и речь

Район такой))
Если точнее - часть Митина, село)

Канешна, некоторые и дошики "в себя" едят, не от хорошей жизни)))
[/quote]
Меня всегда удивляла ассоциация дошика с бедностью. Помимо мезкого (для меня) запаха цена то не дёшева. Если пересчитать, за такие деньги можно наварить вполне приличных спагетти.
Вижу преимущество только в способе приготовить. Типа водой залил и ешь. Даже посуду мыть не надо.

Ещё не учтена стоимость хорошего ремонта.. а то как сдать за 60 то..

Вероятно, уже недоступным большинству ценами.

​​

Друзья, привет! Клиент оплатил разбор этого ЖК, поэтому он и родился. Хорошая возможность показать вам как правильно выбирать объекты для сдачи в аренду.

Ввод в эксплуатацию: II кв. 2024
Выдача ключей: 15.07.2024
Средняя цена за 1 м²: 192 582 ₽
Распроданность квартир: 54%
Тип отделки: Под ключ
Высота потолков, м: 2,62

Основная ликвидность, если можно так выразиться по отношению к этому ЖК, сосредоточена в маленьких площадях. Целевая аудитория - местные жители. Спрос подстегивает цена и отсутсвие значительной конкуренции. До МЦД идти 30 минут пешком, а значит сюда не поедут люди со стороны, ибо это не является пешей доступностью в традиционном смысле. В плане природы и воздуха здесь все нормально, но это же не главное в Москве. В Москву едут не ради природы))

Для себя можно брать с ограниченным бюджетом, если нужна Московская прописка, если не будете часто ездить в Москву и хочется жить за городом. Ходить по 25-30 минут пешком до станции и час добираться до центра - сомнительное удовольствие. Что тут ещё добавить? Самолёты над головой будут летать. Кому-то это даже нравится)) И ладно я раньше понимал покупателей квартир в таких локациях - цены были дешёвые. А сейчас? Отдавать 11 миллионов за двушку, которая находится кто знает где, ради прописки, которая из года в год становиться все менее актуальной?

Под аренду даже считать не буду. Забудьте. Точнее я всё-таки посчитаю - мне за это деньги заплатили. Студии ценой в 5 млн. и выше вы сможете сдать за 20-25 тысяч. Попробуете дороже - намертво зависнете. Но, даже за небольшие деньги, сдать их будет непросто - тупо нет ликвидности. Квартир много, а нанимателей - мало. Людей, которым нужна квартира именно здесь - 1 на 10 квартир. А заезжих сюда ничем не заманить, кроме как самой низкой ценой. В общем риски выше, чем в других локациях, которые рядом с метро. Стоять будете долго и/или сдавать дёшево. Двушку здесь дороже 35 тысяч если сдать - это удача. Для нанимателя нет разницы какая тут прописка. Для него этот ЖК ничем не отличается от обычного Подмосковья с неважной транспортной доступностью и летающими над головой самолётами. Двушки, с ценой в 11 миллионов, придётся сдавать за 35-40 тысяч и ждать нанимателя по две недели… Возьмите лучше евродвушку у метро в Москве и сдавайте за 1-2 дня и 55-60 тысяч.

Инвестиций нет, потому что нет ликвидности за эти деньги. Объект интересен ограниченному местному населению. А квартир будут тысячи!

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь на разборы других жилых комплексов.

Ввод в эксплуатацию: III кв. 2025
Выдача ключей: 18.07.2026
Тип отделки: Без отделки
Высота потолков, м: 2,7 (а ещё пишут что это бизнес-класс)

Многие успели поругать этот проект, либо вовсе остались равнодушными (что ещё хуже). Бизнес-класс с потолками 2.7, который построят и сдадут в 2026 году, без отделки… Есть за что ругать, если посмотреть на цены:

Для себя… Я не знаю зачем ждать так долго. Цена не дешевая, но Левел рядом стоит немного дороже. Район для меня средний, в меру промышленный. До центра ехать не далеко и не очень близко. Если честно, то я не понимаю ажиотаж в этой локации, она точно переоценена.

Под аренду. Мы сдавали Селигер Сити не раз и не два - сдаётся на ура! Реально студии за 40 забирают. А с хорошим ремонтом и начинкой - за 45. Поэтому здесь все в порядке. Но ждать до середины 2026 года… Почему так долго? Сейчас можно купить студию за 7.5 млн., а однушку за 11. После ремонта и комплектации они будут вам стоить уже по 9 млн. за студию и 13 млн. за однушку. Сдадите вы их за 40 и 55-60, соответственно. Чистая доходность не превысит 5%, если вычесть коммунальные, налоги, амортизацию и простой. Очень средне. Я вам такую доходность легко найду сейчас в готовом жилье. А тут - 2026 год…

Инвестиций нет. Цена должна быть ниже на 20% минимум, чтобы этот ЖК стал привлекательным с инвестиционной точки зрения.

Вывод: средняя локация, средний ЖК, очень долго ждать ключей и никаких инвестиций. Доходность от аренды средняя, привлекательность для жизни очень средняя. Себе бы не брал, под аренду бы не брал, в качестве инвестиций бы не купил. Теперь понятно, почему его все ругают: посредственно, скучно и дорого. Даже не представляю на что рассчитывают в ЛСР, проходите мимо. Было бы интересно, если бы ключи выдавали в 2022-2023 годах.

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь на разборы других жилых комплексов.

Теперь боюсь ))

Там в принципе мало объектов

Кому главное? Вас сильно волнует некий абстрактный рынок? Это пусть хапуги застройщики и производители бетона и палок волнуются или "инвесторы". Остальным чем быстрее цена войдет в адекватный диапазон тем лучше.

​​

Расположение хорошее. Из конкурентов - Город на реке, Holland-park и ещё пара ЖК Примавера (внешняя ссылка ), кстати, может быть интересна. Ветка метро загружена в меру, до центра ехать минут 20 от Спартака или Тушино, идти до них - 10-20 минут. Район не дешевый, активно застраивается и развивается.

Здесь нужно четко отдавать себе отчёт: терпеть придётся приличное время. Что я имею ввиду? Стройка на Тушинском аэродроме в полном разгаре. Пылить ещё будут, инфраструктура строится, но многое будет попозже. То есть этот ЖК для правильных ждунов, в хорошем смысле слова. Лет через 5, а лучше через 7-8 тут будет красота - парки, набережные, социальная инфраструктура и многое другое. Вспомните, как все начиналось и развивалось в Павшинской пойме. Так вот - здесь будет лучше и гораздо свободнее дышаться и это Москва.

Если брать для себя, надо учитывать что сейчас это царство пыли и бетона, но потом вы получите новый район без алкашей и старых дворов. Комплексная застройка - штука не быстрая, но себя оправдывает. Вы получите все новое и красивое. Через несколько лет здесь должно быть очень приятно и живописно. Рассчитывайте жить комфортно не раньше 2025 года. Или чуть позже. Раньше вас ждут компромиссы. Набережная, зелень, инфраструктура - все будет. В целом мне проект нравится. Но я не являюсь любителем этого района. Скорее всего - пока. Цены кажутся огромными, но оно того стоит. Опять же - метро Спартак и Тушино в шаговой доступности, нормальная ветка. И, кстати, планировки в Алиа не самые лучшие. Классика.

Чисто под аренду брать не интересно. Совсем. Однушки и студии стоят от 13 - 15 миллионов, плюс ремонт за 2-3 млн., а сдавать вы их будете за 50-60 тысяч. Смешно. Доходность ниже 4%, если учесть налоги, амортизацию, простой и коммунальные платежи. Разве что брали для себя, но жить передумали и решили сдать.

Инвест возможет именно в долгую. Инфляция за 10 лет своё дело сделает, а район будет только красивее и удобнее. Поэтому время здесь играет на вас. Но брать что-то в надежде перепродать через год не стоит - можно потерять часть денег.

Если вы хотите купить себе квартиру, но сомневаетесь в выборе - можете заказать разбор жилого комплекса за 3000 рублей. Либо дождаться разбора на канале. Если же покупаете вторичный фонд - тоже можете спросить. Порой собственник и его агент завышают стоимость аренды.

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь на разборы других жилых комплексов.

Настоящий экспертный комментарий, браво-бис.

Впихнуть невпихуемое.

Ирина Брагова,
Делаете письменный запрос, получаете письменный ответ. Причин для отказа у застройщика нет, если у вас все оплачено. Деньги требовать за разрешение они не имеют права. Единственное, этим нужно озаботиться заранее, так как ответ будет не на следующий день после запроса.

Пожалуйста

Вода - хорошо. Зелень - хорошо. Хорда прямо под окнами - плохо. Никакой особой экологии рядом с хордой быть особо не может. Инфраструктуры нет вообще никакой. Какая будет и когда - особо никому не известно. Да и какая инфраструктура может быть на острове? Остров он на то и остров, чтобы жить на нем отдельно от всех остальных.
А "Остров" через который проходит хорда - это тоже самое, что и ЖК "Дыхание" рядом с Дмитровкой ... жители которого должны, по замыслу, дышать Тимирязевским парком. Чем они дышат на самом деле - легко догадаться, просто посмотрев на карту.

Дома на краю парков в Москве заслуженно стоят дороже, чем такие же но в пешей доступности.
Вторичка ближе к метро стоит дешевле намного - внешняя ссылка

Синица в чужих руках всегда толще.

надо правильно подходить к новым локациям с точки зрения доступности и загруженности ОТ
эти стройки одна на голове другой - могильщики друг друга
с этой точки зрения хороши только те локации, где что-то ограничивает дальнейшие стройки ..
в этом отношении у Матвеевского, Очаково, Фили Давыдково и прочей бывшей никому не нужной промки с видом на МКАД и развязки, перспективы мощные- там будут строить и строить, развивать и развивать, нагружать и нагружать транспортные пути..