Темы 552

Вот нет желания спорить, хотя все равно не вижу принципиальной разницы по локации. Метро разве то ближе. Ну да ладно. Человейник от ПИКа в любом случае рассматривать бы не стала. У Колди качество не в пример. А район по-любому будут перестраивать, там для промки слишком козырный район. Да собсно уже и начали.

Лишний диван из другой гнилушки, на дачу не пригодился

Из которого не выбраться будет. Единственная станция метро и 2 моста Волоколамки.

​​ ЖК Soul, Часовая, 24, ГК ПИК - Forma

Друзья, всем привет
В САО, район Аэропорт, построят достаточно большой ЖК бизнес-класса Soul. Локацию знаю хорошо, сколько объектов на Соколе и Аэропорте сдал в аренду - трудно посчитать. Всего в проекте будет 10 корпусов и более 3.5 тысяч квартир. Замечательный район, один из лучших в Москве для жизни, на мой взгляд. Рядом Тимирязевский парк, МЦД и метро Сокол. Близко Белорусская и центр. Тут же у нас Мэйл.Ру, который VK и много чего еще. Ходынка недалеко.
В советское время тут часто селилась творческая и научная интеллигенция. Среди тех, кому в этих местах доставалось жилье, были высшие офицеры и руководители военно-промышленного комплекса — поблизости находились оборонные объекты и авиационные предприятия.

Ввод в эксплуатацию: III кв. 2025
Выдача ключей: 30.12.2025
Материал стен: Монолит-кирпич
Тип отделки: Под чистовую
Высота потолков, м: 3 - 3,4
Отделка: Васьбокс)

Для себя можно брать, если вам нравится проект и район. Цены дорогие, ждать долго, но выбора-то особо и нет. Студии 25.7 м2 стоят от 11,7 млн. Однокомнатные квартиры от 38,2 кв.м. продают за 14.5 млн. и выше. Двушки 65 метров стоят от 23 млн., а трешки 95 м2 уже почти за 30+ предлагают. Этот проект мне нравится больше, чем Черняховского, 19. Может это субъективно?

Под аренду не стоит связываться однозначно. Покупать однокомнатную квартиру или студию, ждать три года и получать доходность 4 % чистыми не интересно. Сами смотрите: студия стоит 12 миллионов. Еще 2 сразу закладываем на ремонт, мебель и технику - получается 14 млн. Аренда студии в районе 50-55 тысяч будет максимум. А это - 4.7% грязными. Отнимите налоги, простой, амортизацию и получите в лучшем случае 4%. Тоже самое и по однокомнатным. Разве что любители района купят посдавать, с прицелом на детей.

Инвестиции равносильны депозиту в 5-6% годовых.

Вывод: ЖК для жизни, под аренду брать не стоит. Инвестиции на уровне депозита с защитой от инфляции.

Выбор новостроек - наша профессия: ссылка на источник и мой телеграмм-канал - внешняя ссылка . Подписывайтесь на разборы других жилых комплексов.

Вспомним историю

Нет, у Дома давно есть в Лайнере апарты, например, всегда цена выше. Они же не частное лицо - у них дороже обслуживание и тд

Сразу комплектуйте армейскими 2-х ярусными кроватями. Они крепкие и недорогие.
внешняя ссылка

Там с коммуникациями не могут разобраться.

Два корпуса ЖК «Новохохловская 15» сданы в Нижегородском районе Москвы
Первые два корпуса жилого комплекса «Новохохловская 15» сданы в эксплуатацию на юго-востоке столицы. Новостройки построены в Нижегородском районе по адресу: улица Новохохловская, дом 15, сообщает пресс-служба Москомстройинвеста.
Читать полностью: внешняя ссылка

я сдавал. и мои знакомые тоже. Прям так посадят за хранение оружия, а с договором не посадят.
А если семья большая и нашли наркотики и оружие, то посадят всю семью.

то, что из Икеи я бы сразу на помойку снесла. а то что нравится, так и стоит как немецкая стенка в 80-е за советские рубли.

Коллеги, привет. Давайте про Варшавские ворота поговорим? Старт продаж все таки. Решим, хвалить их или ругать)

В МФК: 639 квартир и 746 номеров гостиничного типа. Срок сдачи - 3 квартал 2025 года . Паркинг на 228 автомобилей. Отделки нет. Частный детсад обещают)

Для себя может подойти местным жителям, любителям района. Отпугивает меня только близость Варшавки. Качество строительства у РГ было всегда неплохим, их проекты неплохо мы сдаем в аренду и в продажах нет проблем. Но определяющее значение имеет всегда локация. Тут мы видим близко метро Аннино, развитую инфраструктуру обычного «спальника» и средний район. Рабочий обычный жилой спальный недорогой спокойный район. Парк рядом. Пугает только долгий срок сдачи.

Под аренду. Скажу сразу - конкуренция есть, она достаточно высокая, цены будут обычными. Рядом несколько ЖК от ПИКа и других застройщиков. Современная панель П-44т и обычная панель нормального качества в избытке. Так что публика хрущами не измучена и есть выбор. Комфорт-класс тут не нужен особо, переплачивать за РГ будут неохотно. Сейчас все посчитаю: нумера 24.2-24.6 м2 предлагают за 5.7 млн. Плюсуем ремонт (они без отделки), мебель и технику и получаем минимум 7 миллионов. А то и 7.5. Это в 2026 году за нумер. Сдадим мы его за 35000, не больше в долгую, для посуточной нет никаких особых магнитов. Что в итоге? Грязная доходность 7.3%. Чистая будет в районе 6%. Ликвидность средняя. Я вам находил гораздо лучше предложения за эти деньги и с такой доходностью, со статусом «квартира», а не гостиничный номер, с его налогами и прочими «плюшками» апартаментов на консультации и в вебинарах (есть в продаже). Да и на этом канале можно отыскать без проблем ЖК поинтереснее абсолютно бесплатно.

Инвестиций пока что не заметил, так как конкуренция на районе высокая. На мой взгляд, есть риск коррекции цен вниз, а спрос средний. Посмотрим что будет дальше по ценам и будем решать.

Вывод. Комфорт-класс без ярких перспектив в среднем спальном районе. Скучно…

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь на разборы других жилых комплексов.

Субаренда.

Неустойка только для собственника.

Автоматическая пролонгация.

Преимущественное право нанимателя

Неопределенный срок в договоре или срок договора более чем на 11 месяцев.

Возможность смены нанимателей.

Возможность внесения оплаты с плавающей датой.

Право использовать депозит в качестве последнего месяца.

Возможность сделать временную регистрацию.

Смотреть подробнее в видео:


Берегите себя

Ввод в эксплуатацию: II кв. 2026
Выдача ключей: 31.12.2026
Тип отделки: Без отделки
Количество мест в паркинге: 608
Потолки: 3.1
Типа бизнес-класс…

Коллеги, здравствуйте! Сегодня разберём Мираполис. Начнём с того, что ключи вы получите практически в… 2027 году, судя по информации НашДомРФ. Рядом Лосиный остров, но еще ближе развязка, Проспект Мира, СВХ… Он именно в треугольнике - см. Картинку. Как Большая Академическая 85, только еще плотнее. А еще железная дорога под окнами, но ее относят к плюсам - станция рядом. Ага, бизнес-класс козыряет электричкой, в СССР такого не былоМетро нет и близко кроме МЦК и электрички.

Для себя покупать апартаменты с такой «экологической» инфраструктурой несколько странно. Транспортная доступность на автомобиле нормальная для Москвы. Что касается общественного транспорта - спорно. Прочая инфраструктура будет неплохая. Застройщик рассказывает что парки вокруг, однако жить вы будете посреди выхлопных газов, а не в этих самых парках, поэтому я не знаю кто добровольно будет травить себя таким образом.

Под аренду можно, арендаторов не жалко. Шутка! Жалко конечно. Вы же потом кармы не досчитаетесь. А если все-таки решили рискнуть, то я вам приготовил цифры: студии продают от 5.226 млн. Однушки - от 7.763. Евродвушки от 8.137. Кстати, планировки в однушках лучше, на мой взгляд, и дешевле. Евро-2 какие-то ущербные, с проходной кухней без окна и маленькими комнатами - и не однушка и не двушка, людей с детьми не заселишь. В общем выбираете спокойно студию или однушку и травите, то есть сдаёте нанимателю. Сдаёте студии за 30-35, а однушки - за 40-45. Да, да, никому они там дороже не нужны, посреди смога и без нормального метро под боком. Вы скажете - так ведь хорошая доходность, почти 8% грязными на студии! Ага, только студия без отделки - раз. Сразу плюсуйте 1.5 миллиона. Стоимость готовой студии будет уже около 7 миллионов. А сдадите вы ее только в 2027 году. Плюс налог может быть высоким, это апартаменты. Плюс простой, амортизация, частый съезд арендаторов по вышеописанным причинам, коммунальные туда же… В общем - забудьте. Тем более ликвидность средняя, район не дорогой, нормального метро рядом нет. В моих вебинарах и на консультациях вы получите гораздо лучшие ЖК по таким ценам, с более ранними сроками сдачи и с квартирами, которые с отделкой и почти без налогов на имущество.

Инвестиций нет, такая локация, учитывая что это апартаменты со сроком выдачи ключей в конце 2026 года должна стоить сильно дешевле. Неликвид, который может потерять в цене очень скоро.

Вывод: я не хотел ругать этот ЖК, что-то хорошее в нем найти можно, при большом желании. Пытался отыскать. Но когда лёг и начал писать - Остапа понесло. Зато правдаКстати, я люблю работать лежа, поэтому многие свои посты пишу с Айфона в кровати, а макбук подарил жене. А вы?)

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь на разборы других жилых комплексов.

8. Не сдавать

Никак они не интересны. Это дерьмо должно быть законодательно запрещено к распространению.

​​ ЖК ОМ, Мичуринский проспект, 70, к. 1, Транстройинвест

Ввод в эксплуатацию: II кв. 2025
Выдача ключей: 31.12.2025
Класс недвижимости: Бизнес
Материал стен: Монолит-кирпич
Тип отделки: Без отделки
Высота потолков, м: 3,3

За гаражами и академией ФСБ, на Юго-Западе Москвы родился новый проект под названием «Ом». Скорее всего таким странным образом постарались подчеркнуть расположение: безопасно, зелено, в меру уютно: Оммм. Правда Мичуринский мешает Ому, но это уже частности, зачем о них думать и писать? Застройщик пишет на сайте что до ближайших станций метро можно дойти за 10-12 минут… Наверное его менеджеры просто хорошие бегуны. Идти вы будете 22 минуты, по не самой приятной дороге.

Для себя вполне можно приобрести тем, кого устраивает бизнес-класс в средне-экономной локации. Ну нет тут ничего бизнесового, элитного - обычный спальник, в меру промышленный, с простой аудиторией. Точечно воткнули ЖК среди гаражей и назвали Бизнесом. Не Косыгина, совсем не Косыгина! Но, если не придираться, локация нормальная. Безопасная, ведь рядом ФСБ) До центра не очень далеко и до метро на оленях вполне комфортно можно добраться. Потолки 3.3 - это хоть что-то.

Под аренду не интересно. Во-первых большая конкуренция - тут вам и Левел и Мичурино и ПИК со своими комплексами и Вестердам, Огни, Крылья, Лобачевский и др. Студия стоит от 10 миллионов, плюсуйте сюда 2-3 млн. на ремонт и мебель. Аренда будет тысяч 50. За студию, которую вы получите в середине 2026 года (когда ремонт закончите), вы получите 50000 в месяц с арендаторов, грязными. Вычтите коммуналку, налоги, износ, простой, комиссию агента и управление (если нужно). Получите 40 тысяч в лучшем случае. Ближе к 2027 году. Не смешно. Доходность 3-4% годовых, которую еще ждать и ждать! Однушка с ремонтом встанет вам в 15-16 миллионов и стоить в аренде будет не дороже 70 тысяч грязными. Дальше сами? Сдавать будете с определенным трудом - рядом нет метро, большая затоваренность рынка.

Инвестиции тут не живут. Есть большой риск коррекции. Много конкурентов. На старте оверпрайс… Хотя есть неплохие варианты среди 1-2-3 комнатных квартир. Очень средне. Ждать дооолго.

Вывод: скучно, обыденно, не выгодно. Жить можно, но без вау-эффекта. Совсем. Думайте сами - решайте сами.

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь на разборы других жилых комплексов.

Описка, это нормально. Т9 правит.

Скоро тоже будут)

Да, это так.

Друзья, приветОбсуждали его неоднократно на консультациях, вопросы были в комментариях, поэтому погнали! Сити близко, метро тоже недалеко, будет набережная и хорошая дворовая территория, отделка вайт-бокс или без неё. Все выглядит неплохо для тех, кто любит это все. Я не люблю Вайт-бокс, я не знаю как там все сделано: коммуникации, проводка, гидроизоляция. Делать поверх этого хороший ремонт - большой риск, потому что потом придётся все ломать, если придётся. Поэтому лучше уж без него. Недоверчивый я такой, хорошего вайт-бокса пока не встречал.

Для себя. Почему нет? Мне локация не особо нравится, но я давно люблю тихие и спокойные районы без лишней суеты и с большим количеством зелени. Сити терпеть могу только для дела, работать и жить там не хочу. Пафос, стекло и бетон, понты. Но многим молодым и перспективным людям подходит. Но всё-таки тут Сити в стороне, нормальная транспортная доступность, набережная, двор хороший, район приличный, будет инфраструктура. Причем, по одной цене видел разные объекты в разных очередях - 2023 год или 2024 год. Зачем тогда ждать дольше? Разве что выбор в 2024-25 побольше.

Под аренду. Студии по 11+ миллионов или однушки 15+ млн. превращаются в студии за 13 млн. и однушки за 17 миллионов с ремонтом, мебелью и техникой. Сдадите вы их за 50 тысяч и 70-80 примерно. Если даже предположить отсутсвие коммунальных платежей, налога, простоя, амортизации, агентских комиссий - годовая доходность составит 4,6% на студиях и 5.6% в однушках. Подозреваю что студии 17-20 метров дороже 50 тысяч сдать будет сложно - тупо не пройдут по размерам для более высокой цены. Однушки выглядят более перспективно. Но, если вычесть все вышеперечисленное и посчитать чистую доходность - получим 3.5% на студиях и 4.5% на однокомнатных квартирах. При этом Хедлайнер и Сердце столицы создают здесь высокую конкуренцию. Студии средних размеров стоят чуть дороже и сдаваться будут за 60000. 23м2, например. Но они с ремонтом вам обойдутся в 14 млн. примерно. Не интересно.

Инвестиции. Конкуренция высокая, цены на пределе, инвестиций нет. Все точки роста уже отработаны.

Вывод: на старте этот ЖК уже был достаточно дорого оценён. Потом значительно вырос в цене. Сейчас уже переоценка на лицо, хоть и снизили цены, но не достаточно низко. Доходность небольшая, ликвидность - тоже не супер, в следствие большой конкуренции в данной локации. На мой взгляд, этот ЖК НИКОГДА НЕ БЫЛ СИЛЬНО ИНТЕРЕСНЫМ по этим ценам.

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь на разборы других жилых комплексов.

Ввод в эксплуатацию: II квартал 2025 года. Выдача ключей: 30.05.2025.

Тип отделки: под ключ. Высота потолков: 2,68 м2.

Количество мест в паркинге: 274 (мало, но вокруг хватает гостевых мест, я бы подумал перед покупкой)

Друзья, всем привет! Новый ЖК от ПИКа вышел в тираж и сегодня мы о нем поговорим:

Для себя. Наверное ЦА - местные жители, других людей сюда затянуть можно только ценой, которая не такая уж и низкая. До метро далеко, рядом промзоны и Алтуфьевское шоссе. Мне не нравиться - тут нет ничего для меня интересного. Разве что в границах старой Москвы ЖК. Тоже самое подтверждают и слабые брони. Жду скидок.

Под аренду. А зачем? Ликвидность будет невысокой, это давит на цены и доходность в целом. Простым языком - сдавать будете дольше и дешевле. В моем вебинаре есть гораздо более интересные ЖК, практически за эти же деньги. Смотрите сами: если купить студию или однокомнатную квартиру за 5700 или 8200, сдадите вы их за 30-35 и 35-40 тысяч, соответственно. При этом искать жильцов будете дольше, ведь никто не хочет жить далеко от метро, парков и рядом с промкой. Доходность чистая будет 4-5% плюс/минус, а это очень мало при такой ликвидности.

Инвестиций нет, жду здесь приличную коррекцию вниз. Да ещё 2025 год! По справедливости, эти студии должны стоить не дороже 4 млн., однокомнатные квартиры - 6-7 млн. от силы, а двушки - до 8 миллионов, но никак не за десятку, как сейчас в рекламе. Я очень чутко ощущаю рынок, сами увидите - коррекция скоро будет или продажи умрут. У ПИКа динамическая система ценообразования, поэтому ждём и наблюдаем.

Вывод: уныло, неинтересно, есть конкуренты, которые гораздо прибыльнее и веселее. Спасёт этот ЖК только снижение цен. Плюс один - внутри МКАД, район не избалованный новостроем и местные будут потихоньку покупать. Всё-таки на нынешнем рынке очень мало толковых ЖК, которые знают постоянные читатели канала или покупатели вебинара.

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь на разборы других жилых комплексов.

​​ Для себя. Я с трудом понимаю целевую аудиторию этого ЖК. Наверное, это - любитель природы и парков, зачем-то выбравший жизнь рядом со МКАДом, передвигающийся на машине. Странно, неправда ли? Вот и я думаю… За 9 миллионов купить однокомнатные апартаменты, для жизни, в которых ты не пропишешься никогда, которые нужно ждать 3 года, на природе с шумом и пылью со стороны МКАД. Застройщик что-то пишет про новый уровень для молодых и активных, мол это ваш старт в светлое будущее… А я не понимаю: где здесь активность и светлое будущее? Деревня - не деревня. Город - не город. Парки? Ну хоть они есть, уже хорошо. Может это молодой человек или девушка или пара на автомобиле, которые хотят бизнес-класс у парка? Но таких немного. Или много? Надо подумать.

Под аренду. Застройщик пишет, цитирую, не смейтесь: «Если ваша цель выйти на новый уровень благосостояния, став рантье, или начать самостоятельную главу жизни в Москве, будьте уверены - здесь задуманное осуществится». За все 15 лет моей работы риэлтором я не помню, чтобы наниматель говорил: «Саш, подбери мне квартиру рядом со МКАДом, в зелёном районе, хочу жить на природе!» В Москве все почему-то первым делом говорят: «Хочу квартиру не дальше 10 минут пешком от метро или рядом с ТТК!» Понимаете куда я клоню? 90% нанимателей даже не узнают об этом комплексе, а остальные 10% сюда не поедут. Те, кто хочет жить на природе, живут гораздо дальше - на Рублевке или под Калугой в посёлке. А кому нужен город и хорошая транспортная доступность - тут делать нечего. Все. Если всё-таки купить эти апартаменты для сдачи в аренду, то ценники за студию ждите в районе 30-35 тысяч. Искать нанимателя будете неделю-две с профессионалами. Это при цене уже сейчас - 5 600 000 за студию, в которой нужно сделать ремонт. А значит цена будет: 7.000.000 минимум. Очень странный выбор.

Инвестиций нет, точек роста и притяжения нет, оверпрайс и низкая ликвидность. Приведите доводы против, если сможете - переубедите меня. Рядом есть уже готовые предложения за эти деньги.

Когда будет чат жильцов - добавлюсь первым. А может и создам его и буду у каждого покупателя спрашивать: «Человек, ты кто и как сюда попал?» Нормальный ведь застройщик и строит хорошие дома в этой странной локации, промахиваясь мимо всех известных мне целевых аудиторий. Для любителей природы не подходит - близко МКАД и цены высокие, для молодых и активных достигаторов - нет транспортной доступности, для пенсионеров - просто дорого и ненужно, для рантье просто низколиквидное, дорогое, малодоходное здание. Для кого этот ЖК Единственные, кого я тут вижу - мужчина или женщина на авто, желающие жить типа на природе в бизнес-классе, без обременений…

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь на разборы других жилых комплексов.

Ну я бы насчёт кола не был бы столь категоричен. Но продажи идут плохо.

Где тонко, там и рвется.
Принципиально никогда не разбиваю страховой депозит. Прямо говорю потенциальным нанимателям: "Нищеброды нам не нужны" "Мои клиенты заинтересованы в арендаторах только со стабильным финансовым положением". Они понимающе кивают в ответ.
По этой же причине всегда беру комиссию с нанимателя (даже на дорогих объектах). Когда у человека на руках есть вся сумма сразу (равная 2,5 месяцам аренды), вероятность проблем с оплатой в дальнейшем резко снижается.