Темы 552

Можно подумать ранее эти мелочи кого-то смущали) У нас строят что угодно, где угодно и как угодно. Если будет это кому-то выгодно в больших масштабах то примут.

внешняя ссылка

Рядом с Мегосом можно снимать.

Ввод в эксплуатацию - II кв. 2025
Выдача ключей - 30.06.2025

Количество мест в паркинге - 228
Гостевые места на придомовой территории - 11

Друзья, привет! ЖК стоит в 4 минутах от метро Волгоградский проспект! А это значит, что до Таганки на метро ехать 5 минут, а до Китай-города - 7! То есть вы будете в самом центре Столицы меньше чем за 10 минут. На авто тоже быстро. А теперь скажите мне - круто это или нет

Вокруг промзона и пыль, но транспортная доступность идеальна! Из парков рядом только Калитниковское кладбище. Я вообще люблю гулять по кладбищу, смотреть на могилы, кто и сколько прожил, размышлять об ушедших людях и эпохах, представлять чем они занимались. Там становится спокойно, суета уходит, приходит понимание скоротечности жизни и вечности бытия… Прав был Екклесиаст.

Зато в центре есть и скверы и набережные и прекрасные улочки - прогулочки, парк Зарядье и Красная площадь - гуляй сколько потребуется, хоть до утра, домой даже пешком можно дойти за часик. Красота!

Для себя. Если вы много работаете в этом районе или в центре, если нет времени много ходить по паркам, если не хотите часами стоять в пробках или преодолевать препятствия в метро - это ваш вариант! Ну правда, я уже сам облизываюсь (но больше на ЖК Хай вэй, на консультации говорил почему). Очень крутой и дорогой в будущем район. Такая же история была на Площади Ильича, тот район долгое время не ценили. Зато сейчас посмотрите там на цены. Да что уж далеко ходить - гляньте на цены соседнего Приорити Дубровка. И это только начало!

Под аренду берите смело студии 20м2 по 7 млн. Или однокомнатные от 10. Активно торгуйтесь, тем более с кешем на руках. Вас таких ещё много, я знаю. ПИК уступит 2-3%. Студии сдавать можно будет по 40-45, однушки - по 55-60 без проблем, и это ещё скромно! Я 15 лет сдаю квартиры, везде уже бывал и пишу не как теоретик, но как практик. Практик, который сдал квартиры во всех районах кроме Капотни (так получилось). Ну реально. В каждом районе, почти на каждой улице. Тысячи квартир сдал. Поэтому я вам с точностью расскажу что где почем сдаётся, не сомневайтесь. Люблю покупать квартиры, ремонтировать и сдавать. Ладно, не хвастаюсь. Просто хочу донести - мне метрики и графики тут ненужны, ногами все обошёл много раз.

Инвестиции в рост. Здесь все сходятся на мысли, что брать надо евро-двушки и евро-трешки. Трудно не согласиться. За 2 года получите примерно плюс 20-25% к нынешней цене. Неплохо. Возможно и 30 будет, но тут я не уверен. Студии тоже можно брать, хоть и есть мнение что их в локации уже много. Вот только я практически уверен что рынок их сожрет и не подавится. По нынешним ценам можно смело покупать.

Итог: под аренду топчик. Цена обязательно подрастёт. Район просто огонь и перспективы большие. ПИК агентам не платит, хнык. Поэтому некоторые вам расскажут что здесь нет инвестиций и брать надо что-то другое, где застройщик башляет. Такова цена бесплатных консультаций. Но самые умные люди читают этот канал ;)

Если вы хотите купить себе квартиру, но сомневаетесь в выборе - можете заказать разбор жилого комплекса за 3000 рублей. Либо дождаться разбора на канале бесплатно (но тут я говорю не все). Всем удачи и успехов, друзья!

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка Подписывайтесь, если вам интересно - вырастет недвижимость или упадёт (постоянно сдаём и продаём квартиры - самые свежие новости с «полей»), разборы жилых комплексов и сохранение капитала.

Информация с «Нашдомрф: Ввод в эксплуатацию: I кв. 2024 года.
Выдача ключей: 19.04.2025
Средняя цена за 1 м²: 431 051 ₽
Распроданность квартир: 1% (не зря скинули примерно 3 миллиона от цены старта в 2021 году). Без отделки.

Мнение по поводу этого ЖК неоднозначное. Локация не самая лучшая, но соответствует нынешнему ценнику. Вид на промку - так себе перспектива. Вид из окна в бизнес-классе игнорировать нельзя.

До метро примерно километр - 12-15 минут пешком, в зависимости от дома. Многовато, но не критично.

Соседство так себе - рядом обычные старые дома и общежитие. Выезд на Расплетина, где всего две полосы - это постоянная пробка в районе светофора. С учетом строительства нового квартала Родного города будет тесновато. Отсутствие хороших школ и детских садов рядом. Поликлиника далеко. Только если ждать когда Родной город в следующих очередях что-то построит…

Для себя я бы нашёл варианты получше и в другом месте. Не являюсь фанатом локации. Для тех, кому важен именно этот район - можно брать, с учетом нынешних скидок. Стартовали они с 18 миллионов, поэтому и не покупал раньше никто. Центр недалеко, район неплохой, но именно эта часть вызывает массу вопросов.

Под аренду… Однокомнатные квартиры, стоимостью 15 миллионов, будут сдаваться за 75-80 тысяч. С учетом хорошего ремонта, но без излишков цена квартиры получится 17-18 миллионов. За вычетом коммунальных услуг, налогов, простоя, амортизации вы чистыми получите на руки 65000 плюс-минус. Доходность равна 3.7% годовых.

Инвестиции. Рост цен тут не жду, разве что в отдаленном будущем, когда все поменяется в этой точке.

Вердикт: очень средний вариант по цене-качеству. Стоит поискать что-то получше.

Разбор создан по заказу подписчика за 3000 рублей. Сумма небольшая, но мне приятна ваша поддержка, благодаря ей канал пополняется новыми разборами. Спасибо! Удачи и успехов всем!

Источник: внешняя ссылка , обязательно подпишитесь, если вам интересны разборы других жилых комплексов!

И ещё))

Продают потихоньку

Дешево - это за сколько? Если сдавать в срок 2 недели.

может и впрямь? лучше без договора сдавать? во избежание.

Немного

Ладно, посмотрим

1. Ремонт точно будет дрянь (у меня с полной отделкой) , экономить будут на всем
2. Цены припадут , снижение спроса
3. Риск увеличения сроков строительства

По коммунальным платежам 3 тыс зимой все вместе, сюда входит прачечная, тренажеры, бильярд, теннис, отопление, управляющая, расход на воду, свет. У меня 13 кв м. в корпусе 37 (10 этажей). Вода напор как из пожарного гидранта, горячая как по госту кипяток, охрана, 3 лифта. До этого жил в Подмосковье. Здесь почти центр и условия лучше даже вода из под крана норм пить можно. Если к выборам сделают прописку в апартах вообще будет шоколад.

Народ на пляже с ребенком в ледяной ветер

Первое правило риэлтора/инвестора побывыть на месте и "понюхать" локацию.
Виртуально там может быть красиво, или печально очень...
Инвестор скажет - тут деньги есть/будут.
Или будет Ж...
Сейчас вообще непонятно как апарты покупать и не светить потом в аренде 5 лет, если продать надо будет потом...

Всем привет, сегодня я бы хотел разобрать для вас несколько жилых комплексов с «нормальными» апартаментами в Москве, для сдачи в аренду.

Самые высокодоходные апартаменты, на первый взгляд - это редевелопмент (когда берут старые здания, делают в них ремонт, красивые фойе и продают как студии для жизни и аренды).

Но здесь есть ряд серьезных минусов - высокий налог на имущество (доходит до 2%, дорогие коммунальные платежи (от 150 рублей за метр чаще всего) и низкая ликвидность при продаже (рано или поздно вы захотите избавиться от такой недвижимости и поймете, что это не так уж просто).

Редевелопмент - инструмент для продвинутых инвесторов, понимающих все риски конкретного жилого комплекса. Цены на такие апартаменты часто ниже, чем в обычных жилых комплексах с налоговой ставкой 0.5%. Поэтому их покупает множество людей, далеких от недвижимости и инвестирования, они руководствуются только низкой ценой.

Сейчас я поясню вам, почему цена на такую недвижимость должна быть еще ниже, на примере обзора такого ЖК ​​”Лофт на Подъемной, 14”, сделанного ранее на моем канале (цены и стоимость аренды указаны на момент публикации обзора, приведены для примера и могут отличаться от нынешнего времени), вот выдержка из него:
“Для аренды давайте считать: Если купить за 7 млн 25 метров, то примерная цена аренды будет 50 тысяч. Вычитаем 2500 - ежемесячный налог на имущество, коммуналку тысяч 5 и налог на аренду 3000 для ИП. Амортизацию берём в год 12000, если все разумно - а значит ещё минус 1000 рублей в месяц. Получаем 50000 - 2500 - 5000 - 3000 - 1000 = 38500. Ещё налог земельный около 500 рублей по идее в месяц будет. Это примерно. Еще простой - примерно две недели в год или 2000 в месяц. Итого: 36000 чистыми вы получаете доход, а это 6.1 % годовая доходность. Напоминаю, это апартаменты! Продавать их в будущем будет труднее квартир. Ликвидность в аренде нормальная. Риски роста кадастровой стоимости в интервале 5-10 лет большие, а значит налог с 30000 может дорасти легко и до 60000 в год и даже выше. Я бы взял за 7 млн. квартиру-студию до 20 метров без налога на имущество (на квартиры до 20 метров есть вычет), с такой же доходностью от аренды и низкой коммуналкой. Ее можно будет сдавать как САМОЗАНЯТОМУ без ИП с налогом 4% и без взносов и отчетности и оформлением через приложение за 5 минут). Накрайняк, апартаменты с ежегодным налогом 0.5% искал бы выгодные”.
Подробнее о налогах, как не вляпаться, я писал тут (внешняя ссылка): при покупке разных апартаментов могут быть и разные налоги. Налог считается от кадастровой стоимости. Он может составлять и 0.5% и 2%. Как понять - за какой апартамент и сколько нужно платить? Давайте разбираться!

Скажу сразу, вы не узнаете точно какой налог будет у вас, пока жилой комплекс не построят и не сдадут. Тогда-то и считается процент жилых и коммерческих площадей. Заранее можно лишь строить прогнозы и именно это влияет на ставку 0.5 или 2%.

В Москве есть реестр, куда входят нежилые помещения с максимальными налоговыми ставками. Туда уже занесено более 25 тыс., полный список опубликован на столичной мэрии.

Ваша задача купить объект, который туда не попадёт!

Объект попадает в реестр, если по данным акта Госинспекции более 20% его площади фактически используется для размещения объектов торговли, офисов, общественного питания, бытового обслуживания. Госинспекция определяет вид фактического использования объекта и на этом основании он включается или исключается из реестра.
Если объекта нет в реестре, на апартаменты действует налог 0,5%.

Новостройка с апартаментами попадает в реестр только после ввода, поэтому до окончания строительства узнать о точном размере ставки не получится. Отсюда и недопонимание между застройщиками и покупателями.

За Сити много не заплатите:

В Москве есть и другой снижающий сборы реестр, который ведет департамент экономической политики и развития. По сути, это список, куда вошли объекты из первого реестра, но на которые власти разрешили применять понижающие ставки.

Вместо максимальной ставки объекты из реестра облагаются пониженной – в 0,5%. По условиям, общая площадь апартаментов, на которые распространяются льготы, не должна превышать 300 кв. м, а кадастровая стоимость «квадрата» не может быть больше 100 тыс. рублей (по состоянию на 1 января, предшествующего году включения здания в реестр). По адресу объекта не должно быть зарегистрированных юрлиц, в апартаментах не может вестись предпринимательская деятельность. Пониженная ставка действует только на единственные апартаменты и на 150 кв. м в них. Если площадь помещения больше 150 кв. м, то оставшиеся метры облагаются по налоговой ставке, действующей в данный налоговый период для объектов офисно-торгового назначения. Раньше было 1,4%.

И помните Если вы сдаете апартаменты и платите налог с аренды - вы заплатите и налог с продажи. Так как использовали апартаменты в коммерческих целях и не важно, как давно вы их приобрели.

Еще хочется отметить, что редевелопмент может давать отличную доходность, если хорошо разбираться в локациях. Но объектов много, так как определить, что можно и что нельзя покупать? В первую очередь решает инфраструктура: в Москве именно транспортная, затем и все остальное. Простыми словами: метро должно быть рядом, магазины и тд. Еще окружение должно быть модным, кафе и ресторанчики, тусовочные места, ваша целевая аудитория - молодежь.

С доходным, но рискованным редевелопментом мы разобрались. Теперь я бы хотел показать вам 3 МФК из моего телегам-канала: внешняя ссылка, которые мне нравятся как по расположению, так и по ликвидности-доходности:

​​МФК Волоколамское шоссе, 24, ПИК, апартаменты:

Там всего несколько станций до Сити от МЦК Стрешнево! Аренда студий здесь через пару лет вполне может начинаться от 50000 рублей в месяц, а купить по переуступке их сейчас можно за 6.8 млн: внешняя ссылка и за 7 миллионов: внешняя ссылка. У застройщика уже дороже.
Отделка под ключ. Чистая доходность в районе 7% вполне вероятна. Парк Покровское-Стрешнево рядом, это я люблю. Работники из Сити будут с радостью снимать. Срок сдачи 1-й квартал 2023, выдача ключей 30 июня 2023 года. Первая очередь еще дороже и распродано там уже 73% квартир согласно: внешняя ссылка

​​МФК Измайловский парк, Окружной проезд, 10Б, апартаменты:

Под аренду меня очень заинтересовал этот ЖК. Обещают сдавать студии с чистовой отделкой. Ценник менее 6 млн за студию ! До Измайлово и Партизанской вполне пешая доступность. Я там рядом в больнице недавно лежал - знаю) Парк Измайлово рядом!!! До центра не так уж и далеко. В общем - интересно! Сроки сдачи - конец 2023 года. Несмотря на конкуренцию, ожидаю цены на студии не менее 35000-40000 в месяц. Примерно посчитал чистую доходность (уже без налогов, коммунальных и амортизации) на уровне 7% от аренды. Распродано апартаментов 19%: внешняя ссылка

МФК HighWay, Волгоградский пр-т, 32, Гранель, апартаменты:


Срок сдачи 2кв. 2024 года, а выдача ключей в самом конце года. Комплекс интересен своим расположением: в 1 минуте от метро Волгоградский проспект и рядом с центром Москвы: до Таганки ехать 4 минуты на метро, а до Китай-города - 6 минут! Застройщик обещает что будут: закрытая охраняемая территория, собственный фитнес-клуб с бассейном и подземный паркинг, благоустроенный зеленый двор, модные кафе, магазины, салоны красоты. В шаговой доступности метро «Дубровка» и МЦК «Угрешская». На машине до центра можно добраться за 15 минут. Рядом тот же Гранель строит ЖК MYPRIORITY Dubrovka с квартирами, с ценой на студию от 10 миллионов. Здесь же такую можно купить за 6,5 - 7 миллионов, потому что это апартаменты. Уверен, что налог здесь будет 0,5%, коммуналка такая же. Вообще удивительно, что такой низкий ценник. Купив здесь студию 24м2, вы сможете ее сдавать за 40000 легко. А это нам дает доходность от аренды в размере 7% годовых! Распродано апартаментов 28%: внешняя ссылка

Эти три комплекса апартаментов я могу смело вам рекомендовать купить для сдачи в аренду - доходность у всех примерно одинаковая. Во всех трех вариантах я советую рассматривать только небольшие студии или 1-комнатные квартиры для сдачи в аренду. Ликвидность и доходность таких объектов выше, чем у 2-х и 3-х комнатных квартир.

Стоит учитывать также тот факт, что за эти деньги вполне можно найти и квартиры в других новостройках. На мой взгляд, апартаменты должны стоить дешевле из-за описанных выше рисков.

В следующей статье мы постараемся сравнить цены, ликвидность и доходность ЖК с квартирами относительно описанных апартаментов.

Автор не может гарантировать в нынешней ситуации своевременной передачи ключей и введение в эксплуатацию описанных в статье жилых комплексов. Также все может поменяться и в плане доходности. Все, что написано в статье, действительно на момент ее публикации.


Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь, если вам интересно - вырастет недвижимость или упадёт (постоянно сдаём и продаём квартиры - самые свежие новости с «полей»), разборы жилых комплексов и сохранение капитала.

Коллеги, всем привет! Давайте сегодня разберем этот ЖК. Мне нравится локация: Юго-западный округ, недалеко центр, рядом усадьба Черемушки-Знаменское и Черемушкинский пруд, которые закрыты для доступа граждан! Но недалеко ряд зеленых зон и речка Коршуниха)) Надо отметить, что место не слишком тихое - Севастопольский проспект дает о себе знать. Но Москва - не деревня, если хотите по-настоящему чистый воздух и тихий уголок, то лучше переехать в Подмосковье. Главное - чтобы соседи не держали петухов…

ЖК состоит из двух многоэтажных секций на 662 квартиры, объединенных одноэтажным вестибюлем и подземной трехуровневой автостоянкой на 420 машин. Обещают террасы на крыше для жителей с красивыми видами, красивые лобби и прочие приятные мелочи в виде встроенной инфраструктуры.

1. Для себя вполне подойдет любителям района. Достоинств я вижу поболее, чем недостатков. Приличное окружение, хороший район, приятный комплекс с красивыми видами из панорамных окон - мне нравится. Нет маленьких студий, а значит меньше квартир будет куплено под аренду.

2. Под аренду покупать считаю нецелесообразным по нынешним ценам, доходность составит менее 4%, а ликвидность будет средней - все-таки это не эконом-класс, цены не дешевые, до ближайшего метро 1.45 км. Продажи стартовали с 10 миллионов за евро-двушку 40м2 в 2020 году, а сейчас цены стартуют с 17,5 миллионов по переуступке и от 19 миллионов у застройщика. А евро-3 и евро-4 уже стоят от 25 и 30 миллионов, соответственно.

3. Брать в качестве инвестиций, в надежде на рост цен уже поздновато.

Расспроданность квартир 57%, машиномест - 35%.

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка - подписывайтесь, там много разборов других ЖК

После этой фразы решил не рассматривать этот комплекс, несмотря на то, что он "неплох"

Как же, как же! Ведь мы хотим не просто помочь, а ещё и деньги заработать. Как можно)

eugen,
Ну что бы совсем обхохотаться, продаётся только по переуступке от ИП ….

Те кто платит, как правило либо самозанятые либо ип, не встречала в последнее время собственников, платящих 13%. Если только им не надо самим получить имущественные и соц вычеты, а других доходов нет, но это единицы, незначительная, так сказать, погрешность.
Целью обеления рынка, по логике, должно быть увеличение поступления средств в бюджет. Но сейчас при налоге в 4% бюджетные доп доходы от обеления будут съедаться вычетами за аренду.
Хотя, вполне возможно, это многоходовочка и после обеления резко поднимут ставку налога для самозанятых и ип... тоды да))

Что касается социальных налоговых вычетов, то у нас вроде как социальное государство. Могу ошибаться, но размер этих вычетов (за исключением вычетов на медицинскую высокотехнологическую помощь) давно не индексировался, отстал от нынешних цен и настолько мал, что они, на мой взгляд, превратились больше в декларацию социальной помощи, чем саму помощь. Если целью введения вычета на аренду является гос поддержка нанимателей, буду только рада, но у меня в этом большие сомнения.

Именно барахолки и используют в других странах, снимая пустые квартиры многие.

Рад стараться. Сейчас тоже пришло время разбираться в этих вопросах

Уже есть сданные корпуса?

Вот вообще не согласен, можно выбирать хороших людей, если в людях разбираться.

Тоже верно