Темы 552

Здесь будет решать цена, поверьте. Не вид из окон. Вид важен в бизнесе, это не он, а простой хороший ЖК. Никто за вид вам 800.000 не переплатит тут, это правда жизни.

Жаль, в сюжете нет видео кому сдали...

Не думаю. Мы сдавали нормально там студии по 25-28 и однушки по 30-35

Александр, спасибо за интересный обзор!
Интересно, гостинцу всю переделают под апарты или же часть останется гостиницей, а часть будет апартами. Пока в объявлениях видел, что переделывают один (возможно несколько этажей) - то есть ремонтируют и выставляют на продажу.
Место там удобное, но брать надо с окнами во двор, если не нравится шум и хочется открывать окна летними вечерами.

Вот да. Заходить в госуслуги со смартфона, который из широких штанин, должен собственник. Пароль забыл, выписка приходит часто не сразу. Базы частенько висят. Папочка с правоустановкой и паспорт на столе ничем не хуже.

Хуже духовок курильщики. Клиниг даже после талантливых куряк не спасëт. Если слеюдущий жилец некурящий.

Вчера провел трансляцию, тезисно ниже напишу о чем была речь. Решил что здесь тоже стоит разместить. Не обязательно смотреть все, но первые полчаса могут оказаться крайне интересными. Дальше идут ответы на вопросы:

Не продавай песок в пустыне или что такое перенасыщение рынка. Чем это грозит любителям сдавать квартиры?

Тренды и тенденции в аренде Москвы и не только. Почему старые большие квартиры больше не нужны хоть в ЦАО, хоть на окраине.

Что ждёт однушки и студии через 15-20 лет?

Что будет с ценами на аренду этой осенью?

Какие объекты подбирать для сдачи в аренду и стоит ли сейчас это делать?

Ссылка на видео: внешняя ссылка

Как раз снял видео про хорошие районы для жизни и плохие для инвестирования, объяснил почему так происходит и что делать. Раз уж это набрало 1000 лайков)

Открыли глаза на многое. Теперь по другому смотрю на рынок новостроек спасибо.
Удивительно что кто то делится такой информацией бесплатно.

Криминал в смысле местные лица с пониженной юридической ответственностью . Думаю просто держат рынок краткосрочной аренды для вахтовиков

Про такие апарты вот:

внешняя ссылка

И вот еще:

Опасный редевелопмент

Давайте объясню что написано выше:

Петя купил старое здание на Павелецкой, к примеру, и сделал модные апартаменты, назвав их: «Лофт на Павеляке». Купил Петя его у города по кадастровой стоимости - 2 миллиона за апартамент.

Вложил Петя еще 2 миллиона в каждый апартамент, а продал по 6-8 миллионов простым покупателям.

Модные молодые люди купили себе эти апартаменты для жизни и сдачи в аренду за 6-8 миллионов и счастливо живут и сдают.

Возвращается через 3 года город и говорит: «Мы тут подумали и решили что территория на Павелецкой очень красива и близка к центру, а давайте сделаем тут город-сад!По закону мы можем обратно выкупить это старое вонючее переделанное в модное и пахучее здание и снести нафиг!»

Кадастровая цена осталась 2 миллиона, молодым инвесторам их и вернут! Очень упростил для понимания всех рисков редевелопмента:

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь на разборы других жилых комплексов.


Риски крайне велики.

​​Старый разбор:

ЖК Волжский парк, Грайвороновский 1-й пр., 3, ПИК:

Когда-то давно уже писал про него. Локация откровенно хуже конкурентов в этом районе. До метро Текстильщики идти 20 минут. Место дешевле других, так всегда и было. Промка из окон. Контингент в районе очень специфический - заводские районы, чего вы хотели? Крайне удивительно видеть цены на студии от 7 миллионов у застройщика. По переуступке есть за 6-6.5… ЖД пути… Однако проход до Новохохловской граждане отыскали, идти надо неудобной дорогой, надеюсь его сделают более комфортным - путь найдете в интернете. Либо подкупайте охрану завода.

Под аренду надо считать. Если купить переуступку за 6 миллионов - такую студию вы сдадите примерно за 30-35 тысяч. Я вижу что оптимисты их выставляют за 40000 и даже дороже. Тот же Яндекс вообще сказочный фантазер - 48000 хочет, но что взять с обычных менеджеров, набранных на зарплату? Это все не реализованные хотелки фантазеров, которые находятся в рекламе месяцами. Кому в своем уме придет в голову жить в студии за 40+ тысяч и ходить по 20 минут до Текстилей или хамырями до Новохохловской? Ликвидность тоже очень низкая. Нужен нормальный проход до Новохохловской. По однушкам доходность не лучше.

Для себя покупают те, кто не хочет долго ждать, а бюджета на что-то получше не хватает. Я бы 20 раз подумал, прежде чем заселился в столь депрессивный район.

Инвестиций тут нет и быть не может. Цены уже давно выросли.

Вывод: совсем не интересный жилой комплекс, со средней ликвидностью, высокой конкуренцией в районе. При комфортном проходе до Новохохловской будет выглядеть приличнее за эти деньги. Если этот проход будет.

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь на разборы других жилых комплексов.

Новый тут:

Новостройка за 5 минут:

У меня у соседа без ключа замок, по отпечатку пальца электронный. Поменять тоже можно снаружи. Позовут для ключа у него совсем нет. Гладкая плашка внешне.

Татьян. Вы как покупатель на Авито, который не читая текста объявления начинает все переспрашивать. В моем профиле указан город.

Я писал про этот ЖК в самом начале на втором канале: внешняя ссылка

На Бутырской, с другой стороны от Руставели 14, строят 55-этажные небоскребы СМУ-6, которые теперь модно называются Upside. Выдать ключи должны 30.12.2026 года. По сути - в 2027 году. Ждать еще почти 4 года. Локация пока промышленная, но рядом метро, недалеко до ТТК, ВДНХ, центр под боком. В общем-то райончик перспективный.

Себе купил бы, если бы нравился район. Но мне не очень нравится за такие деньги. Я лучше куплю Запад. Выше Марьиной рощи по этой ветке не стал бы жить, но это субъективно. Просто я уже привык жить на Западе - зелено и воздух хороший. А здесь район деловой и промышленный, пусть юные достигаторы заселяются.

Под аренду студии за 10.5 млн вы сдадите за 50-60 тысяч. Все будет зависеть от видовых характеристик, этажности, начинки, выбор лота важнее всего. Вложения - 500-600 тысяч. Таким образом объект будет стоить 11 млн. Доходность грязная равна 6.5%. Чистая выйдет около 5.5%. Евро-2 можно купить сейчас за 13.5 млн. и они выглядят еще перспективнее. Рядом будет бизнес-парк Останкино, да и центр недалеко - поэтому арендаторов найдете быстро. Евро-2 за 13.5 млн вы сможете сдавать за 75-85 тысяч. В нее придется еще полмиллиона вложить и получаем лот, стоимостью 14 млн и средней арендой в 80 тысяч. А возможно и 90. Чистая доходность выше на 1%, чем у студийИменно так и бывает в бизнес-классе часто - по евродвушкам доходность выше, чем на студиях. В экономе все наоборот. В ЖК «Soul» мы тоже брали клиентам евро-2, вместо студий. С такой же доходностью и даже повыше. Квартиры с отделкой продаются здесь - я забыл сразу сказать.

Пик со своим Руставели - не конкурент, у этих ЖК разная целевая аудитория.

Инвестиции. Здесь строится новый деловой район, территория будет облагорожена и вполне пригодна для жизни. Однако слишком длинный срок сдачи пожирает доходность. Я не думаю что она превысит доходность от депозита.

Вывод: ЖК для любителей района или под аренду вполне подходит. Нужно еще учитывать что проект будет в русле дорог. Должен подрасти в цене на ключах. Аналогичные объекты в других ЖК продаются сейчас дороже на 25-30% в среднем. Но там и ключи ждать год-полтора осталось. В нынешнее время меня останавливают такие долгие сроки ожидания готовности дома. Но с другой стороны, инвестиции всегда связаны с риском и доходность растет по мере его увеличения. Не думаю что будут проблемы с этим комплексом. Заходил бы сюда на 5-10% от всего портфеля, не больше. То есть этот объект не для людей с 10-ю миллионами, нужно иметь капитал от 100 скорее, чтобы риск был оправдан.

Источник: внешняя ссылка

Интересно что думает Александр по Mypriority Павелецкая, её вроде гранель воскрешает:
внешняя ссылка
Хотя, без ценника, конечно, и деталей проекта, думать о ней сложно... По какой цене она была бы интересна, и какая там планируется аренда? Сори за оффтоп

В случае спора, равноценность возмещения определяет не собственник, а суд,и здесь возможны нюансы. Одно дело, когда судится чиновник с "клеветником" и другое, когда рядовой гражданин с заказчиком строительства, на которого возложены снос зданий и выплаты компенсаций.
Для коммерсантов-собственников нежилых помещений Для собственников жилых помещений, использующих их для проживания без коммерции.

Очень зря не споришь. Окупаемость 2 года, это шикарная окупаемость. Сама недвига окупается в лучшем случае за 20 лет. И люди в это лезут. А тут два года. Нешто ремонт и начинка за 2 года убьются в ноль?

Пора перестать называть льготными ипотеками, тк фактически это перераспределение дохода и рисков за кредит в пользу застройщика и в ущерб заёмщику. Народная сказка "Вершки и корешки"

Все чаще я слышу что вторичная недвижимость стоит дешевле, чем новостройки. Однако так и не получил от тех, кто так говорит конкретные предложения, ссылки на объекты, выгодные лоты. Слова: «Ты сам знаешь, посмотри вот там», мне не помогли. Стройку я легко куплю за 9 миллионов и сдам через пару лет за 45-50 тысяч, а вот с готовой недвижимостью - проблема!

Поэтому был вынужден провести самостоятельное исследование - правда ли эффект автосалона широко распространен на сегодняшнем рынке недвижимости? Это когда автомобиль после выезда из салона теряет 30% от цены. Многие писали, что нынешний рынок недвижимости именно такой и цены у застройщиков выше, чем на вторичное жилье. Отчасти это утверждение справедливо, то только для субсидированных ипотечных ставок. Если же у вас наличные или льготная ипотека от государства, то цены у застройщиков часто ниже вторички.

Вторая причина погрузиться в анализ - запрос на консультацию от клиентов из Ижевска. У них в городе можно купить за 5 миллионов готовую студию в бизнес-классе и сдать за 25000. Просили что-то похожее найти в Москве, с поправкой на бюджет в 9 миллионов и арендой тысяч за 45.

Из того что я нашел:

Да ничего я пока что не нашел!!! Ищу дальше. Старый фонд за 9 миллионов смотрю - только за 35 и сдашь от силы. Нужно в 9 уложиться уже с ремонтом. Студия в одном из ЖК Бизнес-класса за 9.5 млн. без отделки. Надо добавить еще 2 миллиона в ремонт и оборудование. Получим 55-60 тысяч максимум за объект, стоимостью 11.5 млн. И то - не факт.

Ну штож. Прошла консультация. По итогу все-таки решили смотреть переуступки в 2023 году по ПИКовским коробочкам в АПе, Крон14, Матвейке и прочим Сигнальным.

На вторичке в Москве ничего путного нет - привет всем скептикам, целый день ковырялись, с перерывами. МО не подходит, апарты и старый фонд не предлагайте, по понятным причинам. Там в ликвидности беда и сейчас и в будущем за эти деньги. И ряд нюансов.

Все, кто вчера писал про вторичку: «Что ж ты только новостройки ПИАРишь?» - ничего предложить так и не смогли. Что-то среднеликвидное на окраине Митина и дальше - не стоит даже думать…

В общем поверил я вам, пошел копаться, но так ничего и не нашел

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь на разборы других жилых комплексов.

Это новый парк?

Плюсую, да к тому же упоминание про железную дорогу...Полотна жд дороги были полностью заменены, они бесстыковые и лежат на подушке шумоизоляции. Давно нет никакого шума.
Отдельное спасибо московски властям, выпустившим постановление о том, что все подъезжающие поезда должны сбрасывать скорость и идти медленным ходом.

Средняя температура по больнице 36.6 - Главврач

Нет, все сам, ручками.